дело № 2-5001/2011

Заочное решение

Именем Российской Федерации

28 ноября 2011 года Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Ермолова Г.Н. при секретаре Барчо Р.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Машуковой В.С. к Жукову Г.Ю. о признании права собственности

Установил:

Машукова В.С. обратилась в суд с иском к Жукову Г.Ю. о признании права собственности.

В обоснование своих требований истец указала, что юридическое агентство ООО «Константа» по договору выполнило услугу по подбору для истца для покупки земельного участка, площадью 20000 кв.м., который расположен по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, 2,2 км к югу от ст. Елизаветинской. Указанный земельный участок принадлежал Жуковой К.Г. на праве собственности, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от 11.05.2004 г. 10.04.2007 между Жуковой К.Г. и истцом заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. В соответствии с данным договором продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность рассматриваемый земельный участок и оплатить за него 700000 рублей, в срок, указанный в договоре.

Во исполнение договора в качестве частичной предоплаты за земельный участок истцом были переданы ЖКГ денежные средства в сумме 250000 рублей. По договоренности с ЖКГ 05.05.2007 г. истец вместе с юристом ООО «Константа» явились в УФРС по Краснодарскому краю для регистрации договора купли-продажи. Однако, ЖКГ не явился в связи с тем, что не были готовы документы. Между тем, истцом во исполнение договора были переданы ЖКГ денежные средства в размере 100000 рублей 19.05.2007 г., а также в размере 100000 рублей 28.05.2007 г., что подтверждается актами передачи денег. 29.07.2007 г. ЖКГ перестала отвечать на телефонные звонки истца, в УФРС по Краснодарскому краю не являлась. В связи с уклонением ЖКГ от государственной регистрации истец обратилась в суд. Определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 07.05.2010 г. исковое заявление Машуковой В.С. было возвращено в связи с тем, что не были приложены правоустанавливающие документы на земельный участок, не указан ответчик. Вместе с тем, из ответа на запрос суда истцу стало известно, что ЖКГ умерла ДД.ММ.ГГГГ Наследником имущества умершей ЖКГ по закону является ее сын, ответчик Жуков Г.Ю., который вступил в наследство и на спорный земельный участок ему было выдано свидетельство о праве на наследство по закону. Право собственности ответчика на земельный участок зарегистрировано, о чем имеется запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец полагает, что у нее возникло право собственности на земельный участок, но осуществить государственную регистрацию права собственности на рассматриваемый объект недвижимого имущества Машукова В.С. не имеет возможности, в связи с чем просит суд признать за собой указанное право.

В ходе судебного заседания истец заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить.

Ответчик Жукову Г.Ю., будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте слушания дела, в судебные заседания не являлся по неустановленным причинам, не предоставив суду сведений, позволяющих считать причину неявки уважительной, не ходатайствуя о переносе слушания дела и о рассмотрении дела в его отсутствие, и суд считает необходимым рассмотреть исковое заявление в его отсутствие по материалам дела.

Суд, выслушав сторону, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

10.04.2007 г. между Машуковой В.С. и ЖКГ заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка кадастровый номер №, площадью 20000 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, 2,2 км к югу от ст. Елизаветинской. Согласно п. 1.1 предварительного договора предметом указанного договора является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, предмет и существенные условия которого согласовываются ими при заключении рассматриваемого договора.

В соответствии с пп. 3.1, 3.2 предварительного договора цена продаваемого земельного участка составляет 700000 рублей, покупатель обязуется передать, а продавец принять деньги в сумме 250000 рублей в качестве частичной предоплаты за объект, являющейся авансом при подписании договора. Согласно п. 4.3 предварительного договора при нарушении продавцом принятых на себя по договору обязательств и отказа от сделки, уплаченная покупателем продавцу денежная сумма в размере 250000 рублей подлежит возврату, а также выплачивается неустойка в размере 250.000 рублей. Если покупатель отказывается от совершения сделки купли-продажи вышеуказанного объекта, сумма, уплаченная покупателем продавцу также подлежит возврату, а покупатель уплачивает продавцу неустойку в сумме 250 000 рублей.

10.04.2007 по акту передачи денег Машуковой В.С. в качестве частичной предоплаты по договору были переданы, а ЖКГ – приняты, денежные средства в размере 250000 рублей. По акту передачи денег от 19.05.2007 истец передала ЖКГ в счет исполнения договора 100000 рублей, по акту передачи денег от 28.05.2007 – 100000 рублей. Таким образом, ЖКГ от истца были приняты денежные средства в размере 450000 рублей.

Согласно справке о смерти от 24.09.2007 № 16.08.2007 ЖКГ умерла. Из имеющегося в материалах дела ответа нотариуса на запрос суда следует, что наследником имущества умершей по закону является ее сын, Жуков Г.Ю., нотариусом ему было выдано свидетельство о праве на наследство по закону. Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.05.2010 за Жуковым Г.Ю. в настоящее время зарегистрировано право собственности на рассматриваемый земельный участок.

Ст. 549 Гражданского кодекса РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок или другое недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Ст. 555 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В рассматриваемом случае заключенный Машуковой В.С. и ЖКГ договор купли-продажи именуется сторонами предварительным. При буквальном толковании условий договора обнаруживается, что п.1.1 договора соответствует требованиям п. 1 ст. 428, т.к. предметом договора стороны обозначили обязательство по заключению договора купли-продажи. Предварительный договор заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного обеими сторонами, что соответствует форме основного договора купли-продажи, как этого требуют положения ст. ст.429, 550 Гражданского кодекса РФ. Предварительный договор содержит все существенные условия, которые должен содержать договор купли-продажи недвижимости, а именно: предмет договора – индивидуально-определенный земельный участок, и цену, что соответствует ст. ст. 429, 554, 555 Гражданского кодекса РФ.

Однако, п. 3.2 предварительного договора содержит условие об авансе. По смыслу ст. 380, ст. 381 Гражданского кодекса РФ и задаток, и аванс выполняют платежную функцию, засчитываются в счет платежей по основному договору. То есть задаток, аванс согласно ГК РФ передаются во исполнение наличного обязательства. Если предположить, что заключенный договор является предварительным, то правовых оснований для передачи аванса не имеется. Таким образом, условиям, содержащимся в заключенном договоре, не соответствует характеристика договора как предварительного, т.к. по своей правовой природе предварительный договор не несет никаких обязательств для сторон, кроме обязательства заключить основной договор в будущем.

Более того, после заключения договора истцом во исполнение договора была передана часть денежных средств в сумме, превышающей сумму аванса, указанную в договоре, денежные средства ЖКГ в качестве исполнения договора приняла. Данное обстоятельство подтверждается актами передачи денег от 10.04.2007, 19.05.2007, 28.05.2007.

Передачи имущества по предварительному договору не происходит, а значит и основания для передачи денег отсутствуют, но поскольку заключенный договор исполнялся сторонами в соответствии с его условиями, то согласно Гражданскому кодексу РФ вне зависимости от наименования договора, к нему должны применяются условия, соответствующие его содержанию.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Таким образом, суд, анализируя рассматриваемый договор, а также иные имеющиеся в материалах дела документы, сведения о последующем поведении сторон договора, принимая во внимание ст. 431 ГК РФ, приходит к выводу, что заключенным договором между Машуковой В.С. и ЖКГ фактически было установлено обязательство, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется оплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что продавец ЖКГ, принимая от покупателя исполнение по договору, уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности, поскольку не являлась для осуществления государственной регистрации в УФРС по Краснодарскому краю, не отвечала на телефонные звонки истца.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием изменения их отношений с третьими лицами. Поскольку государственная регистрация перехода права собственности на рассматриваемый земельный участок не была произведена, то в соответствии с правилами раздела V Гражданского кодекса РФ земельный участок после смерти ЖКГ был включен в состав имущества, перешедшего при наследовании в собственность ответчику Жукову Г.Ю., что подтверждается письмом нотариуса от 13.05.2010 № 45/10, выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.05.2010.

Согласно ст. 1175 Гражданского кодекса РФ кредиторы наследодателя вправе предъявить свои требования к принявшим наследство наследникам.

На основании статей 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам продавца, что подтверждается постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В соответствии со ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Исходя из изложенного выше, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению, т.е. право собственности на земельный участок признается принадлежащим истцу в силу возникшего договорного обязательства, обязанности по которому истцом были исполнены, а ЖКГ, правопреемником которой является ответчик, обязанности по договору исполнены не были, однако предоставление было ею принято. Однако, поскольку согласно п. 3.1 договора цена продаваемого объекта составляет 700000 рублей, а истцом оплачено 450000 рублей, то согласно ст. 309 ГК РФ, Машукова В.С. обязана предоставить ответчику невыплаченную сумму полностью в размере 250000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 235 ГПК РФ,

Решил:

Исковые требования истца удовлетворить в полном объеме.

Признать за истцом Машуковой В.С. право собственности на земельный участок, земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, площадью 20000 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, 2,2 км к югу от ст. Елизаветинской.

Взыскать с Машуковой В.С. в пользу ответчика Жукову Г.Ю. денежные средства в размере 250000 рублей.

Указанное решение является основанием для прекращения права собственности на земельный участок, площадью 20000 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, 2,2 км к югу от ст. Елизаветинской, за ответчиком Жукову Г.Ю. и основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 20000 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, 2,2 км к югу от ст. Елизаветинской за истцом Машуковой В.С..

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано в течении 10 дней в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара.

Председательствующий: