РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
« 19» апреля 2011г. Октябрьский районный суд г.Краснодара
в составе:
председательствующий Гончаров О.А.
при секретаре Бескоровайная Я.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Цовян В.Г. и Бабаян С.Г. к ОАО «Собинбанк» филиал «Краснодарский», Дедусенко Л.Н., Цовян Г.Г., Цовян М.М., Киракосян З.Е. о признании недействительными договоров об ипотеке и договора купли-продажи закладных,
УСТАНОВИЛ:
Цовян В.Г. и Бабаян С.Г. к ОАО «Собинбанк» филиал «Краснодарский», Дедусенко Л.Н., Цовян Г.Г., Цовян М.М., Киракосян З.Е. о признании недействительными договоров об ипотеке и договора купли-продажи закладных.
В обоснование заявленных требований истцы ссылается на то, что указанными договорами грубейшим образом нарушены их права и права членов их семей, в том числе несовершеннолетних, которые в результате действий ответчиков могут остаться без единственного жилья, что является недопустимым.
Просят учесть суд, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством несовершеннолетние члены семьи собственника, а так же лица имеющие право на проживание, если при этом затрагиваются интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства, что не было выполнено ответчиками.
В судебном заседании Цовян В.Г., Бабаян С.Г. и их представитель поддержали исковые требования, настаивают на их удовлетворении, просят учесть, что в результате заключенных Банком сделок с ответчиками и Дедусенко без учета прав несовершеннолетних, а так же истцов, имеющих права на проживание в спорном домовладении и другие права на домовладение, могут быть нарушены права истцов и несовершеннолетних членов семьи имеющих право на проживание в спорном домовладении.
Ответчики Цовян Г.Г., Цовян М.М., Киракосян З.Е. исковые требования признали в полном объеме и просили удовлетворить, так как на момент подписания договоров не было получено согласие органа опеки и попечительства, а так же не учтены права истцов и права несовершеннолетних детей. Просят учесть, что на момент отчуждение Банком домовладения в пользу Дедусенко ответчики Цовян Г.Г., Цовян М.М., Киракосян З.Е. имели возможность погасить задолженность перед Банком.
Ответчики ОАО «Собинбанк» и Дедусенко Л.Н. исковые требования не признании, просили отказать в удовлетворении исковых требований, так как оспоренные истцами договора прошли государственную регистрацию и соответствуют действующему законодательству, а исковые требования направлены на уклонение от исполнения обязательств по кредитному договору и возврату суммы долга.
Представитель УФРС по КК просил отказать в удовлетворении исковых требований, так как при государственной регистрации прав на оспоренные истцами договора были соблюдены нормы закона и учтены представленные на регистрацию документы, указывающие на отсутствие несовершеннолетних в спорном домовладении. Представитель подтвердила, что домовая книга, подтверждающая доводы истцов о регистрации в домовладении несовершеннолетних, на регистрацию не представлялась.
Представитель управления по вопросам семьи и администрации МО город Краснодар в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие удовлетворив исковые требования.
Представитель уполномоченного по правам ребенка в Краснодарском крае в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие с учетом интересов несовершеннолетних проживающих в спорном домовладении.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, 25 июля 2006 года между ответчиками Цовян Г.Г. (залогодателем) и ОАО «Собинбанк» (залогодержатель) заключен договор об ипотеке № с целью обеспечения исполнения обязательств Цовян Г.Г. - залогодателя перед залогодержателем по кредитному договору №, заключенному с ОАО «Собинбанк» 25 июля 2006 года в г.Краснодаре.
25 июля 2006 года между ответчиками Цовян М.М. (залогодателем) и ОАО «Собинбанк» (залогодержатель) был заключен договор об ипотеке № с целью обеспечения исполнения обязательств Цовян Г.Г. - залогодателя перед залогодержателем по кредитному договору № заключенному с ОАО «Собинбанк» «25» июля 2006 г. в г.Краснодаре.
В соответствии п.3.1. договора об ипотеке № в обеспечение исполнения обязательств по основному договору Залогодатель заложил Залогодержателю: жилой дом с пристройками лит A., Al, A2, A3, а2, аЗ, под \АЗ, над/А 1, над/\А2, площадь общая 343,8 кв.м., жилая 123,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, вид права - общая долевая собственность, доля 3\8, кадастровый (условный) номер объекта №, ограничения (обременения) не зарегистрированы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.07.2005г. произведена запись регистрации №.
Жилой дом расположен на земельном участке, принадлежащем Залогодателю на праве общей долевой собственности, доля 3\8, площадью 363 кв.м., категория земли поселений, целевое использование для обслуживания эксплуатации жилого дома, адрес <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта № ограничения (обременения) не зарегистрированы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.07.2005 г. произведена запись регистрации №.
В соответствии п.3.1. договора об ипотеке № в обеспечение исполнения обязательств по основному договору Залогодатель заложил Залогодержателю: жилой дом с пристройками лит A., Al, A2, A3, а2, аЗ, под \АЗ, над/А1, надЛА2, площадь общая 343,8 кв.м., жилая 123,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, вид права - общая долевая собственность, доля 1\8, кадастровый (условный) номер объекта №, ограничения (обременения) не зарегистрированы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.07.2005 г. произведена запись регистрации №.
Жилой дом расположен на земельном участке, принадлежащем Залогодателю на праве общей долевой собственности, доля 1\8, площадью 363 кв.м., категория земли поселений, целевое использование для обслуживания эксплуатации жилого дома, адрес <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта № ограничения (обременения) не зарегистрированы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.07.2005 г. произведена запись регистрации №.
В соответствии с п.8.1. обжалуемых договоров Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на имущество, заложенное по настоящему договору, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Стороны пришли к соглашению, что при нарушении заемщиком своих обязательств по Кредитному договору, требования залогодержателя будут удовлетворяться за счет предмета залога без решения судебных органов (п.8.2). Если сумма, вырученная от реализации предмета залога, недостаточно для покрытия в полном объеме требований Залогодержателя, он имеет право получить недостающую сумму от реализации имущества Залогодателя, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с действующим законодательством РФ (8.3).
Согласно п.10.3 настоящие договоры действует до полного исполнения Залогодателем своих обязательств по основному договору.
Между ответчиками Цовян Г.Г. и ОАО «Собинбанк» заключен кредитный договор № от 25 июля 2006 г. (основной договор) на сумму 4000000 (четыре миллиона) рублей.
25 августа 2006г. между К и ОАО «Собинбанк» заключен договор поручительства № по которому поручитель обязывается солидарно отвечать перед кредитором в полном объеме за исполнение Цовян Г.Г. всех обязательств Заемщика (п. 1.1. договора).
Решением Октябрьского р-го суда Краснодара от 27.08.2007 года с Цовян Г.Г. и Цовян М.М. взыскана солидарно сумма по кредиту, кредитный договор расторгнут и взыскание обращено на спорное недвижимое имущество.
Учитывая указанное решение суда, 2.04.2010 года между ОАО «Собинбанк» и Дедусенко Л.Н. заключен договор № купли-продажи закладных по которому банк обязуется передать в собственность покупателя закладные со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности, в том числе, подтвержденными вступившим в законную силу решениями судов, а покупатель обязуется оплатить и принять закладные, указанные в Реестре закладных, являющимися Приложением № к договору купли-продажи. Сумма по договору составила 4842165,15 рублей.
На момент рассмотрения дела Дедусенко Л.Н. является собственником домовладения на основании догвоора от 2.04.2010 года.
Согласно ст.200 ГК РФ, начало срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Учитывая, что о заключении обжалуемых договоров истцы узнали в конце июня 2010г., после чего обратились в суд, срок давности истцами не пропущен оснований для отказа истцам в связи с пропуском срока, не имеется.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что истец Цовян В.Г. зарегистрирован и проживает со своей семьей в спорном домовладении с 1992года, имеет несовершеннолетних детей С ДД.ММ.ГГГГ Ц ДД.ММ.ГГГГ
Истец Бабаян С.Г. зарегистрирован и проживает со своей семьей в спорном домовладении с 1993 года, имела на момент заключения спорного договора ипотеки несовершеннолетнюю дочь Б (ДД.ММ.ГГГГ и одна ее воспитывает после смерти мужа.
В соответствии ч.2 ст.31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
Пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации, регулирующей права членов семьи собственника жилого помещения: согласно содержащейся в нем норме отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
В силу статей 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 17 (часть 3), согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. Иное означало бы невыполнение родителями - вопреки предписанию статьи 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации - их конституционных обязанностей и приводило бы в нарушение статей 55 (части 2 и 3) и 56 (часть 3) Конституции Российской Федерации к умалению и недопустимому ограничению права детей на жилище, гарантированного статьей 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 38 (часть 2).
В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 8.06.2010 г. по делу о проверке конституционности п. 4 ст. 292 ГК РФ в связи с жалобой гражданской Чаадаевой В.В. пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой, содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей -нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Удовлетворяя требования истцов, суд учитывает, что в спорном домовладении проживает несовершеннолетний О (ДД.ММ.ГГГГ г. р.) (приказ управления семьи и детства от 10.02.2010 г. №), находящийся под опекой ответчика Цовян Г.Г., имеющий так же право на жилище в спорном домовладении.
Отчуждение Банком в пользу Дедусенко, заключение договоров об ипотеке жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника или лица имеющие право на проживание в домовладении, в том числе и несовершеннолетние, по мнению суда, является недопустимым, так как затрагиваются интересы указанных лиц, права которых охраняются законом, а соответственно заключение сделок с недвижимостью обремененной правами несовершеннолетних детей допускается с согласия органа опеки и попечительства, что не было выполнено ответчиками.
Указанные обстоятельства влекут признание незаконными оспоренных истцами договоров в полном объеме.
Согласно п.8.2 обжалуемого договора об ипотеки стороны пришли к соглашению, что при нарушении заемщиком своих обязательств по Кредитному договору, требования залогодержателя будут удовлетворяться за счет предмета залога без решения судебных органов.
В соответствии п.З ч.3 ст.392 ГК РФ, такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого нарушены данным соглашением.
Учитывая обстоятельства дела установленные в судебном заседании в части заключения договоров без согласия органа опеки и попечительства, обжалуемые договора об ипотеке и купли-продажи не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов, должны быть признаны ничтожной сделкой в соответствии со ст.167 ГК РФ.
Доводы Банка и Дедусенко, а так же представителя УФРС по КК о правовой регистрации сделок не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, так как в представленных на регистрацию документах отсутствовали сведения о несовершеннолетних, тогда как судом при рассмотрении дела установлен факт наличия в домовладении прописанных и проживающих несовершеннолетних на момента заключения оспоренных истцами договоров об ипотеке и купли-продажи закладных. Кроме того, в ходе регистрации сделок домовая книга, подтверждающая исковые доводы, не истребована и не исследовалась, что и привело к регистрации оспоренных сделок без согласия органа опеки.
Безусловным основанием для удовлетворения исковых требований, в том числе признания договора № купли-продажи закладных от 2.04.2010 года между ОАО «Собинбанк» и Дедусенко Л.Н., является отмена решения Октябрьского р-го суда Краснодара от 27.08.2007 года согласно которому с Цовян Г.Г. и Цовян М.М. взыскана сумма по кредиту, кредитный договор расторгнут и взыскание обращено на спорное недвижимое имущество.
Основанием к отмене указанного решения, в том числе, послужило рассмотрение дела в отсутствие Я, собственника 1\2 доли спорного домовладения, а так же Цовян В.Г., Бабаян С.Г. и других членов семьи проживающих в спорном домовладении, и несовершеннолетних.
На момент рассмотрения дела законных оснований для обращения взыскания на спорное недвижимое имущество не имеется, так как кредитный договор не расторгнут, взыскание на предмет залога не обращено, а, следовательно, сделка по отчуждению Банком спорного имущества является незаконной.
Оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований не имеется, так как в случае отказа истцы и несовершеннолетние, проживающие в спорном домовладении, могут остаться без жилья, что является недопустимым.
Суд так же учитывает волеизъявление ответчиков на погашение задолженности по кредитному договору до принятия судом решения, от рассмотрения которого представитель Банка и Дедусенко, не смотря на отмену судебного решения от 27.08.2007 года, отказались.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.88, 98, 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Цовян В.Г. и Бабаян С.Г., удовлетворить в полном объеме.
Признать недействительным договор об ипотеке № от 25 июля 2006 года с целью обеспечения исполнения обязательств Цовян Г.Г.- залогодателя перед залогодержателем по кредитному договору №, заключенному с ОАО «Собинбанк» 25 июля 2006 г. в г. Краснодаре между ответчиками Цовян Г.Г. (залогодателем) и ОАО «Собинбанк» (залогодержатель), применить к договору последствия ничтожной сделки.
Признать недействительным договор об ипотеке от 25 июля 2006 года № с целью обеспечения исполнения обязательств Цовян Г.Г.-залогодателя перед залогодержателем по кредитному договору №, заключенному с ОАО «Собинбанк» 25 июля 2006 г. в г. Краснодаре между ответчиками Цовян М.М. (залогодателем) и ОАО «Собинбанк» (залогодержатель) и применить к договору последствия ничтожной сделки.
Признать недействительным соглашение в договоре об ипотеке № от 25 июля 2006 года между ответчиками Цовян Г.Г. (залогодателем) и ОАО «Собинбанк» (залогодержатель), что при нарушении заемщиком своих обязательств по Кредитному договору, требования залогодержателя будут удовлетворяться за счет предмета залога без решения судебных органов.
Признать недействительным соглашение в договоре об ипотеке № от 25 июля 2006 года между ответчиками Цовян М.М. (залогодателем) и ОАО «Собинбанк» (залогодержатель), что при нарушении заемщиком своих обязательств по Кредитному договору, требования залогодержателя будут удовлетворяться за счет предмета залога без решения судебных органов.
Признать недействительным договор № купли-продажи закладных от 2.04.2010 года между ОАО «Собинбанк» филиал «Краснодарский», и Дедусенко Л.Н., привести стороны в первоначальное положение исключив из числа собственников домовладения Дедусенко Л.Н., взыскав в пользу Дедусенко Л.Н. с ОАО «Собинбанк» оплаченные по договору 4842165,15 рублей.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение 10-ти дней через районный суд.
Председательствующий -