К делу № 2-3835/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 декабря 2010г. Ленинский районный суд г. Краснодара
в составе:
председательствующего Лоншакова Г.Н.
при секретаре Аюхановой Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Манукян И.В. к ООО «<адрес>» о расторжении договора, взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и встречный иск ООО «<адрес>» к Манукян И.В. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Манукян И.В. обратилась в суд с иском к ООО «<адрес>» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья №-СФ-8 от 21.04.2009 г.; взыскании денежных средств в размере 1 318 157, 30 рублей.
В обоснование иска истица указала, что между Манукян И.В. и ООО «<адрес>» заключен договор от 21.04.2009 г. №-СФ-8, согласно которому ООО «<адрес>» обязалось построить в <адрес> жилой дом и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Манукян И.В. однокомнатную квартиру. 20.04.2010 г. на расчетный счет ООО «<адрес>» перечислено 1 272 500 рублей, что подтверждает исполнение Манукян И.В. своих обязательств по договору от 21.04.2009 г. № ЗП-СФ-8. В соответствии с абзацем а) п. 7.2. договора от 21.04.2009 г. № ЗП-СФ-8 настоящий договор может быть расторгнут по требованию дольщика в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства жилого дома, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира не будет передана дольщику. Согласно п. 2.1.1 застройщик обязуется завершить строительство жилого дома в сроки, указанные в п. 1.6 и п. 2.1.2 договора. В соответствии с. п. 1.6 договора от 21.04.2009 г. №-СФ-8 сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора - 4 квартал 2009 года. Согласно п. п. 2.1.2 и 2.1.4 застройщик обязуется в течение 3-6 месяцев после подписания акта рабочей комиссии получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию и передать квартиру дольщику в течение четырех месяцев после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. До настоящего момента ООО «<адрес>» не предоставило доказательств получения акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в эксплуатацию, что свидетельствует о наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира не будет передана дольщику и является основанием для расторжения договора (абзац а п. 7.2 договора). 25.05.2010 г. в адрес ООО «<адрес>» направлена претензия от 24.05.2010 г. № с целью досудебного урегулирования спора, о чем свидетельствует опись почты России от 25.05.2010 г. Претензия получена ООО «<адрес>» 18.06.2010 г., о чем свидетельствует уведомление о вручении ценного письма. Манукян И.В. получила ответ на претензию от 24.05.2010 г. №. В своем письме от 09.06.2010 г. №.01 ООО «<адрес>» отказалось от расторжения договора от 21.04.2009 г. №-СФ-8 и выплаты Манукян И.В. денежных средств, ссылаясь на положения п. 3 ст. 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указывает, что у застройщика прекращается обязательство передать объект долевого строительства в срок при наступлении случая и выполнения условий (направление в адрес дольщика соответствующую информацию и предложение об изменении договора), предусмотренных п. 3 ст. 6 закона и считает, что требования закона ООО «<адрес>» выполнило. Данный довод застройщика не соответствует действительности и не основан на нормах действующего законодательства по следующим основаниям: 1. Согласно п. 3 ст. 6 Закона «В случае, если строительство (создание)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ». В соответствии с. п. 1.6 договора от 21.04.2009 г. №-СФ-8 сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора - 4 квартал 2009 года. Из изложенного следует, что срок окончания строительства многоквартирного дома, определяемый договором - 4 квартал 2009 года. ООО «<адрес>», направило в адрес дольщика информацию о невозможности окончания строительства многоквартирного дома в срок, предусмотренный в договоре, и предложение об изменении договора 21.05.2010 г., о чем свидетельствует календарный штемпель почты России, поставленный на конверте, направленном ООО «<адрес>» истице. Данный факт свидетельствует о нарушении застройщиком требований п. 3 ст. 6 Закона. 2. Дополнительное соглашение об изменении сроков окончания строительства истица не подписывала. В связи с изложенным, в настоящий момент в силе первоначальная редакция договора от 21.04.2009 г. №-СФ-8, обязывающая застройщика получить акт рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2009 года (п. 1.6 договора), получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не позднее 30.06.2010 г. и передать квартиру дольщику не позднее 31.10.2010 г. В соответствии с п. 7.4 Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным п. 7.2 договора от 21.04.2009 г. №-СФ-8 застройщик обязуется в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора возвратить дольщику денежные средства уплаченные им по договору и уплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. ООО «<адрес>» пользовалось денежными средствами Манукян И.В. с 21.04.2010 г. по 30.06.2010 г. С 01.06.2010 г. согласно указанию ЦБ РФ от 31.05.2010 г. №-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» размер ставки рефинансирования ЦБ РФ установлен в 7, 75 % годовых. Количеств дней просрочки - 69. Количество процентов за каждый день просрочки 7, 75%: 150=0,052%. Таким образом сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 1 272 500*69* 0,052% : 100% = 45 657, 30 рублей». Истица просит: расторгнуть договор от 21.04.2009 г. №-СФ-8; взыскать с ООО «<адрес> в пользу Манукян И.В. 1 318 157, 30 рублей; взыскать с ООО «<адрес>» 14 790, 79 рублей государственной пошлины.
ООО «<адрес>», возражая против иска Манукян И.В., обратилось со встречным иском об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома в котором просит изменить пункт 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 21 апреля 2009 года, путем утверждения пункта 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 21 апреля 2009 года: «Сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора, - 2 полугодие 2011 года».
В судебном заседании представитель истицы ходатайствовал об изменении основания иска, просит расторгнуть договор от 21.04.2009 г. №-СФ-8 и взыскать с ООО «Симфония» денежные средства, основываясь на положениях пп. а) п. 7.2 договора (аналогичное положение содержит пп. 1) п. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 7.4 договора (аналогичное положение содержит п. 2 ст. 9 Закона). В соответствии с п. 1.6 договора сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в эксплуатацию - 4 квартал 2009 года. Согласно п. 2.1.2 договора в течение 3-6 месяцев после подписания акта получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию и в течение 4 месяцев после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать квартиру дольщику. В соответствии с п. 2.1.4 договора застройщик обязуется передать квартиру дольщику в течение четырех месяцев после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, а именно не позднее 31.10.2010 г. До настоящего момента квартира дольщику не передана. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 9 Закона «Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок...» (аналогичное положение содержит пп. а) п. 7.1 договора). В соответствии с п. 2 ст. 9 закона «застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи... обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере» (аналогичное положение содержит п. 7.4 Договора). И просит основанием искового заявление считать все вышеперечисленные основания.
В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивали и просили их удовлетворить, встречные исковые требования не признали.
Представитель ответчика исковые требования Манукян И.В. не признал, на встречном иске настаивал и просил его удовлетворить, пояснив, что ООО «Симфония» не отказывается от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры дольщику, в силу ряда объективных причин не имеет возможности выполнить эти обязательства.
Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования Манукян И.В. не подлежат удовлетворению, а требования встречного иска - обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Из материалов дела видно, что между ООО «<адрес>» и Манукян И.В.. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 21.04.2009г. ( л.д. 5-8).
По условиям заключенного договора застройщик обязался построить жилой дом по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность дольщика однокомнатную <адрес>, общей площадью <адрес> кв.м., жилой площадью 19,50 кв.м. (п. 1.1 Договора).
В соответствии с п.п. 1.6, 2.1.2 и 2.1.4 договора застройщик обязался передать объект строительства по акту приема-передачи квартиры дольщику в срок 31 октября 2010 года:
- п. 1.6 договора - «срок окончания основных строительно-монтажных работ
считается подписание акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в
эксплуатацию... - 4 квартал 2009 года», то есть до 31 декабря 2009 года.
- п. 2.1.2 договора - «в течение 3 (трех) - 6 (шести) месяцев после подписания акта
рабочей комиссии (п. 1.6 настоящего договора) получить разрешение на ввод жилого дома
в эксплуатацию», то есть до 30 июня 2010 года.
- п. 2.1.4 договора - «передать дольщику квартиру по акту приема-передачи в
течение четырех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод
дома в эксплуатацию» (п. 2.1.2 договора), то есть до 31 октября 2010 года.
В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие.
Следовательно, обязанность застройщика перед дольщиком по передаче готового объекта строительства должна наступить в срок до 31 октября 2010г.
В соответствии с п. 3.1 договора общий размер долевого взноса дольщика составляет сумму 1 279 422,00 руб., указанную сумму истица внесла в кассу ответчика ( л.д.10).
Из пояснений представителя ООО «<адрес>» и из текста встречного иска следует, что в связи финансовым кризисом, с осени 2008 года экономическая ситуация в стране существенно изменилась: падение ВВП в России во втором квартале 2009 года составило 10,9% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года; спад промышленного производства по итогам первого квартала 2009 года составил 15,2%.
В январе-сентябре 2009г. по сравнению с соответствующим периодом 2008г. объем инвестиций уменьшился на 30 %; объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в январе-сентябре 2009г. на 25% ниже уровня января-сентября 2008 года; средняя фактическая стоимость 1 кв.м. общей площади жилых домов, построенных в январе-сентябре 2009г., составила 29002 рубля, в январе-сентябре 2008г. -24200 рублей.
В январе-сентябре 2009г. доля убыточных организаций, осуществляющих деятельность в строительстве, по сравнению с январем-сентябрем 2008г. увеличилась на 11,4%, в этой связи за 2008 год. в России введено в действие 64,1 млн. кв.м. жилой недвижимости, в 2009 году - 35 млн. кв. м. В 2008 году объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 4 528,1 млрд. руб., в 2009 году - 2 628,6 млрд. руб.
Превышение кредиторской задолженности над дебиторской задолженностью организаций, осуществляющих свою деятельность в строительстве, в сентябре 2009 года составил в среднем 51, 4 %. Просроченная задолженность по кредитам банков и займам организаций, осуществляющих строительную деятельность, от общего объема взятых кредитов составляет 81, 9 %.
Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО «<адрес>», поскольку объем продаж с августа 2008 года снизился на 85%, а ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых.
В то же время истец несет обязательства по выплате налогов, сборов, заработной платы.
Указанные выше факторы отразились на строительстве жилого дома по <адрес> в <адрес>.
Представляется, что данные обстоятельства невозможно было предусмотреть на момент заключения договора, а если бы они были известны или их можно было предусмотреть, то договор был бы заключен на иных условиях.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Во исполнение ч. 3 ст. 6 Федерального закона и статьи 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО «<адрес>» направило дольщикам соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Согласно указанному п. 3 ст.6 Федерального закона изменение договора осуществляется в порядке ст. 452 ГК РФ.
Факт направления соответствующей информации подтверждается почтовым реестром от 21.05.2010г под № 2: Манукян И.В. по адресу: <адрес> (квитанция Серия 350000-23 № от 21.05.2010г.)
Тем самым, ООО «<адрес>» выполнило свои обязательства, предусмотренные ФЗ при невозможности завершения строительства в установленный срок, и поэтому в силу пункта 1 статьи 6 названного ФЗ у ООО «<адрес> отсутствует обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в договоре.
Поскольку такая обязанность отсутствует в силу названных причин, то отсутствуют и основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства - расторжения договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке.
Согласно п.2 ст.452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.
В связи с тем, что ООО «<адрес> не получило положительного ответа от истицы на предложение изменить договор в 30-тидневный срок, ООО «<адрес> вынуждено обратиться с соответствующим требованием в суд.
Суд, полагая требования первоначального иска не обоснованными, удовлетворяя встречный иск, исходит из того, что ООО «<адрес>» осуществляет строительство многоквартирных жилых домов за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направляются на возведение объекта.
Изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение темпов и сроков строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства и с необходимостью приведет к потере стабильности гражданского оборота и нарушению прав других участников долевого строительства, т.к. 000 «Симфония» не сможет выполнять договорные обязательства перед другими дольщиками, с контрагентами по договорам подряда и поставок и в целом приведет к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья.
Решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы, как дольщиков, так и застройщиков.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу пункта 1 статьи 451 Кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 названной статьи в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого
изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск
изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Как следует из части 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, осуществление деятельности по строительству многоквартирных жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц. Статьей 18 Закона зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Изъятие денежных средств в требуемом истцом размере может оказать негативные последствия для осуществления ответчиком строительной деятельности, срыв договорных обязательств и повлечь нарушение сроков окончания строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы других участников долевого строительства.
Кроме того, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.
В пункте 1.1 данной статьи содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в, предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Таким образом, как следует из названных норм Закона об участии в долевом строительстве, а также содержания статей 310 и 450 ПС РФ отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и расторжение договора в одностороннем порядке хотя и влекут общее правовое последствие в виде прекращения договора, но представляют собой различные гражданско-правовые институты.
В претензии Манукян И.В. от 24.05.2010 г. содержится просьба о расторжении договора в одностороннем порядке по причине нарушения обязательств неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок. Однако, как изложено выше, закон об участии в долевом строительстве не предполагает права участника долевого строительства на предъявление требования о расторжении договора в судебном порядке в случае нарушения обязательств неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.
При названных обстоятельствах суд находит требования истца по первоначальному иску необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в то время как требования по встречному иску обоснованны и подлежат удовлетворению.
Таким образом, суд пришел к выводу, что исполнение спорного договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ответчика такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что перенос срока окончания строительства и передачи объекта дольщику на 2 полугодие 2011 года является обоснованным и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
В удовлетворении иска Манукян И.В. к ООО «<адрес>» о расторжении договора взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства - отказать.
Встречный иск ООО «<адрес>» к Манукян И.В. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома в части изменения пункта 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 21.04.2009 удовлетворить, указав что сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в эксплуатацию, указанного в п.1.1 данного договора 2 полугодие 2011 года.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд в срок 10 дней.
Председательствующий