К делу № 2-4546/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 ноября 2010 г. Ленинский районный суд г.Краснодара
в составе:
председательствующего Лоншакова Г.Н.
при секретаре Аюхановой Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вишняка В.Л. к ООО «<адрес> о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья и взыскании суммы долевого взноса, встречному иску ООО «<адрес> к Вишняку В.Л. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Вишняк В.Л. обратился в суд с иском к ООО «<адрес> о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 16.06.2009г. и взыскании денежных средств в размере 250 000 рублей.
В обоснование иска истец указал, что 13 февраля 2009 года между ООО «<адрес>» и Вишняк В.Л. был заключен договор № 200-СФ-8 долевого участия в строительстве жилого дома с последующим перезаключением указанного договора 16.06.2009г. жилого дома на строительство однокомнатной <адрес>, общей площадью с холодными помещениями 25,43 кв.м., площадь <адрес>,46, жилая площадь 21,34 кв.м., расположенная на 12 этаже, в 1 подъезде по адресу: в <адрес>, в жилом комплексе «<адрес>», на земельном участке с кадастровым номером № (зона 3-30), многоквартирный жилой дом, Литер 8. Согласно п.п. 1.5, 1.6,2.1.2, 2.1.4 договора №-СФ-8 согласованный срок передачи квартиры дольщику должен был наступить не позднее 31 октября 2010г. Однако, застройщик не имеет возможности гарантировать завершение строительства и сдачу жилого дома в эксплуатацию в срок, указанный в договоре №-СФ-8, т.к. строительство указанного выше многоквартирного жилого дома прекращено и сроки передачи квартиры, перенесены на 2 полугодие 2011г. согласно письмам, полученным истцом от ООО «<адрес> 21.05.2010г. и 29.07.2010г. А также полученным истцом от застройщика дополнительного соглашения об изменении проектного срока окончания строительства жилого дома, оформленного в соответствии с требованиями ст.ст. 450, 452 ГК РФ, п. 3 ст. 6 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с которым истец не согласился. С данным предложением застройщика - подписанием дополнительного соглашения об изменении проектного срока окончания строительства жилого дома истец категорически не согласен по той причине, что считает сомнительными предложенные сроки окончания строительства жилого дома, а также завышенной цену за 1 кв.м. по сравнению с существующим в настоящее время рынком стоимости жилой площади. За время сотрудничества с застройщиком истец вносил долевые взносы с опережением графика платежей, в связи с чем 26.01.2010г. между ним и застройщиком было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в таблицу Приложения № к договору №-СФ-8 от 16.06.2009г., являющейся неотъемлемой частью договора, согласно которому была уменьшена стоимость 1 кв.м. Так, истцом в счет оплаты квартиры всего оплачено 1 290 000 рублей. Из них: 250 000 рублей непосредственно в кассу застройщика и на 1 040 000 рублей им приобретены простые векселя ООО СИК «<адрес> с разными сроками оплаты, истекшими год назад. Простые векселя (в количестве 5 шт.) по схеме и инициативе ООО СИК «<адрес>», были истцом приобретены для оплаты вышеуказанной однокомнатной квартиры. В связи с тем, что на момент заключения первоначального договора №-СФ-8 долевого участия в строительстве жилого дома от 13.02.2009г., договор не был зарегистрирован в УФРС по Краснодарскому краю, поэтому истцу была навязана схема внесения долевого взноса путем покупки простых векселей ООО СИК «<адрес>» с последующим переводом вексельной суммы на расчетный счет ООО «<адрес>» в счет оплаты квартиры. Однако, на многочисленные просьбы истца о своевременном переводе вексельного долга в счет строительства указанного выше многоквартирного жилого дома ООО СИК «<адрес> в благоприятное время не отреагировало, не приняв в письменном виде от истца заявления на перевод вексельной суммы на расчетный счет ООО «<адрес> мотивируя это тем, что существует некая очередность в принятии заявлений от дольщиков ООО «<адрес>». 16.06.2009г. между истцом и ООО «<адрес>» был заключен новый договор №-СФ-8 долевого участия в строительстве жилого дома, который был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 25.08.2009г. И лишь после регистрации договора в УФРС истец смог внести долевые взносы в размере 250 000 рублей непосредственно в кассу ответчика. При таких обстоятельствах истец считает, что указанными выше действиями застройщика, а именно - перенесение сроков передачи квартиры ему до 31 декабря 2011г. против согласованных изначально сроков - 31.10.2010г., нарушают его права как участника долевого строительства. Во исполнение требований пункта 2 статьи 452 ГК РФ им были приняты все меры по урегулированию спора с ответчиком, о чем свидетельствуют неоднократные письменные обращения к ответчику в виде заявления о предоставлении акта рабочей комиссии на ввод жилого дома в эксплуатация от 26.04.2010г., уведомления и заявления от 16.06.2009г. от 21.05.2010г. о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома № <адрес> и 29.07.2010г., а также постоянные переговоры с сотрудниками ответчика о возможности расторжения договора и возврате в добровольном порядке причитающихся ему денежных средств.
Просит суд расторгнуть договор №-СФ-8 долевого участия в строительстве жилого дома от 16.06.2009г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «<адрес>» и Вишняк В.Л.; взыскать с ответчика ООО «<адрес>» в пользу Вишняк В.Л. денежные средства, уплаченные им в счет цены договора в размере 250 000 рублей. Впоследствии исковые требования уточнил, просил взыскать с ответчика – ООО «<адрес> в пользу истца расходы по государственной пошлине, понесенные истцом при подаче искового заявления в размере 6100 руб.
ООО «<адрес> возражая против иска Вишняка В.Л., обратилось со встречным иском об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома в котором просит изменить пункт 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 16.06.2009 года, путем утверждения пункта 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 16.06.2009г. в следующей редакции: «Сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора, - 2 полугодие 2011 года».
В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал и просил их удовлетворить, ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства. Встречные исковые требования не признал, пояснив, что заявленные требования не основаны на законе и противоречат условиям заключенного между сторонами договора. Кроме того, в настоящее время строительство дома не ведется, что свидетельствует о надуманности встречного иска. Поскольку ответчиком нарушены условия договора участия в долевом строительстве №-СФ-8 от 16.06.2009г. а именно нарушен предусмотренный договором срок передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства, принимая во внимание характер причиненных истцам страданий, Вишняк В.Л. считает, что у истца нет права требовать изменения договора, ссылаясь на изменение обстоятельств. В связи с чем требования о внесении в договор изменений и о понуждении ответчика к совершению действий по изменению пункта 1.6. считает не основанными на законе, и как следствие к понуждению Вишняка В.Л. к заключению дополнительного соглашения от 30.04.2009г. к договору №-СФ-8 от 16.06.2009г. не вправе. На основании изложенного, Вишняк В.Л. считает исковые требования истца - ООО «<адрес> незаконными и необоснованными, и соответственно в их удовлетворении следует отказать.
Представитель ответчика исковые требования Вишняка Л.Г. не признал, на встречном иске настаивал и просил его удовлетворить, пояснив, что ООО «<адрес> не отказывается от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры дольщику, однако в силу ряда объективных причин не имеет возможности выполнить эти обязательства.
Заслушав пояснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования Вишняка В.Л. не подлежат удовлетворению, а требования встречного иска - обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Судом установлено, что между ООО «<адрес>» и Вишняком В.Л. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № <адрес> от 16 июня 2009 года ( л.д. 5 – 14, 15-21).
По условиям заключенного договора застройщик обязался построить жилой дом по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № (зона 3-30) и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность дольщика однокомнатную <адрес> (п. 1.1 договора).
В соответствии с п.п. 1.6, 2.1.2 и 2.1.4 договора застройщик обязался передать объект строительства по акту приема-передачи квартиры дольщику в четвертом квартале 2009 года.
- п. 1.6 договора - «срок окончания основных строительно-монтажных работ
считается подписание акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в
эксплуатацию... - 4 квартал 2009 года», то есть до 31 декабря 2009 года.
п. 2.1.2 договора - «в течение 3 (трех) - 6 (шести) месяцев после подписания акта
рабочей комиссии (п. 1.6 настоящего договора) получить разрешение на ввод жилого дома
в эксплуатацию», то есть до 30 июня 2010 года.
п. 2.1.4 договора - «передать дольщику квартиру по акту приема-передачи в
течение четырех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод
дома в эксплуатацию» (п. 2.1.2 договора), то есть до 31 октября 2010 года.
В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие.
Следовательно, обязанность застройщика перед дольщиком по передаче готового объекта строительства должна наступить в срок до 31 октября 2010г.
В соответствии с п. 3.1 договора общий размер долевого взноса дольщика составляет сумму 1840920,36 руб. ( л.д. 15об). Из них истцом 250.000. рублей были внесены непосредственно в кассу ООО «<адрес>», что подтверждается квитанциями № от 29 сентября 2009 года на сумму 200.000. руб. и № от 30 октября 2009 года на сумму 50.000. руб. ( л.д. 37), которые истец и просит взыскать с ответчика.
Из пояснений представителя ООО «<адрес>» и из текста встречного иска следует, что в связи финансовым кризисом, с осени 2008 года экономическая ситуация в стране существенно изменилась: падение ВВП в России во втором квартале 2009 года составило 10,9% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года; спад промышленного производства по итогам первого квартала 2009 года составил 15,2%.
В январе-сентябре 2009г. по сравнению с соответствующим периодом 2008г. объем инвестиций уменьшился на 30 %; объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в январе-сентябре 2009г. на 25% ниже уровня января-сентября 2008 года; средняя фактическая стоимость 1 кв.м. общей площади жилых домов, построенных в январе-сентябре 2009г., составила 29002 рубля, в январе-сентябре 2008г. -24200 рублей.
В январе-сентябре 2009г. доля убыточных организаций, осуществляющих деятельность в строительстве, по сравнению с январем-сентябрем 2008г. увеличилась на 11,4%, в этой связи за 2008 год. в России введено в действие 64,1 млн. кв.м. жилой недвижимости, в 2009 году - 35 млн. кв. м. В 2008 году объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 4 528,1 млрд. руб., в 2009 году - 2 628,6 млрд. руб.
Превышение кредиторской задолженности над дебиторской задолженностью организаций, осуществляющих свою деятельность в строительстве, в сентябре 2009 года составил в среднем 51, 4 %. Просроченная задолженность по кредитам банков и займам организаций, осуществляющих строительную деятельность, от общего объема взятых кредитов составляет 81, 9 %.
Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО «Симфония», поскольку объем продаж с августа 2008 года снизился на 85%, а ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых.
В то же время истец несет обязательства по выплате налогов, сборов, заработной платы.
Указанные выше факторы отразились на строительстве жилого дома по <адрес> в <адрес>.
Суд считает, что данные обстоятельства невозможно было предусмотреть на момент заключения договора, а если бы они были известны или их можно было предусмотреть, то договор был бы заключен на иных условиях.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Во исполнение ч. 3 ст. 6 Федерального закона и статьи 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО «<адрес> направило дольщику Вишняку В.Л. соответствующую информацию и предложение об изменении договора (л.д. 22). Согласно указанному п. 3 ст.6 Федерального закона изменение договора осуществляется в порядке ст. 452 ГК РФ.
Факт направления информации и предложения подтверждается уведомлением, согласно которому письмо ООО «<адрес> о переносе срока окончания строительства объекта было получено Вишняком Л.Г. 29.07.2010 года (л.д. 22).
Суд считает, ООО «<адрес> выполнило свои обязательства, предусмотренные ФЗ при невозможности завершения строительства в установленный срок, и поэтому в силу пункта 1 статьи 6 названного ФЗ у ООО «<адрес> отсутствует обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в договоре.
Поскольку такая обязанность отсутствует в силу названных причин, то отсутствуют и основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства - расторжения договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке.
Согласно п.2 ст.452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.
В связи с тем, что ООО «<адрес> не получило положительного ответа от истца на предложение изменить договор в 30-тидневный срок, ООО «<адрес>» вынуждено обратиться с соответствующим требованием в суд.
Суд, полагая требования первоначального иска не обоснованными, удовлетворяя встречный иск, исходит из того, что ООО «<адрес> осуществляет строительство многоквартирных жилых домов за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направляются на возведение объекта.
Изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение темпов и сроков строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства и с необходимостью приведет к потере стабильности гражданского оборота и нарушению прав других участников долевого строительства, т.к. ООО «<адрес>» не сможет выполнять договорные обязательства перед другими дольщиками, с контрагентами по договорам подряда и поставок и в целом приведет к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья.
Решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы, как дольщиков, так и застройщиков.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу пункта 1 статьи 451 Кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 названной статьи в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого
изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Как следует из части 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, осуществление деятельности по строительству многоквартирных жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц. Статьей 18 Закона зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Изъятие денежных средств в требуемом истцом размере может оказать негативные последствия для осуществления ответчиком строительной деятельности, срыв договорных обязательств и повлечь нарушение сроков окончания строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы других участников долевого строительства.
Кроме того, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.
В пункте 1.1 данной статьи содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в, предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Таким образом, как следует из названных норм закона об участии в долевом строительстве, а также содержания статей 310 и 450 ГК РФ, отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и расторжение договора в одностороннем порядке хотя и влекут общее правовое последствие в виде прекращения договора, но представляют собой различные гражданско-правовые институты.
В заявлениях Вишняка В.Л. от 29 июня и 23 августа 2010г. (л.д. 29 - 31) содержится просьба о расторжении договора в одностороннем порядке по причине нарушения обязательств неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок. Однако, как изложено выше, закон об участии в долевом строительстве не предполагает права участника долевого строительства на предъявление требования о расторжении договора в судебном порядке в случае нарушения обязательств неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.
При названных обстоятельствах суд находит требования истца по первоначальному иску необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в то время как требования по встречному иску обоснованны и подлежат удовлетворению.
Таким образом, суд пришел к выводу, что исполнение спорного договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ответчика такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что перенос срока окончания строительства и передачи объекта дольщику на 2 полугодие 2011 года является обоснованным и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Вишняка В.Л. к ООО «<адрес>» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья и взыскании суммы долевого взноса -отказать.
Встречный иск ООО «<адрес> к Вишняку В.Л. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома в части изменения пункта 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 16.06.2009 удовлетворить, указав что сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 данного договора 2 полугодие 2011 года.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд в срок 10 дней.
Председательствующий