К делу №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ               гор. Краснодар

Судья Советского районного суда гор. Краснодара Жаворонкова Т.А., при секретаре Локтевой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Носовой Т.Г. к ООО «Ю» о защите прав потребителей, по встречному иску ООО «Ю» к Носовой Т.Г. о взыскании долга по договору об участии в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском о защите прав потребителей. Указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ю» и ООО «С» был заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому ответчик должен построить и передать квартиру № № до ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ истица заключила с ООО «С» договор уступки прав требования, по которому все права дольщика перешли к истице. В обязанности истицы входило произвести полную оплату по договору, которые она исполнила. В обязанности ответчика входит строительство квартиры, ее передача, а также передачи соответствующей документации для регистрации права собственности. Дом был достроен, квартира передана истице, о чем подписан акт приема-передачи. Истица подписала договор с ООО «Ю» о проведении отделочных работ, а также коммунальное обслуживание дома. ДД.ММ.ГГГГ истица с ООО «Ю» подписала акт приема-передачи квартиры, все экземпляры которого остались у фирмы, так как они проведут регистрацию квартиры. Истица стала проживать в квартире, оплачивать коммунальные услуги. Через некоторое время Носова Т.Г. обратилась к застройщику с целью получения документов о переходе прав собственности и узнала, что она еще должна доплатить сумму денег за приобретенную квартиру. Считает, что обязательства по договору исполнены в полном объеме, в связи с чем, действиями ответчика нарушаются ее права. Просит суд обязать ответчика не удерживать и выдать истице акт приема-передачи квартиры. Обязать ответчика не чинить препятствия в регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.

Представитель ООО «Ю» подал встречный иск к Носовой Т.Г. о взыскании долга по договору об участии в долевом строительстве. Указал, что по условиям договора право на получение в собственность квартиры возникает после полной оплаты цены договора. Окончательные взаиморасчеты производятся после фактического обмера площади квартиры, произведенного органами государственной инвентаризации. При отклонении фактической общей площади от проектной общей площади квартиры, ответчик производит доплату из расчета цены договора. По договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. Объектом долевого строительства является квартира № №, проектной общей площадью № кв.м., включая площадь балконов (лоджий) с понижающим коэффициентом 0,3 (0,5). Согласно техническому паспорту, общая площадь квартиры составляет № кв.м. без лоджии, площадь лоджии составляет № кв.м. Общая площадь квартиры с лоджией при понижающем коэффициенте 0,5 составляет № кв.м. Таким образом, Носова Т.Г. должна оплатить разницу в № кв.м. из расчета № руб. за один кв.м. площади. Просят суд взыскать с ответчика сумму долга в размере № руб., а также госпошлину в размере № коп.

Представитель истца по доверенности Цапенко С.А. в судебном заседании требования поддержал по указанным иске основаниям. Пояснил, что Носова Т.Г. исполнила все условия договора, однако ответчик препятствует оформлению ее прав собственности на квартиру. По действующему законодательству в общую площадь квартиры не входит площади балконов и лоджий, в связи с чем, сумма по договору выплачена полностью. Уточнив заявленные требования в период рассмотрения иска, к концу судебного разбирательства настаивал на удовлетворении первоначальных требований, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представитель ООО «Ю» по доверенности Бронников Н.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что по условиям договора при увеличении общей площади квартиры по отношению к проектной, производится доплата. Квартира отчуждается вместе с балконом, поэтому его площадь учитывается. По результатам фактического обмера квартиры, общая площадь оказалась больше, в связи с чем, Носова Т.Г. должна оплатить разницу между проектной площадью и фактической площадью и с учетом лоджии с применением к ней понижающего коэффициента. На удовлетворении встречных требований настаивал.

Допрошенная в судебном заседании эксперт А пояснила, что замеры площади проводятся на высоте 1,60 м., выступы высчитываются снаружи и площадь изнутри. Толщина стены равна примерно 80 см. С 1.03.2005 г., согласно федеральному закону, площадь указывается без лоджий и балконов. Почему в других организациях высчитывают лоджии и балконы, пояснить не может, это не правильно. В спорной квартире построен шкаф. По тех. паспорту ответчика туалет и ванная комната, которые были раздельными, совмещены. Помещение, предназначенное для туалетной комнаты, используется для других целей. Но строители делают в таких помещениях вентиляционные вытяжки, и в техническом паспорте ответчика такая вытяжка не учтена. В техническом паспорте ответчика выведена площадь № кв.м., данные сведения неверные. Возможно, паспорт ответчика делали сразу после постройки, но почему техники не учли короба, она не знает. Площадь в данном техпаспорте завышена. Кроме этого имеются расхождения, туалетная и ванная комнаты предусмотрены отдельно, а в настоящее время они объединены, но это не является перепланировкой. Так как в туалетной комнате расположена вентиляционная шахта, которую не указали в техническом паспорте, из-за этого идет расхождение в площадях. Перемещение санузла не отражается на общей площади квартиры. При замерах площадей ими также был учтен шкаф в прихожей, но толщина его стен незначительна, и его площадь должна учитываться при определении общей площади помещения.

Допрошенная специалист Е пояснила, что когда был осмотр квартиры, не были обшиты короба, поэтому отражены в техпаспорте не были. Когда Носова обратилась сама за техническим паспортом, то уже были короба. Пояснила, что когда в санузлах зашивают коммуникации, то соответственно площадь уменьшается. Техническую документации их организация составляла на весь дом, делали паспорта по отдельным квартирам, если была заявка.

Допрошенная специалист М пояснила, что инвентаризация проходила один раз. После сдачи дома в 2010 г. от Ю поступило заявление, и были изготовлены технические и кадастровые паспорта по квартирам. Во все квартиры не выходили, делали на основании проектной документации и предыдущей инвентаризации. После сдачи дома также с осмотрами не выходили. В технической документации все было отражено, кроме стояка. После того как появился стояк, происходят изменения площади примерно на 1,5 кв.м.

Суд, выслушав стороны, допрошенных специалистов, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

При вынесении решения суд руководствуется требованиями ст. 56 ГПК РФ о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ю» и ООО «С» в лице их директоров был заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома /л.д. 3-11/.

По условиям договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать дольщику квартиру и документы, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта /п. 3.1/.

Под квартирой по настоящему договору понимается, объект долевого строительства - жилое помещение, подлежащее передаче дольщику (участнику долевого строительства) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта: двухкомнатная, рассоложенная на 3 этаже во 2 блок-секции, во 2 подъезде, проектной общей площадью № кв.м., включая площадь лоджии (балкона) с понижающим коэффициентом лоджии (балкона) 0,5 (0,3), жилой площадью № кв.м. под номером №.

Проектная общая площадь и номер квартиры являются предварительными и подлежат уточнению после утверждения проектной документации органами Государственной экспертизы и проведения обмеров ФГУП КК «К» /п. 1.3/.

Срок окончания строительства объекта - 1 полугодие 2010 г. Сроком окончания строительства объекта считается дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта согласно подписанному акту приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию /п. 3.2/.

В соответствии со ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика /ч. 1/.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения /ч. 2/.

Цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства квартиры, составляет № руб. Цена договора при 100 % оплате фиксированная.

При изменении проектной общей площади квартиры стороны руководствуются условиями, указанными в п. 9.5 договора /п. 4.1/.

Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требования по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного между ООО «С» и Носовой Т.Г., дольщик уступает, а правопреемник принимает на себя право требования к ООО «Ю», далее «застройщик», исполнения прав и обязанностей, принадлежащих дольщику по договору № об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного в <адрес>, на двухкомнатную квартиру, проектной общей площадью № кв.м., включая площадь лоджии (балкона) с понижающим коэффициентом лоджии (балкона) 0,5 (0,3), жилой площадью № кв.м. /л.д. 20-21/.

За уступаемое право требования по договору, правопреемник выплачивает дольщику денежные средства в размере № руб. Оплата производится в срок до подписания настоящего договора /п. 2.1/.

Сумма денежных средств, указанная в п. 2.1 настоящего договора, оплачивается правопреемником дольщику в полном объеме до передачи настоящего договора на регистрацию в Управление федеральной регистрационной службу по Краснодарскому краю /п. 2.2/.

Дольщик гарантирует, что уступаемое им право требования к застройщику оплачено в полном объеме, никому не продано, не заложено, в споре, под арестом и (или) запрещением не состоит, свободно от любых прав и претензий третьих лиц /п. 4.2/.

Согласно штампу регистрационной службы, договор уступки прав был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, суд приходит к выводу, что Носова Т.Г. исполнила обязательства по договору уступки прав, и к ней перешли права по договору участия в долевом строительстве №.

Таким образом, исходя из условий приведенных договоров, суд приходит к убеждению, что условия по полной оплате строительства данного объекта в виде квартиры, как предыдущим дольщиком, так и ФИО1 перед ООО «Ю» исполнены в полном объеме, что зафиксировано в последующих актах, подписанных сторонами по делу.

Установлено, что после регистрации договора уступки прав требования сторонами был составлен акт № приема-передачи квартиры под отделку от ДД.ММ.ГГГГ, по которому квартира № №, проектной площадью № кв.м., передана дольщику Носовой для осуществления внутренних отделочных работ /л.д. 12/.

ООО «Ю» ДД.ММ.ГГГГ было получено разрешение на ввод в эксплуатацию № №, объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями по <адрес>» /л.д. 65-67/.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан еще один акт приема-передачи, по которому Носова Т.Г. приняла в собственность двухкомнатную квартиру № №, площадью с холодными помещениями № кв.м., общей площадью № кв.м., жилой площадью № кв.м., стоимостью № руб.

Стоимость квартиры оплачена дольщиком полностью /л.д. 68/.

Суд отмечает, что вторичный акт был подписан уже после производства строительных и ремонтных работ, и, таким образом, не может отражать с указанными параметрами действительные площади жилого помещения. Так, установлено, и подтверждено допрошенными специалистами, что на тот момент в технической документации застройщика не был указан достоверно по параметрам вентиляционный короб в туалетной комнате, не учтен установленный шкаф в прихожей, а также все произведенные ремонтные работы.

На основании п. 9.5 договора долевого участия, окончательные взаиморасчеты между застройщиком и дольщиком производятся после фактического обмера площади квартиры, произведенного органами Государственной инвентаризации. При отклонении фактической общей площади квартиры от проектной общей площади квартиры, указанной в п. 1.3 договора, дольщик производит доплату в течение 10 дней с момента получения соответствующего уведомления, либо застройщик производит возврат за указанную разницу из расчета цены договора, указанной в п. 4.1 договора.

Согласно техническому паспорту, составленному по заявке ответсика ФГУП «Р» на здание многоквартирный жилой дом, расположенный по <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадь квартиры № № составила № кв.м., с учетом балкона (лоджии) № кв.м. /л.д. 44-45/.

В связи с этим, Носовой Т.Г. была направлена претензия, в которой указано, что в соответствии с техническим паспортом разница квадратных метров между проектной и фактической площадью составила № кв.м., которую дольщик обязан уплатить в течение 10 дней с момента уведомления. Задолженность за дополнительные квадратные метры составила № руб. /л.д. 42/.

Однако, согласно техническому паспорту ФГУП КК «К» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира № № состоит из помещений: № 1 прихожая площадью № кв.м., № 1/1 шкаф площадью № кв.м., № 2 жилая комната площадью № кв.м., № 3 ванная площадью № кв.м., № 4 подсобная площадью № кв.м., кухня площадью № кв.м., № 6 жилая комната площадью № кв.м., лоджия площадью № кв.м., общей площадью № кв.м., жилой площадью № кв.м. /л.д. 54-58/.

При оценке доводов сторон в возникшем споре относительно общей площади созданного объекта недвижимости суд учитывает следующие положения действующего законодательства.

В соответствии с п. 2 ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

На основании ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения /ч. 1/.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)) /ч. 2/.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас /ч. 5/.

Учитывая требования действующего жилищного законодательства, а также пояснения специалистов, данные в судебных заседаниях, суд приходит к выводу, что общая площадь квартиры в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. указана не верно, так как замер произведен без учета возведенных позже вентиляционных коробов.

Кроме этого, суд считает, что дополнительное определение ООО «Ю» общей площади квартиры с учетом балкона (лоджии), которые учитываются застройщиком при окончательных расчетах с дольщиками, не соответствует требованиям норм действующего законодательства, в связи с чем, правильным следует считать площади квартиры и назначение помещений, указанные в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а также данные, зафиксированные в договоре о проектной площади квартиры - № кв.м.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, суд приходит к выводу, что условиями договора в части определения общей площади с включением площади лоджии (балкона) нарушают права Носовой Т.Г.

Так как по данным технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры составляет № кв.м., а по условиям договора об участии в долевом строительстве проектная площадь квартиры определена № к.м., суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

При вынесении решения суд, учитывая приведенные нормы закона и условия договорных обязательств, приходит к убеждению, что достоверными условиями договора при полной оплате объекта недвижимого имущества, что бесспорно подтверждено по делу, следует из данных об объекте, указанных в акте № приема-передачи квартиры под отделку от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, согласно п.4.1 договора цена договора при 100% оплате является фиксированной.

Учитывая, что по всем представленным техническим документам и с учетом требований жилищного законодательства с абсолютной достоверностью общую площадь квартиры до произведенного ремонта и с учетом имеющегося вентиляционного короба установить уже затруднительно /экспертиза по делу не назначалась/, суд приходит к убеждению, что договорные обязательства по оплате объекта недвижимости истицей исполнены в полном объеме. Все препятствия для реализации законных прав при регистрации прав собственности следует считать незаконными.

Одновременно суд отмечает, что поскольку по делу не заявлено требований о признании конкретных пунктов договора недействительными по причине не соответствия их требованиям действующего законодательства /правила расчета общей площади квартир/, суд при разрешении спора не рассматривает законность положений п.1.3 договора. Суд лишь отмечает, что условия договора должны соответствовать положениям жилищного законодательства относительно понятия общей площади жилого помещения. Также суд отмечает, что учреждение по регистрации прав на недвижимое имущество должно руководствоваться данными представленной документации на квартиру по последним и фактическим замерам, т.е. техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Учитывая, что истцы при подаче исков о защите прав потребителей освобождаются от уплаты госпошлины, суд считает необходимым взыскать с ООО «Ю» госпошлину в доход государства в размере № руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать ООО «Ю» выдать Носовой Т.Г. акт приема-передачи квартиры № №, составленный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ю» и Носовой Т.Г., в трех экземплярах.

Обязать ООО «Ю» не чинить препятствий в регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Ю» к Носовой Т.Г. о взыскании долга по договору об участии в долевом строительстве отказать.

Взыскать с ООО «Ю» сумму госпошлины в доход государства в размере № руб.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский райсуд гор. Краснодара в течение 10 дней после составления мотивированного решения суда.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено: ДД.ММ.ГГГГ

Судья: