К делу № 2-526/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
4 марта 2011 года Ленинский районный суд города Краснодара
в составе:
председательствующего Лоншакова Г.Н.
при секретаре Аюхановой Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Шаруденко А.А. к ООО «<адрес>» о расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки и убытков за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и встречный иск 000 «<адрес>» к Шаруденко А.А. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ООО «<адрес>» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья №-СФ-8 от 24.06.2009 г., взыскании денежных средств и убытков, указывая, что между ним и ООО «<адрес>» был заключен договор №-СФ-8 от 24.06.2009 г. о долевом участии в строительстве.
В обоснование исковых требований указывает следующее. 24 июня 2009г. между истцом и ООО «<адрес>» был заключен договор №-СФ-8 долевого участия в
строительстве жилого дома, согласно которому ООО «<адрес>» приняло на себя обязательства построить в <адрес> многоквартирный жилой дом в жилом комплексе «<адрес>», и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Шаруденко А.А. в собственность объект долевого строительства, а именно однокомнатную квартиру. Сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание акта о готовности к вводу жилого дома в эксплуатацию в срок указанный в п. 1.6. – четвертый квартал 2009 года. В указанный срок строительство основных строительно-монтажных работ не закончено. Из 18-ти этажей построено только 11 этажей. Истцом выплачена стоимость квартиры, указанная в п. 1 Дополнительного соглашения к договору №-СФ-8 долевого участия в строительстве жилого дома от 25.02.2010 года, в сумме 865 000 рублей 00 копеек точно в сроки указанные в графике платежей. Установленный договором конечный срок получения разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию истек. Строительство дома «заморожено», строительные работы не ведутся. Ответчик не уведомил истца в срок не позднее чем за два месяца до истечения предусмотренного договором срока о невозможности достроить в срок жилой дом. Истец лично неоднократно посещал офис застройщика с целью самостоятельно прояснить сложившуюся ситуацию, но ничего конкретного ни разу не услышал. Ответчик и не скрывает, что в срок по договору достроить и передать квартиру не успеет. Исполнитель, нарушивший сроки выполнения работ, уплачивает потребителю неустойку в размере 3% от цены работ за каждый день просрочки, но не более полной стоимости работ. На сегодняшний день истцом оплачено 865 000 рублей. 3% за один день от выплаченной мной суммы составляет 25950 рублей. Строительство должно было быть закончено в декабре 2009 года. Задержка окончания строительства составляет 6 месяцев, что составляет 181 день. Таким образом, 25950 x 181 = 4 696950 рублей. Неустойка ООО «<адрес> за период с 01.01.2010 по настоящее время составила более 100% от стоимости работ, что в таком случае составляет полную стоимость работ, а именно 1 448216 рублей 48 копеек. Просит расторгнуть договор №-СФ-8 долевого участия в строительстве жилого дома от 24.06.2009 года; обязать ООО «<адрес>» возвратить истцу в полном объеме денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней; взыскать с ООО «<адрес>» проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств (865000 x 1/150 х 9 % = 93 939 руб.); взыскать неустойку с ООО «<адрес>» в размере 1 448 216 руб.; взыскать госпошлину с ответчика.
Впоследствии исковые требования уточнил, просит обязать ООО «<адрес>» расторгнуть договор долевого участия, возвратить истцу в полном объеме денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней; взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств (91000 x 1/150 х 9 % х 249 дней (с 01.01.2010года по 06.09.2010 года) = 136 203 руб.) сумму в размере 136203 рублей; неустойку в размере 1448216 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 16000 рублей; расходы на вынужденный найм жилого помещения в размере 36000 рублей; госпошлину в размере 7500 рублей (л.д. 44).
Позже исковые требования уточнил, просит обязать ООО «<адрес>» расторгнуть договор долевого участия, возвратить истцу в полном объеме денежные средства, уплаченные им в счет цены договора (992 600 рублей), в течение 10 рабочих дней; взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств сумму в размере 50 789 рублей, расходы на оплату услуг представителя 16.000. руб., расходы за вынужденный найм жилого помещения – 36.000. руб. и госпошлину 7.500. руб. (л.д. 131, 132).
Позже исковые требования в части взыскания основной суммы договора уточнил, просит взыскать 1009600 рублей, остальные требования оставил без изменения.
В судебном заседании истец и его представитель на исковых требованиях настаивали и просили их удовлетворить, встречные исковые требования не признали.
ООО «<адрес>», возражая против иска Манукян И.В., обратилось со встречным иском об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома в котором просит изменить пункт 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 24 июня 2009 года, путем утверждения пункта 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 24 июня 2009 года: «Сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора, - 2 полугодие 2011 года».
Представитель ответчика исковые требования Шаруденко А.А. не признал, на встречном иске настаивал и просил его удовлетворить, пояснив, что ООО «<адрес>» не отказывается от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры дольщику, в силу ряда объективных причин не имеет возможности выполнить эти обязательства.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования Шаруденко А.А. не подлежат удовлетворению, а требования встречного иска - обоснованны и подлежат удовлетворению.
Судом установлено, что между ООО «<адрес>» и Шаруденко А.А. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 24 июня 2009 года ( л.д. 5-14).
По условиям заключенного договора застройщик обязался построить жилой дом по <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность дольщика однокомнатную <адрес>, общей площадью <адрес> кв.м., жилой площадью 19,50 кв.м. (п. 1.1 Договора).
В соответствии с п.п. 1.6, 2.1.2 и 2.1.4 договора застройщик обязался передать объект строительства по акту приема-передачи квартиры дольщику в срок 31 октября 2010 года:
- п. 1.6 договора - «срок окончания основных строительно-монтажных работ
считается подписание акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в
эксплуатацию... - 4 квартал 2009 года», то есть до 31 декабря 2009 года.
- п. 2.1.2 договора - «в течение 3 (трех) - 6 (шести) месяцев после подписания акта
рабочей комиссии (п. 1.6 настоящего договора) получить разрешение на ввод жилого дома
в эксплуатацию», то есть до 30 июня 2010 года.
- п. 2.1.4 договора - «передать дольщику квартиру по акту приема-передачи в
течение четырех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод
дома в эксплуатацию» (п. 2.1.2 договора), то есть до 31 октября 2010 года.
В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие.
Следовательно, обязанность застройщика перед дольщиком по передаче готового объекта строительства должна наступить в срок до 31 октября 2010г.
В соответствии с п. 3.1 договора общий размер долевого взноса дольщика составляет сумму 1583811, 71 рублей. Истец внес в кассу ответчика 1.009.600. руб. ( л.д. 21-23).
Из пояснений представителя ООО «<адрес>» и из текста встречного иска следует, что в связи финансовым кризисом, с осени 2008 года экономическая ситуация в стране существенно изменилась: падение ВВП в России во втором квартале 2009 года составило 10,9% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года; спад промышленного производства по итогам первого квартала 2009 года составил 15,2%.
В январе-сентябре 2009г. по сравнению с соответствующим периодом 2008г. объем инвестиций уменьшился на 30 %; объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в январе-сентябре 2009г. на 25% ниже уровня января-сентября 2008 года; средняя фактическая стоимость 1 кв.м. общей площади жилых домов, построенных в январе-сентябре 2009г., составила 29 002 рубля, в январе-сентябре 2008г. -24 200 рублей.
В январе-сентябре 2009г. доля убыточных организаций, осуществляющих деятельность в строительстве, по сравнению с январем-сентябрем 2008г. увеличилась на 11,4%, в этой связи за 2008 год. в России введено в действие 64,1 млн. кв.м. жилой недвижимости, в 2009 году - 35 млн. кв. м. В 2008 году объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 4 528,1 млрд. руб., в 2009 году - 2 628,6 млрд. руб.
Превышение кредиторской задолженности над дебиторской задолженностью организаций, осуществляющих свою деятельность в строительстве, в сентябре 2009 года составил в среднем 51, 4 %. Просроченная задолженность по кредитам банков и займам организаций, осуществляющих строительную деятельность, от общего объема взятых кредитов составляет 81, 9 %.
Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО «<адрес>», поскольку объем продаж с августа 2008 года снизился на 85%, а ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых.
В то же время застройщик несет обязательства по выплате налогов, сборов, заработной платы.
Указанные выше факторы отразились на строительстве жилого дома по <адрес> в <адрес>.
Представляется, что данные обстоятельства невозможно было предусмотреть на момент заключения договора, а если бы они были известны или их можно было предусмотреть, то договор был бы заключен на иных условиях.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Во исполнение ч. 3 ст. 6 Федерального закона и статьи 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО «<адрес>» направило дольщикам соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Согласно указанному п. 3 ст.6 Федерального закона изменение договора осуществляется в порядке ст. 452 ГК РФ. Факт направления соответствующей информации подтверждается почтовым реестром от 21.05.2010г под № № Шаруденко А.А. по адресу: <адрес> – Алания, <адрес>, ул. О Кошевого, <адрес> -квитанция № и № от 21.05.2010г. ( л.д. 77- 81).
Тем самым, ООО «<адрес>» выполнило свои обязательства, предусмотренные законом при невозможности завершения строительства в установленный срок, и поэтому в силу пункта 1 статьи 6 названного Закона у ООО «<адрес>» отсутствует обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в договоре.
Поскольку такая обязанность отсутствует в силу названных причин, то отсутствуют и основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства - расторжения договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке.
Согласно п.2 ст.452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.
В связи с тем, что ООО «<адрес>» не получило положительного ответа от истца на предложение изменить договор в 30-тидневный срок, ООО «<адрес>» вынуждено обратиться с соответствующим требованием в суд.
Суд, полагая требования первоначального иска не обоснованными, удовлетворяя встречный иск, исходит из того, что ООО «<адрес>» осуществляет строительство многоквартирных жилых домов за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направляются на возведение объекта.
Изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение темпов и сроков строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства и с необходимостью приведет к потере стабильности гражданского оборота и нарушению прав других участников долевого строительства, т.к. 000 «<адрес>» не сможет выполнять договорные обязательства перед другими дольщиками, с контрагентами по договорам подряда и поставок и в целом приведет к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья.
Решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы, как дольщиков, так и застройщиков.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу пункта 1 статьи 451 Кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 названной статьи в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого
изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Как следует из части 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, осуществление деятельности по строительству многоквартирных жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц. Статьей 18 Закона зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Изъятие денежных средств в требуемом истцом размере может оказать негативные последствия для осуществления ответчиком строительной деятельности, срыв договорных обязательств и повлечь нарушение сроков окончания строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы других участников долевого строительства.
Кроме того, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.
В пункте 1.1 данной статьи содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в, предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Таким образом, как следует из названных норм Закона об участии в долевом строительстве, а также содержания статей 310 и 450 ГК РФ отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и расторжение договора в одностороннем порядке хотя и влекут общее правовое последствие в виде прекращения договора, но представляют собой различные гражданско-правовые институты.
В претензии Шаруденко А.А. от 01.06.2010 г. содержится просьба о расторжении договора в одностороннем порядке по причине нарушения обязательств - неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок (л.д. 15, 16). Однако, как изложено выше, закон об участии в долевом строительстве не предполагает права участника долевого строительства на предъявление требования о расторжении договора в судебном порядке в случае нарушения обязательств неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.
При названных обстоятельствах суд находит требования истца по первоначальному иску необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в то время как требования по встречному иску обоснованны и подлежат удовлетворению.
Таким образом, суд пришел к выводу, что исполнение спорного договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ответчика такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что перенос срока окончания строительства и передачи объекта дольщику на 2 полугодие 2011 года является обоснованным и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Шаруденко А.А. в удовлетворении иска к 000 «<адрес>» о расторжении договора взыскании денежных средств, неустойки, убытков и судебных расходов за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства - отказать.
Встречный иск 000 «<адрес>» к Шаруденко А.А. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома в части изменения пункта 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 24.06.2009 удовлетворить, указав, что сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 данного договора - 2 полугодие 2011 года.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд в срок 10 дней.
Председательствующий