к делу № 2-2950/2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июля 2012 года                                                                             Судья Советского районного суда города Краснодара                  Арзуманова И.С.,

при секретаре                           Калиниченко Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стасовской Н.В. к ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» «ДУ» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «УРАЛСИБ - Строительные инвестиции» под управлением ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на квартиры,

УСТАНОВИЛ:

    Стасовская Н.В. обратилась в суд с иском к ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на квартиры <адрес>.

     Представитель истца по доверенности Дашнаков С.В. в судебном заседании пояснил, что 30 марта 2010 года между Стасовской Н.В. и ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент», в лице агента - ООО «ЮСКК», действующего на основании Агентского договора № от 21.04.2008г., заключёны предварительные договоры купли продажи квартир, которые фактически являлись договорами купли-продажи квартир № и № расположенных по <адрес>.

    В ООО «ЮСКК» истице пояснили, что продажа квартир будет оформляться с использованием зачётной схемы через субподрядчика дочерней компании ООО «ЮСКК».

    В обоснование зачётной схемы сотрудники ООО «ЮСКК» пояснили, что согласно договору участия в долевом строительстве № от 28 марта 2008 года между ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» (Дольщик) и ООО «ЮСКК» (Застройщик) последний осуществляет строительство 17-19-21-23 этажного многоквартирного жилого дома литер «№» по адресу: <адрес>, а после завершения передаёт помещения указанные в Приложении № 2 к договору (в т.ч. спорные квартиры) дольщику.

    Далее пояснили, что в соответствии с п. 2.8. проектной декларации жилого комплекса «<данные изъяты>» литер «№» по строительному адресу: <адрес> (с изменениями от 03.08.2009г.) организациями, осуществляющие основные строительно-монтажные работы являются ООО «ЮСКК» и её дочернее предприятие - ООО «Стройтехпром».

    Согласно договорам субподряда от 28 августа 2009 года № и от 15 ноября 2009 года № ООО «Надина-Строй» по поручению ООО «Стройтехпром» выполняет общестроительные работы на объектах строительства.

    После завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщику Управляющей компанией «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент», 23 марта 2010 г. заключен агентский договор № с ООО «ЮСКК», согласно которому последняя от имени и за счет управляющей компании «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» ведет реализацию квартир в доме по <адрес> (ЖК «<данные изъяты>»).

    Стасовской Н.В. разъяснили, что для проведения зачета взаимных требований и дальнейшего оформления квартир в собственность разработаны формы уведомлений: о переводе долга с физического лица на ООО «Надина-Строй» и согласии на это ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» в лице агента - ООО «ЮСКК».

    С учетом того, что оформление сделок и передача денежных средств по зачётной схеме производилось в офисе ООО «ЮСКК» по <адрес>, и не было оснований сомневаться в законности и добросовестности происходящего, то она восприняла предложение ООО «ЮСКК» о намерение оформить сделку по зачётной схеме как оферту.

Согласно расписке от 30 июня 2010 года Стасовская Н.В. передала денежные средства ООО «Надина-Строй» в общей сумме 5 831 500 рублей, из которых 3 488 000 рублей в счет оплаты двухкомнатной квартиры №, а 2 343 500 рублей в счет стоимости однокомнатной квартиры <адрес> расчёт за которые с ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» будет производиться ООО «ЮСКК» в счёт взаиморасчётов ООО «ЮСКК» и ООО «Стройтехпром» с ООО «Надина-Строй» по договорам субподряда.

    Передав денежные средства в счёт стоимости квартир ООО «Надина-Строй», она, в соответствии со ст. 438 ГК РФ, акцептировала     предложенную ей ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» в лице агента - ООО «ЮСКК» в соответствии со ст. 435 ГК РФ оферту произвести сделку по приобретению квартиры используя зачётную схему.

    30 июня 2010 года выдано уведомление ООО «Надина-Строй», ООО «Стройтехпром» и ООО «ЮСКК» - агента ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» о согласии переводе долга Стасовской Н.В. в сумме 3 488 000 рублей по предварительному договору купли-продажи квартиры № и в сумме 2 343 500 рублей по предварительному договору купли-продажи квартиры № на ООО «Надина-Строй», а от ООО «Надина-Строй» передано на ООО «Стройтехпром».

    Согласно Акту сверки взаиморасчетов задолженность ООО «Стройтехпром» перед ООО «Надина-Строй» по состоянию на 01.04.2010г. составляла 7 092 483,48р.

    После полной оплаты квартир по предложенной зачётной схеме, в департаменте продаж ООО «ЮСКК», Стасовской Н.В. переданы ключи от квартир, и она является их фактическим владельцем с 30 июня 2010 года по настоящее время.

    Считает, что своими действиями ООО «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» в лице агента ООО «ЮСКК» подтвердили заключение договоров, признали исполнение обязательств по оплате квартир и передачу квартир покупателю.

В связи с тем, что с момента оплаты квартир по предложенной ООО «ЮСКК» зачетной схеме и передачи квартир во владение покупателя прошло уже более года, а продавец уклоняется от государственной регистрации сделки, она неоднократно обращалась в ООО «ЮСКК» и ООО «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент».

    25 марта 2011 года между истцом и ответчиком заключён Договор № купли продажи квартиры № расположенной по указанному адресу, который впоследствии был расторгнут в одностороннем порядке ООО «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» 06 апреля 2011г.

    Во исполнение обязательств по оплате стоимости квартир 29 марта 2011 года платежным поручением № ООО «ЮСКК» перечислило на расчетный счет ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» в счет оплаты за квартиры по договору купли-продажи № от 25.03.2011г. 423 500.00р. рублей.

    14 ноября 2011 года      между истицей и ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент», заключён другой Договор купли продажи квартиры № по которому она покупает за общую сумму 5 580 800 рублей двухкомнатную квартиру № стоимостью 3 400 800 рублей и однокомнатную квартиру № стоимостью 2 180 000 рублей, расположенных на 18 этаже в доме <адрес>.

    Согласно заявлению ООО «ЮСКК» от 14 ноября 2011г. № в адрес ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» ООО «ЮСКК» просит зачесть сумму, уплаченную по Договору купли-продажи № от 25.03.2011г. п.п. № от 29.03.2011г. на сумму 423 500 рублей в счет оплаты по Договору купли-продажи № от 14.11.2011г.

    Однако, письмом от 02.04.2012г. исх. № ООО УК «УРАЛСИБ Эссет менеджмент» в очередной раз уведомил истицу об одностороннем расторжении договора купли-продажи квартиры № от 14.11.2011г.

    Указанная недвижимость зарегистрирована за ответчиком, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № и № от 23.04.2010г.

    Исходя из вышеизложенных обстоятельств, Стасовская Н.В. вынуждена обратился в суд с настоящим иском.

    Считает, что совершение сделки - купли-продажи квартир подтверждается конклюдентными действиями ответчика выражающих его волю установить правоотношения, а именно передача ключей от квартир владение и пользование истцом квартирами с ведома и одобрения ООО «ЮСКК» и ООО УК «УРАЛСИБ Эсеет Меденжмент», признание использования зачётной схемы при реализации квартир и пр., просит признать сделки купли-продажи состоявшейся и признать за ней право собственности на квартиры.

    В судебном заседании Стасовская Н.В. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объёме.

    Представитель ответчика УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» по доверенности Меликян А.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, приведя доводы, изложенные в отзыве, сослался на то, что предварительные договоры со Стасовской Н.В. не могут считаться заключенными по причине отсутствия в них согласованной цены за квартиры. Передача истцом денежных средств ООО «Надина-Строй» является исполнением иных обязательств из предварительного договора неуполномоченному кредитору. Денежные средства за спорные квартиры в нарушение заключенных договоров переданы компании ООО Надина - Строй и ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» переданы не были. Руководство ООО «ЮСКК» в нарушение условий не только Агентского договора, но и в нарушение предварительных договоров, с превышением полномочий, не имея прав, выдало от имени принципала согласие на перевод долга Стасовской Н.В. по предварительным договорам купли-продажи компании ООО «Надина-Строй». Сложившееся ситуация явилась следствием нарушения руководства ООО «ЮСКК» договорных обязательств. ООО «ЮСКК» как агент обязан была действовать исключительно в интересах принципала - ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент». Считает, что сделка купли-продажи квартир не состоялась, денежные средства за квартиры на счёт ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» не поступали и квартиры не были переданы истцам по акту приёма-передачи.

    Полагает, что для удовлетворения иска законных и обоснованных оснований не имеется. Просил в иске отказать.

    Представители третьих лиц - ООО «ЮСКК» и ООО «Надина-Строй» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, возражение на иск не предоставили, доказательств уважительности причин неявки суду не представили.

        Суд, выслушав истицу, представителей сторон, исследовав материалы дела, считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

28 марта 2008 года ООО «ЮСКК» (Застройщик) и ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» «ДУ» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «УРАЛСИБ - Строительные инвестиции» под управлением ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» (Участник) заключили договоры в долевом участии в строительстве №, по условиям которого, Застройщик осуществляет строительство 17-19-21-23 этажного многоквартирного жилого дома литер «№» по адресу: <адрес>. После ввода дома в эксплуатацию Застройщик обязался передать Участнику оговорённые в приложении № к договору помещения, а участник обязался уплатить цену в размере 361 746 216.54 руб. (п. 2.2. договора) и принять помещения при наличии акта ввода объекта в эксплуатацию.

    В соответствии с п. 2.8. проектной декларации жилого комплекса «<данные изъяты>» литер «№» по строительному адресу: <адрес> (с изменениями от 03.08.2009г.) организациями, осуществляющие основные строительно-монтажные работы являются ООО «ЮСКК», в т.ч. ООО «Стройтехпром».

    30 марта 2010 года между ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент», в лице агента - ООО «ЮСКК», действующего на основании Агентского договора № от 21.04.2008г., именуемый в дальнейшем «Продавец» и Стасовской Н.В., именуемой в дальнейшем «Покупатель» заключёны предварительные договоры купли продажи квартир, которые фактически являлись договорами купли-продажи квартир № и №, стоимостью 5 831 500 рублей, расположенных по <адрес>.

    По условиям предварительного договора купли-продажи (п.1.1.) стороны обязались в срок не позднее 30 рабочих дней с момента оформления продавцом права собственности на квартиру заключить основной договор купли-продажи, а покупатель обязался оплатить стоимость недвижимого имущества в размере, установленным предварительным договором (п.1.2.).

    Согласно расписке, 30 июня 2010 года Стасовская Н.В. передала денежные средства ООО «Надина-Строй» в общей сумме 5 831 500 рублей, из которых 3 488 000 рублей в счет оплаты двухкомнатной квартиры №, а 2 343 500 рублей в счет стоимости однокомнатной квартиры № по <адрес> расчёт за которые с ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» будет производиться ООО «ЮСКК» в счёт взаиморасчётов ООО «ЮСКК» и ООО «Стройтехпром» с ООО «Надина-Строй» по договорам субподряда.

    Согласно трёхстороннего уведомления от 30 июня 2010 года между Стасовской Н.В., ООО «Надина-Строй» и ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент в лице агента ООО «ЮСКК» расчёт по данным договорам за квартиры произведён полностью.

    ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» фактически признало наличие зачётной схемы и приняв от агента - ООО «ЮСКК» 423 500,00 рублей, перечисленных платёжным поручением № от 29 марта 2011 года в счёт оплаты за квартиру Стасовской Н.В. по договору купли-продажи, а в дальнейшем зачло этот платёж в счёт другого договора.

    Довод ответчика о том, что заключая с приобретателями предварительные договоры купли-продажи ООО «ЮСКК», как агент ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент», действовало без надлежащих полномочий, предусмотренных агентским договором № от 21 апреля 2008 года, а принципал - ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» не было поставлено в известность агентом - ООО «ЮСКК» о заключении со Стасовской Н.В. предварительных договоров купли-продажи, и, следовательно, своего согласия на это не давало, не соответствует фактически обстоятельствам дела.

    Судом установлено, а ответчиком не оспорено, что Стасовской Н.В. представителями ООО «ЮСКК» были переданы ключи от спорных помещений и в настоящее время она является владельцем этого имущества, следовательно, имеет право на защиту своего владения, поскольку ответчик не предоставил доказательств противоправного занятия квартир Стасовской Н.В.

    Напротив судом установлено, что вместо прямой продажи квартир покупателям, агентом ООО «ЮСКК» была создана и массово применялась зачётная схема оплаты квартир через поставщика строительных материалов ООО «Альфа-М», а также ООО «Надина-Строй» в адрес ООО «Стройтехпром», которое осуществляло строительство жилого комплекса «Чистые Пруды».

    В кассационным определении Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 января 2012 года по делу № 33-1337/2012, удовлетворившего иск ФИО о признании за ним права собственности на квартиры установлено, что вместо прямой продажи квартир покупателям, агентом ООО «ЮСКК» была создана и массово применялась зачётная схема оплаты квартир через поставщика строительных материалов ООО «Альфа-М» в адрес ООО «Стройтехпром», которое осуществляло строительство жилого комплекса «<данные изъяты>».      Судом установлено, что согласно расписке от 15 ноября 2010 года ФИО по указанной схеме передал ООО «Альфа-М» денежные средства в размере 5 403 600 руб. в счёт оплаты договоров купли-продажи квартир №, расчёт за которые с ООО «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» будет производиться ООО «ЮСКК» в счёт взаиморасчётов ООО «ЮСКК» и ООО «Стройтехпром» с ООО «Альфа-М» по договорам поставки.

    Определением Краснодарского краевого суда от 05 марта 2012г. № 4г -1385/12 и от 20 апреля 2012г. № 4г-1558/12 отказано в передаче кассационных жалоб ООО «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» и ООО «ЮСКК» для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.

Согласно расписке от 30 июня 2010 года Стасовская Н.В. передала, а ООО «Надина-Строй» приняло денежную сумму в размере 5 831 500 рублей, в счёт оплаты договоров купли-продажи спорных квартир, о чём была составлена расписка в получении денежных средств. Причём, передача денег происходила в отделе продаж ООО «ЮСКК» на <адрес>, в связи с чем у истца не имелось оснований сомневаться в добросовестности ООО.

    Довод ответчика о том, что ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» не было поставлено в известность о подписании агентом - ООО «ЮСКК» предварительных договоров со Стасовской Н.В. и своего согласия на заключение таких договоров не давало, опровергается заключением с ООО «ЮСКК» после прекращения Агентского договора № от 21.04.2008г., другого Агентского договора № от 23.03.2010г., которым фактически признаны действия агента правильными и одобренными, а также положениями предусмотренными ст. 1008 ГК РФ.

     Таким образом, ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» приняв без возражения отчёт агента - ООО «ЮСКК» по Агентскому договору № от 21.04.2008г., на основании которых ООО «ЮСКК» были заключены предварительные договоры со Стасовской Н.В., и заключен следующий Агентский договор № от 23.03.2010г. признал наличие зачётной схемы и был осведомлён о сделке со Стасовской Н.В. и передаче ей во владение спорных квартир.

    Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 июня 2012г. по делу № А40-15762/12 77-148 удовлетворен иск ООО «ЮСКК» к ООО УК «УРАЛСИБ Эссет менеджмент» о взыскании задолженности по оплате агентского вознаграждения по Договору № от 23.03.2010г.

    Арбитражный суд, рассматривая дело, отказал в удовлетворении ходатайства ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» о привлечении к участию в деле третьих лиц, в том числе и Стасовской Н.В., поскольку судебный акт по делу не может повлиять на права и обязанности данных третьих лиц по отношению к одной из сторон.

    Согласно ч. 3 ст. 1008 ГК РФ, принципал, имеющий возражения по отчёту агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчёта, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчёт считается принятым принципалом.

    Отсутствие возражений ООО УК «УРАЛСИБ Эссет менеджмент» по исполнению агентского договора № от 21.04.2008г. и заключение нового договора № от 23.03.2010г. свидетельствует о принятии и одобрении действий агента - ООО «ЮСКК», в том числе и по сделкам со Стасовской Н.В.

    В соответствии с ч. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершить по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счёт принципала, либо от имени и за счёт принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

    Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую сумму.

    Из п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. При этом, если сторона договора уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности, на это имущество, другая сторона вправе обратиться к другой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, истица выполнила все условия договора, совершение сделки купли-продажи квартир Стасовской Н.В. подтверждается действиями ответчика, выражающих его волю установить правоотношения, а именно передача ключей от квартир Стасовской Н.В., владение и пользование ею квартирами с ведома и одобрения ООО «ЮСКК» и ООО УК «УРАЛСИБ Эссет менеджмент», признание использование зачётной схемы при реализации квартир с ООО «Надина - Строй». В связи с тем, что с момента оплаты квартир по предложенной ООО «ЮСКК» зачётной схеме и передачи квартир во владение покупателя прошло более двух лет, а продавец уклоняется от государственной регистрации сделки, несмотря на то, что ответчик признал использование зачётной схемы, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

    Кроме того, на основании ст. ст. 98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ООО «ЮСКК» в пользу истца понесённые им расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

     Исковые требования Стасовской Н.В. к ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» «ДУ» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «УРАЛСИБ - Строительные инвестиции» под управлением ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на квартиры - удовлетворить.

    Признать заключённой сделку между Стасовской Н.В. и ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» в лице агента ООО «ЮСКК» 30 марта 2010г. купли-продажи двухкомнатной квартиры №, общей площадью 84.2 кв.м. стоимостью 3 488 000рублей и однокомнатной квартиры №, общей площадью 51.7 кв.м., стоимостью 2 343 500р., расположенных на 18 этаже по адресу: <адрес>;

    Признать за Стасовской Н.В. право собственности на двухкомнатную квартиру №, общей площадью 84,2 кв.м., расположенной на 18 этаже по адресу: <адрес>;

    Признать за Стасовской Н.В. право собственности на однокомнатную квартиру №, общей площадью 51.7 кв.м., расположенной на 18 этаже по адресу: <адрес>;

    Взыскать с ООО УК «УРАЛСИБ Эссет Менеджмент» в пользу Стасовской Н.В. 200 (двести) рублей - расходы по уплате государственной пошлины.

    Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 16.07.2012г.

Судья: