РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 декабря 2010 года г. Краснодар
Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего Ряднева В.Ю.
при секретаре Мамыкиной М.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Симоненко А.В. к ООО «<данные изъяты>», о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома и взыскании денежных средств,
встречный иск ООО «<данные изъяты>» к Симоненко А.В. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома
УСТАНОВИЛ:
Симоненко А.В. обратился в суд с иском к ООО «<данные изъяты>», о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №-СФ-8 и взыскании денежных средств в размере 1140 860,00 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9488 руб., 300000,00 компенсации морального вреда.
В обоснование своих требований Истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и Симоненко А.В. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8, согласно которому Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить в <адрес> в жилом комплексе «<данные изъяты>» по <адрес> многоквартирный дом, литер 8, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:01 45001:0643, и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика в указанном жилом доме однокомнатную <адрес>, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. В соответствии с п. 1.6 вышеуказанного договора – срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – 4 квартал 2009 года. Застройщик до настоящего времени свои обязательства по передаче объекта Дольщику не выполнил.
Истец перечислил в кассу ответчика 1140860,00 (один миллион сто сорок тысяч восемьсот шестьдесят тысяч) рублей, 00 копеек, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру (л.д. 12) и кассовым чеком (л.д. 13).
Пунктом 7.1 договора №-СФ-8 от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика в случае неисполнения застройщиком обязательств по передачи квартиры в предусмотренный договором срок. Также истец дополнительно пояснил, что договор может быть расторгнут по требованию дольщика в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства жилого дома при наличии обстоятельств явно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира не будет передана дольщику.
Отказ ООО расторгнуть договор и возвратить истцу уплаченные по договору денежные средства послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
В судебном заседании представитель Симоненко А.В. действующий по доверенности требования поддержал, просил удовлетворить иск в полном объеме.
Не согласившись с иском ООО «<данные изъяты>» подало встречное исковое заявление об изменении условий договора долевого участия №-СФ-8 от ДД.ММ.ГГГГ
Свою позицию мотивировал правилом ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», в соответствии с которым если строительство многоквартирного дома… не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора.
Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Считает, что таким образом обязанность застройщика передать объект долевого строительства в предусмотренный договором срок может быть изменена по соглашению сторон договора или в ином законном порядке, если:
строительство многоквартирного дома не может быть завершено по объективным причинам в согласованный сторонами срок;
соблюдена императивная норма законодателя о направлении соответствующего уведомления и предложения изменений условий договора участнику долевого строительства.
Пояснил, что ООО «<данные изъяты>», не отказываясь от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры Дольщику, в силу ряда объективных причин не имеет возможности выполнить эти обязательства
Требования встречного иска об изменении срока окончания основных строительно-монтажных работ на 2 полугодие 2011 года Симоненко А.В. не признал, утверждая, что в соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, требования встречного искового заявления не основаны на законе и противоречат условиям заключенного между сторонами договора.
Выслушав участников, огласив и исследовав материалы дела, суд считает первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, а требования встречного иска – обоснованными.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и Симоненко А.В. был заключен договор №-СФ-8 долевого участия в строительстве жилого дома.
Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.п. 1.6, 2.1.2 и 2.1.4 Договора застройщик обязался передать объект строительства по акту приема-передачи квартиры дольщику в срок ДД.ММ.ГГГГ:
- п. 1.6 Договора – «срок окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию… - 4 квартал 2009 года», то есть до ДД.ММ.ГГГГ.
- п. 2.1.2 Договора – «в течение 3 (трех) – 6 (шести) месяцев после подписания Акта рабочей комиссии (п. 1.6 настоящего договора) получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию», то есть до ДД.ММ.ГГГГ.
- п. 2.1.4 Договора – «передать Дольщику квартиру по акту приема-передачи в течение четырех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию» (п. 2.1.2 Договора), то есть до ДД.ММ.ГГГГ.
Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие.
Следовательно, обязанность застройщика передать дольщику квартиру по акту приема-передачи должна наступить в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Обязательства по оплате стоимости квартиры в порядке, сроки и на условиях, предусмотренных договором Симоненко А.В. выполнил полностью, внеся в кассу ООО «<данные изъяты>» денежные средства в сумме 1140 860 руб.
В материалы дела ответчиком по первоначальному иску – ООО «<данные изъяты>» - представлены доказательства существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, которые принимаются судом ввиду следующего.
С осени 2008 года экономическая ситуация в стране существенно изменилась:
падение ВВП в России во втором квартале 2009 года составило 10,9% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года;
спад промышленного производства по итогам первого квартала 2009 г. составил 15,2%;
в январе-сентябре 2009г. объем инвестиций уменьшился на 30 %;
объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе-сентябре 2009г. на 25% ниже уровня января-сентября 2008 года;
средняя фактическая стоимость одного квадратного метра общей площади жилых домов, построенных в январе-сентябре 2009г., составила 29002 рубля, в январе-сентябре 2008г. - 24200 рублей;
в январе-сентябре 2009г. доля убыточных организаций, осуществляющих деятельность в строительстве, по сравнению с январем-сентябрем 2008г. увеличилась на 11,4 %;
В этой связи за 2008 год в России введено в действие 64,1 млн. кв. м. жилой недвижимости, в 2009 году – 35 млн. кв. м. В 2008 году объем работ, выполненных по виду деятельности «<данные изъяты>», составил 4528,1 млрд. руб., в 2009 году – 2628,6 млрд. руб.
Превышение кредиторской задолженности над дебиторской задолженностью организаций, осуществляющих свою деятельность в строительстве, в сентябре 2009 года составил в среднем 51, 4 %. Просроченная задолженность по кредитам банков и займам организаций, осуществляющих строительную деятельность, от общего объема взятых кредитов составляет 81,9 %.
Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО «<данные изъяты>». Так, объем продаж с августа 2008 года снизился на 85%, в то время как ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых.
В то же время ООО «<данные изъяты>» несет обязательства по выплате налогов, сборов, заработной платы.
Суд полагает, что в момент заключения спорного договора стороны исходили из того, что указанного изменения экономических обстоятельств не произойдет. Очевидно также, что данное изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, их которых стороны исходили при заключении договора, являются основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Во исполнение ч. 3 ст. 6 Федерального закона и статьи 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО «<данные изъяты>» направило дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Согласно указанному ч. 3 ст. 6 Федерального закона изменение Договора осуществляется в порядке ст. 452 ГК РФ.
Факт направления информации и предложения подтверждается почтовым реестром от ДД.ММ.ГГГГ и уведомлением, согласно которому письмо ООО «<данные изъяты>» о переносе срока окончания строительства объекта было получено Симоненко А.В. ДД.ММ.ГГГГ, о чем была проставлена подпись в соответствующей графе уведомления о вручении письма.
Тем самым, ООО «<данные изъяты>» выполнило свои обязательства, предусмотренные ФЗ при невозможности завершения строительства в установленный срок, и поэтому в силу ч. 1 статьи 6 названного ФЗ у ООО «<данные изъяты>» отсутствуют обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в Договоре.
Поскольку такая обязанность отсутствует в силу названных причин, то отсутствуют и основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.
В связи с тем, что ООО «<данные изъяты>» не получило положительного ответа от истца на предложение изменить Договор в 30-ти дневный срок, ООО вынуждено обратиться с соответствующим требованием в суд.
При названных обстоятельствах суд, полагает требования первоначального искового заявления не обоснованными и удовлетворяя встречный иск, исходит из того, что ООО «<данные изъяты>» осуществляет строительство многоквартирных жилых домов за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направляются на возведение объекта.
Изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности ООО, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства. Застройщик не сможет выполнять договорные обязательства перед другими дольщиками, с контрагентами по договорам подряда и поставок, что в целом приведет к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья.
Однако решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы как дольщиков, так и застройщиков.
Таким образом, суд пришел к выводу, что исполнение спорного договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ответчика такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора. Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что перенос срока подписания Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию на 2 полугодие 2011 года является обоснованным и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ
В удовлетворении исковых требований Симоненко А.В. к ООО «<данные изъяты>» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №-СФ-8 отказать.
Удовлетворить встречный иск ООО «<данные изъяты>» к Симоненко А.В. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от ДД.ММ.ГГГГ и изменить редакцию пункта 1.6 названного договора долевого участия в строительстве жилого дома в части указания срока окончания строительства, указав «сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора, - 2 полугодие 2011 года».
Решение может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд города Краснодара в течение десяти дней.
Председательствующий