РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ 2010 года город Краснодар
Октябрьский районный суд города Краснодара в составе:
председательствующего Гончаров О.А.
при секретаре Бескоровайная Я.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сухарева Г.О. к Микрюковой С.М. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры с обеспечением задатком,
УСТАНОВИЛ:
Сухарев Г.О. обратился в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры с обеспечением задатком к Микрюковой С.М.. Свои требования истец мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с Микрюковой С.М. предварительный договор купли - продажи квартиры <адрес> Предварительный договор был обеспечен задатком в сумме 90 000 рублей ( девяносто тысяч), при цене квартиры в 1 650 000 руб. ( один миллион шестьсот пятьдесят тысяч ).
Основной договор купли-продажи, согласно условиям предварительного договора должен был быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Сухарев Г.О. считает, что ответчица в оговоренный в предварительном договоре срок не выполнила условий предварительного соглашения, а именно - не предоставила ему основной договор купли-продажи, а также - документы, необходимые для государственной регистрации сделки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Кроме того, истец полагает, что в документах на отчуждаемую квартиру имеются расхождения в общей площади квартиры, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права и техпаспорте № что, по его мнению влечет невозможность исполнения предварительного договора, и отказ в государственной регистрации сделки.
Сухарев Г.О. указывает также, что понес расходы, связанные с оценкой стоимости приобретаемой квартиры, произведенной ООО «АЯКС-Риэлт» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в суме 5 000 руб. (пять тысяч).
Считая, что основной договор не заключен в оговоренный срок по вине ответчицы он просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между ним и ответчицей ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчицы двойную сумму задатка в размере 180 000 руб. ( сто восемьдесят тысяч) и 5 000 руб. ( пять тысяч) за проведенную оценку стоимости отчуждаемой квартиры, а также - расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 руб. ( двадцать тысяч).
Представитель истца по доверенности Р. поддержала заявленные требования, просила суд их удовлетворить.
С. в судебное заседание не явилась, мотивируя невозможностью оставить без присмотра престарелую мать, нуждающуюся в постоянном уходе, и просила рассмотреть иск в ее отсутствие.
Суд, с учетом мнения участников процесса, решил рассмотреть дело в ее отсутствие, в порядке ст.167 ГПК РФ.
Микрюкова С.М. и ее представитель по доверенности Ш. иск не признали просили отказать.
Суд, выслушав пояснения представителя истца, ответчицы и ее представителя Ш., показания свидетеля Ф., изучив материалы дела, приходит к выводу, что иск Сухарева Г.О. удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Согласно п.п.1, 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором в срок, который стороны оговорили.
В соответствие с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
ДД.ММ.ГГГГ Микрюкова С.М. и Сухарев Г.О. заключили предварительный договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, общей площадью 35, 2 кв.м., в том числе жилой -21,8 кв.м., условный номер квартиры №.
Указанная квартира принадлежит Микрюковой С.М. на праве собственности на основании договора о передаче квартиры в собственность Федеральным государственным предприятием Северо-Кавказская железная дорога МПС РФ г. Краснодар № от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю на имя Микрюковой С.М. от ДД.ММ.ГГГГ, сер. №, запись о регистрации №.
С момента подписания договора оговоренные в нем обязательства стали обязательными для сторон.
Согласно п. п. 4.2., 13, 18.5, 19. 1. стороны приняли на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли -продажи квартиры и сдать его для регистрации в ФРС.
При этом, согласно п.п. 3., 4., 4.1., 4.2., 19.3. договора Сухарев Г.О. обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме наличными средствами произвести полный расчет за приобретаемую квартиру наличными средствами в сумме 1 650 тысяч руб. ( Один миллион шестьсот пятьдесят тысяч ), с зачетом переданного продавцу при заключении предварительного договора задатка в сумме 90 тысяч руб. ( Девяносто тысяч), а также - согласно п.19.2. предварительного договора, оплатить расходы по заключению предварительного и основного договора в сумме 20 тысяч руб. ( Двадцать тысяч) и регистрационный сбор.
Согласно п. п. 18.1.-18.5. предварительного договора Микрюкова С.М. приняла на себя обязательства за свой счет собрать документы, требуемые согласно законодательству, для заключения основного договора купли-продажи квартиры, освободить двухкомнатную квартиру № 3 в доме № 2, расположенную в <адрес>, от любых прав третьих лиц, оплатить все задолженности, связанные с предметом договора, до заключения основного договора осуществить в ОУФМС по Центральному округу г. Краснодара снятие с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных в ней лиц и в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с Покупателем основной договор купли-продажи и сдать его для регистрации. Согласно п. 15. предварительного договора Микрюкова С.М. приняла на себя обязательство до получения всех необходимых документов и оплаты полной покупной цены передать во владение и пользование Покупателя подсобные помещения ( Лит. Г3 и Лит Г4) согласно техпаспорту.
Ответчица предоставила суду документы, подтверждающие выполнения принятых обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ - текст основного договора, приглашение ФРС для сдачи документов для регистрации сделки купли-продажи <адрес>, выданное на ДД.ММ.ГГГГ на 11 часов, выписки из карточек о снятии ДД.ММ.ГГГГс регистрационного учета по адресу <адрес> ее дочерей - М. и Ю., маршрутные квитанции ДД.ММ.ГГГГ о вылете М. их аэропорта Домодево ( Москва) в аэропорт Краснодар ДД.ММ.ГГГГ и из аэропорта Краснодар в аэропорт Домодедово ДД.ММ.ГГГГ,. тексты телеграмм от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, направленные по адресу регистрации Сухарева Г.О., подтверждающие ее намерение в оговоренный срок совершить основной договор купли-продажи квартиры.
Телеграммой от ДД.ММ.ГГГГ Сухарев приглашался для окончательного расчета по предварительному договору купли-продажи и согласования условий основного договора на 12 часов ДД.ММ.ГГГГ Ему было предложено предоставить согласие супруги на совершение сделки.
Телеграммой от ДД.ММ.ГГГГ Сухарев приглашен к ДД.ММ.ГГГГ в ФРС по адресу: <адрес> для окончательного расчета и сдачи документов для регистрации основной сделки купли-продажи.
Ни одна телеграмма Сухареву Г.О. не была вручена виду того, что адресат по месту регистрации не проживает, по извещению для получения телеграммы не является.
Представитель Сухарева Г.О. не отрицала того, что ДД.ММ.ГГГГ Микрюкова С.М. действительно встречалась вы ее присутствии с Сухаревым Г.О., однако, со ссылкой на то, что на момент встречи у нее не было полномочий на представительство интересов Сухарева Г.О. отказалась суду давать более подробную информацию об обстоятельствах беседы сторон. Она также не отрицала того, что с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ Микрюкова С.М. хранила в принадлежащих ей подсобных помещениях вещи Сухаревых.
Свидетель Ф., присутствовавшая при встрече истца и ответчицы ДД.ММ.ГГГГ, подтвердила факт вручения Микрюковой С.М. Сухареву Г.О. проекта основного договора купли-продажи и приглашения на регистрацию сделки, выданного на ДД.ММ.ГГГГ
Исходя из обстоятельств установленных в судебном заседании, суд приходит к выводу, что доводы истца о том, что основная сделка не состоялась по вине Микрюковой С.М не состоятельны.
Утверждение Сухарева Г.О. о том, что Микрюкова С.М. не собрала пакет документов, требуемых для регистрации основной сделки, опровергнуто предоставленными документами - приглашением ФРС для регистрации сделки, выданным на ДД.ММ.ГГГГ, текстом основного договора, а также - документами, предоставленными представителем истца.
Согласно п.2.1.1. заключения об оценочной стоимости квартиры № 3, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ООО « АЯКС-Риэлт» по заказу Сухарева Г.О., оценка производилась на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру серия № № от ДД.ММ.ГГГГ, Договора о передаче в собственность квартиры ФГУП « Северо-Кавказская железная дорога» № от ДД.ММ.ГГГГ и технического паспорта спорного жилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выданного ДД.ММ.ГГГГ
Доводы истца о невозможности исполнения предварительного договора по мотивам разночтений в площади спорной квартиры, отраженной в техпаспорте и в свидетельстве о госрегистрации права собственности суд считает не доказанными, так как основной договор не был подписан и не сдан для регистрации перехода права собственности к покупателю. Уполномоченным государственным органом не подтвержден факт наличия оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности
Суд не находит оснований и в удовлетворении требований Сухарева Г.О. и в части расторжения предварительного договора купли-продажи, заключенного между ним и Микрюковой С.М. ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Судом установлено, что в оговоренный сторонами в п. 4.2. предварительного договора купли-продажи <адрес> в <адрес> срок - до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи сторонами заключен не был.
Письменное предложение по заключению основного договора ДД.ММ.ГГГГ Сухаревым Г.О. не было получено и он, согласно ст. ст. 442 ГК РФ не уведомил Микрюкову С.М. о получении предложения заключить основной договор с опозданием.
С учетом этого, суд приходит к выводу о необходимости применении правил п. 6 ст. 429 ГК РФ и считает предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным истечением срока, на который он был заключен.
Оснований для удовлетворения требований Сухарева Г.О. о расторжении предварительного договора купли-продажи суд не усматривает, так как согласно правилам ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор.
Истец не предоставил суду доказательств, свидетельствующих о вручении Микрюковой С.М. в период действия предварительного договора письменных заявлений о его изменении или расторжении.
Суд отмечает отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруги С. на заключение сделки.
Это согласие было обязательным в силу прямого указания закона -п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Отсутствие такого согласия, оформленного С., согласно абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ ставит под сомнение законность совершения одним из супругов сделки по приобретению недвижимости и позволяет супругу, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Поскольку нотариально удостоверенное согласие С. на совершение ее супругом сделки в установленный срок не предоставлено, суд на основании ст. 406 ГК РФ приходит к выводу о просрочке кредитора.
Согласно п.п. 4.3. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ покупная цена должна была быть оплачена Сухаревым Г.О. наличным расчетом, а не посредством ипотечного платежа.
Новации в предварительный договор, в частности в условия оплаты покупной цены, в установленной форме сторонами не вносились.
Согласно п. 3 Информационного письма от ДД.ММ.ГГГГ № Высшего Арбитражного Суда РФ для прекращения обязательства новацией требуется согласование сторонами существенных условий обязательства, которым стороны предусмотрели прекращение первоначального обязательства. Обязательство прекращается новацией тогда, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством.
При этом, новация только тогда прекращает обязательство, когда соглашение о замене первоначального обязательства новым обязательством соответствует всем требованиям закона, то есть заключено в определенной законом форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям устанавливаемого сторонами обязательства и сделка является действительной.
Из материалов дела и пояснений участников процесса усматривается, что Сухарев Г.О. и Микрюкова С.М. в установленном порядке не изменяли существенных условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ
Следовательно у суда не имеется оснований для удовлетворения претензий истца о взыскании с Микрюковой С.М. расходов, связанных с оценкой стоимости приобретаемой квартиры, произведенной ООО « АЯКС-Риэлт» по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в суме 5 000 руб. ( пять тысяч), так как согласно п.1.2. « Задание на оценку» оценка квартиры Микрюковой С.М. была заказана Сухаревым для целей ипотечной сделки.
В судебном заседании ответчик подтвердила выполнения ею всех условий предварительного договора. Учитывая это, суд приходит к выводу, что ответчик при совершении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ действовала разумно и добросовестно, что исключает наличие ее вины в не заключении основного договора купли-продажи <адрес> в <адрес> в установленный срок.
В соответствие с п.п. 4.1., 6, 21 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ г.обязательства сторон по заключению в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной сделки купли -продажи <адрес> в <адрес>, были обеспечены задатков в сумме 90 000 руб. ( девяносто тысяч), который был передан Микрюковой СМ. при подписании предварительного договора.
Согласно ст. 381 ГК РФ задаток должен быть возвращен стороной, получившей задаток, другой стороне в случаях прекращения обязательства, обеспеченного задатком, до начала его исполнения либо вследствие невозможности его исполнения.
Как установлено судом, обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме исполнены продавцом - ответчиком по иску.
Следовательно, оснований для применения ст. 381 ГК РФ в части прекращения обязательств, вытекающих их предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до начала его исполнения, у суда не имеется.
В соответствие со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон обязана доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований.
Сухарев Г.О. просит суд расторгнуть предварительный договор и взыскать с ответчицы двойную сумму задатка по мотивам невозможности исполнения обязательств по вине Микрюковой С.М.
Обстоятельств, подтверждающих невозможность исполнения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по вине Микрюковой С.М. ни Сухарев Г.О. ни его представитель Р. суду не предоставили. Кроме того, невозможность заключения основного договора опровергнута ответчиком, предоставившим приглашение для регистрации основного договора купли-продажи, выданное УФРС по Краснодарскому краю.
Суд отмечает, что согласно п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Таких обстоятельств в процессе взаимоотношений сторон суд не усматривает.
Наличие вины Микрюковой С.М. в не заключении основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ опровергнуто представленными документами.
Суд установил, что сам истец не выполнил условий пп. 4.1., 4.2., п.п. 13, 14, пп. 19.1 - 19.3 предварительного договора, не явился для подписания основного договора и окончательного расчета, не предоставил согласие супруги на совершение им сделки с недвижимостью, и уже по окончании срока действия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ самостоятельно вывез свои вещи, хранившиеся у продавца согласно условиям предварительного договора, подтвердив тем самым отказ от заключения основной сделки и исполнения обязательств по предварительному договору.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 10, 380, 381, 414, 416, 420, 442, 429, 450 ГК РФ, 191 -197 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Сухарева Г.О. к Микрюковой С.М. о расторжении предварительного договора купли-продажи <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании с Микрюковой С.М. задатка в сумме сто восемьдесят тысяч рублей и расходов на оценку стоимости квартиры в сумме пять тысяч рублей, оплату услуг представителя в сумме двадцать тысяч рублей отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд города Краснодара в течение 10 дней со дня вынесения решения.
Председательствующий -