Дело № 2-481/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 февраля 2011 года г. Краснодар
Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего Мохового М.Б.
при секретаре Гонежук М.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Платоненко Е.А. к ООО «<данные изъяты>» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома и взыскании денежных средств,
встречный иск ООО «<данные изъяты>» к Платоненко Е.А. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома
УСТАНОВИЛ:
Платоненко Е.А. обратилась в суд с иском к ООО «<данные изъяты>» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома от 11.04.2009 г. №-СФ-8, взыскании денежных средств в размере 1270082 рублей, уплаченных по договору, 379310,24 рублей за пользование денежными средствами, 16600 рублей убытков, 566332,67 рублей неустойки за нарушение сроков передачи квартиры в собственность, 5862 рублей государственной пошлины.
В обоснование своих требований Истец указал, что 11 апреля 2009 года между ООО «<данные изъяты>» и Платоненко Е.А. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8, согласно которому Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить в <адрес> в жилом комплексе «<данные изъяты>» по <адрес> многоквартирный дом, литер 8, на земельном участке с кадастровым номером №, и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика в указанном жилом доме однокомнатную <адрес>, общей площадью квартиры с холодными помещениями 23,25 кв.м.
Истец свои обязательства по оплате выполнил в полном объеме, что подтверждается справкой ООО «<данные изъяты>» от 04 октября 2010 года и квитанциями к приходным кассовым ордерам. Общая сумма уплаченных денежных средств составила сумму в размере 1270082 рубля.
Однако ответчиком обязательства по договору не выполнены. В соответствии с условиями договора (п. 2.1.4.) застройщик обязался передать квартиру в собственность в срок до 31 октября 2010 года. В установленный договором срок ООО «<данные изъяты>» не передало дольщику квартиру в собственность, оплаченную в полном объеме, и предлагает завершить строительство во втором полугодии 2011 года, то есть в срок до 31 декабря 2011 года.
В целях урегулирования спора в досудебном порядке ответчику были направлены письменные претензии от 12.02.2010 года и 04.10.2010 года. По итогу рассмотрения претензий Платоненко Е.А. было отказано в расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств и предложено подписать направленное ранее дополнительное соглашение к договору об изменении срока окончания строительства объекта.
В связи с не урегулированием спора в досудебном порядке истец вынужден был обратиться в суд за защитой своих прав. Пунктом 7.2 договора №-СФ-8 от 11.04.2009 г. предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию дольщика в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства жилого дома при наличии обстоятельств явно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира не будет передана дольщику. Пунктом 7.4 договора установлено, что застройщик в случае расторжения договора по основаниям, указанным в п. 7.2, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование денежными средствами. Согласно прилагаемому расчету проценты за пользование денежными средствами составляют сумму в размере 279310,24 рублей.
В соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ № от 07.02.1992 г. неустойка за нарушение сроков окончания работ составляет сумму в размере 566332,67 рубля. Кроме того на основании пп.2 п. 1 ст. 28 вышеназванного закона считает необходимым взыскать с ответчика убытки в размере 16600 рублей и уплаченную государственную пошлину с учетом п. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей и пп.4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ в размере 5861,62 рубль.
В судебном заседании Платоненко Е.А. заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить заявленные требования в полном объеме. Требования встречного иска об изменении срока окончания основных строительно-монтажных работ на 2 полугодие 2011 года не признала, утверждая, что эти требования не основаны на законе и противоречат условиям заключенного между сторонами договора, в удовлетворении встречного иска просила отказать.
Отказ ответчика расторгнуть договор и возвратить истцу уплаченные по договору денежные средства и причитающие санкции за нарушение договорных обязательств послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Представитель ответчика ООО «<данные изъяты> - Хамидуллин К.Ш. в судебном заседании иск не признал, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.
Представителем ответчика ООО «<данные изъяты>» - Хамидуллиным К.Ш. – подано встречное исковое заявление об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома от 11.04.2009 г. №-СФ-8. Свою позицию мотивировал правилом ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», в соответствии с которым если строительство многоквартирного дома… не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора.
Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Считает, что таким образом обязанность застройщика передать объект долевого строительства в предусмотренный договором срок может быть изменена по соглашению сторон договора или в ином законном порядке, если:
строительство многоквартирного дома не может быть завершено по объективным причинам в согласованный сторонами срок;
соблюдена императивная норма законодателя о направлении соответствующего уведомления и предложения изменений условий договора участнику долевого строительства.
Пояснил, что ответчик, не отказываясь от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры Дольщику, в силу ряда объективных причин не имеет возможности выполнить эти обязательства.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.
В связи с тем, что ООО «<данные изъяты>» не получило положительного ответа от дольщика на предложение изменить договор в 30-тидневный срок, ответчик вынужден обратиться в суд с соответствующим встречным требованием.
Выслушав участников, огласив и исследовав материалы дела, суд считает первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, а требования встречного иска – обоснованными.
Установлено, что 11 апреля 2009 года между ООО «<данные изъяты>» и Платоненко Е.А. был заключен договор №-СФ-8 долевого участия в строительстве жилого дома (л.д. 9-18).
Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 04 августа 2009 года.
Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с п.п. 1.6, 2.1.2 и 2.1.4 Договора застройщик обязался передать объект строительства по акту приема-передачи квартиры дольщику в срок 31 октября 2010 года:
- п. 1.6 Договора – «срок окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию… - 4 квартал 2009 года», то есть до 31 декабря 2009 года.
- п. 2.1.2 Договора – «в течение 3 (трех) – 6 (шести) месяцев после подписания Акта рабочей комиссии (п. 1.6 настоящего договора) получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию», то есть до 30 июня 2010 года.
- п. 2.1.4 Договора – «передать Дольщику квартиру по акту приема-передачи в течение четырех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию» (п. 2.1.2 Договора), то есть до 31 октября 2010 года.
В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие.
Следовательно, обязанность застройщика передать дольщику квартиру по акту приема-передачи должна наступить в срок до 31 октября 2010 года.
Обязанность Платоненко Е.А. по уплате долевого взноса за участие в долевом строительстве многоквартирного дома исполнена надлежащим образом, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам на общую сумму 1270082 рубля (л.д. 19-22) и справкой об отсутствии финансовых претензий, подписанной директором ООО «<данные изъяты>» 04 октября 2010 года (л.д. 24).
Федеральным законом Российской Федерации № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее «№ 214-ФЗ») регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Федерального закона.
В соответствии с п. 1.6., 2.1.2 и 2.1.4. Договора срок передачи объекта Дольщику – 31 октября 2010 года.
На основании ч. 3 ст. 6 ФЗ № в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Те фактические обстоятельства, которые сложились (невозможность завершения строительства дома по объективным причинам), суд признает изменившимися существенным образом, поскольку стороны не могли их разумно предвидеть, иначе договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При оценке условий Договора о сроке передаче объекта долевого строительства дольщику суд учитывает положения ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ, срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.
На основании ч. 1 ст. 19 № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 21 № 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в частности, о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации.
Из императивных норм законодательства следует, что для всех дольщиков объекта срок окончания строительства должен быть единым. Застройщик не имеет права предусматривать иной срок окончания строительства в договорах долевого участия, нежели тот, который отражен в проектной декларации объекта.
Проектная декларация жилого комплекса «<данные изъяты>», Литер «8» в редакции от 27 октября 2010 года (л.д. 78-86) содержит информацию о предполагаемом сроке окончания строительства во 2-ом полугодии 2011 года. Следовательно, до момента изменения срока окончания строительства в проектной декларации (19.05.2010 г.) застройщик не имел возможности предусматривать в договорах долевого участия, заключаемых с дольщиками, иной срок окончания строительства.
В материалы дела ООО «<данные изъяты> представлены доказательства существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, которые принимаются судом ввиду следующего.
Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО «<данные изъяты>», поскольку объем продаж с августа 2008 года снизился на 85%. В то время как ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых.
Из пояснений представителя ООО «<данные изъяты>» из текста искового заявления следует, что в связи с финансовым кризисом экономическая ситуация в строительной отрасли существенно изменилась:
падение ВВП в России во втором квартале 2009 года составило 10,9% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года;
спад промышленного производства по итогам первого квартала 2009 г. составил 15,2%;
в январе-сентябре 2009г. объем инвестиций уменьшился на 30 %;
объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе-сентябре 2009г. на 25% ниже уровня января-сентября 2008 года;
средняя фактическая стоимость одного квадратного метра общей площади жилых домов, построенных в январе-сентябре 2009г., составила 29002 рубля, в январе-сентябре 2008г. - 24200 рублей;
в январе-сентябре 2009г. доля убыточных организаций, осуществляющих деятельность в строительстве, по сравнению с январем-сентябрем 2008г. увеличилась на 11,4 %;
В этой связи за 2008 год в России введено в действие 64,1 млн. кв. м. жилой недвижимости, в 2009 году – 35 млн. кв. м. В 2008 году объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 4528,1 млрд. руб., в 2009 году – 2628,6 млрд. руб.
В то же время ООО «<данные изъяты> несет обязательства по выплате налогов, сборов, заработной платы.
Суд полагает, что в момент заключения спорного договора стороны исходили из того, что указанного изменения экономических обстоятельств не произойдет. Очевидно также, что данное изменение обстоятельств вызвано причинами, которые застройщик не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, их которых стороны исходили при заключении договора, являются основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Во исполнение ч. 3 ст. 6 Федерального закона и статьи 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО «Симфония» направило дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Согласно указанному п. 3 ст. 6 Федерального закона изменение Договора осуществляется в порядке ст. 452 ГК РФ.
Факт направления информации и предложения подтверждается почтовым реестром от 21.05.2010 г. (л.д. 69-71) и уведомлением, согласно которому письмо с офертой на изменение договора и информацией о переносе срока окончания строительства было получено Платоненко Е.А. 26 мая 2010 года (л.д.68 ).
Тем самым, ООО «<данные изъяты>» выполнило свои обязательства, предусмотренные ФЗ при невозможности завершения строительства в установленный срок, и поэтому в силу пункта 1 статьи 6 названного ФЗ у ООО «<данные изъяты> отсутствуют обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в Договоре.
Поскольку такая обязанность отсутствует в силу названных причин, то отсутствуют и основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства – расторжения договора долевого участия Дольщиком в одностороннем порядке.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.
В связи с тем, что ООО «<данные изъяты>» не получило положительного ответа от дольщика на предложение изменить Договор в 30-тидневный срок, истец во встречному исковому заявлению вынужден обратиться с соответствующим требованием в суд.
Суд, полагая требования первоначального искового заявления не обоснованными и удовлетворяя встречный иск, исходит из того, что ООО «<данные изъяты>» осуществляет строительство многоквартирных жилых домов за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направляются на возведение объекта.
Изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение темпов и сроков строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства и с необходимостью приведет к потере стабильности гражданского оборота и нарушению прав других участников долевого строительства, так как застройщик не сможет выполнять договорные обязательства перед другими дольщиками, с контрагентами по договорам подряда и поставок и в целом приведет к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья.
Однако решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы как дольщиков, так и застройщиков.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу пункта 1 статьи 451 Кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 названной статьи в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Как следует из части 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, осуществление деятельности по строительству многоквартирных жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц. Статьей 18 Закона зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной декларацией. Изъятие денежных средств в истребуемом истцом размере может оказать негативные последствия для осуществления ответчиком строительной деятельности, срыв договорных обязательств и повлечь нарушение сроков окончания строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы других участников долевого строительства.
При названных обстоятельствах суд находит требования истца по первоначальному иску необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в то время как требования по встречному иску обоснованны и подлежат удовлетворению.
Таким образом, суд пришел к выводу, что исполнение спорного договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ответчика такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора. Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что перенос срока подписания Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию на 2 полугодие 2011 года является обоснованным и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Платоненко Е.А. к ООО «<данные изъяты>» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома от 11.04.2009 г. №-СФ-8 и взыскании денежных средств - отказать.
Встречный иск ООО «<данные изъяты>» к Платоненко Е.А. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-СФ-8 от 11.04.2009 г. – удовлетворить.
Изменить редакцию пункта 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого дома от 11.05.2009г. №-СФ-8 в части указания срока окончания строительства, указав «сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора, - 2 полугодие 2011 года».
Решение может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд города Краснодара в течение десяти дней.
Председательствующий