К делу № 2-3764/2012

Заочное решение

Именем Российской Федерации

«21» мая 2012 г. г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе председательствующего Ермолова Г.Н. при секретаре Барчо Р.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бурлуцкой Натальи Евгеньевны к Бронникову Александру Сергеевичу о признании предварительных договоров купли-продажи квартир недействительными, применении последствий недействительной сделки,

Установил:

Бурлуцкая Н.Е. обратилась в суд с иском к Бронникову А.С. о признании предварительных договоров купли-продажи квартир недействительными, применении последствий недействительной сделки.

В обоснование своих требований истец указывает, что между сторонами были заключены договора о долевом участии в строительстве жилого дома. Дольщиком были произведены платежи на общую сумму в размере 1569300 рублей. Договорами срок передачи квартир установлен как 2 квартал 2013 года (п. 1.3). Однако до настоящего времени строительство жилого дома не закончено, а также стало известно о том, что на земельный участок и спорный жилой дом застройщика наложен арест, Администрацией города Краснодара подан иск о сносе спорного жилого дома как объекта самовольного строительства. Указанные факт застройщик скрыл при заключении договора, в связи с чем полагаем, что договор был заключен с ней под влиянием заблуждения. Истец направила ответчику претензию с требованием о возврате денежных средств, ответ на которую не был дан. Истец просит суд признать договора от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома, взыскать с ответчика сумму, внесенную по договорам №№, 126 в размере 1569300 рублей, компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, настаивал на их удовлетворении в полном объёме.

Ответчик Бронников А.С. в судебном заседании отсутствовал, о дне, времени и месте слушания дела был уведомлен надлежащим образом.

Судья, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необходимости удовлетворить исковые требования в полном объёме по следующим основаниям.

Руководствуясь обобщением практики Верховного Суда РФ от 21.01.2003 г. «О рассмотрении судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоэтажных жилых домов», независимо от наименования договора, заключенного между застройщиком и инвестором, следует оценивать правовую природу заключаемых сделок.

Как следует из предоставленных материалов, между истцом-дольщиком Бурлуцкой Н.Е. и ответчиком-застройщиком Броннкиовым А.С. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома в жилом комплексе по адресу: <адрес>, ФИО2 <адрес>, 32.

По условиям договора застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить в срок, предусмотренный п. 1.1 договора указанный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать дольщику квартиру, обусловленную договором, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

В счет договоров истцом уплачено 1569300 руб., что ответчиком не оспорено, подтверждено письменными расписками написанные собственноручно застройщиком.

В соответствии с п.п. 1.3, 2.1, 2.2 договора срок окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – II квартала 2013 года. В соответствии с п. 1.4 договора – срок передачи квартиры дольщику – не позднее II квартала 2013 года.

В марте 2012 г. истец подала ответчику претензию, в которой потребовала считать договора от 27 января 2012 г. недействительными, вернуть денежные средства в размере 1569300 руб., ссылаясь на нарушение предусмотренных ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при этом истец установил ответчику срок для ответа в течение десяти рабочих дней. Установленные ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» требования нарушены застройщиком-ответчиком. У застройщика отсутствует разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, а также разрешенное использование земельного участка не соответствует его фактическому использованию.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сторонами, с одной стороны, застройщиком, с другой – инвестором, заключается договор участия в долевом строительстве, по которому первый обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать соответствующий объект долевого строительства инвестору, а последний обязан, в свою очередь, уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

При этом передача объекта от заказчика инвестору возможна только после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.

В данном случае заказчиком строительства жилья у Бронникова А.С. выступила Бурлуцкая Н.Е. Таким образом, привлекая денежные средства граждан для строительства жилья Бронников А.С. взял на себя обязательство по возведению многоквартирного жилого дома.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения.

Согласно ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В нарушение ч. 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор, заключенный с истцом не прошел государственной регистрации.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Наличие выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство на имя застройщика подтверждает правомочность застройщика осуществить строительство объекта недвижимости. Разрешение на строительство в зависимости от статуса земельного участка, на котором планируется возведение объекта, выдается федеральным органом исполнительной власти РФ, или субъекта РФ, или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Размещение проектной декларации в средствах массовой информации указывает на исполнение заказчиком обязанности информирования потенциальных инвесторов о планируемом строительстве. Государственная регистрация права аренды или собственности на земельный участок подтверждает законность возведения объекта строительства именно на указанной в свидетельстве или договоре территории. Указанные требования позволяют избежать ситуации, когда строительство может быть приостановлено из-за нарушений в документации. Введение проектной декларации гарантирует завершение практики привлечения денежных средств на этапе, когда не ясно, будет вестись строительство или нет (ст.ст. 19, 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ввел понятие - «проектная декларация», которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (ст. 19 Закона). Закон возложил на застройщика обязанность публиковать в течение 10 дней информацию об изменениях, коснувшихся проектной декларации (ст. 20 Закона). Помимо обязательного опубликования изменений на застройщика возложена обязанность ежеквартально обновлять проектную декларацию с информацией о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности, что гарантирует постоянную осведомленность инвесторов о деятельности застройщика. Таким образом, в случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации инвестор вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения.

Согласно представленным документам, ответчику Бронникову А.С. принадлежит земельный участок площадью 3791 кв.м., относящийся к землям населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> ФИО2, 32, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Указанный земельный участок был приобретен на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, решения собственника о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно справке Администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, земельному участку (в межевом плане участок №), расположенному в ФИО2 внутригородском округе (в кадастровом плане земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ серия 23-АК №, в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> Я.Г., 17/1), присвоен административный адрес <адрес> Прикубанский внутригородской округ.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ разрешенным использованием земельного участка площадью 3791 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, ФИО2 внутригородской округ, ул. ФИО2, 32, на котором расположено спорное строение, является индивидуальное жилищное строительство.

Разрешение на строительство спорного многоквартирного дома у ответчика ФИО3 отсутствует до настоящего времени, в связи с чем Администрация муниципального образования <адрес>, прокурора ФИО2 <адрес>, ФИО8 обратились в ФИО2 районный суд <адрес> с иском к ФИО3, Агентству недвижимости «СтройИнвестЛига» о признании действий по строительству объекта недвижимости на земельных участках, по адресу: <адрес>, ФИО2 внутригородской округ, <адрес> ФИО2, 32, незаконными, запрете осуществления строительных работ на земельном участке по адресу: <адрес>, ул. ФИО2, <адрес>, а также сносе самовольного строения, а именно: объекта капитального строительства, площадью застройки 1430 кв.м., возведенного на земельном участке по ул. ФИО2, 32, в ФИО2 внутригородском округе <адрес>. В обеспечении указанного иска определением ФИО2 районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был наложен арест на земельный участок с кадастровым номером № площадью 3791 кв.м. по ул. им. С. ФИО2, 32 в ФИО2 внутригородском округе <адрес>, наложен арест на самовольно возводимый объект капитального строительства, площадью застройки 1430 кв.м. по ул. им. С. ФИО2, 32, в ФИО2 внутригородском округе <адрес>, ФИО3 и иным лицам запрещено осуществлять строительные и иные работы на земельном участке по ул. им. С. ФИО2, 32 в ФИО2 внутригородском округе <адрес>, также Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> запрещено осуществлять какие-либо регистрационные действия (возникновение, переход права) с объектом капитального строительства, возводимым на земельном участке ул. им. С. ФИО2, 32 в ФИО2 внутригородском округе <адрес>. На основании указанного определения было возбуждено исполнительное производство и ДД.ММ.ГГГГ судебные приставы-исполнители в рамках исполнительного производства опечатали строительную площадку и приостановили осуществление строительства спорного многоквартирного дома. О вышеуказанных фактах застройщик истца-дольщика при заключении с ним оспариваемого договора не известил.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, лицом не имеющим на это право в соответствии с настоящим ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных законом процентов.

В соответствии с требованиями ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки (договора участия в строительстве) недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае удовлетворения иска застройщик обязан возвратить дольщику вложенные ранее денежные средства и уплатить проценты в виде штрафной неустойки.

Также суд полагает, что в данном случае при удовлетворении требований участника, вкладывающего денежные средства в долевое строительство, о признании договора недействительным правильным руководствоваться положениями ст. 178 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 178 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Очевидно, что данная сделка является оспоримой, поскольку ее недействительность привязывается к решению суда, которое вступило в законную силу. Основанием признания сделки недействительной является не просто заблуждение, а заблуждение, имеющее существенное значение. Существенность в этом случае связывается с неправильным представлением природы сделки или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по целевому назначению. Заблуждение стороны (дольщика), по сути, означает формирование неверного представления о предмете и природе договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить все полученное в натуре, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Кроме того, п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Гражданского кодекса РФ предусматривает, что сторона (в нашем случае дольщик), по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны (в нашем случае застройщика) возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло при наличии в действиях контрагента вины.

В данном случае основанием признания договора участия в долевом строительстве недействительным по причине того, что он был заключен под влиянием заблуждения, является нарушение застройщиком требований к проектной декларации, отсутствие разрешения на строительство. Если учитывать, что проектная декларация содержит информацию о застройщике и проекте строительства, то необходимо признать, что заблуждение дольщика в данном случае было о деятельности застройщика, и об объекте долевого строительства.

Таким образом, к моменту заключения договора долевого строительства должно предшествовать три обязательных действия застройщика: получение застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство, опубликование и (или) размещение проектной декларации, государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости. Только после выполнения вышеперечисленных первых трех условий застройщик согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вправе заключать договоры и начать привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательства по передаче гражданам права собственности на жилое помещение в строящемся доме. Иначе застройщик не вправе привлекать денежные средства граждан.

В соответствии со статьей 15 ФЗ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие, нарушения изготовителем \исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером\ прав потребителя, предусмотренных законом и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

С учетом вины ответчика Бронникова А.С., его финансового положения, полагает правильным взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере, заявленном истцом в сумме 30000 рублей.

Анализ сложившейся ситуации позволяет суду сделать вывод о том, что предварительные договора купли-продажи от 27 января 2012 года, заключенные между Бронниковым А.С. и Бурлуцкой Н.Е., подлежат признанию недействительными по причине введения инвестора (дольщика) в заблуждение относительно деятельности застройщика и об объекте долевого строительства, а застройщику надлежит возвратить дольщику денежные средства, внесенные по недействительным договорам. С учетом изложенного, суд полагает правильным исковое заявление Бурлуцкой Натальи Евгеньевны к Бронникову Александру Сергеевичу о признании предварительных договоров купли-продажи квартир недействительными, применении последствий недействительной сделки удовлетворить.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, ст.ст. 233-237 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковое заявление Бурлуцкой Натальи Евгеньевны к Бронникову Александру Сергеевичу о признании предварительных договоров купли-продажи квартир недействительными, применении последствий недействительной сделки, удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью 46,7 кв.м. на 7 этаже в жилом многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Бронниковым Александром Сергеевичем и Бурлуцкой Натальей Евгеньевной.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры (студии) общей площадью 66,5 кв.м. на 7 этаже в жилом многоквартирном доме по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Бронниковым Александром Сергеевичем и Бурлуцкой Натальей Евгеньевной.

Применить последствия недействительности сделки, взыскать с Бронникова Александра Сергеевича в пользу Бурлуцкой Натальи Евгеньевны денежные средства, внесенные по предварительным договора купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 1569300 рублей.

Взыскать с Бронникова Александра Сергеевича в пользу Бурлуцкой Натальи Евгеньевны компенсацию морального вреда в размере 30000 рублей.

Взыскать с Бронникова Александра Сергеевича государственную пошлину в размере 16046 рублей в доход государства.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, а ответчик может подать заявление об отмене заочного решения в течение семи дней с момента получения копии решения.

Председательствующий –