К делу № 2-4041/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 ноября 2010г. Ленинский районный суд г.Краснодара
в составе:
председательствующего Лоншакова Г.Н.
при секретаре Аюхановой Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дзюбиной С.Н. к ООО «<адрес>» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома и возмещении убытков, встречному иску ООО «<адрес>» к Дзюбиной С.Н. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 20 мая 2009 года,
УСТАНОВИЛ:
Дзюбина С.Н. обратилась в суд с иском к ООО «<адрес>» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 20 мая 2009 года и взыскании денежных средств в размере 1 854 947,00 рублей.
В обоснование иска истица указала, что 20 мая 2009 года между Дзюбиной С.Н. и ООО «<адрес>» был заключен договор №-СФ-8 о долевом участии в строительстве жилого дома, литер 8 этажностью- 18 этажей, расположенного в <адрес> №. По условиям договора она обязана была оплатить ООО «<адрес>» как дольщик за однокомнатную <адрес>, общей площадью 25,43 кв. м., жилой площадью 21,34 кв.м., расположенную на 8 этаже, в 1 подъезде в сумме 1 264 497, 20 руб.. Истица указанную сумму денег оплатила в кассу ООО «<адрес>», это подтверждается квитанциями. В свою очередь по обязательствам договора ООО «<адрес>» обязана ей предоставить однокомнатную квартиру в 4 квартале 2009г. ООО «<адрес>» свои обязательства по договору не выполнило, квартиру ей не предоставило, денежные средства использовало в своих целях, нанеся истице материальный и моральный ущерб. Истицею было написано письмо о расторжении договора с ООО «<адрес>» и возвращения ее денег, но ООО «<адрес> отказало в добровольном расторжении договора и возвращении ей денежных средств. Для взыскания истица приводит расчет: 1 264 497, 20 копеек + проценты за пользование денежными средствами в размере 1/150 ставке рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательств 90000руб. + за моральный ущерб 500 000руб.= 1 854 947руб. Истица просит суд договор №-СФ-8 от 20 мая 2009 года между Дзюбиной С.Н. и ООО «<адрес>» расторгнуть; взыскать с ООО «<адрес>» в ее пользу 1 854 947 рублей; освободить ее от полной уплаты госпошлины в связи с тяжелым материальным положением — не работает и живет на съемной квартире, недостающую сумму просит взыскать с ответчика; в целях обеспечения иска просит наложить арест на недостроенный жилой дом по <адрес> и на расчетный счет ООО «<адрес>».
ООО «<адрес> возражая против иска Дзюбиной С.Н., обратилось со встречным иском об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома в котором просит изменить пункт 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 20.05.2009 года, путем утверждения пункта 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 20.05.2009 года в следующей редакции: «Сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора, - 2 полугодие 2011 года»
В судебном заседании представитель истицы на исковых требованиях настаивал и просил их удовлетворить, встречные исковые требования не признал, пояснив, что заявленные требования не основаны на законе и противоречат условиям заключенного между сторонами договора. Кроме того, в настоящее время строительство дома не ведется, что свидетельствует о надуманности встречного иска.
Представитель ответчика исковые требования Дзюбиной С.Н. не признал, на встречном иске настаивал и просил его удовлетворить, пояснив, что ООО «Симфония» не отказывается от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры дольщику, однако в силу ряда объективных причин не имеет возможности выполнить эти обязательства.
Заслушав пояснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования Дзюбиной С.Н. не подлежат удовлетворению, а требования встречного иска - обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Судом установлено, что между ООО «<адрес> и Дзюбиной С.Н. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 20.05.2009 года ( л.д.4 - 12).
По условиям заключенного договора застройщик обязался построить жилой дом по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером 23:43:01 45 001:0643 и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность дольщика однокомнатную <адрес> (п. 1.1 договора).
В соответствии с п.п. 1.6, 2.1.2 и 2.1.4 договора застройщик обязался передать объект строительства по акту приема-передачи квартиры дольщику в срок 31 октября 2010 года:
- п. 1.6 договора - «срок окончания основных строительно-монтажных работ
считается подписание акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в
эксплуатацию... - 4 квартал 2009 года», то есть до 31 декабря 2009 года.
- п. 2.1.2 договора - «в течение 3 (трех) - 6 (шести) месяцев после подписания акта
рабочей комиссии (п. 1.6 настоящего договора) получить разрешение на ввод жилого дома
в эксплуатацию», то есть до 30 июня 2010 года.
- п. 2.1.4 договора - «передать дольщику квартиру по акту приема-передачи в
течение четырех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод
дома в эксплуатацию» (п. 2.1.2 договора), то есть до 31 октября 2010 года.
В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие.
Следовательно, обязанность застройщика перед дольщиком по передаче готового объекта строительства должна наступить в срок до 31 октября 2010г.
В соответствии с п. 3.1 договора общий размер долевого взноса дольщика составляет сумму 1467676, 61 руб.
Из пояснений представителя ООО «<адрес> и из текста встречного иска следует, что в связи финансовым кризисом, с осени 2008 года экономическая ситуация в стране существенно изменилась: падение ВВП в России во втором квартале 2009 года составило 10,9% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года; спад промышленного производства по итогам первого квартала 2009 года составил 15,2%.
В январе-сентябре 2009г. по сравнению с соответствующим периодом 2008г. объем инвестиций уменьшился на 30 %; объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в январе-сентябре 2009г. на 25% ниже уровня января-сентября 2008 года; средняя фактическая стоимость 1 кв.м. общей площади жилых домов, построенных в январе-сентябре 2009г., составила 29002 рубля, в январе-сентябре 2008г. -24200 рублей.
В январе-сентябре 2009г. доля убыточных организаций, осуществляющих деятельность в строительстве, по сравнению с январем-сентябрем 2008г. увеличилась на 11,4%, в этой связи за 2008 год. в России введено в действие 64,1 млн. кв.м. жилой недвижимости, в 2009 году - 35 млн. кв. м. В 2008 году объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 4 528,1 млрд. руб., в 2009 году - 2 628,6 млрд. руб.
Превышение кредиторской задолженности над дебиторской задолженностью организаций, осуществляющих свою деятельность в строительстве, в сентябре 2009 года составил в среднем 51, 4 %. Просроченная задолженность по кредитам банков и займам организаций, осуществляющих строительную деятельность, от общего объема взятых кредитов составляет 81, 9 %.
Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО «Симфония», поскольку объем продаж с августа 2008 года снизился на 85%, а ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых.
В то же время истец несет обязательства по выплате налогов, сборов, заработной платы.
Указанные выше факторы отразились на строительстве жилого дома по <адрес> в <адрес>.
Суд считает, что данные обстоятельства невозможно было предусмотреть на момент заключения договора, а если бы они были известны или их можно было предусмотреть, то договор был бы заключен на иных условиях.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Во исполнение ч. 3 ст. 6 Федерального закона и статьи 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО «<адрес>» направило дольщику Дзюбиной С.Н. соответствующую информацию и предложение об изменении договора (л.д. 19). Согласно указанному п. 3 ст.6 Федерального закона изменение Договора осуществляется в порядке ст. 452 ГК РФ.
Факт направления информации и предложения подтверждается уведомлением, согласно которому письмо ООО «Симфония» о переносе срока окончания строительства объекта было получено Дзюбиной С.Н. 04.06.2010 года (л.д. 19).
Суд считает, ООО «<адрес> выполнило свои обязательства, предусмотренные ФЗ при невозможности завершения строительства в установленный срок, и поэтому в силу пункта 1 статьи 6 названного ФЗ у ООО «<адрес> отсутствует обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в договоре.
Поскольку такая обязанность отсутствует в силу названных причин, то отсутствуют и основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства - расторжения договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке.
Согласно п.2 ст.452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.
В связи с тем, что ООО «<адрес> не получило положительного ответа от истицы на предложение изменить договор в 30-тидневный срок, ООО «<адрес>» вынуждено обратиться с соответствующим требованием в суд.
Суд, полагая требования первоначального иска не обоснованными, удовлетворяя встречный иск, исходит из того, что ООО «<адрес>» осуществляет строительство многоквартирных жилых домов за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направляются на возведение объекта.
Изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение темпов и сроков строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства и с необходимостью приведет к потере стабильности гражданского оборота и нарушению прав других участников долевого строительства, т.к. 000 «<адрес>» не сможет выполнять договорные обязательства перед другими дольщиками, с контрагентами по договорам подряда и поставок и в целом приведет к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья.
Решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы, как дольщиков, так и застройщиков.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу пункта 1 статьи 451 Кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 названной статьи в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого
изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск
изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Как следует из части 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, осуществление деятельности по строительству многоквартирных жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц. Статьей 18 Закона зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Изъятие денежных средств в требуемом истцом размере может оказать негативные последствия для осуществления ответчиком строительной деятельности, срыв договорных обязательств и повлечь нарушение сроков окончания строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы других участников долевого строительства.
Кроме того, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.
В пункте 1.1 данной статьи содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в, предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Таким образом, как следует из названных норм закона об участии в долевом строительстве, а также содержания статей 310 и 450 ГК РФ, отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и расторжение договора в одностороннем порядке хотя и влекут общее правовое последствие в виде прекращения договора, но представляют собой различные гражданско-правовые институты.
При названных обстоятельствах суд находит требования истца по первоначальному иску необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в то время как требования по встречному иску обоснованны и подлежат удовлетворению.
Таким образом, суд пришел к выводу, что исполнение спорного договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ответчика такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что перенос срока окончания строительства и передачи объекта дольщику на 2 полугодие 2011 года является обоснованным и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ
В удовлетворении иска Дзюбиной С.Н. к ООО «<адрес>» о расторжении договора долевого строительства и о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта и компенсации морального вреда – отказать.
Встречный иск 000 «<адрес>» к Дзюбиной С.Н. об изменении условий договора долевого участия в строительстве дома – удовлетворить.
Изменить редакцию п.1.6 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 20 мая 2009 года, изложив его в следующей редакции: «Сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора, - 2 полугодие 2011 года».
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара.
Председательствующий