Дело № РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ город Краснодар Советский районный суд города Краснодара в составе: председательствующего Кантимир И.Н. при секретаре Христич А.С. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "КраснодарФинСтрой" к Ротко Ф.Б. о внесении изменений в договора участия в долевом строительстве и по встречному иску Ротко Ф.Б. к Обществу с ограниченной ответственностью "КраснодарФинСтрой" о признании недействительными соглашений о резервировании, расторжении договоров участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств, УСТАНОВИЛ: ООО "КраснодарФинСтрой", лице своего представителя Коржовой И.Д., обратилось в суд с исковым заявлением к Ротко Ф.Б. о внесении изменений в договора участия в долевом строительстве, указывая, что 4 мая 2008 года между обществом и Ротко Ф.Б. было заключено два договора участия в долевом строительстве: номер КС/КВ-1/2-209-39 и номер КС/КВ-1/2-199-38. Договора прошли государственную регистрацию. По условиям договоров общество обязалось построить многоэтажный жилой дом литер "1" корпус № и передать Ротко Ф.Б. по акту приёма-передачи не позднее 30 декабря 2010 года две отдельные двухкомнатные квартиры №, ориентировочной общей площадью 59,27 кв.м., по адресу: город <адрес>. 30 сентября 2010 года ООО "КраснодарФинСтрой" внесло изменения в проектную декларацию, согласно которым срок ввода в эксплуатацию возводимого многоквартирного жилого дома был изменён на 1 июня 2011 года. Изменения в проектную декларацию и декларация в новой редакции были зарегистрированы в Департаменте финансово-бюджетного надзора Краснодарского края и Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар обществу было продлено разрешение на строительство до 28 мая 2012 года. В связи с данными обстоятельствами 19 октября 2010 года Ротко Ф.Б. было направлено сообщение о невозможности завершения строительства в срок и переноса срока ввода здания в эксплуатацию до 1 июня 2011 года. Сообщение содержало предложение об изменении договоров и необходимости заключения дополнительных соглашений об изменении срока передачи объектов долевого строительства дольщику. По условиям дополнительных соглашений от 19 октября 2010 года к договорам участия в долевом строительстве от 4 мая 2008 года, передача участнику долевого строительства объектов по актам приёма-передачи должна была состояться не позднее 1 августа 2011 года при условии исполнения участником долевого строительства своих обязательств по оплате. Однако до настоящего времени Ротко Ф.Б. не подписала дополнительные соглашения, не смотря на то, что значительное число участников долевого строительства уже подписали аналогичные дополнительные соглашения. На основании изложенного общество полагает возможным обязать Ротко Ф.Б. заключить с застройщиком дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве об изменении срока передачи объектов долевого строительства до 1 августа 2011 года, а так же обязать Ротко Ф.Б. зарегистрировать указанные соглашения в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Ротко Ф.Б. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ООО "КраснодарФинСтрой" о признании недействительными соглашений о резервировании, расторжении договоров участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств, указывая, что 4 апреля 2008 года между ней и ООО "КраснодарФинСтрой" были заключены соглашения о резервировании № 199/22, № 209/21 и № 205/20. За резервирование объектов долевого строительства для целей заключения в дальнейшем договора участия в долевом строительстве, где она будет выступать в качестве участника долевого строительства, ООО "КраснодарФинСтрой" была оплачена денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. по каждому соглашению, в общей сумме <данные изъяты> руб.. Действия общества по взиманию указанных сумм за резервирование, а также условия соглашений о резервировании, предусматривающие обязательство по уплате этих сумм, противоречат действующему законодательству, поскольку обладают всеми признаками предварительных договоров, а резервирование объекта долевого строительства не может считаться самостоятельной услугой. 4 мая 2008 года между ней и ООО "КраснодарФинСтрой" были заключены два договора участия в долевом строительстве № КС/КВ-1/2-209-39 и № КС/КВ-1/2-199-38, по условиям которых застройщик обязан был построить многоэтажный жилой дом литер "1" корпус № и передать ей по акту приёма-передачи не позднее 30 декабря 2010 года две отдельные двухкомнатные квартиры №, ориентировочной общей площадью 59,27 кв.м., по адресу: <адрес>, а она уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. 19 мая 2008 года по договору участия в долевом строительстве № КС/КВ-1/2-199-38 была оплачена сумма в размере <данные изъяты> руб. 3 июня 2008 года по договору участия в долевом строительстве № КС/КВ-1/2-209-39 была оплачена сумма в размере <данные изъяты> руб. ООО "КраснодарФинСтрой" неоднократно направляла всевозможные соглашения о переносе сроков передачи объектов, однако очевидно, что окончание строительства перенесено на неопределённый срок. В соответствии с действующим законодательством, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. На основании изложенного полагает возможным признать соглашения о резервировании противоречащими действующему законодательству и взыскать оплаченную по ним сумму в размере <данные изъяты> руб.; расторгнуть два договора участия в долевом строительстве от 4 мая 2008 года и взыскать с застройщика уплаченную по ним сумму; по договору № КС/КВ-1/2-199-38 взыскать неустойку с 19 мая 2008 года в размере <данные изъяты> руб., по договору № КС/КВ-1/2-209-39взыскать неустойку с 3 июня 2008 года в размере <данные изъяты> руб., а также взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб. В судебном заседании представитель ООО "КраснодарФинСтрой" - Хамаев С.С. поддержал заявленные требования, просил суд удовлетворить их в полном объёме. Против удовлетворения встречного иска Ротко Ф.Б. возражал, пояснил, что по состоянию на 18 октября 2011 года задолженность за участником долевого строительства - Ротко Ф.Б. по договорам участия в долевом строительстве составляет <данные изъяты> руб., в том числе: по договору № КС/КВ-1/2-199-38 составляет <данные изъяты> руб., а по договору № КС/КВ-1/2-209-39 - <данные изъяты> руб. Количество дней просрочки составляет 897 дней. Таким образом, расчёт неустойки, исходя из 12% годовых, по договору № КС/КВ-1/2-199-38 составляет <данные изъяты> руб., а по договору № КС/КВ-1/2-209-39 - <данные изъяты> руб. В судебном заседании представитель Ротко Ф.Б. - Белицкий Е.А. поддержал заявленные требования, просил суд удовлетворить их в полном объёме. Против удовлетворения требований ООО "КраснодарФинСтрой" возражал, пояснил, что сроки передачи объекта долевого строительства уже изменялись ООО "КраснодарФинСтрой" неоднократно. Визуальный осмотр места возведения объекта долевого строительства, очевидно, свидетельствует о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан Ротко Ф.Б. Есть все основания полагать, что строительство многоквартирного жилого дома не будет закончено в срок, а, следовательно, передача объектов долевого строительства в срок, установленный дополнительными соглашениями - до 1 августа 2011 года, при внесении Ротко Ф.Б. обусловленной договором цены, не произойдёт. Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает встречные требования Ротко Ф.Б. подлежащими частичному удовлетворению, а в удовлетворении первоначальных требований ООО "КраснодарФинСтрой" необходимо отказать в полном объёме, по следующим основаниям. Так, в ходе судебного разбирательства было установлено, что 4 апреля 2008 года между Ротко Ф.Б. и ООО "КраснодарФинСтрой" были заключены три соглашения о резервировании под № 199/22, № 209/21 и № 205/20. Из смысла п.1.1 соглашений о резервировании следует, что заказчик - Ротко Ф.Б. поручила, а исполнитель - ООО "КраснодарФинСтрой" обязуется по заданию заказчика оказать услуги по резервированию за ним объекта долевого строительства для целей заключения в дальнейшем договора участия в долевом строительстве, где заказчик будет выступать в качестве участника долевого строительства многоэтажного жилого дома литер "1", корпус №, квартиры № №, общей площадью 70,65 кв.м. (соглашение о резервировании №199/22); квартиры № №, общей площадью 70,65 кв.м. (соглашение о резервировании №209/21); квартиры №№, общей площадью 42 кв.м. (соглашение о резервировании №205/20), расположенного по адресу: <адрес> За резервирование на один месяц объектов долевого строительства для целей заключения в дальнейшем договоров участия в долевом строительстве, Ротко Ф.Б. по каждому соглашению была оплачена ООО "КраснодарФинСтрой" денежная сумма в размере <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> руб. Пунктом 2.1.1 соглашения о резервировании №199/22 между сторонами была определена цена договора участия в долевом строительстве объекта - квартиры №№, которая должна была составлять <данные изъяты> руб. Пунктом 2.1.1 соглашения о резервировании №209/21 между сторонами была определена цена договора участия в долевом строительстве объекта - квартиры №№, которая должна была составлять <данные изъяты> руб. Пунктом 2.1.1 соглашения о резервировании №205/20 между сторонами была определена цена договора участия в долевом строительстве объекта - квартиры №№, которая должна была составлять <данные изъяты> руб. В соответствии с п.2.1.2 соглашений о резервировании, стороны договорились, что в случае изменения площади объектов долевого строительства, доплата или возврат излишне уплаченных денежных средств, будет производиться из расчёта <данные изъяты> руб. за один квадратный метр. 4 мая 2008 года между Ротко Ф.Б. и ООО "КраснодарФинСтрой" были заключены два договора участия в долевом строительстве № КС/КВ-1/2-209-39 и № КС/КВ-1/2-199-38, по условиям которых застройщик обязан был построить многоэтажный жилой дом литер "1" корпус № и передать участнику долевого строительства по акту приёма-передачи не позднее 30 декабря 2010 года две отдельные двухкомнатные квартиры: № (договор участия в долевом строительстве под № КС/КВ-1/2-209-39) и № (договор участия в долевом строительстве № КС/КВ-1/2-199-38), ориентировочной общей площадью 59,27 кв.м., по адресу: <адрес>, а Ротко Ф.Б. уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Пунктом 3.1 договора участия в долевом строительстве № КС/КВ-1/2-199-38 закреплено, что цена объекта долевого строительства - квартиры №№ будет составлять <данные изъяты> руб., из которой: <данные изъяты> руб. в том числе НДС 18% - сумма денежных средств на оплату услуг застройщика, а <данные изъяты> руб. - сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство. Первый платёж должен был составлять <данные изъяты> руб. (пункт 3.2.1. договора). 19 мая 2008 года по договору участия в долевом строительстве № КС/КВ-1/2-199-38 была оплачена сумма в размере <данные изъяты> руб. Пунктом 3.1 договора участия в долевом строительстве № КС/КВ-1/2-209-39 закреплено, что цена объекта долевого строительства - квартиры №№ будет составлять <данные изъяты> руб., из которой: <данные изъяты> руб. в том числе НДС 18% - сумма денежных средств на оплату услуг застройщика, а <данные изъяты> руб. - сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство. Первый платёж должен был составлять <данные изъяты> руб. (пункт 3.2.1. договора). 3 июня 2008 года по договору участия в долевом строительстве № КС/КВ-1/2-209-39 была оплачена сумма в размере <данные изъяты> руб. В пункте 3.10 договоров участия в долевом строительстве стороны договорились, что доплата или возврат излишне уплаченных денежных средств будет осуществляться из расчёта 39.176 руб. за один квадратный метр. Удовлетворяя встречные исковые требования Ротко Ф.Б., суд исходит из следующего. При толковании условий соглашений о резервировании под № 199/22, № 209/21 и № 205/20 от 4 апреля 2008 года, руководствуясь ч.4 ст.429 ГК РФ). Сторонами согласовано, что вступление в основную сделку произойдет не позднее одного месяца (п.1.3 договоров) с момента их подписания. В рассматриваемом случае имущество, в отношении которого в будущем должны быть заключены основные договора участия в долевом строительстве, сторонами конкретизировано, цена определена <данные изъяты> руб. за один квадратный метр жилья. Таким образом, условия рассматриваемых предварительных договоров являются обязательными для исполнения его участниками в силу положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ. В пункте 3.1 и 3.2 договоров предусмотрено, что в срок не позднее следующего дня с момента подписания настоящих соглашений Ротко Ф.Б. в обеспечение своих обязательств по вступлению в основную сделку должна внести обеспечительный платёж в размере <данные изъяты> руб., по каждому соглашению. В доказательство внесения обеспечительного платежа Ротко Ф.Б. в материалы дела представлены платёжные поручения на сумму <данные изъяты> руб. Согласно ст. 429 ГК РФ. При этом, учитывая факт перечисления Ротко Ф.Б. обществу суммы обеспечительного платежа в размере <данные изъяты> руб., указанная сумма подлежит возвращению на основании норм ст. 1102 ГК РФ, при применении норм о неосновательном обогащении не имеет значения факт наличия или отсутствия виновного поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего или третьих лиц. Суд, на основании частей 4 и 6 ст.429 ГК РФ, пришел к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок ни одной из сторон предложения о заключении основного договора. Как следует из пункта 1.3 предварительного договора №205/20 от 4 апреля 2008 года, стороны договорились о вступлении в основную сделку не позднее одного месяца с момента подписания данного соглашения. Применяя правила абз. 1 ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что стороны установили срок для заключения основного договора участия в долевом строительстве объекта - <адрес> не позднее 4 мая 2008 года. Поскольку до указанной даты основной договор сторонами заключен не был, предварительный договор №205/20 от 4 апреля 2008 года прекратил свое действие 5 мая 2008 года. Как следует из материалов дела, на основании предварительных договоров № 199/22, № 209/21 от 4 мая 2008 года стороны заключили лишь два основных договора участия в долевом строительстве № КС/КВ-1/2-199-38 и № КС/КВ-1/2-209-39, соответственно. Таким образом, наличие на стороне общества неосновательного обогащения подтверждено материалами дела, в связи с чем, суд считает возможным взыскать с ООО "КраснодарФинСтрой" в пользу Ротко Ф.Б. неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> руб. Разрешая заявленные требования в части расторжения договоров участия в долевом строительстве, взыскании суммы долга, процентов и судебных расходов, суд исходит из следующего. Согласно пунктов 4.1.1 договоров участия в долевом строительстве № КС/КВ-1/2-199-38 и № КС/КВ-1/2-209-39 от 4 мая 2008 года ООО "КраснодарФинСтрой" брало на себя обязательства передать Ротко Ф.Б. две двухкомнатные квартиры по акту приёма-передачи не позднее 30 декабря 2010 года. Из ч.1 ст.6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года следует, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Если строительство не могло быть завершено в предусмотренных договором срок, ООО "КраснодарФинСтрой" обязано было не позднее двух месяцев до истечения указанного в договоре срока, то есть не позднее 30 октября 2010 года, направить Ротко Ф.Б. соответствующую информацию с предложением изменения срока сдачи объекта в эксплуатацию (ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года). 19 октября 2010 года в адрес Ротко Ф.Б. было направлено соответствующее извещение, в котором доводом переноса срока указывались объективные причины, вызванные кризисом в экономических и финансовых сферах. Совместно были направлены дополнительные соглашения об изменении конечного срока передачи объектов долевого строительства в эксплуатацию с 30 декабря 2010 года на 1 августа 2011 года. От подписания дополнительного соглашения Ротко Ф.Б. отказалась, поскольку её не устраивал новый срок сдачи объектов в эксплуатацию, а доводы переноса срока передачи квартир не выглядели убедительными. При этом, суд отмечает, что на момент рассмотрения настоящего спора представитель ООО "КраснодарФинСтрой" не представил суду акта ввода многоэтажного жилого дома литер "1", корпус № со встроенными пристроенными помещениями и надземной автостоянкой отрытого типа, расположенного по адресу: <адрес>, в эксплуатацию, а также не представил ни одного акта приёма-передачи квартиры какому-либо участнику долевого строительства. Более того, на момент рассмотрения данного спора дата передачи объектов долевого участия дольщику - 1 августа 2011 года давно миновала, а представителем ООО "КраснодарФинСтрой" уточнённые требования о новой дате передачи объектов не заявлялись, поэтому, суд приходит к выводу, что принятие положительного решения по первоначальному иску применительно к рассматриваемому спору не отвечало бы принципу исполнимости судебного решения и противоречило приведенным нормам права. В соответствии с п.1 ч.1 ст.9 ФЗ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. 15 июня 2011 года в адрес ООО "КраснодарФинСтрой" Ротко Ф.Б. была направлена претензия, в которой она уведомляла застройщика о намерении расторгнуть два договора участия в долевом строительстве, а также возврате ранее уплаченных сумм, в связи с невыполнением застройщиком сроков передачи участнику долевого строительства квартир по актам приёма-передачи до 30 декабря 2011 года (пункт 4.1.1 договоров). При этом суд отмечает, что Ротко Ф.Б. не направляла другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (ч. 4 ст. 9 ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года). В настоящее время спорные договора участия в долевом строительстве имеют юридическую силу, зарегистрированы в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, Ротко Ф.Б. состоит в реестре участников долевого строительства. Согласно ч.2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, Ротко Ф.Б. были представлены доказательства, подтверждающие принятия ею мер по урегулированию спора с ООО "КраснодарФинСтрой". Учитывая то обстоятельство, что застройщик существенно нарушил сроки передачи объектов участнику долевого строительства, суд на основании п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ считает возможным расторгнуть договора участия в долевом строительстве под № КС/КВ-1/2-199-38 и № КС/КВ-1/2-209-39 от 4 мая 2008 по решению суда. Обязательства, возникшие из этих договоров, считаются прекращенными с момента вступления решения о расторжении договора в законную силу, а не с момента государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Принимая во внимание, что удовлетворение встречного иска в этой части полностью исключает удовлетворение первоначального иска, суд считает возможным отказать ООО "КраснодарФинСтрой" во внесении изменений в спорные договора участия в долевом строительстве в отношении сроков передачи объектов участнику долевого строительства. Из смысла ч.2 ст.9 ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года следует, что застройщик в случае расторжения договора, в связи с неисполнением обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. В случае расторжения договора возникает денежное обязательство застройщика перед дольщиком по возврату денежных средств, уплаченных в счёт цены договора, и процентов на эту сумму. На основании Указа ЦБ № 2618-У от 29 апреля 2011 года по состоянию на 19 октября 2011 года ставка рефинансирования Центрального банка составляла 8,25% годовых, таким образом, проценты за каждый день просрочки составили: 8,25% х 2/300 (проценты в двойном размере) = 0,055%. 19 мая 2008 года по договору участия в долевом строительстве № КС/КВ-1/2-199-38 Ротко Ф.Б. была оплачена сумма в размере <данные изъяты> руб. Ротко Ф.Б. были заявлены требования о взыскании процентов на эту сумму в размере <данные изъяты> руб. Суд считает необходимым применить положения ст.333 ГК РФ и уменьшить неустойку до <данные изъяты> руб. 3 июня 2008 года по договору участия в долевом строительстве № КС/КВ-1/2-209-39 была оплачена сумма в размере <данные изъяты> руб. Ротко Ф.Б. были заявлены требования взыскании процентов на эту сумму в размере <данные изъяты> руб. Суд считает необходимым применить положения ст.333 ГК РФ и уменьшить неустойку до <данные изъяты> руб., а всего взыскать с застройщика по двум договорам участия в долевом строительстве проценты на общую сумму <данные изъяты> руб. В остальной части отказать. В ходе рассмотрения настоящего дела Ротко Ф.Б. понесла расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб. На основании ст.100 ГПК РФ, суд исходя из категории дела и количества судебных заседаний, приходит к выводу, что требование о возмещении судебных расходов в виде оплаты услуг представителя необоснованно завышено, в связи с чем, считает возможным применить критерий разумности и уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя, с <данные изъяты> рублей до <данные изъяты> рублей. На основании ст.ст. 429, 450, 1102 ГК РФ, ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении искового заявления Общества с ограниченной ответственностью "КраснодарФинСтрой" к Ротко Ф.Б. о внесении изменений в договора участия в долевом строительстве, отказать. Расторгнуть договор участия в долевом строительстве №КС/КВ-1/2-209-39 от 4 мая 2008 года, заключённый между Обществом с ограниченной ответственностью "КраснодарФинСтрой" и Ротко Ф.Б.. Расторгнуть договор участия в долевом строительстве №КС/КВ-1/2-199-38 от 4 мая 2008 года, заключённый между Обществом с ограниченной ответственностью "КраснодарФинСтрой" и Ротко Ф.Б.. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "КраснодарФинСтрой", ИНН 2308103250 в пользу Ротко Ф.Б. неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> руб., сумму долга в размере <данные изъяты> руб., проценты в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> руб. В остальной части заявленных Ротко Ф.Б. требований отказать. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд города Краснодара в течение десяти дней. Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. Председательствующий