К делу Номер обезличен
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дата обезличена года Прикубанский районный суд
города Краснодара
в составе:
председательствующего Лаптева Г.К
при секретаре Шерстобитовой А.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Стрельченко М.Л. и Пашниной И.В. к Краснодарскому государственному университету культуры и искусств о понуждении к заключению договора найма,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с иском к КГУКИ о понуждении к заключению договора найма не имеющих статуса общежития жилых помещений Номер обезличен, Номер обезличен, расположенных в доме Номер обезличен по ... в ..., и в судебном заседании через своего представителя поддержали заявленные требования и пояснили в обоснование заявленных требований. Между истцами и ответчиком - Краснодарским государственным университетом культуры и искусств в лице ректора Горловой И.И. в Дата обезличена г.г. были заключены договоры о совместном участии в завершении строительства общежития, по условиям которого истцы обязались внести в кассу университета оговоренную сторонами денежную сумму, а ответчик обязался заключить с каждым из истцов договор социального найма жилого помещения.
Истцы выполнили свои обязательства и внесли в кассу университета денежные средства в размере, установленном договором о совместной деятельности.
Ответчик свои обязательства в части заключения с истцами договора найма жилого помещения на условиях, оговоренных договором о совместной деятельности, не выполнил.
Истцами в адрес ответчика была направлена претензия с предложением о заключении договора найма жилого помещения. Однако им было отказано в заключении с ними договора найма, так как ответчик считает что занимаемые помещения являются помещениями в общежитии, а договоры социального найма заключаются только с лицам занимающими жилое помещение государственного или муниципального фонда, считают данный отказ необоснованным. Так при заключении договора о совместной деятельности стороны руководствовались действующим на тот момент законодательством. В частности, ст. 672 ГК РФ (в ред. от 17.12.1999 г.) предусмотрено заключение договора социального найма помещения в государственном фонде социального использования. Ко дню сдачи в эксплуатацию общежития с пристроенными двумя жилыми блок-секциями, в которых расположены помещения заявителей, указанная норма перестала действовать. Однако, в силу положений ст. 4, 422 ГК РФ истцы вправе требовать исполнение договора о совместной деятельности в части заключения договора найма жилого помещения на условиях, оговоренных пунктом 2.5 договора о совместной деятельности. Также представитель истцов пояснила, что, в настоящее время отсутствует решение компетентного органа об отнесении спорных жилых помещений к специализированному жилищному фонду. Такое решение должно приниматься в соответствии с п. 12, 15 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ №42 от 26.01.2006 г., поэтому спорные помещения не имеют статуса общежития и отказ ответчика заключить договор найма на условиях предложенных истцами и содержащихся в договоре о совместном участии в завершении строительства здания является неправомерным.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований и пояснил, что, поскольку жилые помещения, договор найма которых просят заключить истцы, расположены в жилых блок-секциях общежития, указанные жилые помещения относятся к специализированному жилому фонду, в связи с чем между сторонами должен быть заключен договор найма помещения в общежитии.
Суд в судебном заседании выслушав стороны, исследовав представленные доказательства приходит к выводу о наличии достаточных правовых и объективных оснований для удовлетворения заявленных требований.
Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей являются договоры и иные сделки, предусмотренные Законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.
Суд установил, что в 2000 году университет не имел финансовой возможности завершить строительство общежития, начатого в конце 80-х годов. На ученом Совета вуза было принято решение о привлечении денежных средств сотрудников для завершения неоконченного строительства здания. Ученым советом вуза были утверждены условия договора и обязательства сторон по сделке. На основании этого решения ученого совета университета истцами и ответчиком в Дата обезличена году были заключены договоры о совместной деятельности по завершению строительства общежития. Поскольку в 2000 году в жилищном праве предусматривалось заключение трех видов договоров найма жилья: социальный, коммерческий и аренды, стороны договорились о том, что по завершении строительства общежития между ними будет заключен договор социального найма помещения. Данная договоренность сторон нашла свое закрепление в пункте 2.5 каждого договора о совместном участии в завершении строительства. Это условие договора не противоречило действовавшему на момент заключения и совершения сделки законодательству, согласно которому социальный договор найма предусматривался при предоставлении жилых помещений в государственном и муниципальном фонде, а общежитие ст. 12 ЖК РСФСР было включено в социальный фонд.
Основными условиями договора социального найма, отличавшие его от коммерческого найма и договора аренды, являлись следующие условия: он имел бессрочный характер; оплата за жилье лимитировалась, устанавливалась муниципальным или государственным органом и не могла произвольно увеличиваться нанимателем; в договоре социального найма сохранялось понятие «членов семьи нан6имателя», предусматривалось их равное право по пользованию жилым помещением.
Судом установлено, что, заключая договор о совместном завершении строительства общежития, и оговаривая в пункте 2.5 обязательство ВУЗа заключить с истцами именно договор социального найма помещений, стороны исходили из этих существенных положений найма жилья. Под такими существенными условиями договора найма стороны понимали: равные права в отношении жилого помещения нанимателя и членов его семьи (ч.2 ст. 672 ГК РФ, ст. 53 ЖК РСФСР), внесение платы в размере, установленном органом местного самоуправления (ст. 156 ЖК РФ), предоставление жилых помещений нанимателю в бессрочное владение и пользование (ст. 10 ЖК РСФСР).
Ответчик не оспорил эти условия сделки, не заявлял требований о недействительности или ничтожности заключенных договоров о совместном завершении строительства недостроенного здания общежития.
Суд также не находит оснований для признания сделок ничтожными. В соответствии с пунктом 4 статьи 27 Федерального закона №125-ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» в ред. от 29.08.1996 г., университет в лице ректора по решению ученого совета вуза вправе был заключать сделки по распоряжению недвижимым имуществом.
В силу части 2 статьи 12 ФЗ «О высшем и послевузовском профессиональном образовании», общее руководство государственным или муниципальным высшим учебным заведением осуществляет выборный представительный орган - ученый совет.
Решениями ученого совета ВУЗа Номер обезличен от Дата обезличена г. и Номер обезличен от Дата обезличена г. были утверждены условия Договора о совместном участии в завершении строительства общежития, по которому участники (истцы по делу) внесли в кассу КГУКИ денежные средства в оговоренном сторонами размере, а КГУКИ обязался после завершения строительства и после ввода в эксплуатацию здания заключить с участниками договор найма помещений. Во исполнение заключенных договоров в процессе осуществления строительства был изменен проект здания общежития, в результате чего было возведено 9-ти этажное здание, в котором размещены общежитие для студентов, две жилые блок-секции для сотрудников и преподавателей, и учебный корпус.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию Номер обезличен, выданного Краснодарскому государственному университету культуры и искусств Дата обезличена года Департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО ..., объектом капитального строительства, вводимым в эксплуатацию, являлось 9-ти этажное здание общежития с двумя жилыми блок-секциями и пристроенным 2-х этажным зданием учебного корпуса с подвалом и мансардным этажом.
Как следует из технического паспорта, изготовленного ФГУП «Крайтехинвентаризация» Дата обезличена г., в эксплуатацию введено 9-ти этажное здание общежития с двумя жилыми блок-секциями и пристроенным 2-х этажным зданием учебного корпуса с подвалом и мансардным этажом.
Ответчик признал и не оспорил, что спорные помещения истцов находятся в жилых блок-секциях здания, предназначенных для проживания сотрудников и преподавателей.
Согласно пункту 2 статьи 92 ЖК РФ, использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Судом установлено, что в отношении жилых помещений Номер обезличен, Номер обезличен, расположенных в жилых блок-секциях общежития по адресу: ..., ..., ..., решение органа, осуществляющего управление государственным жилищным фондом об отнесении указанных помещений к специализированному жилищному фонду не принималось, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что помещения, в которых проживают истцы, не обладают статусом общежития.
Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ и Жилищным кодексом РСФСР.
При заключении договора о совместной деятельности, стороны руководствовались действующим на момент заключения сделок законодательством – Жилищным кодексом РСФСР, Гражданским кодексом РФ (в ред. от 17.12.1999 г.).
Условия договора социального найма, предусмотренные ЖК РСФСР и ГК РФ (в ред. от 17.12.1999 г.), о включении которых в договор просит истец: равные права в отношении жилого помещения нанимателя и членов его семьи (ч.2 ст. 672 ГК РФ, ст. 53 ЖК РСФСР), внесение платы в размере, установленном органом местного самоуправления (ст. 156 ЖК РФ), предоставление жилых помещений нанимателю в бессрочное владение и пользование (ст. 10 ЖК РСФСР), не противоречат действующему законодательству.
В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательств.
При таких обстоятельствах требования истцов об обязании ответчика заключить с ними договор найма жилых помещений, не имеющие статуса общежития на указанных условиях, заявлены обоснованно, и, на основании статей 4, 422 ГК РФ должны быть исполнены ответчиком.
Руководствуясь ст.ст. 4; 8; 309-310; 422 ГК РФ; ст. 92 ЖК РФ; ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать жилые помещения Номер обезличен и Номер обезличен, расположенные в жилых блок-секциях 9-ти этажного здания, расположенного по адресу: ..., ..., ..., - не имеющими статуса общежития.
Обязать Краснодарский государственный университет культуры и искусств заключить с Стрельченко М.Л. и Пашниной И.В. договоры найма жилых помещений – квартир Номер обезличен и Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в ..., включив в него следующие существенные условия:
- жилое помещение передается нанимателю в бессрочное владение и пользование;
- члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные с нанимателем права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения;
- плата за жилое помещение устанавливается в размере, не превышающем размер, предусмотренный законодательством РФ и Краснодарского края для договоров социального найма.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Прикубанский
районный суд города Краснодара в течение 10 дней с момента его вынесения.
Председательствующий: