Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Город Краснодар           30 августа 2011 года

Судья Октябрьского районного суда г.Краснодара Зеленский А.В.,

при секретаре           Кличевой В.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Франтовской Е.В. к Фунт Н.Л. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и встречное исковое заявление Фунт Н.Л. к Франтовской Е.В. и Франтовской К. о признании ничтожным соглашения от 30.01.2008 о расторжении договора дарения квартиры, заключенного 10.12.2003,

У С Т А Н О В И Л:

Франтовская Е.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Фунт Н.Л. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры общей площадью 35,7 кв. м., в том числе жилой 17,8 кв. м., расположенной в <адрес>. Покупатель Фунт Н.Л. приобрела указанную квартиру по договору, который был заключен 09.09.2010 через представителя по доверенности В. Право собственности Фунт Н.Л. на данную квартиру зарегистрировано в ЕГРП 02.12.2010.

В обоснование исковых требований Франтовская Е.В. указала, что является собственником квартиры, незаконно отчужденной ответчице Фунт Н.Л. Истица с 1999 года владела на праве собственности квартирой <адрес>. Квартира была передана в собственность Франтовской К. на основании договора дарения, заключенного в нотариальной форме 10.12.2003 и зарегистрированного в реестре нотариальных действий №. Договор дарения и переход права собственности к одаряемой Франтовской Л.Ф. зарегистрированы в установленном порядке. Право постоянного пользования квартирой было сохранено по договору за дарителем Франтовской Е.В., зарегистрированной по месту жительства в данной квартире.

Ввиду того, что после совершения дарения квартиры между дарителем Франтовской Е.В. и одаряемой Франтовской Л.Ф. сложились неприязненные взаимоотношения, стороны решили урегулировать их, восстановив право собственности Франтовской Е.В. на квартиру. По совету нотариуса такое решение было оформлено 30.01.2008 в виде нотариально удостоверенного соглашения о расторжении договора дарения квартиры. В нем подтверждалось новое возникновение права собственности на квартиру у Франтовской Е.В. и указывалось на необходимость государственной регистрации права. На указанном соглашении не проставлен номер записи в реестре нотариальных действий.

Истица Франтовская Е.В. обратилась в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации за ней права собственности на квартиру на основании нотариального соглашения о расторжении договора дарения. Однако она получила письменное извещение от 01.04.2010 об отказе в государственной регистрации права собственности по причине невозможности расторжения договора в случаях прекращения обязательства его исполнением.

По решению Октябрьского районного суда г. Краснодара от 14.09.2010 за Франтовской Е.В. было признано право собственности на квартиру <адрес> с исключением из числа собственников Франтовской Л.Ф.

Однако в государственной регистрации права собственности Франтовской Е.В. на квартиру на основании данного судебного решения вновь было отказано ввиду того, что к моменту обращения в регистрирующий орган право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за новым лицом - Фунт Н.Л., в отношении которого отсутствовало правовое основание исключения из ЕГРП. Это обстоятельство не было известно истице, и оно стало основанием для нового обращения в суд за защитой права собственности на квартиру.

В ходе судебного рассмотрения дела истец уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ. В предмет иска включены следующие требования:

- о признании соглашения от 30.01.2008 между Франтовской Е.В. и Франтовской Л.Ф. основанием обязательства по передаче Франтовской Е.В. права собственности на квартиру,

- о признании недействительным договора от 09.09.2010 о продаже квартиры гр-ке Фунт Н.Л. и исключении ее из числа собственников на квартиру,

- о признании за Франтовской Е.В. права собственности на квартиру,

- о взыскании с ответчика Фунт Н.Л. в пользу Франтовской Е.В. судебных издержек в сумме 1000 руб.

Фунт Н.Л. предъявила встречный иск, требуя признать ничтожным соглашение от 30.01.2008 о расторжении договора дарения квартиры. Иск обоснован тем, что на момент соглашения договор дарения квартиры исполнен и прекратил действие по правилам ст. 425 ГК РФ, отказ от дара допускается согласно ст. 573 ГК РФ лишь до его передачи, соглашение не зарегистрировано сторонами, что влечет недействительность на основании ст. 165, 166, 167, 574 ГК РФ. Кроме того, ответчик считает, что истцом пропущен установленный ст. 196 ГК РФ срок исковой давности.

В судебном заседании представители Франтовской Е.В. исковые требования и их обоснование поддержали, встречный иск не признали, не согласились с доводами о пропуске срока исковой давности, просили отказать в удовлетворении встречного искового требования.

Представитель ответчика Фунт Н.Л. с исковыми требованиями Франтовской Е.В. не согласился, настаивал на признании ничтожности соглашения от 30.01.2008, считал пропущенным срок исковой давности и просил отказать в удовлетворении исковых требований Франтовской Е.В.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и доводы сторон, суд полагает, что исковые требования Франтовской Е.В. подлежат удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска Фунт Н.Л. следует отказать. Эти выводы суд обосновывает следующим.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела, Франтовская Е.В. передала по договору дарения от 10.12.2003 в собственность Франтовской Л.Ф. однокомнатную квартиру общей площадью 35,7 кв. м., в том числе жилой 17,8 кв. м., расположенную в <адрес>. Переход права собственности на квартиру к Франтовской Л.Ф. подтвержден свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2003.

В дальнейшем 30.01.2008 Франтовская Е.В. и Франтовская Л.Ф. заключили нотариально удостоверенное соглашение о расторжении договора дарения квартиры от 10.12.2003.

Оценивая данное соглашение с позиции его соответствия закону, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соглашении, подписанном сторонами, стороны подтвердили, что «смысл, значение и последствия сделки соответствуют их намерениям», что « настоящее соглашение подтверждает новое возникновение права собственности на указанное недвижимое имущество, которое подлежит регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю».

Согласно правилам ст. 8, 9, 10, 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, однако не противоречащий общим началам и смыслу гражданского законодательства и не нарушающий прав и законных интересов третьих лиц. Применяя правила ст. 431 ГК РФ, суд вправе дать толкование оспариваемого соглашения, выясняя действительную общую волю сторон с учетом цели соглашения и принимая во внимание предшествующее соглашению и последующее поведение сторон.

Соглашение не содержит ничего противозаконного, не нарушает ничьих прав и законных интересов. В соответствии с положениями ст. 9 и 236 ГК РФ Франтовская Л.Ф. вправе отказаться от права собственности, при этом несет бремя содержания имущества до приобретения права собственности другим лицом - Франтовской Е.В. В данном деле Франтовская Е.Ф. полностью несла все расходы по содержанию квартиры, в которой она постоянно проживала с 13.01.1989 г., что доказано представленными документами об оплате коммунальных услуг и др. Поэтому не имелось препятствий для осуществления Франтовской Л.Ф. свободного отказа от права собственности по соглашению с Франтовской Е.В.

Данное соглашение суд рассматривает в качестве основания возникновения безвозмездного обязательства между Франтовской Е.В. и Франтовской Л.Ф., в силу которого первая сторона имеет право требовать передачи ей права собственности на квартиру, вторая сторона обязана передать право собственности на квартиру первой стороне. Такое обязательство не противоречит правилам ст. 306 ГК РФ.

Данное соглашение от 30.01.2008 не подлежит государственной регистрации, поскольку согласно правилам ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законом не предусмотрен случай государственной регистрации такого рода соглашения.

Что же касается государственной регистрации перехода права собственности к Франтовской Е.В., то законом не устанавливается определенный срок для осуществления указанного действия по удостоверению права собственности. Вместе с тем Франтовская Е.В. предпринимала в январе и ноябре 2010 года юридически значимые действия, направленные на проведение государственной регистрации возвращенного ей права собственности на квартиру.

В силу обязательства, основанного на соглашении от 30.01.2008, не было необходимости в передаче истице самого недвижимого имущества, поскольку спорная квартира непрерывно находилась во владении и пользовании Франтовской Е.В. Для достижения цели и исполнения этого обязательства Франтовской Е.В. была необходима лишь государственная регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, суд считает, что отсутствуют законные основания для признания недействительным соглашения от 30.01.2008. В связи с этим за Франтовской Е.В. должно быть признано право собственности на спорную квартиру.

Оценивая договор от 09.09.2010 о продаже спорной квартиры ответчице Фунт Н.Л. с позиции его соответствия закону, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Действия сторон договора следует признать недобросовестными, поскольку они знали о том, что квартира принадлежит Франтовской Е.В., которая восстановила свою собственность на квартиру. В силу соглашения от 30.01.2008 квартира обременена правами Франтовской Е.В., поэтому не является юридически чистой для сделки. Однако в п. 1.3 договора включено условие, нарушающее требования ст. 460 ГК РФ и законные права Франтовской Е.В. Продаваемая квартира не была свободна от прав третьих лиц. Франтовская Е.В. не только имеет право на государственную регистрацию восстановленного права собственности на квартиру, но в силу договора дарения она сохранила право постоянного проживания в квартире.

Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым помещением. Продавец нарушил требования закона, предъявляемые к существенным условиям договора, и это делает незаконным содержание договора.

Кроме того, согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по документу о передаче является императивным требованием закона в части исполнения обязательства из договора купли-продажи недвижимости. Однако условие п. 3.1 договора противоречит указанным требованиям. Фактическая передача квартиры покупателю, как она описана в п. 3.1 договора, не состоялась, и не может состояться ввиду обременения имущества правами третьего лица Франтовской Е.В.

Стороны преднамеренно воспользовались задержкой осуществления государственной регистрации права собственности Франтовской Е.В. на квартиру.

Суд также принимает во внимание, что спорная квартира была признана принадлежащей Франтовской Е.В. судебными актами по делам, в которых исковые требования были заявлены Франтовской Л.Ф. и поддерживались в судебных органах ее представителем В

В решении Октябрьского районного суда г. Краснодара от 20.10.2009 по делу по иску Франтовской Л.Ф. о взыскании суммы, составлявшей стоимость ремонта спорной квартиры, произведенного за счет Франтовской Л.Ф., указывалось, что ремонт был выполнен в квартире, принадлежащей ответчице Франтовской Е.В.

В кассационном определении Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23.12.2009 также указывалось, что квартира, в которой истица Франтовская Л.Ф. произвела ремонт, принадлежала Франтовской Е.В., в связи с чем последняя и была обязана компенсировать затраты на ремонт ее квартиры.

Суд исходит из недобросовестности сторон договора купли-продажи от 09.09.2010, учитывая, что спорная квартира стала предметом целенаправленной цепочки незаконных сделок с этой недвижимостью через представителя В

Будучи представителем Франтовской Л.Ф. по делу о взыскании компенсационных сумм за произведенный ремонт спорной квартиры, В был осведомлен о соглашении, в силу которого квартира возвращена в собственность Франтовской Е.В. с условием компенсационных выплат по расписке Франтовской Е.В.

В выступает представителем продавца Франтовской Л.Ф. при продаже квартиры К. по договору от 04.08.2010, имеющему те же пороки содержания и исполнения, которые присущи договору купли-продажи от 09.09.2010. Франтовская Л.Ф. и ее представитель В знали о недопустимости распоряжения чужой собственностью и, следовательно, о незаконности продажи квартиры, принадлежащей по праву другому лицу.- Франтовской Е.В.

Через месяц после продажи спорной квартиры К. была совершена 09.09.2010 новая сделка по продаже квартиры К. гражданке Фунт Н.Л. В этой сделке В опять выступает в качестве представителя, но на стороне покупателя. Таким образом, В, будучи в сделках представителем и продавца и покупателя, действовал недобросовестно, сознательно заключая сделки в нарушение права на квартиру, принадлежащую Франтовской Е.В.

К представителю В, замещающему при совершении сделок одну из сторон, в данном случае покупателя, предъявляются такие же требования добросовестности, как к непосредственной стороне сделки. В соответствии с положениями ст. 302 ГК РФ и п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 приобретатель не может быть признан добросовестным, если он знал и должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом.

При таких обстоятельствах оспариваемый договор купли-продажи от 09.09.2010 следует признать недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 и 169 ГК РФ. Исходя из этого, суд признает также, что поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, договор купли-продажи от 09.09.2010 не является основанием приобретения ответчицей Фунт Н.Л. права собственности на спорную квартиру.

Рассматривая заявление ответчицы Фунт Н.Л. о применении срока исковой давности к исковым требованиям, суд не находит для этого законных оснований.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Учитывая то, что о продаже спорной квартиры Франтовская Е.В. узнала только 20.10.2010 года, то соответственно и о нарушении ее права, о переходе права собственности к Фунт Н.Л. узнала 20.10.2010 года. Франтовская Е.В. непрерывно проживает в спорной квартире с 13.01.1989 г. по настоящее время, оплачивает коммунальные услуги от своего имени, то есть в полном объеме несет бремя содержания недвижимого имущества.

Поэтому требования Фунт Н.Л. о применении срока исковой давности в данной ситуации необоснованны.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В связи с чем, требования Франтовской Е.В. о взыскании с ответчика оплаченной государственной пошлины в размере 1 000 рублей, обоснованны.

При таких обстоятельствах требования Франтовской Е.В. обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании выше изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Франтовской Е.В. к Фунт Н.Л. о признании договора купли-продажи недействительным, удовлетворить.

Признать договор от 10.12.2003 г. № расторгнутым.

Признать договор купли-продажи от 09.09.2010 г. недействительным.

Признать соглашение от 30.01.2008 между Франтовской Е.В. и Франтовской К. основанием перехода к Франтовской Е.В. права собственности на квартиру.

Признать за Франтовской Е.В. право собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 35,7 кв. м., в том числе жилой 17,8 кв. м., расположенную в <адрес>.

Исключить Фунт Н.Л. из числа собственников однокомнатной квартиры общей площадью 35,7 кв. м., в том числе жилой 17,8 кв. м., расположенную в <адрес>. квартиры.

Взыскать с Фунт Н.Л. в пользу Франтовской Е.В. судебные издержки в сумме 1 000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Фунт Н.Л. к Франтовской Е.В. и Франтовской К. о признании соглашения от 30.01.2008 года о расторжении договора дарения квартиры от 10.12.2003 года ничтожным, отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г.Краснодара в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья