РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 декабря 2010 года г. Краснодар
Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего Ряднева В.Ю.
при секретаре Мамыкиной М.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яворской О. к ООО «<адрес>», ООО СИК «<адрес>» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома и взыскании денежных средств,
встречный иск ООО «<адрес> к Яворской О. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома
УСТАНОВИЛ:
Яворская О. обратилась в суд с иском к ООО «<адрес> ООО СИК «<адрес>» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома от 20.07.2009 г. №-СФ-8, взыскании солидарно денежных средств в размере 2614465,55 руб., из которых 710 000 руб. – сумма основного долга по договору, 1829465,55 руб. в качестве неустойки, 50000 руб. – компенсация морального вреда, 25000,00 – судебные расходы.
В обоснование своих требований Истец указал, что 20 июля 2009 года между ООО «<адрес> и Яворской О. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8, согласно которому Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить в г. Краснодаре в жилом комплексе «<адрес>» по <адрес> многоквартирный дом, литер 8, на земельном участке с кадастровым номером № и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика в указанном жилом доме однокомнатную <адрес>, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. В соответствии с п. 1.6 вышеуказанного договора – срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – 4 квартал 2009 года. Застройщик до настоящего времени свои обязательства по передаче объекта Дольщику не выполнил.
Истец перечислил в кассу ответчика 710000,00 руб., что подтверждается следующими документами: актами приема-передачи простого векселя, отчетом по движению денежных средств и квитанцией к приходному кассовому ордеру.
Пунктом 7.1 договора №-СФ-8 от 20.07.2009 г. предусмотрено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика в случае неисполнения застройщиком обязательств по передачи квартиры в предусмотренный договором срок. Также истец дополнительно пояснил, что договор может быть расторгнут по требованию дольщика в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства жилого дома при наличии обстоятельств явно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира не будет передана дольщику.
В судебном заседании представитель Яворской О. по доверенности Лакоценин Ю.А. заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме. Требования встречного иска об изменении срока окончания основных строительно-монтажных работ на 2 полугодие 2011 года не признал, утверждая, что встречный иск подан без соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, требования встречного искового заявления не основаны на законе и противоречат условиям заключенного между сторонами договора, в удовлетворении встречного иска просит отказать.
Лакоценин Ю.А. дополнительно пояснил, что в адрес ответчика – ООО «<адрес> - была направлена претензия о расторжении договора. В письменном ответе ответчик признал, что в установленный договором срок Акт рабочей комиссии не подписан, однако расторгнуть договор и вернуть денежные средства ООО отказалось.
Отказ ответчиков расторгнуть договор и возвратить истцу уплаченные по договору денежные средства послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Представитель ответчика ООО «<адрес> и ООО СИК «<адрес>» - Выговский Е.Э. в судебном заседании иск не признал, возражает против удовлетворения заявленных исковых требований.
Представителем ответчика ООО «<адрес> - Выговским Е.Э. – подано встречное исковое заявление об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома от 20.07.2009 г. №-СФ-8. Свою позицию мотивировал правилом ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», в соответствии с которым если строительство многоквартирного дома… не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора.
Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Считает, что таким образом обязанность застройщика передать объект долевого строительства в предусмотренный договором срок может быть изменена по соглашению сторон договора или в ином законном порядке, если:
строительство многоквартирного дома не может быть завершено по объективным причинам в согласованный сторонами срок;
соблюдена императивная норма законодателя о направлении соответствующего уведомления и предложения изменений условий договора участнику долевого строительства.
Пояснил, что ООО «<адрес>», не отказываясь от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры Дольщику, в силу ряда объективных причин не имеет возможности выполнить эти обязательства.
Представитель ответчиков ООО «<адрес>» и ООО СИК «<адрес> возражал против заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в возражении на исковое заявление от 09 декабря 2010 года.
Выслушав участников, огласив и исследовав материалы дела, суд считает первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, а требования встречного иска – обоснованными.
Установлено, что 20 июля 2009 года между ООО «<адрес> и Яворской О. был заключен договор №-СФ-8 долевого участия в строительстве жилого дома.
Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 14 сентября 2009 года.
В соответствии с п.п. 1.6, 2.1.2 и 2.1.4 Договора застройщик обязался передать объект строительства по акту приема-передачи квартиры дольщику в срок 31 октября 2010 года:
- п. 1.6 Договора – «срок окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию… - 4 квартал 2009 года», то есть до 31 декабря 2009 года.
- п. 2.1.2 Договора – «в течение 3 (трех) – 6 (шести) месяцев после подписания Акта рабочей комиссии (п. 1.6 настоящего договора) получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию», то есть до 30 июня 2010 года.
- п. 2.1.4 Договора – «передать Дольщику квартиру по акту приема-передачи в течение четырех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию» (п. 2.1.2 Договора), то есть до 31 октября 2010 года.
Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие.
Следовательно, обязанность застройщика передать дольщику квартиру по акту приема-передачи должна наступить в срок до 31 октября 2010 года.
Обязательства по оплате стоимости квартиры в порядке, сроки и на условиях, предусмотренных договором Яворская выполнила частично, внеся в кассу ООО «<адрес>» денежные средства в сумме 705000 руб., тем самым допустив просрочку исполнения своих обязательств перед ООО «<адрес> по Договору.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст.405 ГК РФ Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора
В материалы дела ответчиком по первоначальному иску – ООО «<адрес> - представлены доказательства существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, которые принимаются судом ввиду следующего.
С осени 2008 года экономическая ситуация в стране существенно изменилась:
падение ВВП в России во втором квартале 2009 года составило 10,9% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года;
спад промышленного производства по итогам первого квартала 2009 г. составил 15,2%;
в январе-сентябре 2009г. объем инвестиций уменьшился на 30 %;
объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе-сентябре 2009г. на 25% ниже уровня января-сентября 2008 года;
средняя фактическая стоимость одного квадратного метра общей площади жилых домов, построенных в январе-сентябре 2009г., составила 29002 рубля, в январе-сентябре 2008г. - 24200 рублей;
в январе-сентябре 2009г. доля убыточных организаций, осуществляющих деятельность в строительстве, по сравнению с январем-сентябрем 2008г. увеличилась на 11,4 %;
В этой связи за 2008 год в России введено в действие 64,1 млн. кв. м. жилой недвижимости, в 2009 году – 35 млн. кв. м. В 2008 году объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 4528,1 млрд. руб., в 2009 году – 2628,6 млрд. руб.
Превышение кредиторской задолженности над дебиторской задолженностью организаций, осуществляющих свою деятельность в строительстве, в сентябре 2009 года составил в среднем 51, 4 %. Просроченная задолженность по кредитам банков и займам организаций, осуществляющих строительную деятельность, от общего объема взятых кредитов составляет 81,9 %.
Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО «<адрес>». Так, объем продаж с августа 2008 года снизился на 85%, в то время как ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых.
В то же время ООО «<адрес> несет обязательства по выплате налогов, сборов, заработной платы.
Суд полагает, что в момент заключения спорного договора стороны исходили из того, что указанного изменения экономических обстоятельств не произойдет. Очевидно также, что данное изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, их которых стороны исходили при заключении договора, являются основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Во исполнение ч. 3 ст. 6 Федерального закона и статьи 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО «Симфония» направило дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Согласно указанному ч. 3 ст. 6 Федерального закона изменение Договора осуществляется в порядке ст. 452 ГК РФ.
Факт направления информации и предложения подтверждается почтовым реестром от 21.05.2010 г. и уведомлением, согласно которому письмо ООО «<адрес> о переносе срока окончания строительства объекта было получено Яворской 25.05.2010г., о чем была проставлена подпись в соответствующей графе уведомления о вручении письма.
Тем самым, ООО «<адрес> выполнило свои обязательства, предусмотренные ФЗ при невозможности завершения строительства в установленный срок, и поэтому в силу ч. 1 статьи 6 названного ФЗ у ООО «<адрес> отсутствуют обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в Договоре.
Поскольку такая обязанность отсутствует в силу названных причин, то отсутствуют и основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства – расторжения договора долевого участия Дольщиком в одностороннем порядке.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.
В связи с тем, что ООО «<адрес> не получило положительного ответа от истца на предложение изменить Договор в 30-ти дневный срок, ООО вынуждено обратиться с соответствующим требованием в суд.
При названных обстоятельствах суд, полагает требования первоначального искового заявления не обоснованными и удовлетворяя встречный иск, исходит из того, что ООО «<адрес> осуществляет строительство многоквартирных жилых домов за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направляются на возведение объекта. Неисполнение обязанности по оплате долевых взносов непосредственным образом влияет на темпы и сроки возведения многоквартирного дома, дольщиком которого является Яворская О.
Изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности ООО, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства. Застройщик не сможет выполнять договорные обязательства перед другими дольщиками, с контрагентами по договорам подряда и поставок, что в целом приведет к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья.
Однако решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы как дольщиков, так и застройщиков.
Таким образом, суд пришел к выводу, что исполнение спорного договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ответчика такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора. Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что перенос срока подписания Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию на 2 полугодие 2011 года является обоснованным и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ
В удовлетворении исковых требований Яворской О. к ООО «<адрес>» и ООО СИК "<адрес> о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома от 20.07.2009 г. №-СФ-8 отказать.
Удовлетворить встречный иск ООО «<адрес>» к Явлорской О. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 20.07.2009 г. и изменить редакцию пункта 1.6 названного договора долевого участия в строительстве жилого дома в части указания срока окончания строительства, указав «сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора, - 2 полугодие 2011 года».
Решение может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд города Краснодара в течение десяти дней.
Председательствующий