К делу № 2-318\09
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 января 2011 года г.Краснодар
Ленинский районный суд г.Краснодара в составе:
председательствующего Ряднева В.Ю.
при секретаре Мамыкиной М.В.
при рассмотрении в открытом судебном заседании дело по заявлению Наружного А.С. об обжаловании отказа в регистрации прав на недвижимое имущество
УСТАНОВИЛ:
Наружный А.С. обратился в суд с заявлением об оспаривании действий главного управления федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю по отказу в государственной регистрации прав на построенный им жилой дом по адресу <адрес> в рамках ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
Считает такой отказ незаконным и необоснованным, поскольку ст.25.3 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ для регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта и содержащие его описание и правоустанавливающий документ на земельный участок. Представлены технический паспорт, договор аренды, согласно п.3.5 которого Наружный А.С. вправе возводить здания и сооружения, кадастровая выписка о земельном участке, несмотря на то, что ее представление не требовалось, т.к. право на участок ранее зарегистрировано в порядке, установленном указанным законом, письмо департамента архитектуры и градостроительства МО г.Краснодар от 01.04.2007 №, в котором указано, что в соответствии с п. 6 Решения Городской Думы Краснодара от 30.01.2007г. № арендуемый участок относится к территориальной зоне Ж1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами.
Наружный А.С. просит признать такие действия главного управления федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю незаконными и обязать управление произвести регистрацию права собственности Наружного А.С. на жилой дом по адресу <адрес>.
Указом Президента РФ от 25.12.2008 № Федеральная регистрационная служба переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование – Росреестр).
В судебном заседании заявитель требования подержал, просил удовлетворить.
Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по Краснодарскому краю пояснил, что основанием для регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта и содержащий его описание и правоустанавливающий документ на земельный участок. В кадастровом плане указан вид разрешенного использования – ведение крестьянского (фермерского) хозяйства. Отнесение земельного участка к такой категории порождает правовой режим земельного участка, не предусмотренный ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Представленное письмо департамента архитектуры и градостроительства МО г.Краснодар от 01.04.2007 № о разрешенном виде земельного участка не может быть рассмотрено и не может являться доказательством по делу, поскольку выполнено не на номерном бланке и подпись руководителя не скреплена печатью.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, являются:
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в порядке, установленном данным законом.
Так, установлено, что договор аренды от 22.12.1999, зарегистрирован в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №.00-1.4.2000-170 от 07.03.2000.
Также установлено, что в соответствии с пунктом 3.5 договора аренды от 22.12.1999, зарегистрированного в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №.00-1.4.2000-170 от 07.03.2000, Наружный А.С. вправе возводить строения и сооружения на арендуемом земельном участке при этом обращаться в заинтересованные органы за разрешением на строительство без дополнительного согласия арендодателя Н.Н.
В отношении доводов Управления Росреестра по Краснодарскому краю, что земельный участок отнесен к категории земель сельхозназначения – для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, необходимо указать следующее.
В соответствии со ст. 78 ЗК РФ и ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" крестьянское (фермерское) хозяйство ведется на землях сельскохозяйственного назначения.
Однако в кадастровой выписке о земельном участке от 17.09.2010№ указано, что арендуемый участок расположен на землях поселений.
Кроме того, суд кассационной инстанции в определении от 18.12.2008 указал, что в Федеральном законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» не конкретизировано, что застройщиком и собственником строящегося жилого дома могут выступать только члены крестьянско-фермерского хозяйства.
Согласно информации единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей арендодатель Н.Н. прекратила предпринимательскую деятельность, следовательно, не ведет крестьянско-фермерское хозяйство.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40, ч. 1 ст. 41 ЗК РФ Наружный А.С. как арендатор вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов и др. требований.
В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли по целевому назначению подразделяются на категории и должны использоваться в соответствии с установленным для нее целевым назначением. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к жилым территориальным зонам. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент, которые обязательны для исполнения всеми собственниками и арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
Исходя из п. 9 ст. 1, ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки включают в себя градостроительные регламенты, в которых указываются виды разрешенного использования земельных участков. Согласно ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Согласно п.11 ст. 2 и ч. 3 ст. 9 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденных решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № п.6, основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков арендаторами как правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
В письме департамента архитектуры и градостроительства МО г. Краснодар 01.04.2007 № указано, что арендуемый земельный участок был отнесен к территориальной зоне Ж1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами.
В соответствии со ст.ст. 33 и 34 Правил в зоне Ж.1.1. «Зоны застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара» основным видом разрешенного использования указаны индивидуальные жилые дома.
В соответствии с ч. 8 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" указанные правила должны быть направлены в орган кадастрового учета. Согласно информации департамента архитектуры и градостроительства МО г. Краснодар от 10.11.2008 № департамент направил указанные правила в адрес ФГУ Земельная кадастровая палата по Краснодарскому краю письмом от 14.05.2008 №. Сведения о разрешенном использовании должны находиться в кадастре объектов недвижимости (ст. 7 данного закона), ведение которого поручено Указом Президента РФ от 25.12.2008 № Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
В отношении доводов Управления Росреестра по Краснодарскому краю, что письмо департамента архитектуры и градостроительства МО г.Краснодар от 01.04.2007 № о разрешенном виде земельного участка не может быть рассмотрено и не может являться доказательством по делу, поскольку выполнено не на номерном бланке и подпись руководителя не скреплена печатью, необходимо указать следующее.
Как следует из сообщения от 13.08.2008 № об отказе в государственной регистрации права собственности Наружного А.С. на жилой дом, в ходе рассмотрения документов регистрация приостанавливалась в связи с возникшими сомнениями в наличии оснований для регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.
Согласно ст. 249 ГПК РФ обязанности по доказыванию законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих возлагаются на органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).
Доказательств того, что Управлением Росреестра по Краснодарскому краю приняты меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений письма департамента архитектуры и градостроительства МО г.Краснодар от 01.04.2007 №, суду не представлено.
Однако заявителем в суд кассационной инстанции дополнительно представлено градостроительное заключение департамента архитектуры и градостроительства МО г. Краснодар от 17.11.2008г. №, заверенное печатью, где также указано, что территориальная зона арендуемого участка площадью 9648 кв.м. по адресу <адрес> – зона застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара Ж1.1. и сделан вывод, что данный участок допускается использовать для индивидуального жилищного строительства.
Данный департамент в соответствии с положением о нем является органом, уполномоченным за реализацию правил землепользования и застройки и ведет информационную систему обеспечения градостроительной деятельности.
Доказательств того, что указанный земельный участок в соответствии с действующим законодательством не предназначен для индивидуального жилищного строительства Управлением Росреестра не представлено.
Таким образом, на основании указанных нормативных правовых актов и имеющихся в деле документов судом установлено, что арендуемый земельный участок площадью 9648 кв.м. по адресу <адрес> в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденных решением Городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № п.6, предназначен для индивидуального жилищного строительства.
В отношении доводов Управления Росреестра по Краснодарскому краю, что договор аренды не содержит требований ст. 624 ГК РФ (выкуп арендованного имущества), необходимо указать следующее.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40, ч. 1 ст. 41 ЗК РФ Наружный А.С. как арендатор вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов и др. требований.
В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды от 22.12.1999, зарегистрированного в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №.00-1.4.2000-170 от 07.03.2000, Наружный А.С. вправе возводить строения и сооружения на арендуемом земельном участке при этом обращаться в заинтересованные органы за разрешением на строительство без дополнительного согласия арендодателя Н.Н.
Учитывая изложенное, данный довод не имеет отношения к предмету настоящего судебного дела, которым является рассмотрение вопроса законности отказа в государственной регистрации прав на построенный жилой дом в рамках ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
В отношении доводов Управления Росреестра по Краснодарскому краю, что предметом договора аренды является участок, расположенный в районе <адрес> <адрес>, а в заявлении на регистрацию право собственности на жилой дом указан участок, расположенный по адресу <адрес>, необходимо указать следующее.
Управлением Росреестра по Краснодарскому краю уведомлением от 30.03.2010 №-/12130 сообщено, что в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ раздел единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером 23:43:0118021:20 перенесена запись об аренде А.С.Наружного за №.00-1.4.2000-170 от 07.03.2000.
Таким образом, техническая ошибка устранена, сомнения в идентификации участка в настоящее время у Управления Росреестра по Краснодарскому краю отсутствуют.
Оценив вышеописанные доказательства, учитывая, что в ходе судебного разбирательства установлено, что арендуемый земельный участок в соответствии с требованиями законодательства предназначен для индивидуального жилищного строительства, а в качестве документа, подтверждающего факт создания жилого дома и содержащего его описание, представлен технический паспорт, выданный филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Краснодарскому краю Краснодарского отделения ДО № инвентарный №, суд на основании ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приходит к выводу, что у Управления Росреестра по Краснодарскому краю отсутствовали законные основания для отказа в регистрации права собственности на построенный Наружным А.С. жилой дом по адресу <адрес>
При таких обстоятельства суд считает признать обоснованными доводы заявления и необходимым удовлетворить заявление Наружного А.С.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 257-258 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Заявление Наружного А.С. о признании действий Главного Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю незаконными- удовлетворить.
Обязать Главное Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина и осуществить регистрацию права собственности Наружного А.С. на жилой дом по адресу <адрес>.
Данное решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г.Краснодара в течение десяти дней.
Председательствующий-