к делу №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Советский районный суд г. Краснодара
в составе:
председательствующего Кантимир И.Н.
при секретаре Черкашиной И.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кравец С.В., Хардиной Н.В. к ООО «Стройинтеркомплекс» о признании права собственности в незавершенном строительством объекте,
УСТАНОВИЛ:
Кравец С.В. и Хардина Н.В. обратились в суд с иском к ООО «Стройинтеркомплекс» о признании права собственности в незавершенном строительством объекте - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, литер «Д».
В судебном заседании представитель истцов - Степанова И.Ю., заявленные исковые требования поддержала и пояснила, что между истцами и ответчиком был заключен договор об инвестировании строительства жилья. Указанный договор заключался в целях привлечения инвестиций для строительства вышеуказанного жилого дома. Согласно условиям данного договора ООО «Стройинтеркомплекс» обязался осуществить строительство и передачу истцам двухкомнатной <адрес>, после ввода дома по <адрес>, литер«Д» в <адрес>, в эксплуатацию. В силу п. 7.1.2. договора об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ ответчик взял на себя обязательство осуществить ввод жилого дома в эксплуатацию во 2-м квартале 2008 года, что является существенным условием договора. Согласно п. 3.2. договора об инвестировании строительства жилья полная стоимость квартиры составляла 775 344 рубля, из расчета 17400 рублей за один квадратный метр общей площади на момент заключения договора, без чистовой отделки. Данная стоимость является фиксированной и в дальнейшем не увеличивается в случае ее полной оплаты до 31 декабря 2005 года. Истцами обязательства по договору об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ были выполнены не в полном объеме, поскольку строительство дома так и не было начато, оплата произведена в размере <данные изъяты> рублей. Однако, ответчиком до настоящего времени не начато строительство дома литер «Д», <адрес> истцам не передана, строительство фактически не ведется. Кроме того, определением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № в отношении ООО «Стройинтеркомплекс» введена процедура банкротства. На основании изложенного она вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.
Представитель ООО «Стройинтеркомплекс» - Мирошникова И.Г., возражала против удовлетворения исковых требований Кравец С.В. и Хардиной Н.В., поскольку спорный объект недвижимости в эксплуатацию не сдан. При этом пояснила, что от договорных обязательств, заключенных с Кравец С.В. и Хардиной Н.В. они не отказываются.
Исследовав материалы дела, выслушав участников судебного разбирательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.
Так, в ходе судебного разбирательства было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Кравец С.В., Хардиной Н.В. и ООО «Стройинтеркомплекс» был заключен договор об инвестировании строительства жилья. Указанный договор заключался в целях привлечения инвестиций для строительства жилого дома по адресу: <адрес>, литер «Д».
Согласно условиям данного договора ООО «Стройинтеркомплекс» обязался осуществить строительство и передачу Кравец С.В. и Хардиной Н.В. двухкомнатной <адрес>, общей площадью 44,56 кв.м., после ввода дома по <адрес>, литер«Д» в <адрес>, в эксплуатацию.
В силу п.7.1.2. договора об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ ответчик взял на себя обязательство осуществить ввод жилого дома в эксплуатацию во 2-м квартале 2008 года, что является существенным условием договора.
Согласно п. 3.2. договора об инвестировании строительства жилья полная стоимость квартиры составляла <данные изъяты> рубля, из расчета <данные изъяты> рублей за один квадратный метр общей площади на момент заключения договора, без чистовой отделки. Данная стоимость является фиксированной и в дальнейшем не увеличивается в случае ее полной оплаты до 31 декабря 2005 года.
Истцами обязательства по договору об инвестировании строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ были выполнены не в полном объеме, поскольку строительство дома так и не было начато, оплата произведена в размере <данные изъяты>, что подтверждается квитанциями к приходно - кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходит из того, что отсутствует правовая возможность признания права собственности, государственной регистрации права собственности, и, следовательно, возникновения права собственности до завершения строительства, до ввода дома в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.
Как усматривается из материалов дела, ответчик к строительству литера «Д» в ЖК «Изумрудный» не приступал, проектная документация на этот литер не разработана и на сегодняшний день никаких работ по возведению литера «Д» не ведется.
Данное обстоятельство свидетельствует о том, что в настоящий момент спорная квартира не может быть выделена в натуре, при этом суд принимает во внимания п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года № 56 о том, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определённые квартиры.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента государственной регистрации этого права.
На основании ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» осуществляется государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов:
- в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
- в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
ЖК «Изумрудный» в качестве объекта незавершенного строительства не зарегистрирован, на кадастровый учет в качестве объекта недвижимости не поставлен.
Суд критически относится к доводам представителя истицы о том, что в 2005 году было выдано разрешение на строительство, поскольку данное разрешение было выдано только на 1 год, срок его действия истек в 2006 году. В настоящее время, как усматривается из материалов дела, ООО «Стройинтеркомплекс» выдано разрешение только на строительства жилого дома литер «А», при этом срок его действия прекращается 28 марта 2011 года.
Следовательно, возникновение, признание и регистрация права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в данном случае невозможно вследствие отсутствия самого объекта незавершенного строительства в установленном законодательством порядке.
Инвестиционный договор, не будучи предусмотренный Гражданским кодексом РФ в числе поименованных договоров, тем не менее, не противоречит ему и в силу провозглашенной свободы договора имеет право существование. Вместе с тем, сказать, что на сегодняшний день отсутствует правовая регламентация такого договора, нельзя.
Правовое регулирование инвестиций осуществляется Гражданским кодексом РФ и федеральными законами.
В частности, Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями от 2 января 2000 года, 22 августа 2004 года, 02 февраля 2006 года) определяет, что капитальные вложения - это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. В статье 6 Закон определяет права инвесторов, в числе которых называются владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Пункт третий статьи 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 19 июня 1995 года, 25 февраля 1999 года, 10 января 2003 года), который действует в части норм, не противоречащих упомянутому ранее ФЗ-39, уточняет, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. При этом закон не устанавливает размер долей субъектов инвестиционного процесса.
Согласно же ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Следовательно, на каждого субъекта инвестиционной деятельности (гражданина-инвестора и организацию-застройщика) приходится по доле незавершенной строительством квартиры, и это право долевой собственности сохраняется вплоть до приемки объекта в эксплуатацию и завершения строительства квартиры, поэтому, признавая право собственности гражданина-инвестора на всю незавершенную строительством квартиру, суд нарушит право собственности организации-застройщика, что недопустимо на основании требований ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
На основании ст. 245 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 Конституции РФ и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Кравец С.В., Хардиной Н.В. к ООО «Стройинтеркомплекс» о ненадлежащем исполнении договорных обязательств и признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, литер «Д» - отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение 10 суток.
Председательствующий: