К Делу № 2-723/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«22» февраля 2011 года г. Краснодар
Председательствующий – Ленинского районного суда г. Краснодара Горлов А.С., при секретаре Шабанове М.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Погосян Н.Э. к ООО СИК «<адрес> о расторжении договора долевого участия, взыскании суммы по договору, процентов, встречному иску ООО СИК «<адрес> к Погосян Н.Э. об изменении условий договора долевого участия,
УСТАНОВИЛ:
Погосян Н.Э. обратился в суд с иском к ООО СИК «<адрес>» о расторжении договора долевого участия, взыскании суммы по договору, процентов.
В обоснование своих требований истец указал, что 25.04.2008г. между ним и ООО СИК «<адрес>» заключен договор №-ЮМР-11 долевого участия в строительстве жилого дома, дополнительное соглашение от 05.12.2009г., по условиям которых по завершению строительства застройщик должен передать дольщику в собственность однокомнатную <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, литер 11, этаж 18, в 4-ом подъезде, общей площадь с холодными помещениями 41,98 кв.м., площадь квартиры – 40,16 кв.м., жилой – 17,37 кв.м. Общий размер долевого взноса дольщика составляет 2079 000 рублей, который был уплачен полностью. Срок окончания строительства и передачи объекта Дольщику - 1-ое полугодие 2010 года. Однако, до настоящего времени данное обязательство ответчик не исполнил. Просит расторгнуть заключенный между ним и ООО СИК «<адрес>» договор №-ЮМР-11 долевого участия в строительстве жилого дома от 25.04.2008г. Аннулировать запись в ЕГРП за № от 26.06.2008г. Взыскать с ответчика в его пользу денежные средства в размере 2079 000 рублей, проценты в сумме 433956 рублей 60 копеек, расходы, связанные с регистрацией договора в сумме 10000 рублей.
В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности, Костерина И.О. требования иска поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.
Представитель ООО СИК «<адрес> в судебном заседании иск не признал, обратился в суд со встречным иском к Погосян Н.Э. об изменении условий договора долевого участия, мотивируя свои требования тем, что ООО СИК «<адрес>» не отказывается от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры дольщику. Однако, ввиду изменившегося экономического положения в стране не имеет возможности выполнить эти обязательства. Данные обстоятельства невозможно было предусмотреть на момент заключения договора, а если бы они были известны или их можно было предусмотреть, то договор был бы заключен на иных условиях. Факт направления предложения изменить условия договора – срок сдачи дома в эксплуатацию подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами. При этом, истцу было направлено предложение об изменении условий договора, с дополнительным соглашением о переносе срока окончания строительства объекта, которые истцом были получены. ООО СИК «<адрес>» со своей стороны принимает все меры по выходу из кризисного положения, в частности, ведет переговоры по предоставлению кредитной линии, пролонгации действующих кредитов, выкупу строящихся площадей по объектам строительства. Компанией активно ведутся переговоры с другими банками о реструктуризации задолженностей и есть все основания полагать, что такие соглашения будут достигнуты. В связи с чем, просит изменить п. 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-ЮМР-11 от 25.04.2008г. Утвердить следующую редакцию п. 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-ЮМР-11 от 25.04.2008г.: «Сроком окончания строительства и передачи объекта дольщику – 2 полугодие 2011 года».
Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом, 25.04.2008г. между Погосян Н.Э. и ООО СИК «<адрес> заключен договор №-ЮМР-11 долевого участия в строительстве жилого дома, дополнительное соглашение от 05.12.2009г., по условиям которых по застройщик обязался построить в <адрес> в жилом комплексе «<адрес>» по ул. <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:01 38003:0042, многоквартирный дом литер 11, этажность 22, со встроено-пристроенными помещениями, с объектами инженерной инфраструктуры, предусмотренный проектной документацией и техническими условиями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность дольщика в указанном доме однокомнатную <адрес>, расположенную на 18 этаже, в 4-ом подъезде, общей площадь с холодными помещениями 41,98 кв.м., площадь квартиры – 40,16 кв.м., жилой – 17,37 кв.м., а дольщик обязуется оплатить цену договора и принять квартиру.
Согласно п. 3.1. договора общий размер долевого взноса составляет 2079 000 рублей. Срок, размер и порядок внесения долевого взноса по договору определяется графиком платежей.
Из материалов дела видно и сторонами не оспаривается, что Погосян Н.Э. договорные обязательства исполнил в полном объеме.
В соответствии с ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В силу ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Учитывая изложенное, суд считает, что в соответствии со ст. 43 ГК РФ к возникшим правоотношения применимы положения указанного закона, поскольку по договору участия в долевом строительстве у его участника при условии оплаты договорной цены возникает право требовать после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующий объект долевого строительства, в частности, квартиру.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.
Согласно условиям дополнительного соглашения к договору срок окончания строительства и передачи объекта дольщику - 1 полугодие 2010 года.
В силу положений ч. 3 ст. 6 указанного Федерального закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из анализа приведенной нормы следует, что обязанность застройщика передать объект долевого строительства в предусмотренный договором срок может быть изменена по соглашению сторон договора или в ином законном порядке, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено по объективным причинам в согласованный сторонами срок; соблюдена императивная норма закона о направлении соответствующего уведомления и предложения изменений условий договора участнику долевого строительства.
Во исполнение ч. 3 ст. 6 Федерального закона и ст. 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок ООО СИК «<адрес>» направило Погосян Н.Э. информацию и предложение об изменении договора, что подтверждается копией реестра отправки корреспонденции от 27.04.2010г., квитанцией серии 350000-23 № от 29.04.2010г., реестром от 28.10.2010г., квитанцией серии 350000-23 № от 29.10.2010г., а также не оспаривался самим Погосян Н.Э. Письмо ООО СИК «<адрес>» о переносе срока окончания строительства объекта и подписанными со стороны застройщика дополнительными соглашениями (3 экземпляра) об изменении вышеназванного срока подписывать отказался.
Материалами дела подтверждается тот факт, что изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО СИК «<адрес>». Объем продаж с августа 2008 года снизился на 85%, а ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых. Основными факторами, сдерживающими деятельность строительных организаций, являются неплатежеспособность заказчиков, высокий уровень налогов, а также высокая стоимость материалов, конструкций, изделий. При этом ООО СИК «<адрес>» предприняты попытки к выходу из тяжелого материального положения, приняты положительные решения кредитными организациями по вопросу кредитования, что подтверждается материалами дела.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Принимая во внимание, что стороны не могли предвидеть изменение экономической ситуации в стране, расторжение договора при соблюдении застройщиком требований Федерального закона может привести к потере стабильности гражданского оборота и нарушению прав других участников долевого строительства, что является недопустимым, суд приходит к выводу, что застройщиком представлены доказательства наличия всех условий, необходимых для внесения предусмотренных ст.ст. 450, 451 ГК РФ изменений в договор.
В связи с чем, суд считает необходимым изменить п. 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-ЮМР-11 от 25.04.2008г. Утвердить следующую редакцию п. 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-ЮМР-11 от 25.04.2008г.: «Сроком окончания строительства и передачи объекта дольщику – 2 полугодие 2011 года».
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-ЮМР-11 от 25.04.2008г.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО СИК «<адрес> к Погосян Н.Э. об изменении условий договора долевого участия – удовлетворить.
Изменить п. 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-ЮМР-11 от 25.04.2008г., заключенного между ООО СИК «<адрес>» и Погосян Н.Э..
Утвердить следующую редакцию п. 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-ЮМР-11 от 25.04.2008г.: «Сроком окончания строительства и передачи объекта дольщику – 2 полугодие 2011 года».
В иске Погосян Н.Э. к ООО СИК «<адрес>» о расторжении договора долевого участия, взыскании суммы по договору, процентов - отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение 10 дней.
Председательствующий -