К делу №- /11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 января 20011 года Советский районный суд г. Краснодара
в составе:
председательствующего: Федоренко Е.А.,
при секретаре: Савицкой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хальфиной Р.С. к Манучарян Т.П. о взыскании суммы аванса, процентов за пользование денежными средствами, по встречному иску Манучарян Т.П. к Хальфиной Р.С. о взыскании штрафа, убытков,
УСТАНОВИЛ:
Хальфина Р.С. обратилась в суд с иском к Манучарян Т.П. о взыскании суммы аванса по предварительному договору в размере <данные изъяты> рублей, процентов за пользование денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей, расходов по оплате услуг адвоката в сумме <данные изъяты> руб., взыскании оплаченной государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Голуб Ю.Н., представитель по ордеру Марийко Т.А. поддержали требования, мотивировав их тем, что 11.09.2008г. между истицей и ответчицей, от имени которой действовал Голуб Ю.Н. на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен предварительный договор купли-продажи № С, по условиям которого, стороны в срок до 19.12.2008г. обязались заключить основной договор купли- продажи жилого дома литер А, п/А, по адресу: г. Краснодар, <адрес>, <адрес>, общей площадью - № кв.м., в том числе жилой - № кв.м., принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной нотариусом ФИО6 в реестре за №, который стороны оценили в <данные изъяты> рублей.
До подписания указанного предварительного договора в качестве аванса истицей была передана ответчице сумма в размере <данные изъяты> рублей, что не оспаривалось сторонами. В установленный предварительным договором срок – до 19.12.2008г. основной договор купли-продажи недвижимости сторонами заключен не был, однако до настоящего времени указанная сумма не возвращена. До 19.12.2008г. ответчицей не были сданы документы в юстицию для заключения сделки. Ответчица распорядилась полученным авансом, приобретя недвижимость (квартиру), которую впоследствии подарила внучке, что сама подтвердила в судебном заседании. В течение 1,5 лет стороны пытались в устной форме разрешить ситуацию либо с приобретением жилого дома, либо с возвратом денежных средств, однако мирным способом урегулировать спор не получилось, в связи с чем, в апреле 2010г. Хальфина Р.С. обратилась в суд с указанным иском.
Представитель просила обратить внимание суда на то, что в соответствии с ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
О понуждении уклоняющейся стороны к заключению основного договора на условиях предварительного договора ни одна из сторон в суд не обращалась.
Сумма процентов за пользование денежными средствами составила на 24.01.2011г. - <данные изъяты> рублей, которую сторона истицы просила взыскать с ответчицы на основании ст. 395 ГК РФ.
Кроме того, представитель истицы обратила внимание суда на то обстоятельство, что сумма аванса в размере <данные изъяты> рублей подлежит безусловному взысканию, в силу того, что ее доверительница приобретала жилой дом с земельным участком, в то же время предварительный договор от 11.09.2008г. не отвечает требованиям ст. 429, 432 ГК РФ, поскольку в договоре не содержится сведений о земельном участке, прошедшем государственную регистрацию, а именно: не содержит сведений о кадастровом номере земельного участка, его границах, размере, что в силу требований ст. 131 ГК РФ, предусматривающей государственную регистрацию недвижимости, является обязательным. Полагает, что при таких обстоятельствах, сумма аванса, полученная Манучарян Т.П. от Хальфиной Р.С., является неосновательным обогащением и подлежит взысканию с ответчика.
В удовлетворении встречного иска Манучарян Т.П. к Хальфиной Р.С. о взыскании штрафа в размере <данные изъяты> рублей и убытков в сумме <данные изъяты> рублей просила отказать, поскольку вины Хальфиной Р.С. в незаключении основного договора нет, так как к 19.12.2008г. ни одна из сторон не инициировала заключение основного договора, более того, 01.12.2008г. Манучарян Т.П. была предупреждена представителем Хальфиной Р.С. о невозможности его заключения в связи с необходимостью проведения в срочном порядке операции, а также о том, что на прежних условиях договор не может быть заключен, так как осенью 2008 года выявились недостатки, связанные с подтоплением дома. Убытки также не подлежат взысканию, поскольку вина Хальфиной Р.С. отсутствует.
Кроме того, штрафные санкции и убытки, предусмотренные предварительным договором, который не может рассматриваться, как заключенный, не подлежат взысканию ни с одной из сторон по договору, по чьей вине бы не был заключен основной договор. Считала, что представленные суду стороной ответчика сведения о якобы направленных в адрес представителя Хальфиной - Голуб Ю.Н. телеграммах, не являются достоверными, поскольку, сведений о вручении их Голуб Ю.Н. – не представлено, а, как пояснил Голуб Ю.Н., телеграммы в его адрес не поступали, более того, он в это время находился в служебной командировке.
Пояснила в судебном заседании, что стороной ответчика (истца по встречному иску) не представлено суду доказательств того, что на 19.12.2008г. имелось приглашение из учреждения юстиции на сдачу документов для государственной регистрации сделки. Поэтому считала, что отсутствие указанных доказательств свидетельствует о том, что основной договор, во всяком случае, не мог быть заключен до 19.12.2008г., а, следовательно, обязательства, предусмотренные предварительным договором, были прекращены. Из представленного противной стороной акта от 19.12.2008г. усматривается, что покупатель не явилась 19.12.2008г. для заключения основного договора, и указывается, что стороны вправе обратиться в суд за защитой нарушенных прав.
При этом обратила внимание суда на то обстоятельство, что ни одна из сторон в соответствующим иском в суд не обратилась.
В судебном заседании представитель ответчицы по доверенности Мамий В.В. поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление Манучарян Т.П. от 12.05.2010г., приобщенного в судебном заседании от 18.11.2010г., возражал против исковых требований Хальфиной Р.С., указав, что сделка купли-продажи не состоялась в установленные предварительным договором купли-продажи сроки по вине покупателя Хальфиной Р.С., указав, что согласно ГК РФ обязательства возникают из договоров или иных оснований, указанных законе. В данном случае обязательство между сторонами возникло на основании заключенного предварительного договора от 11.09.2008г. Одним из способов обеспечения обязательства является неустойка. Стороны при заключении предварительного договора воспользовались указанной нормой права, указав в п.13 договора о том, что в случае невыполнения одной из сторон настоящего договора своих обязательств, которое повлекло за собой невозможность подписания основного договора, авансовый платеж, оговоренный п.4 настоящего договора возвращается покупателю, а сторона, по вине которой стало невозможным подписание основного договора должна уплатить другой стороне штраф в размере авансового платежа. Размер авансового платежа определен в размере <данные изъяты> рублей. Полагал, что вопрос о вине являлся необходимым и существенным условием для данного судебного разбирательства. Стороной нарушен п. 5 предварительного договора согласно, которому, продавец и покупатель должны были заключить основной договор в срок до 19.12.2008года. Считал, что виновной стороной, нарушившей основное обязательство, является сторона покупателя. В материалах дела имеется документ, который подтверждает то, что Манучарян Т.П. надлежащим образом исполнила свои обязательства, и 19.12.2008г. явилась подписать основной договор купли-продажи. Она не должна была предпринимать каких-либо действий и обеспечивать явку покупателя Хальфиной Р.С., т.е. исполнять обязательство стороны покупателя. Полагал, что, если срок заключения основного договора не указан, то считается, что основной договор должен быть заключен в течение одного года. Обязательство заключить основной договор в срок предусмотрен предварительным договором и, ни одна из сторон не обязана заниматься поиском другой стороны. Несмотря на это, Манучарян Т.П. направляла телеграммы с уведомлением в адрес представителя Хальфиной Р.С. по доверенности Голуб Ю.Н. с просьбой явиться на заключение основного договора купли-продажи, имеются уведомления о том, что указанные телеграммы были получены.
Таким образом, Манучарян Т.П. надлежащим образом исполнила свои обязательства по предварительному договору, в день заключения основного договора 19.12.2008г. Манучарян Т.П. находилась в ООО "<данные изъяты>». Сторона покупателя 19.12.2008г. не явилась на заключение и подписание основного договора и не сообщила стороне продавца о причине неявки.
Доводы истца о том, что в подвале жилого дома имеются недостатки, связанные с его подтоплением, подтверждают, что намерения со стороны покупателя заключать основной договор не было. На момент осмотра жилого дома претензий к техническим характеристикам жилого дома со стороны покупателя предъявлено не было. Требования о взыскании неустойки абсурдны, поскольку вытекают из понятия вины. Полагал, что Манучарян Т.П. имела право удерживать у себя указанную денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей на основании требований ст. 359 ГК РФ, воспользовавшись одним из способов обеспечения обязательства.
В связи с тем, что Манучарян Т.П. была связана договорными обязательствами с Хальфиной Р.С. и ее представителем по доверенности Голуб Ю.Н., его доверительница не имела возможности продать указанный жилой дом другим лицам в течение шести месяцев. Цены на недвижимость снизились в связи с наступившим финансовым кризисом уже после заключения между сторонами предварительного договора. Не будь договорных обязательств с Хальфиной Р.С., Манучарян Т.П. могла продать указанный дом другим лицам, в связи с чем, понесла убытки.
Настаивал на том, что понуждать сторону к заключению основного договора - это право лица, которым он может воспользоваться или нет, а не его обязанность. Лицо можно принудить исполнить свои обязательства. Одним из способов защиты права является неустойка и именно данным способом защиты права воспользовалась Манучарян Т.П.
В судебном заседании уточнил встречные требования, пояснив суду, что заявленная к взысканию сумма штрафа в размере <данные изъяты> рублей рассматривается стороной как сумма, правомерно удерживаемого Манучанян Т.П. аванса, и просил взыскать сумму убытков в размере <данные изъяты> рублей, которая сложилась из разницы в стоимости жилого дома на 19.12.2008г. (<данные изъяты> рублей) и на данный момент ( <данные изъяты> рублей) – то есть <данные изъяты> рублей + <данные изъяты> рублей - расходы по оплате услуг риелтора.
Просил удовлетворить встречные требования в полном объеме, в первоначально заявленных требованиях Хальфиной Р.С. к Манучарян Т.П. – отказать.
Допрошенная по ходатайству представителя Манучарян Т. П. свидетель ФИО9 пояснила суду о том, что от Манучарян Т.П. ей стало известно, что та намерена продать свой дом. Манучарян рассказала свидетелю о том, что получила от покупателя аванс в размере <данные изъяты> рублей и намерена купить квартиру. Позже Манучарян Т.П. ей сказала о том, что сделка откладывается, так как у нее не были оформлены документы на земельный участок. Как известно свидетелю, Манучарян участок оформила в срок, но ей стало известно о том, что к Манучарян приезжал представитель Хальфиной – Столбов, который сообщил, что Хальфина больна и не может приехать вовремя на заключение договора по купле-продаже жилого дома. 19.12.2008г. Манучарян попросила свидетеля пойти с ней для подписания договора, однако, договор подписан не был, так как Хальфина на подписание договора не явилась. Зимой 2009 года свидетель разговаривала с представителем Хальфиной Столбовым по телефону по просьбе Манучарян, поскольку та волновалась и не могла говорить, и Столбов обещал ей лично, что в марте 2009 года основной договор будет заключен. Однако когда встретились ближе к лету 2009 года: свидетель, Манучарян, Столбов и Голуб в клинике, где работал Голуб, Столбов стал настаивать на уменьшение суммы сделки на <данные изъяты> рублей.
Исследовав и оценив все имеющиеся доказательства по делу, доводы сторон, показания свидетеля в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора, условия которого определяются по усмотрению сторон.
Согласно условиям предварительного договора от 11.09.2008г. Манучарян Т.П. - «Продавец» и Хальфина Р.С. в лице представителя, действующего по доверенности Голуб Ю.Н. – «Покупатель» заключили настоящий договор по которому: Продавец и Покупатель обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи объекта недвижимости в срок, не позднее, чем 19.12.2008г., в качестве которого будет выступать жилой дом литер А, п/А, по адресу: г. Краснодар, <адрес>, <адрес>, общей площадью - № кв.м., в том числе жилой - № кв.м., принадлежащий Продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 06.10.1999г. и договора купли-продажи от 15.09.1999г. (п.1, 5). (л.д.8)
Стороны оценили указанный объект недвижимости в сумму <данные изъяты> рублей (п.2).
В счет будущей оплаты за объект недвижимости, указанный в п.1 настоящего договора, Покупатель передал Продавцу аванс в сумме <данные изъяты> рублей при подписании настоящего договора (п.4).
Сторонами была выбрана санкция, касающаяся наступления последствий в случае неисполнения предварительного договора: в случае невыполнения одной из сторон настоящего договора своих обязательств, которое повлекло за собой невозможность подписания основного договора, авансовый платеж, оговоренный п.4 настоящего договора возвращается покупателю, а сторона, по вине которой стало невозможным подписание основного договора должна уплатить другой стороне штраф в размере авансового платежа (п.13).
Доводы Манучарян Т.П. о том, что Хальфина Р.С. уклонялась от заключения основного договора, чем нарушала права и интересы Манучарян Т.П., чем привела сторону к убыткам, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу требований ч.4 ст. 445 ГК РФ сторона вправе была обратиться в суд с иском к Хальфиной Р.С. с требованиями о понуждении заключить договор, но своим правом она не воспользовалась. Только во встречном исковом заявлении, поданном после предъявления иска Хальфиной о взыскании аванса, Манучарян решила воспользоваться своим правом, однако впоследствии изменила требования на взыскание с Хальфиной штрафа и убытков.
Суд обращает внимание сторон на то, что п.6 предварительного договора от 11.09.2008г. содержит условия, позволяющие сторонам в случае не заключения основного договора в срок, указанный в п.5 настоящего договора, вправе изменить (продлить и т.п.) этот срок путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору.
Вместе с тем, судом установлено, что и после истечения срока, предусмотренного п.5 договора, стороны так и не пришли к дополнительному письменному соглашению или новым обязательствам, которым пролонгировали бы предварительный договор.
Вместе с тем, законодатель императивно установил в ч.6 ст. 429 ГК РФ альтернативные положения о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
До окончания срока основной договор заключен не был.
К доводам представителя Манучарян Т.П. о том, что сторона направляла противной стороне телеграммы с предложением о заключении основного договора, суд относится критически по следующим основаниям.
Как пояснил в судебном заседании представитель Хальфиной Р.С. по доверенности Голуб Ю.Н., он никаких телеграмм от Манучарян Т.П. не получал, нигде не расписывался, в указанный период времени он отсутствовал в городе и находился в командировке. Насколько ему известно, Хальфина также не получала от Манучарян приглашений в юстицию. Более того, о том, что Хальфина Р.С. серьезно заболела и ей требуется срочная операция на глазах, и что Манучарян уже 01.12.2008г. была поставлена об этом в известность через представителя ФИО27, который специально приезжал в г. Краснодар 01.12.2008г., представитель Голуб Ю.Н. также узнал в начале декабря 2008 года от супруги, которая в указанный период времени находилась по месту жительства Хальфиной Р.С. в <адрес>.
Таким образом, судом установлено, не опровергалось сторонами, а также было подтверждено показанием свидетеля ФИО9 то обстоятельство, что Хальфина Р.С. (покупатель) поставила своевременно в известность Манучарян Т.П. (продавца) о предстоящей операции и невозможности в связи с этим ее прилета в город Краснодар в указанный срок (л.д.139).
Как следует из пояснений представителя Хальфиной – Голуб Ю.Н., несмотря на наличие доверенности, выданной Хальфиной на его имя, личных распоряжений на заключение основного договора она ему не предоставляла, намерена была лично участвовать в совершении сделки.
Суд принимает во внимание то обстоятельство, что на протяжении 1,5 лет до апреля 2010 года (подачи иска Хальфиной в суд), несмотря на уже имеющиеся противоречия между сторонами, Манучарян Т.П. не был произведен возврат полученного аванса в размере <данные изъяты> рублей, не было предпринято мер к понуждению к заключению основного договора, основной договор заключен не был.
Показания свидетеля ФИО9 не содержат доказательств виновности покупателя в не заключении основного договора в срок до 19.12.2008 года.
Вместе с тем, добросовестность и последовательность намерений Хальфиной Р.С. приобрести именно указанный жилой дом по адресу: г. Краснодар, <адрес> усматривается из предварительного договора от 31.07.2008г., дополнительных соглашений к нему, отмененных сторонами в последующем, из которых следует, что срок заключения основного договора продлевался по той причине, что земельный участок по указанному адресу Манучарян не был оформлен надлежащим образом, при этом сумма аванса по требованию Манучарян Т.П. в течение двух месяцев увеличилась с <данные изъяты> рублей до <данные изъяты> рублей и, эти условия Хальфиной Р.С. были приняты, до подписания предварительного договора от 11.09.2008г. ею была передана сумма аванса в размере <данные изъяты> рублей (л.д.133-137, 138).
При этом, судом установлено, что денежные средства, полученные Манучарян Т.П. еще в июле 2008 года были потрачены на приобретение недвижимости (квартиры), которой Манучарян распорядилась по своему усмотрению, о чем, она сообщила суду в судебном заседании (л.д. прот.с/з л.д.74-75).
Таким образом, установлено, что сторона по сделке, получив аванс в достаточно значительном размере – <данные изъяты> рублей из <данные изъяты> рублей по договору вложила денежные средства на приобретение имущества (квартиры), в связи с чем, доводы Манучарян Р.С. о понесенных ею убытках, являются несостоятельными.
Доводы представителя Манучарян Т.П. со ссылкой на ст. 359 ГК РФ как на основание правомерного удержания Манучарян суммы аванса судом признаются несостоятельными, поскольку данная норма закона предусматривает право кредитора на удержание находящейся у него вещи, подлежащей передаче должнику, то есть данная норма закона предоставляет право удержания вещи, но не денежных сумм.
Суд не считает необходимым входить в обсуждение вопроса о наличии или отсутствии факта «подтопления» отчуждаемого жилого дома, поскольку представитель Хальфиной Р.С. заявила в судебном заседании, что не настаивает на данном обстоятельстве и, что помимо данного обстоятельства имеется достаточно других оснований для разрешения спора по существу. На проведении судебной оценочной экспертизы жилого дома ни одна из сторон не настаивала (прот.с/з л.д. 113).
Суд принимает также во внимание то обстоятельство, что стороны предполагали заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, однако, предварительный договор от 11.09.2008г. не содержит сведений о продаваемом земельном участке, прошедшем государственную регистрацию, не содержит сведений о кадастровом номере земельного участка, его границах, размере, что в силу требований ст. 131 ГК РФ, предусматривающей государственную регистрацию недвижимости, является обязательным, в силу чего, не отвечает требованиям ст. 429, 432 ГК РФ.
Тогда как, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Суд исходит из того, что для удовлетворения встречных требований о взыскании штрафа и убытков, вина стороны в не заключении основного договора должна найти четкое подтверждение в судебном разбирательстве.
Установлено, что о понуждении уклоняющейся стороны к заключению основного договора на условиях предварительного договора ни одна из сторон в суд не обращалась.
Проанализировав все обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что вина покупателя в не заключение основного договора своего подтверждения в суде не нашла.
Авансом является денежная сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей. Аванс всегда выполняет платежную функцию, может выполнять доказательную, но в отличие от задатка никогда не выполняет обеспечительной функции. Если передан аванс и обязательство не исполнено либо вообще не возникло, то сторона, уплатившая аванс, вправе требовать его возвращения, а сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть ее в том же размере.
С учетом установленных конкретных обстоятельств по делу, суд приходит к выводу о том, что требования о взыскании аванса, как неосновательного обогащения, подлежат удовлетворению в силу положений ст. 1102, 1103 ГК РФ.
Также подлежат к взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей за период с 20.12.2008 года на день вынесения решения (л.д.125).
Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку при обращении в суд истицей оплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей, суд считает возможным, руководствуясь требованиями закона, взыскать с Манучарян Т.П. в пользу Хальфиной Р.С. судебные расходы в размере <данные изъяты> рублей.
Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах. Суду представлена квитанция филиала № Краснодарской краевой коллегии адвокатов адвокатской палаты Краснодарского края от 21.10. 2010г. серии № о внесении оплаты за оказание юридической помощи в сумме <данные изъяты> рублей, которую суд считает возможным взыскать с ответчицы в пользу истицы с учетом юридической помощи при ведении гражданского дела в суде, сложности дела, количества проведенных судебных заседаний, участия в них.
На основании вышеизложенного, ст.ст., 380, 429, 1102, 1103, 395 ГК РФ и, руководствуясь ст.ст., 194-199, 209 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Хальфиной Р.С. к Манучарян Т.П. о взыскании суммы аванса, процентов за пользование денежными средствами – удовлетворить, в удовлетворении встречного иска Манучарян Т.П. к Хальфиной Р.С. о взыскании штрафа, убытков – отказать.
Взыскать с Манучарян Т.П. в пользу Хальфиной Р.С. сумму аванса по предварительному договору в размере <данные изъяты> рублей.
Взыскать с Манучарян Т.П. в пользу Хальфиной Р.С. проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей.
Взыскать с Манучарян Т.П. в пользу Хальфиной Р.С. судебные расходы по оплате услуг адвоката в сумме <данные изъяты> рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение 10 дней.
Судья:
Мотивированное решение
Изготовлено: 01.02.2011г.
Судья: