к делу № РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 27 декабря 2011г. г. Краснодар Советский районный суд г. Краснодара в составе: председательствующего Баранова С.А., при секретаре Журавлевой О.П., с участием: представителя истца Коломийцева В.Н., представителя ООО «Елена-брайд» Мартионова В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Буряка И.А. к ООО «Елена-брайд», администрации муниципального образования г. Краснодар о признании сделки купли - продажи состоявшейся и признании права собственности, УСТАНОВИЛ: Буряк И.А. обратился в суд с иском к ООО «Елена-брайд», администрации муниципального образования г. Краснодар о признании сделки купли - продажи, заключенной 12.09.2011г., между Буряком И.А. и ООО «Елена-брайд» состоявшейся, признании права собственности на нежилое строение - магазин, литер «А», «под/А», «а», «а1», общей площадью 1640,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. В обоснование доводов иска указал, что 12.09.2011г. между Буряком И.А. и ООО «Елена -брайд» заключен предварительный договор купли-продажи нежилого строения - магазина, литер «А», «под/А», «а», «а1», общей площадью 1640,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Строение расположено на земельном участке, предоставленном ООО «Елена - брайд» на основании постановления администрации МО г. Краснодар от 22.04.2011г. № 2662 и договора аренды земельного участка от 25.05.2011г. № 4300017380. Разрешённое использование земельного участка: для строительства магазина. Истец исполнил свои обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от 12.09.11г., а именно: выплатил ответчику обусловленную договором цену. В свою очередь, ответчик обязался получить в срок до 05.12.2011г. правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект недвижимости и заключить основной договор купли - продажи. Однако, до настоящего времени взятые на себя обязательства по настоящее время не выполнил. Указанное строение соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан, в связи с чем, просит удовлетворить исковые требования. В судебном заседании представитель истца Коломийцев В.Н. исковые требования поддержал, просил удовлетворить их. Представитель ООО «Елена - брайд» Мартионов В.И. в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска, пояснил, что действительно не имеет возможности в административном порядке оформить право собственности на спорное строение. В случае удовлетворения иска просит взыскать с Буряка И.А. денежную сумму в размере 64 090 руб., которую тот не оплатил согласно условиям договора. Представитель администрации муниципального образования г. Краснодар в судебное заседание не явился. Надлежащим образом был извещен о времени и месте судебного заседания, что подтверждается распиской на л.д. 90, о причинах неявки суду не сообщил. Суд признает неявку представителя администрации МО г. Краснодар неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в порядке ч.3 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие представителя администрации МО г. Краснодар. Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Распоряжением главы муниципального образования г. Краснодар от 25.08.2006г. №3019-р «О предоставлении ООО «Елена-брайд» земельного участка в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара» обществу с ограниченной ответственностью «Елена-брайд» предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 985,5 кв.м. для размещения кафе, магазина, станции технического обслуживания и офиса по <адрес> <адрес>. Постановлением администрации муниципального образования г. Краснодар от 22.04.2011г. № 2662 ООО «Елена - брайд» в аренду на 10 лет из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 625 кв.м., по адресу: <адрес>А, для строительства магазина. 25.05.2011г. между администрацией МО г. Краснодар и ООО «Елена-брайд» в лице директора Мартионова В.И. заключен договор аренды земельного участка № 4300017380. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии 23-АЖ № ООО «Елена-брайд» является собственником незавершённого строительством объекта недвижимости - магазина, общей площадью 514, 8 кв.м., процент готовности 43% по адресу: <адрес>, <адрес>. Согласно техническому паспорту на указанном земельном участке возведено нежилое строение - магазин литер «А», «под/А», «а», «а1», общей площадью 1640,4 кв.м. Ответом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 03.11.2011г. № 29/9106 по вопросу принятия в эксплуатацию многофункционального здания по <адрес> отказано, по причине увеличения параметров строительства, выразившегося в превышении его этажности и площади. Рекомендовано обратиться в суд. В силу пункта 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии со ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права. Таким образом, арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка. При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне (пункт 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ). Из материалов дела следует, что спорный объект является магазином и расположен на отведенном для этих целей земельном участке. 12.09.2011г. между Буряком И.А. и ООО «Елена - брайд» заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому ООО «Елена-брайд» в лице директора Мартионова В.И. и Буряк И.А. обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи объекта недвижимости, в качестве которого будет выступать нежилое строение - магазин литер «А», «под/А», «а», «а1», общей площадью 1640,4 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> за 3 464 090 рублей из которых при его подписании Буряк И.А. оплатил в качестве задатка денежную сумму в размере 3 400 000 руб., а оставшуюся денежную сумму в размере 64 090 рублей Буряк И.А. должен уплатить при подписании основного договора купли-продажи. Также в п.4 данного договора ООО «Елена-брайд» обязалось до заключения основного договора, юридически подготовить отчуждаемый объект недвижимости к продаже, собрать справки и документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи, погасить имеющиеся задолженности по налогам и сборам и коммунальным платежам, зарегистрировать в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю право собственности на спорный объект недвижимости, но до настоящего времени взятые на себя обязательства в части регистрации права собственности в Росреестре на спорное строение ООО «Елена-брайд» не выполнило. Предварительный договор позволяет определить предмет сделки, участников сделки, волю участников сделки на совершение определенных действий. При вынесении решения суд учитывает, что назначение земельного участка соответствует его целевому использованию; указанное строение не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, а так же не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не затрагивает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности, что подтверждается выводами, изложенными в техническом заключении ООО «ЮГ-ДОМ» от 26.09.2011г. №11/09-1312: «…к выполненным строительным конструкциям строения литер «А», «под/А», «а», «а1» по адресу: <адрес> замечаний нет, конструкции находятся в удовлетворительном состоянии, не угрожают жизни и здоровью граждан и отвечают требованиям СниП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» и Техническому Регламенту о требованиях пожарной безопасности». В соответствии с выводами экспертного заключения от 11.10.2011г. №11788/03-1, выполненного Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае», нежилые помещения здания по адресу: <адрес> соответствуют требованиям санитарных правил СанПиН 2.6.1.2523-09 «Нормы радиационной безопасности» (НРБ-99/2009) п.5.3.2, СанПиН 2.6.1.2800-10 «Гигиенические требования по ограничению облучения населения, за счёт природных источников ионизирующего излучения» для зданий жилищного и общественного назначения. Из ответа отдела надзорной деятельности по г. Краснодару ГУ МЧС по КК, от 26.10.2011г. №23/9.24-1626 следует, что строительные конструкции 3-х этажного нежилого строения литер «А», с подвалом литер «под/А», расположенного по адресу: <адрес> в Карасунском внутригородском округе, соответствуют требованиям пожарной безопасности. В соответствии с выводами экспертного заключения ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии по железнодорожному транспорту» от 26.12.2011г. № 1231 спорное строение выполняет назначение нежилого строения, согласно требований СниП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения». В соответствии с ч.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В соответствии с п.3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иным правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.10г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство, в данном случае в части превышения его этажности и площади, само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Поскольку стороны не возражают по поводу выраженного ими волеизъявления о переходе права собственности на спорный объект недвижимого имущества в предварительном договоре купли-продажи, заключение ими основного договора купли-продажи спорного магазина не состоялось, ввиду невыполнения взятых на себя обязательств ответчиком, при этом техническое состояние спорного объекта недвижимости позволяет признать на него право собственности, суд считает подлежащими удовлетворению исковые требования в части признании права собственности на спорный объект недвижимости за истцом. Данный вывод суда основан также на том, что указанный объект недвижимости - магазин, общей площадью 1640,0 кв.м., возведен на земельном участке соответствующего целевого назначения использования земельного участка, строительство осуществлено с соблюдением градостроительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических норм. Строение не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, а также не создаёт угрозу жизни или здоровью граждан. Ввиду того, что стоимость спорного объекта недвижимости составляет 3 464 090руб, фактически покупатель заплатил продавцу 3 400 000руб, оставшаяся сумма - 64 090руб. подлежит взысканию с Буряка И.А. При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Признать за Буряком И.А. право собственности на нежилое строение - магазин литер «А», «под/А», «а», «а1», общей площадью 1640,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>А. Взыскать с Буряка И.А. в пользу ООО «Елена-брайд» денежную сумму в размере 64 090 (шестидесяти четырёх тысяч девяноста) рублей. Данное решение, вступившее в законную силу, является основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю за Буряком И.А.. Решение может быть обжаловано в коллегию по гражданским делам Краснодарскогокраевого суда в течение десяти дней через Советский районный суд г. Краснодара. Судья