Решение о расторжении договора долевого участия в строительстве

К делу Номер обезличен

Дата обезличенаг.

Ленинский районный суд г.Краснодара в составе

Председательствующий Быков С.В.

При секретаре Музалевской Е.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кржевицкого А.И. к ООО « ...» о взыскании денежных сумм и процентов встречный иск ООО « ...» к Кржевицкому А.И. об изменении условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по возврату суммы 1 260 000 руб., уплаченных в счет цены договора Номер обезличенД-1 от Дата обезличенаг., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 426 240 руб., мотивируя тем, что Дата обезличена года между сторонами был заключен договор за Номер обезличенД-1 от Дата обезличенаг. долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик в срок до Дата обезличенаг обязуется построить в ... по ..., многоквартирный дом литер 1, этажностью 24 этажа, со встроено-пристроенными помещениями, с подземной автостоянкой, с объектами инженерной инфраструктуры, предусмотренными проектной документацией и техническими условиями (далее «Объект») и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика однокомнатную квартиру Номер обезличен, общей площадью 44,05 кв.м., жилой – 18,53 кв.м., а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Квартиру.

Свои обязательства по оплате стоимости квартиры в соответствии с графиком платежей (приложение Номер обезличен к договору) истец выполнял и внес в кассу ответчика сумму 1 260 000 руб.

Согласно п. 2.1. договора Застройщик обязуется завершить строительство жилого дома в сроки, указанные в пункте 1.5. настоящего договора.

Однако взятые на себя обязательства по завершению строительства и передаче объекта Дольщику в сроки, предусмотренные п. 1.5. договора (2 полугодие 2009 года.), Застройщик не исполнил до настоящего времени.

Дата обезличенаг. ответчик уведомил истца о невозможности окончания строительства в оговоренный договором срок и предложил подписать дополнительное соглашение к договору о продлении сроков строительства до окончания 1-го полугодия 2010г. от подписания которого он отказался.

Требование истца от Дата обезличенаг. расторгнуть договор в связи с нарушением срока сдачи объекта строительства и возвратить уплаченные в счет инвестирования строительства денежные средства с процентами, Дата обезличенаг. оставлено ответчиком без удовлетворения.

В связи с тем, что деньги до настоящего времени не возвращены, истец обратился в суд, обосновав свои требования ст. 9 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве…», в соответствии с которой участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установлены договором срок.

Названное основание расторжения договора предусмотрено и п. 7.1 договора между сторонами.

Просит взыскать 1 260 000 руб., уплаченных по договору, а так же проценты в соответствии с п.7.4 Договора за пользование денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, в размере 426 240 руб.

Требования встречного иска об изменении срока окончания строительства жилого дома на 1 полугодие 2010 г. не признал, утверждая что эти требования не основаны на законе, не доказаны и противоречат условиям заключенного между сторонами договора и считает, что в соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно только по соглашению сторон, что эти требования ущемляют права истца на расторжение договора в одностороннем порядке, предусмотренные 2.4.4 и п.7.1. договора долевого участия между сторонами и предложенное ответчиком изменение сроков окончания строительства не предусматривает выплат компенсаций за это дольщику ( п. 5.3 договора) в связи с допущенной просрочкой

Считает, что названые обстоятельства, а так же то, что в настоящее время жилой дом в эксплуатацию не сдан, свидетельствует о надуманности встречного иска, в удовлетворении которого просит отказать.

В судебном заседании представитель истца свои требования и позицию поддержал, просил удовлетворить иск и отклонить встречные исковые требования.

Представитель ответчика иск не признал, обратился в суд с встречным исковыми требованиями об изменении условий договора Номер обезличенД-1 от Дата обезличена года долевого участия в строительстве жилого дома между сторонами и, не отрицая того, что п. 1.5 договора долевого участия между сторонами предусматривает срок окончания строительства жилого дома, где находится квартира истца 2-е полугодие 2009г., свою позицию мотивировал правилом ч. 3 ст. 6 ФЗ, в соответствии с которой если строительство многоквартирного дома… не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Считает, что таким образом обязанность Застройщика передать объект долевого строительства в предусмотренный договором срок может быть изменена по соглашению сторон договора или в ином законном порядке, если:

строительство многоквартирного дома не может быть завершено по объективным причинам в согласованный сторонами срок;

соблюдена императивная норма законодателя о направлении соответствующего уведомления и предложения изменений условий договора участнику долевого строительства.

Пояснил, что ответчик, не отказываясь от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры Дольщику, в силу ряда объективных причин не имел возможности выполнить эти обязательства. Однако, Дата обезличенаг. сданы документы о получении разрешения на сдачу дома в эксплуатацию.

Выслушав участников, огласив и исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, а требования встречного иска – обоснованными.

Установлено, что Дата обезличенаг. года между сторонами был заключен договор за Номер обезличенД-1 долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик в срок до Дата обезличенаг обязуется построить в ... по ... многоквартирный дом и после разрешения на ввод в эксплуатацию, передать в собственность Дольщика однокомнатную квартиру Номер обезличен, общей площадью 42,49 кв.м., а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Квартиру.

Свои обязательства по оплате стоимости квартиры в порядке, сроки и на условиях, предусмотренных договором и графиком платежей истец выполнял и внес в кассу ответчика сумму 1 260 000 руб., однако квартира на Дата обезличенаг. дольщику в соответствии с условиями договора передана не была.

Из пояснений представителя ООО « ...» и из текста иска следует, что в связи финансовым кризисом, с осени 2008 года экономическая ситуация в стране существенно изменилась:

падение ВВП в России во втором квартале 2009 года составило 10,9% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года,

спад промышленного производства по итогам первого квартала 2009 года составил 15,2%,

В январе-сентябре 2009г. по сравнению с соответствующим периодом 2008г. объем инвестиций уменьшился на 30 %,

объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в январе-сентябре 2009г. на 25% ниже уровня января-сентября 2008 года,

средняя фактическая стоимость 1 кв м общей площади жилых домов, построенных в январе-сентябре 2009г., составила 29002 рубля, в январе-сентябре 2008г. - 24200 рублей.

В январе-сентябре 2009г. доля убыточных организаций, осуществляющих деятельность в строительстве, по сравнению с январем-сентябрем 2008г. увеличилась на 11,4 %,

В этой связи за 2008 год в России введено в действие 64,1 млн. кв. м. жилой недвижимости, в 2009 году – 35 млн. кв. м.,

В 2008 году объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 4 528,1 млрд. руб., в 2009 году – 2 628,6 млрд. руб.

Превышение кредиторской задолженности над дебиторской задолженностью организаций, осуществляющих свою деятельность в строительстве, в сентябре 2009 года составил в среднем 51, 4 %. Просроченная задолженность по кредитам банков и займам организаций, осуществляющих строительную деятельность, от общего объема взятых кредитов составляет 81, 9 %.

Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО СИК «...», поскольку объем продаж с августа 2008 года снизился на 85%, а ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых. Задолженность истца перед кредитными организациями составляет порядка 4 125 700 000 руб.

В то же время Истец несет обязательства по выплате налогов, сборов, заработной платы. Так, за 2009 год Истцом в бюджеты всех уровней было выплачено 40 995 058, 74 рублей налогов и 12 011 762,47 рублей во внебюджетные фонды.

Указанные выше факторы отразились на строительстве дома по ... в ..., выразившееся и в недофинансировании объекта со стороны участников долевого строительства.

Представляется, что данные обстоятельства невозможно было предусмотреть на момент заключения договора в ноябре 2007г., а если бы они были известны или их можно было предусмотреть, то Договор был бы заключен на иных условиях.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Во исполнение ч. 3 ст. 6 Федерального закона и статьи 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО СИК «...» направило Дольщикам соответствующую информацию и предложение об изменении Договора.

Согласно указанному п.3 ст.6 Федерального закона изменение Договора осуществляется в порядке ст.452 ГК РФ.

Факт направления информации и предложения подтверждается материалами дела, письмо ООО СИК «...» о переносе срока окончания строительства объекта было получено истцом Дата обезличенаг.

Тем самым, ООО СИК «...» выполнило свои обязательства, предусмотренные ФЗ при невозможности завершения строительства в установленный срок, и поэтому в силу пункта 1 статьи 6 названного ФЗ у ООО СИК «...» отсутствует обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в Договоре.

Поскольку такая обязанность отсутствует в силу названных причин, то отсутствуют и основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства - расторжения договора долевого участия Дольщиком в одностороннем порядке.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

В связи с тем, что ООО СИК «...» не получило положительного ответа от истца на предложение изменить Договор в 30-ти дневный срок, ООО вынуждено обратиться с соответствующим требованием в суд.

Суд, полагая требования встречного иска не обоснованными и удовлетворяя встречный иск, исходит из того, что ООО СИК «...» осуществляет строительство многоквартирных жилых домов за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направляются на возведение объекта.

Изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение темпов и сроков строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства и с необходимостью приведет к потере стабильности гражданского оборота и нарушению прав других участников долевого строительства, т.к. ООО не сможет выполнять договорные обязательства перед другими Дольщиками, с контрагентами по договорам подряда и поставок и в целом приведет к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья.

Однако решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы, как дольщиков, так и застройщиков.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу пункта 1 статьи 451 Кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 названной статьи в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из части 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, осуществление деятельности по строительству многоквартирных жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц. Статьей 18 Закона зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Изъятие денежных средств в истребуемом истцом размере может оказать негативные последствия для осуществления ответчиком строительной деятельности, срыв договорных обязательств и повлечь нарушение сроков окончания строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы других участников долевого строительства.

Кроме того, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

В пункте 1.1 данной статьи содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Таким образом, как следует из названных норм Закона об участии в долевом строительстве, а также содержания статей 310 и 450 ГК РФ отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и расторжение договора в одностороннем порядке хотя и влекут общее правовое последствие в виде прекращения договора, но представляют собой различные гражданско-правовые институты.

Между тем, письмо от Дата обезличена г. содержит адресованное ответчику предложение рассмотреть вопрос о расторжении спорного договора, что не может быть квалифицировано судом как предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве отказ от исполнения договора в одностороннем порядке. В письме говорится об уведомлении ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке по причине нарушения обязательств неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок. Однако, как изложено выше, Закон об участии в долевом строительстве не предполагает права участника долевого строительства на предъявление требования о расторжении договора в судебном порядке в случае нарушения обязательств неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

При названных обстоятельствах суд находит требования истца по первоначальному иску необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в то время как требования по встречному иску обоснованны и подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд пришел к выводу, что исполнение спорного договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ответчика такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что перенос срока окончания строительства и передачи объекта дольщику со Дата обезличена года на 1 полугодие 2010 года является обоснованным и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

В удовлетворении исковых требований Кржевицкого А.И. к ООО « ...» о взыскании денежных сумм и процентов – отказать.

Удовлетворить встречный иск ООО « ...» к Кржевицкому А.И. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома Номер обезличенД-1 от Дата обезличенаг. и изменить редакцию пункта 1.5 названного договора долевого участия в строительстве жилого дома в части указания срока окончания строительства, указав « Срок начала строительства июнь 2007г., срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – 1 полугодие 2010 года».

Решение в срок 10 дней может быть обжаловано в крайсуд через суд.

Председательствующий