Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Город Краснодар ДД.ММ.ГГГГ 2010г.
Октябрьский районный суд в составе:
председательствующего Казанской Н.Б.
при секретаре Шафнер А.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Фрегат» к Михайлушкиной ФИО11, Открытому акционерному обществу Инженерный центр «Кавитрон» о признании договора купли-продажи недействительным, с участием третьих лиц Управления Росимуществом Российской Федерации по Краснодарскому краю, Псеунокова ФИО12
У С Т А Н О В И Л:
Истец, ООО «Фрегат», обратился в суд с иском к Михайлушкиной ФИО11, Открытому акционерному обществу Инженерный центр «Кавитрон» о признании договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным.
В судебном заседании представитель ООО «Фрегат» поддержал заявленные исковые требования, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Михайлушкиной О.В. (Покупатель) и ОАО Инженерный центр «Кавитрон» (Продавец) был заключен договор купли-продажи, по которому ОАО Инженерный центр «Кавитрон» передал в собственность Михайлушкиной О.В. 1 193/10000 доли праве общей долевой собственности на земельны й участок (кадастровый №) с расположенными на нем зданием кузницы, здание ремонтного участка литер Ж, Ж1, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу <адрес>. Указанная сделка купли-продажи нарушает право истца как собственника объекта недвижимости, имеющего общую границу с объектом недвижимости, являющимся предметом сделки между ответчиками и недействительна (ничтожна) по следующим основаниям. Указанное имущество в 2004 принадлежало ОАО Инженерный центр «Кавитрон» на основании Распоряжения Территориального Управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ, передаточного акта имущественного комплекса федерального государственного предприятия «Инженерный центр «Кавитрон» от ДД.ММ.ГГГГ В Распоряжении и передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ среди прочих объектов недвижимого имущества указаны: здание кузницы литер Ж, площадь <данные изъяты> кв.м., год постройки 1939, местоположение:г. <адрес>; здание ремонтного участка литер Ж1, площадь <данные изъяты> кв.м, год постройки 1939, местоположение: <адрес>. Таким образом, в указанных документах содержатся сведения о двух зданиях, расположенных по адресу: <адрес> (литер Ж, литер Ж1, общей площадью <данные изъяты> КВ.М.), которые в 2008 являлись объектом купли-продажи между ответчиками. По состоянию на 2004 год (момент приватизации имущественного комплекса ОАО Инженерный центр «Кавитрон», в состав которого входили объекты недвижимости литеры Ж, Ж1 Истец обладал па праве собственности зданием гаража пристройки литер Ж, площадью <данные изъяты> кв.м. на основании плана приватизации от ДД.ММ.ГГГГ, в котором содержатся сведения о данном объекте: здание гаража пристройки, 1939 год, местоположение: <адрес> ныне <адрес>, договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельством о государственной регистрации права <данные изъяты> №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Изготовленные ФГУП «Крайтехинвентаризация» технические паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости, принадлежащий истцу (здание гаража литер Ж, площадью <данные изъяты> кв.м. инвентарный номер №) полностью соответствуют правоподтверждающим документам истца, фактическому расположению объекта недвижимости на местности и техническим характеристикам. В технических паспортах, изготовленных ОАО Инженерный центр «Кавитрон» в разное время, существуют несоответствия, дающие возможность и основания ответчикам по неверно выполненному техпаспорту регистрировать переход права собственности в последующих сделках купли-продажи объектов недвижимости, несуществующих по факту, но обозначенных в техпаспорте, имеющих разную конфигурацию, разные площади одних и тех же помещений, разное количество окон в одном и том же помещении. До проведения приватизации истцом и ОАО Инженерный центр «Кавитрон» земельный участок истца и ОАО Инженерный центр «Кавитрон» был единым, на нем существовал объект недвижимости литер Ж с границами 31,25 х 9 метров общей площадью по внутренним замерам <данные изъяты> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ истцу при заключении договора аренды № с правом выкупа, было передано имущество от производственного объединения «Фрегат» Концерна судового машиностроения РСФСР (местонахождение <адрес>) в соответствии с Актом приема-передачи основных и оборотных средств от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе здание гаража пристройки, расположенного по адресу: <адрес>. Для эксплуатации производственной базы, в соответствии с договором аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, истцу был предоставлен земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. на 15 лет. Согласно чертежа земельного участка (приложение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ) смежная граница земельного участка истца и ОАО Инженерный центр «Кавитрон» проходит по точкам от «Д» до «Е» и делит объект недвижимости литер Ж на две части, из которых истцу выделено помещение в литере Ж площадью <данные изъяты> кв.м., а ОАО Инженерный центр «Кавитрон» помещения №№ 1,2,3,4 площадью <данные изъяты> кв.м. В 2007 году истец зарегистрировал право собственности на указанный земельный участок по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый номер земельного участка №, общая площадь <данные изъяты> кв.м.). ОАО Инженерный центр «Кавитрон» с 1990 года до 2004 года на основании Акта о передаче базы участка подсобного производства от объединения «Кубаньводстройкомплект» от ДД.ММ.ГГГГ, владел и пользовался переданными объектами недвижимости, в том числе зданием кузницы (1939 года ввода в эксплуатацию) и зданием ремонтного участка (1939 года ввода в эксплуатацию). В соответствии с Распоряжением Правительства РФ ОАО ИНжнереный центр «Кавитрон» осуществлял правомочия собственника в отношении объектов недвижимости по адресу <адрес>, в том числе зданием кузницы и зданием ремонтного участка. Согласно Распоряжению данному лицу передано, кроме прочего недвижимого имущества: здание кузницы литер Ж площадью <данные изъяты> кв.м., здание ремонтного участка литер Ж 1 площадью <данные изъяты> кв.м. В техпаспорте ФГУП «Крайтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ, литер Ж с наружными размерами 31,25 х 9 кв.м. Указанный литер разделен на 5 помещений с общей площадью равной: <данные изъяты> (пом. №) + <данные изъяты> (пом. №) + <данные изъяты> (пом. №) + <данные изъяты> (пом. №) + <данные изъяты> (пом. №) = <данные изъяты> кв.м. В указанном техпаспорте, по мнению истца, допущены ошибки: в плане усадебного участка техпаспорта указан объект недвижимости литер Ж, однако данный объект согласно Распоряжению именуется литер Ж (здание кузницы) и литер Ж1 (здание ремонтного участка), т.е. в техпаспорте от ДД.ММ.ГГГГ, как считает истец, объект недвижимости должен быть обозначен литер Ж, Ж1 (здание кузницы и ремонтного участка). Таким образом, данные техпаспорта ФГУП «Крайтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ в отношении характеристики объекта недвижимости литер Ж, Ж1 противоречили Распоряжению: согласно Распоряжению общая площадь объектов недвижимости литер Ж и литер Ж1 составляла <данные изъяты> кв.м., а в техпаспорте от ДД.ММ.ГГГГ площадь объекта литер Ж равна <данные изъяты> кв.м., а данные об объекте литер Ж1 отсутствуют. Для регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ представляет в УФРС (Управление федеральной регистрационной службы) технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому здание кузницы обозначено литер Ж (изображен с левой стороны) площадью 82,7 кв.м, а здание ремонтного участка литер Ж1 (изображен с правой стороны) площадью <данные изъяты> кв.м., таким образом общая площадь объекта литер Ж Ж1 совпадает с площадью, указанной в Распоряжении №-р от ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> кв.м. В данном техпаспорте помещения в.литере Ж, Ж1 обозначены следующим образом, имеющие следующие характеристики:литер Ж - помещения №,2 общей площадью <данные изъяты> кв.м. Литер Ж1 - помещения №, 4, 5 общей площадью <данные изъяты> кв.м., причем наружные размеры здания литер Ж Ж1 (31,25x9) совпадают с размерами объекта литер Ж до его раздела. В указанном техпаспорте умышленно изменена площадь помещений № с <данные изъяты> кв.м.; пом. № с <данные изъяты> кв.м.; пом. № с <данные изъяты> кв.м с целью совпадения площади литера Ж и литера Ж1 с площадью, указанной в Распоряжении №-р от ДД.ММ.ГГГГ. Изначально в Распоряжении допущена ошибка в отношении передаваемого имущества в части литера Ж площадью <данные изъяты> кв.м. и литера Ж1 площадью <данные изъяты> кв.м., поскольку такого объекта не существовало никогда, а значился лишь единый объект здание литер Ж, впоследствии разделенный на 2 части: 1 -я часть - помещение № впоследствии литер Ж площадью <данные изъяты> кв.м., переданная истцу, а 2-я часть именована литер Ж, Ж1 площадью <данные изъяты> кв.м., переданная ОАО Инжненерный центр «Кавитрон», что совпадает со смежной границей земельных участков истца и Ответчиков. В техпаспорте от ДД.ММ.ГГГГ на здание кузницы и здание ремонтного участка площадь помещений №, 3 зданий литер Ж Ж1 отличается от площади помещений №, 3, указанных в техпаспорте от 25. 11. 2006г. Помещение № площадью <данные изъяты> имеющее в наличии три окна и смотровую яму, совпадает только с литером Ж истца. Кроме того, расположение литера Ж и литера Ж1 в техпаспорте от ДД.ММ.ГГГГ изменено по сравнению с данными техпаспорта от ДД.ММ.ГГГГ: литер Ж изображен справа, литер Ж1 слева. Из изложенного истцом сделан вывод, что идентифицирующие характеристики объекта недвижимости, зарегистрированного ОАО Инженерный центр «Кавитрон» в УФРС на основании техпаспорта от ДД.ММ.ГГГГ, не совпадают с идентифицирующими характеристиками объекта недвижимости, существующего фактически. Следовательно, между ответчиками совершена сделка в отношении несуществующего объекта недвижимости, впоследствии проданного Псеунокову Р.И. В соответствии со ст. 432 ПС РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с п.1 ст. 554 ПС РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Определение предмета договора купли-продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в ч. 1 ст. 554 ПС РФ. В частности, при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений местоположение, наименование, назначение, площадь, в т.ч. жилую, этажность и другие параметры. Данные требования, которые предъявляют к предмету договора купли-продажи недвижимости органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на нее, изложены в приложении N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таким образом, предмет сделки купли-продажи здания должен быть конкретизирован и обозначен следующими признаками, указанными в техническом паспорте и кадастровом паспорте объекта недвижимости: адрес, местоположение, общая площадь, количество, площадь и наименование отдельных помещений, их назначение, размеры каждого помещения по внутренним и внешним измерениям, поэтажный план строения, экспликация к поэтажному плану строения и т.д. Наличие указанного требования обусловлено тем, что предмет договора купли-продажи недвижимости относится к индивидуально-определенным вещам, а их особенность - юридическая незаменимость. В соответствии с п. 2 ст. 554 ПС РФ при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками не соответствует требованиям закона и иных правовых актов, что в силу ст. 168 ПС РФ является основанием для признания данной сделки ничтожной. Согласно ст. 166,167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом и недействительна с момента ее совершения. Ничтожность указанной сделки подтверждается также тем, что во всех техпаспортах, изготовленных после 2004г., существуют ошибки, видны неустранимые недоработки в указании площадей литера Ж, Ж1, постоянные перекосы в площадях помещений, перемена их местами в разных техпаспортах, что доказывает целенаправленное одностороннее намерение изменить технические характеристики ранее единого строения, принадлежащего в настоящее время разным собственникам, с целью незаконно приобрести в собственность вторую часть здания. В соответствии с п.1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Представитель ответчицы Михайлушкиной О.В. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований истца возражала.
Ответчик ОАО Инженерный центр «Кавитрон» в судебное заседание не явился, в суд поступило заявление о рассмотрении дела без участия представителя данного лица, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика.
Третье лицо, Псеуноков Р.И. в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного третьего лица.
Представитель третьего лица, Управления Росимуществом РФ по Краснодарскому краю, в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного третьего лица.
Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчицы Михайлушкиной О.В., исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по иску ООО «Фрегат» к Михайлушкиной О. В., ОАО Инженерный центр «Кавитрон» о признании договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным, считает заявленные истцом, ООО «Фрегат», требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Михайлушкиной О.В. и ОАО Инженерный центр «Кавитрон» был заключен договор купли-продажи, по которому ОАО Инженерный центр «Кавитрон» передал в собственность Михайлушкиной О.В. <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер № с расположенными на нем зданием кузницы, зданием ремонтного участка литер Ж, Ж1, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>.
Истец по делу ООО, «Фрегат», ранее являлся собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес> приобретенных им у Российского фонда государственного имущества по договору купли-продажи арендного предприятия № от ДД.ММ.ГГГГ На основании решения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску Псеунокова Р.И. к ООО «Фрегат» и Территориальному управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, а также встречному иску ООО «Фрегат» к Псеунокову Р.И. и Михайлушкиной О.В. о применении последствий ничтожности заключенной между ними сделки были применены последствия ничтожности договора купли-продажи арендного предприятия № от ДД.ММ.ГГГГ (между ООО «Фрегат» и Российским фондом государственного имущества) путем приведения сторон в первоначальное положение. Указанное решение суда было обжаловано ООО «Фрегат» в суд кассационной инстанции, оставлено этим судом в силе.
При рассмотрении упомянутого гражданского дела судом было установлено при помощи технического описания объектов, изготовленного по ходатайству ООО «Фрегат», что здание литер Ж по адресу: <адрес> фактически представляет собой помещение № литер Ж, и является частью здания литер Ж, Ж1 по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство отражено в мотивировочной части решения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
Кроме того, ответчица по делу Михайлушкина О.В., приобретя недвижимое имущество у ОАО Инженерный центр «Кавитрон», продала его в последующем Псеунокову Р.И. Тем же решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ уже дана правовая оценка этой сделке, последовавшей за сделкой, последствия ничтожности которой истец просит применить по настоящему делу.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В настоящее время недвижимое имущество, в отношении которого возник спор, по праву собственности принадлежит Псеунокову Р.И., исковых требований к которому со стороны истца не заявлено.
Кроме того, исходя из положений Постановления Конституционного суда РФ от 21.04.2003г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений п.п.1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Маринчевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева» права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).Подобных исковых требований суду со стороны ООО «Фрегат» не поступало.
Согласно указанному Постановлению Конституционного Суда РФ, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Согласно п. 2 резолютивной части указанного Определения Конституционного суда РФ, смысл процитированных положений, является общеобязательным и исключает любое истолкование в правоприменительной практике.
Таким образом, суд считает необходимым отказать ООО «Фрегат» в удовлетворении заявленных им исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска ООО «Фрегат» к Михайлушкиной О.А., ОАО Инженерный центр «Кавитрон» о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд города Краснодара в течение десяти дней.
Председательствующий -