К делу ...
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
... Советский районный суд г. Краснодара
в составе:
председательствующего федерального судьи Сусловой С.С.,
при секретаре Митченко С.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Панова Н.Я., Баулыкова М.М., Ховратенко А.В., Ходаковской И.Н., Гончаровой Т.С. к ООО «Стройинтеркомплекс» о ненадлежащем исполнении договорных обязательств,
установил:
Истцы обратились в суд с исковыми требованиями к ответчику о признании за ними права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: ... литер «Б».
В судебном заседании представитель истцов по доверенности Степанова И.Ю. заявленные исковые требования поддержала и пояснила, что между инвесторами Д., Ж., Ц., Ходаковской И.Н., Т. и ответчиком были заключены договора об инвестировании строительства жилья. Впоследствии в соответствии с договором об уступке права требования на участия в инвестировании строительства жилья, все права цедентов по данным договорам и дополнительным соглашениям перешли к истцам. По условиям договоров истцами были вложены значительные денежные средства путем внесения денежных сумм в кассу ответчика. Срок сдачи дома в эксплуатацию пунктом 4.1.2. договора определен в 3-ем квартале 2005 года. ООО «Стройинтеркомплекс» обязалось передать истцам нежилое помещение не позднее 30 дней после ввода жилого дома в эксплуатацию и предоставить все необходимые документы в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для регистрации права собственности. До настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан. Жилой дом построен на земельном участке, выделенном для строительства в установленном порядке. Неисполнение ответчиком своих обязательств по договору послужило поводом для обращения в суд с иском о признании права собственности на спорные помещения.
Представитель ООО «Стройинтеркомплекс по доверенности Мирошникова И.Г. в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований возражала.
Суд, выслушав мнение сторон, изучив материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Как установлено судом, между Д. (инвестором), и ответчиком (застройщиком) 25.04.2003 г. был заключен договор об инвестировании строительства многоэтажного жилого дома, расположенного в ....
Согласно п. 1.2 указанного договора Застройщик взял на себя обязательства по строительству и передаче инвестору после ввода жилого дома в эксплуатацию двухкомнатной ..., общей площадью 40,63 кв.м. на 12-м этаже, 5 подъезда, а инвестор - произвести оплату в размере 357 544 рублей из расчета 8 800 рублей за 1 кв.м. общей площади на момент заключения договора без чистовой отделки. Сроком сдачи дома в эксплуатацию был определен 4-й квартал 2004г.
05.02.2004г. между теми же сторонами было заключено «Дополнительное соглашение» к договору об инвестировании строительства жилья, по условиям которого были внесены изменения в п.1.1 договора, изложив его в следующей редакции: настоящий договор заключен в целях привлечения инвестиций для строительства многоэтажного жилого дома, расположенного в ... литер «Б1», а также в п.4.1.2, согласно которому ввода жилого дома в эксплуатацию перенесен на 3-й квартал 2005г.
10.03.2004г. между истцом Пановым Н.Я. и инвестором Д. был заключен договор об уступке права требования на участие в инвестировании строительства жилья.
Согласно договору все права цедента по договору от 25.04.2003г. и дополнительному соглашению от 05.02.2004г. перешли к истцу Панову Н.Я.
29.05.2003г. между инвестором Ж. и ООО «Стройинтеркомплекс» был заключен договор об инвестировании строительства жилья.
Согласно п. 1.2 указанного договора Застройщик взял на себя обязательства по строительству и передаче инвестору после ввода жилого дома в эксплуатацию двухкомнатной ..., общей площадью 56,33 кв.м. на 12-м этаже, 7 подъезда, а инвестор - произвести оплату в размере 563 300 рублей из расчета 10 000 рублей за 1 кв.м. общей площади на момент заключения договора без чистовой отделки. Сроком сдачи дома в эксплуатацию был определен 4-й квартал 2005г.
20.12.2004г. между теми же сторонами было заключено «Дополнительное соглашение» к договору об инвестировании строительства жилья, по условиям которого были внесены изменения в п.1.1 договора, изложив его в следующей редакции: настоящий договор заключен в целях привлечения инвестиций для строительства многоэтажного жилого дома, расположенного в ... литер «Б1».
Дополнительным соглашением от 20.12.2004г. внесены изменения в п.1.2 договора об инвестировании строительства жилья от 29.05.2003г., застройщик обязался осуществить строительство и передать инвестору после ввода жилого дома в эксплуатацию 2-х комнатную ... (ранее ... литер «Б»), общей площадью 56,33 кв.м. на 13 этаже в 5 подъезде дома, расположенного в ..., литер «Б1», а также изменения в п.2.1 договора, согласно которому объем инвестирования (финансирования) строительства квартиры инвестором составил 589 600 руб., ввод дома в эксплуатацию перенесен на 2-й квартал 2006 года.
01.12.2005г. между истцом Баулыковым М.М. и инвестором Ж. был заключен договор об уступке права требования на участие в инвестировании строительства жилья.
Согласно договору все права цедента по договору от 29.05.2003г. и дополнительным соглашениям от 06.07.2004г. и 20.12.2004г. перешли к истцу Баулыкову М.М.
01.04.2003г. между инвестором Ц. и ООО «Стройинтеркомплекс» был заключен договор об инвестировании строительства жилья.
Согласно п. 1.2 указанного договора Застройщик взял на себя обязательства по строительству и передаче инвестору после ввода жилого дома в эксплуатацию трехкомнатной ..., общей площадью 79,47 кв.м. на 2-м этаже, 4 подъезда, а инвестор - произвести оплату в размере 635 760 рублей из расчета 8 000 рублей за 1 кв.м. общей площади на момент заключения договора без чистовой отделки. Сроком сдачи дома в эксплуатацию был определен 4-й квартал 2004г.
12.11.2003г. между истцом Ховратенко А.В. и инвестором Ц. был заключен договор об уступке права требования на участие в инвестировании строительства жилья.
Согласно договору все права цедента по договору от ... перешли к истцу Ховратенко А.В.
31.03.2003г. между истцом Ходаковской И.Н. и ООО «Стройинтеркомплекс» был заключен договор об инвестировании строительства жилья.
Согласно п. 1.2 указанного договора Застройщик взял на себя обязательства по строительству и передаче инвестору после ввода жилого дома в эксплуатацию двухкомнатной ..., общей площадью 64,99 кв.м. на 6-м этаже, 6 подъезда, а инвестор - произвести оплату в размере 519 920 рублей из расчета 8 000 рублей за 1 кв.м. общей площади на момент заключения договора без чистовой отделки. Сроком сдачи дома в эксплуатацию был определен 4-й квартал 2004г.
Истцом Ходаковской И.Н. обязательства по договору об инвестировании строительства жилья от 31.03.2003г. были выполнены в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам №583 от 01.04.2003г., на сумму 514 800 руб., и №587 от 01.04.2003г. на сумму 5 120 руб.
31.03.2003г. между инвестором Т. и ООО «Стройинтеркомплекс» был заключен договор об инвестировании строительства жилья.
Согласно п. 1.2 указанного договора Застройщик взял на себя обязательства по строительству и передаче инвестору после ввода жилого дома в эксплуатацию однокомнатной ..., общей площадью 40,63 кв.м. на 3-м этаже, 1 подъезда, а инвестор - произвести оплату в размере 325 040 рублей из расчета 8 000 рублей за 1 кв.м. общей площади на момент заключения договора без чистовой отделки. Сроком сдачи дома в эксплуатацию был определен 4-й квартал 2004г.
29.01.2004г. между теми же сторонами было заключено «Дополнительное соглашение» к договору об инвестировании строительства жилья, по условиям которого были внесены изменения в п.1.1 договора, изложив его в следующей редакции: настоящий договор заключен в целях привлечения инвестиций для строительства многоэтажного жилого дома, расположенного в ... литер «Б1», также внесены изменения в п.1.2 договора об инвестировании строительства жилья от 31.03.2003г., застройщик обязался осуществить строительство и передать инвестору после ввода жилого дома в эксплуатацию однокомнатную ..., общей площадью 43,72 кв.м. на 5 этаже в 1 подъезде дома, расположенного в ..., литер «Б1» после доплаты 30 900 руб. за 3,09 кв.м., а также изменения в п.4.2.1 договора, согласно которому ввод дома в эксплуатацию перенесен на 3-й квартал 2005 года.
Дополнительным соглашением от 27.04.2004г. внесены изменения в п.1.1 договора об инвестировании строительства жилья от 31.03.2003г., изложив его в следующей редакции: настоящий договор заключен в целях привлечения инвестиций для строительства многоэтажного жилого дома, расположенного в ... литер «Б1», также внесены изменения в п.1.2 договора об инвестировании строительства жилья от 31.03.2003г., застройщик обязался осуществить строительство и передать инвестору после ввода жилого дома в эксплуатацию однокомнатную ..., общей площадью 40,63 кв.м. на 3 этаже в 5 подъезде дома, расположенного в ..., литер «Б1».
15.03.2005г. между истцом Гончаровой Т.С. и инвестором А. был заключен договор об уступке права требования на участие в инвестировании строительства жилья.
Согласно договору все права цедента по договору от 31.03.2003г. и дополнительным соглашениям от 27.01.2004г. и 27.04.2004г. перешли к истцу Гончаровой Т.С.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходит из того, что отсутствует правовая возможность признания права собственности, государственной регистрации права собственности, и, следовательно, возникновения права собственности до завершения строительства, до ввода дома в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.
Как усматривается из материалов дела, на сегодняшний день степень готовности жилого комплекса «Изумрудный» литер Б1 составляет 9%, строительные работы не выполнены, здание возведено до уровня второго этажа.
Квартиры, приобретенные по договорам инвестирования истцами, расположены на 2, 3, 6, 12, 13 этажах жилого комплекса.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что в настоящий момент спорные квартиры не могут быть выделены в натуре, при этом суд принимает во внимания п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000г. № 56 о том, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определённые квартиры.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента государственной регистрации этого права.
На основании ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» осуществляется государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов:
- в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
- в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
ЖК «Изумрудный» в качестве объекта незавершенного строительства не зарегистрирован, на кадастровый учет в качестве объекта недвижимости не поставлен.
Суд критически относится к доводам представителя истца о том, что в 2005 году было выдано разрешение на строительство, поскольку данное разрешение было выдано только на 1 год, срок его действия истек в 2006 году. В настоящее время, как усматривается из материалов дела, ООО «Стройинтеркомплекс» только выдано разрешение на строительства жилого дома литер «А», при этом срок его действия прекращается 28.03.2011г.
Следовательно, возникновение, признание и регистрация права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в данном случае невозможно вследствие отсутствия самого объекта незавершенного строительства в установленном законодательством порядке.
Инвестиционный договор, не будучи предусмотренный Гражданским кодексом РФ в числе поименованных договоров, тем не менее, не противоречит ему и в силу провозглашенной свободы договора имеет право существование. Вместе с тем, сказать, что на сегодняшний день отсутствует правовая регламентация такого договора, нельзя.
Правовое регулирование инвестиций осуществляется ГК РФ и федеральными законами.
В частности, Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями от 2 января 2000 г., 22.08.2004 г., 02.02.2006 г.) определяет, что капитальные вложения - это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. В статье 6 Закон определяет права инвесторов, в числе которых называются владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Пункт третий статьи 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (с изменениями от 19 июня 1995 г., 25 февраля 1999 г., От 10.01.03 г.), который действует в части норм, не противоречащих упомянутому ранее ФЗ-39, уточняет, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. При этом закон не устанавливает размер долей субъектов инвестиционного процесса.
Согласно же ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Следовательно, на каждого субъекта инвестиционной деятельности (гражданина-инвестора и организацию-застройщика) приходится по доле незавершенной строительством квартиры, и это право долевой собственности сохраняется вплоть до приемки объекта в эксплуатацию и завершения строительства квартиры, поэтому, признавая право собственности гражданина-инвестора на всю незавершенную строительством квартиру, суд нарушит право собственности организации-застройщика, что недопустимо на основании требования ч.3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Панова Н.Я., Баулыкова М.М., Ховратенко А.В., Ходаковской И.Н., Гончаровой Т.С. к ООО «Стройинтеркомплекс» о ненадлежащем исполнении договорных обязательств и признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: ..., ...» - отказать.
Данное решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение 10 дней с момента вынесения.
Федеральный судья:
Мотивированное решение суда изготовлено 29.03.2011г.
Федеральный судья: