РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 января 2011 года г. Краснодар
Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего Мохового М.Б.
при секретаре Гонежук М.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО СИК «<данные изъяты>» к Коневец К.С. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома и признании незаконными действий Управления Росреестра по Краснодарскому краю по государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-Ч-2-2 от 23.10.2008 г.,
УСТАНОВИЛ:
ООО СИК «<данные изъяты>» обратилось в суд с исковым заявлением к Коневец К.С., с привлечением третьего лица ООО “<данные изъяты>” об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-Ч-2-2 от 23 октября 2008 года в части изменения срока окончания строительства объекта долевого участия и передачи данного объекта дольщику.
В обоснование своих требований Истец указал, что 23 октября 2008 года между Обществом с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционной корпорацией «<данные изъяты>» и Коневец К.С. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого <адрес>-Ч-2-2 (далее –«Договор»), согласно которому Застройщик обязался построить в <адрес> в жилом комплексе «<адрес>» по <адрес>, Литер 2 многоквартирный <адрес>-ая очередь строительства, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:03 09004:0226, этажностью 24 этажа, и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Ответчика однокомнатную <адрес>, общей площадью <адрес>,40кв.м., жилой площадью 19,50кв.м.(п.1.1 Договора) расположенную на 15 этаже, во 2 подъезде (далее «Квартира»), а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.
В соответствии с п.1.5 Договора – срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – 1 полугодие 2010 года. На основании п. 3.1 Договора общий размер долевого взноса дольщика составляет сумму в размере 2832282 рубля, которая в установленном порядке внесена в кассу застройщика.
По причине изменения экономической ситуации в строительной отрасли в установленные Договором срок объект долевого участия дольщику передан не был. Истец полагает, что правилом ч.3 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. (далее –«ФЗ №») предусмотрена процедура изменения срока окончания строительства и передачи объекта дольщику, в соответствии с которой если строительство многоквартирного дома… не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора.
Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
Считает, что таким образом обязанность застройщика передать объект долевого строительства в предусмотренный договором срок может быть изменена по соглашению сторон договора или в ином законном порядке, если:
строительство многоквартирного дома не может быть завершено по объективным причинам в согласованный сторонами срок;
соблюдена императивная норма законодателя о направлении соответствующего уведомления и предложения изменений условий договора участнику долевого строительства.
Пояснил, что истец, не отказываясь от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры Дольщику, в силу ряда объективных причин не имеет возможности выполнить эти обязательства в предусмотренный Договором срок.
В судебном разбирательстве 09 декабря 2010 года представитель ООО СИК «<данные изъяты>» уточнил исковые требования и заявил ходатайство о привлечении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в качестве соответчика.
Уточнение иска мотивировал следующим.
ООО СИК «<данные изъяты>» 19 июля 2010 года (вх. №) получило Уведомление № от 13.07.2010г. регистратора Е.В. Е.В. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о расторжении договора долевого строительства №-Ч-2-2 от 23.10.2008 г.
Регистратором Е.В. Макарец 14 июля 2010 года в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделки с ним внесена запись о государственной регистрации расторжении Договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-Ч-2-2 от 23.10.2008 г. на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>.
Истец полагает действия УФСГРК и К по КК по государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-Ч-2-2 от 23.10.2008 г. незаконными и необоснованными в связи с нарушением установленного ч. 4 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – «ФЗ №») порядка уведомления стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договорных обязательств. По правилам данной статьи орган государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора об одностороннем отказе от исполнения договорных обязательств обязан в течение рабочего дня уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора. В рамках же настоящего дела Истец получил уже уведомление о произведенном государственным регистратором расторжении Договора – то есть уведомление о свершившемся действии, а не информацию о поступлении соответствующего заявления. Как следствие данного нарушения ООО СИК «<данные изъяты> было лишено права своевременно осуществить защиту своих прав и законных интересов.
Также Истец полагает, что государственная регистрация расторжения договора долевого участия №-Ч-2-2 от 23.10.2008 г. была проведена с грубейшим нарушением норм п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ №. Пояснил, что дольщик имеет право одностороннего расторжения договора при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. Как усматривается из материалов дела, Коневец К.С. подал заявление об одностороннем отказе от исполнения договорных обязательств 09 июля 2010 года, то есть фактически за два месяца до установленного федеральным законом основания возникновения данного субъективного права. При условии нарушения норм ч. 1 ст. 9 ФЗ № в части начала течения срока на право одностороннего расторжения договора долевого участия сделка по регистрации расторжения договора не может быть признана законной и обоснованной.
В судебном заседании представитель ООО СИК «<данные изъяты>» по доверенности К.Ш. заявленные исковые требования от 19.07.2010 г. поддержал и просил удовлетворить их в полном объеме, с учетом уточнения исковых требований от 09.12.2010г. Дополнительно пояснил, что в связи с неполучением положительного ответа от Коневец К.С. на предложение изменить договор в 30-тидневный срок и в связи незаконной регистрацией УФСГРК и К по КК одностороннего расторжения договора долевого участия истец вынужден был за защитой своих прав и законных интересов обратиться в суд.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю возражения на исковое заявление не представило и не обеспечило явку представителя в судебное разбирательство. О времени и месте слушания дела Управление Росреестра уведомлено надлежащим образом.
Коневец К.С. в судебном заседании иск не признал, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. В обоснование своей позиции пояснил, что 01 июля 2010 года в порядке ч.1 ст.9 ФЗ № и п.7.1 Договора он заказным письмом с уведомлением и описью вложения направил застройщику уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Указанное уведомление получено ООО СИК «<данные изъяты>» этим же числом.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Таким образом, Договор прекратил свое действие 01 июля 2010 года и внесение изменений в указанный Договор невозможно в виду отсутствия договорных отношений.
Кроме того, Коневец К.С. сообщил, что 15 июля 2010 года в связи с расторжением договора долевого участия право требования суммы основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами было передано по договору уступки права требования ООО «<данные изъяты> Следовательно, иск в любом случае подан к ненадлежащему ответчику.
Также ссылается на неправомерную ссылку истца на ст.451 ГК РФ, так как изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Представитель ООО «<данные изъяты>» по доверенности Э.Д. в судебном разбирательстве против удовлетворения заявленных исковых требований возражал, письменные возражения на иск не представил. В обоснование своей позиции пояснил, что ООО СИК «<данные изъяты>» подало заявление к Управлению Росреестра в Арбитражный суд Краснодарского края с аналогичным предметом и основанием спора. По данному заявлению состоялось решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 октября 2010 года по делу № А-№, которым в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме. То есть в суде общей юрисдикции данное исковое заявление в части признания действий УФСГРК и К по КК незаконными рассмотрено быть не может.
Кроме того, Э.Д. указал, что в соответствии с решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10 декабря 2010 года по делу № № с ООО СИК «<данные изъяты> в пользу ООО «<данные изъяты>» взыскано 3686498,25 рублей на основании договора уступки права требования (цессии) от 15.07.2010 г.
Выслушав участников судебного разбирательства, обсудив доводы искового заявления, возражений на него, огласив и исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Установлено, что 23 октября 2008 года между ООО СИК «<данные изъяты>» и Коневец К.С. был заключен договор №-Ч-2-2 долевого участия в строительстве жилого дома.
Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 12 ноября 2008 года.
По условиям заключенного Договора ООО СИК «<данные изъяты> обязалось построить в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № многоквартирный жилой дом и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Коневец К.С. однокомнатную <адрес>, общей площадью <адрес>,40 кв.м., жилой площадью 19,50 кв.м. (п. 1.1 Договора) расположенную на 15 этаже, во 2 подъезде.
Федеральным законом РФ №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее «№ 214-ФЗ») регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Согласно ч.1 ст.6 Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Федерального закона.
В соответствии с п.1.5 Договора срок окончания строительства и передачи объекта Дольщику – 1 полугодие 2010 года.
На основании ч.3 ст.6 Федерального закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
Те фактические обстоятельства, которые сложились (невозможность завершения строительства дома по объективным причинам), суд признает изменившимися существенным образом, поскольку стороны не могли их разумно предвидеть, иначе договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При оценке условий Договора о сроке передаче объекта долевого строительства дольщику суд учитывает положения ст.6 ФЗ №214-ФЗ, срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.
На основании ч.1 ст.19 №214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства.
В соответствии с ч.1 ст.21 №214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в частности, о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации.
Из императивных норм законодательства следует, что для всех дольщиков объекта срок окончания строительства должен быть единым. Застройщик не имеет права предусматривать иной срок окончания строительства в договорах долевого участия, нежели тот, который отражен в проектной декларации объекта.
Проектная декларация жилого комплекса «Черемушки» Литер «2» в редакции от 30 апреля 2010 года (л.д. 101-106) содержит информацию об окончании строительства в 1-ом полугодии 2011 года. Следовательно, до момента изменения срока окончания строительства в проектной декларации (30.04.2010 г.) застройщик не имел возможности предусматривать в договорах долевого участия, заключаемых с дольщиками, иной срок окончания строительства.
Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО СИК «<данные изъяты>», поскольку объем продаж с августа 2008 года снизился на 85%. В то время как ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых.
Из пояснений представителя ООО СИК «<данные изъяты>» из текста искового заявления следует, что в связи с финансовым кризисом экономическая ситуация в строительной отрасли существенно изменилась:
падение ВВП в России во втором квартале 2009 года составило 10,9% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года;
спад промышленного производства по итогам первого квартала 2009 г. составил 15,2%;
в январе-сентябре 2009г. объем инвестиций уменьшился на 30 %;
объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе-сентябре 2009г. на 25% ниже уровня января-сентября 2008 года;
средняя фактическая стоимость одного квадратного метра общей площади жилых домов, построенных в январе-сентябре 2009г., составила 29002 рубля, в январе-сентябре 2008г. - 24200 рублей;
в январе-сентябре 2009г. доля убыточных организаций, осуществляющих деятельность в строительстве, по сравнению с январем-сентябрем 2008г. увеличилась на 11,4 %;
В этой связи за 2008 год в России введено в действие 64,1 млн. кв. м. жилой недвижимости, в 2009 году – 35 млн. кв. м. В 2008 году объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 4528,1 млрд. руб., в 2009 году – 2628,6 млрд. руб.
В то же время ООО СИК «<данные изъяты>» несет обязательства по выплате налогов, сборов, заработной платы.
Суд полагает, что в момент заключения спорного договора стороны исходили из того, что указанного изменения экономических обстоятельств не произойдет. Очевидно также, что данное изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
При удовлетворении исковых требований суд учитывает, что изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение темпов и сроков строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства и приведет к потере стабильности гражданского оборота и нарушению прав других участников долевого строительства, поскольку истец не сможет выполнять договорные обязательства перед другими дольщиками, что в конечном итоге может привести в целом к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья.
Также суд учитывает намерение ООО СИК «<данные изъяты>» поэтапно исполнить обязательства по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры Дольщику и принимает во внимание следующие факты.
Истец со своей стороны принимает все необходимые меры по выполнению взятых на себя обязательств перед дольщиками по возведению и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов.
ООО СИК «<данные изъяты>» завершило строительство и ввело в эксплуатацию 18 этажный, 149-квартирный жилой дом по ул. <адрес> внутригородском округе в городе Краснодаре. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию №RU 23306000 1095-в получено 27 февраля 2010 года (л.д. 43-45).
Полностью завершены работы и введен в эксплуатацию многоэтажный жилой дом, Блок 6, Блок 7, по <адрес>, в Центральном внутригородском округе г. Краснодара. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию №RU 23306000-1153-в от 30 апреля 2010 года (л.д. 39-42).
Получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого комплекса «Радуга» по ул. <адрес> в <адрес>, Литер 1. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию №RU 23306000-1245-в от 30 июля 2010 года (л.д. 198-200).
Для преодоления последствий изменения экономической ситуации ООО СИК «<данные изъяты>» предприняло все зависящие от нее меры для минимизации последствий кризисного положения.
между истцом и Сбербанком России (ОАО) достигнуто соглашение о реструктуризации действующих кредитов и финансирования строительных проектов застройщика в общей сумме до 2,1 млрд. рублей в течение 2,5 лет – письмо от 20 сентября 2010 г. № (л.д. 197);
между ООО СИК «<данные изъяты>» и АКБ РОСБАНК достигнуто соглашение о предоставлении дополнительного финансирования строительной деятельности истца в размере 275,0 млн. рублей, с последующим реинвестированием части выручки от реализации прав долевого участия в строительство комплексов «Черемушки» и «Ривьера» - письмо от 30 ноября 2010 года № (л.д. 196).
При рассмотрении дела установлено, что во исполнение ч.3 ст.6 ФЗ №, а также ст.451 ГК РФ, в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО СИК «<данные изъяты>» направило Коневец К.С. соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Факт направления информации и предложения подтверждается почтовым реестром от 27.04.2010г. (л.д.8) и квитанцией № от 29.04.2010 г. об отправке корреспонденции (л.д.9). Факт получения данной информации и предложения об изменении условий договора подтверждается уведомлением о вручении заказной корреспонденции от 07.05.2010г. (л.д.10). Ответчик – Коневец К.С. – в судебном заседании не отрицает факта получения данного письма.
Истец направил Коневец К.С. предложение об изменении условий Договора, то есть выполнило обязательства, предусмотренные законом при невозможности завершение строительства в установленный договором срок.
Поскольку обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в договоре, отсутствует, то и отсутствует основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушение срока передачи объекта долевого строительства – расторжение договора в одностороннем порядке.
Согласно ч.2 ст.452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.
В связи с тем, что истец не получил положительного ответа от Коневец К.С. на предложение изменить договор в 30-тидневный срок, ООО СИК «Девелопмент-Юг» правомерно обратилось с соответствующим требованием в суд.
Согласно п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, их которых стороны исходили при заключении договора, являются основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
В силу п.2 ст.451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Согласно указанному п. 3 ст. 6 Федерального закона изменение Договора осуществляется в порядке ст. 452 ГК РФ.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу пункта 1 статьи 451 Кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 названной статьи в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Как следует из части 1 статьи 1 ФЗ №, осуществление деятельности по строительству многоквартирных жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц.
Согласно ст. 18 ФЗ № зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной декларацией.
При названных обстоятельствах суд находит требования истца по переносу срока окончания строительства и передачи объекта дольщику на 1 полугодие 2011 года обоснованными и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.
Относительно требований ООО СИК «<данные изъяты>», предъявленных к Управлению Росреестра, касающихся признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-Ч-2-2 от 23.10.2008 г. и обязании погасить запись о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-Ч-2-2 от 23.10.2008 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд считает возможным рассмотреть их в рамках настоящего дела в виду следующего.
В соответствии с ч.1 ст.246 ГПК РФ дела, возникающие из публичных правоотношений, рассматриваются и разрешаются судьей по общим правилам искового производства с особенностями, установленными ГПК РФ и другими федеральными законами.
На основании ч. 3 ст. 247 ГПК РФ в случае, если при подаче заявления в суд будет установлено, что имеет место спор о праве, подведомственный суду, судья оставляет заявление без движения и разъясняет заявителю необходимость оформления искового заявления с соблюдением требований статей 131 и 132 ГПК РФ. В случае, если при этом нарушаются правила подсудности дела, судья возвращает заявление.
Данный иск, заявленный к Коневец К.С. и Управлению Росреестра, по обоим требованиям территориально подсуден Ленинскому районному суду г.Краснодара.
На основании п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Как установлено судом, в рамках настоящего дела рассматривается вопрос о праве на объект недвижимости. Следовательно, в рамках главы 25 ГПК РФ вопрос о признании действий Управления Росреестра в части регистрации одностороннего расторжения договора долевого участия № 196-Ч-2-2 от 23.10.2008 г. не мог быть разрешен.
Согласно ч. 3 ст. 453 ГК РФ).
Судом установлено, что, при соблюдении истцом императивной нормы ч. 3 ст. 6 ФЗ № при невозможности завершить строительство в установленный договором срок, у Коневец К.С. как участника долевого строительства отсутствует субъективное право на расторжение договора в одностороннем порядке как последствие нарушения срока передачи объекта долевого строительства. Следовательно, является обоснованным вывод суда о том, что договор долевого участия в строительстве жилого <адрес>-Ч-2-2 от 23.10.2008 г. является действующим на измененных судом условиях.
При условии, что ответчиком – Управлением Росреестром – внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о расторжении в одностороннем порядке Договора, то принятие решения о сохранении договора без рассмотрения вопроса о законности и обоснованности действий Управления не будет отвечать задачам гражданского судопроизводства. На основании вышеизложенного суд считает возможным рассмотреть в настоящем деле требования, предъявленные истцом к УФСГРК и К по КК.
При принятии решения об удовлетворении заявленных требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю суд руководствовался следующим.
ООО СИК «<данные изъяты>» 19 июля 2010 года (л.д.107) получило Уведомление № от 13.07.2010г. регистратора Е.В. Е.В. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о расторжении договора долевого строительства №-Ч-2-2 от 23.10.2008 г.
Регистратором Е.В.Макарец 14 июля 2010 года в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделки с ним внесена запись о государственной регистрации расторжении Договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-Ч-2-2 от 23.10.2008 г. на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>.
Регистратор Управления Росреестра Е.В. Е.В. посчитала, что в соответствии с п.4 ст.25.1 ФЗ № на основании заявления Коневец К.С. (№ от 09.07.2010г.) она имела право внести в ЕГРП запись от 14.07.2010г. о государственной регистрации расторжения Договора. С данным выводом нельзя согласиться в виду следующего.
ООО СИК «<данные изъяты>» направляло Управлению Росреестра информативное письмо об отсутствии оснований для государственной регистрации одностороннего расторжения договоров долевого участия участниками долевого строительства при условии соблюдения истцом установленного законом порядка уведомления участников долевого строительства об изменении срока передачи объекта долевого строительства (л.д.112). К данному выводу пришел и суд при рассмотрении предъявленных требований к Коневец К.С.
В соответствии с п.1 ст.13 №122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
На основании п.1 ч.1 ст.9 № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В соответствии с п.4 ст.25.1 № 122-ФЗ в случае, если сторона Договора в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
В абзаце 3 ч.1 ст.13 №122-ФЗ предусмотрено, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки.
В государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 ч.1 ст.20 № 122-ФЗ).
При государственной регистрации расторжения договора долевого участия №-Ч-2-2 от 23.10.2008г. государственным регистратором Краснодарского края Е.В. не учтено, что у Коневец К.С. отсутствует субъективное право на односторонне расторжение договора долевого участия.
Кроме того, суд отмечает, что запись о государственной регистрации сделки по расторжению Договора в ЕГРП была внесена 14.07.2010г. Документы на государственную регистрацию сделки об одностороннем расторжении Договора были представлены К.С. Управлению Росреестра 09.07.2010г.
Норма п.4 ст.25.1 №122-ФЗ предполагает, что регистрирующий орган обязан уведомить в письменной форме другую сторону Договора о поступлении на регистрацию заявления об одностороннем отказе от выполнения условий договора в течение одного рабочего дня с момента поступления вышеназванного заявления, то есть уведомление о поступлении заявления должно было быть направлено не позднее 10.07.2010 года.
В материалы дела не представлено доказательств направления информации о поступлении на регистрацию соответствующего заявления ООО СИК «<данные изъяты>». Истец получил уже уведомление о произведенном государственным регистратором расторжении Договора.
Из вышеизложенного следует, что государственный регистратор нарушил требование п.4 ст.25.1 №122-ФЗ в части уведомления в письменной форме другой стороны Договора о поступлении на регистрацию заявления об одностороннем отказе от выполнения условий договора. Как следствие данного нарушения Истец был лишен права своевременно осуществить защиту своих прав и законных интересов.
Суд также отмечает, что при выполнении функций по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственным регистратором регистрация расторжения договора долевого участия №-Ч-2-2 от 23.10.2008г. была проведена с нарушением норм п.1 ч.1 ст.9 ФЗ №214-ФЗ.
Данная норма предполагает, что дольщик имеет право одностороннего расторжения договора при неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В соответствии с п.1.5 Договора срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – 1 полугодие 2010 года.
Следовательно, несмотря на отсутствие права Коневец К.С. на односторонне расторжение Договора, государственный регистратор имел право на государственную регистрацию расторжения договора долевого участия №-Ч-2-2 от 23.10.2008 г. в срок не ранее 01 сентября 2010 года.
Как усматривается из материалов дела, Управление Ростреестра внесло запись в ЕГРП о государственной регистрации расторжения Договора 14 июля 2010 года, то есть до наступления законодательно установленного срока для совершения юридически значимых действий.
При условии нарушения норм п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ № в части начала течения срока на право одностороннего расторжения договора долевого участия сделка по регистрации расторжения договора не может быть признана законной и обоснованной, не противоречащей нормам материального права.
В соответствии с п. 6 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.
Действия УФСГРК и К по КК не соответствуют закону по основаниям, указанным в настоящем решении, а нарушение законных прав и интересов истца выражается в факте государственной регистрации необоснованного одностороннего отказа от исполнения Договора в нарушение ст.309, 310 ГК РФ, № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, что повлекло для ООО СИК «<данные изъяты>» необоснованную обязанность по выплате Коневец К.С. внесенной на основании п. 3.1 Договора суммы долевого взноса.
На основании п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.
Довод ответчика Коневец К.С. о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как 01.07.2010г. истцу заказным письмом с уведомлением и описью вложения было направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке судом признается необоснованным в виду отсутствия у дольщика права на одностороннее внесудебное расторжение договора долевого участия в строительстве жилого дома при соблюдении застройщиком императивной нормы ч. 3 ст. 6 ФЗ №.
Доводы Коневец К.С. о том, что исковые требования предъявлены к ненадлежащему ответчику в виду подписания между ответчиком и ООО «<данные изъяты>» договора уступки права требования (цессии) от 15.07.2010 г. (л.д. 124) признаются судом необоснованными.
Позиция представителя ООО «<данные изъяты> по доверенности Джафарова Э.Д., который в судебном разбирательстве против удовлетворения заявленных исковых требований возражал по причине рассмотрения аналогичного заявления в Арбитражном суде Краснодарского края по делу № №, не принимается судом в виду следующего. ООО СИК «<данные изъяты>» подало заявление к Управлению Росреестра в Арбитражный суд Краснодарского края с аналогичным предметом и основанием спора. По данному заявлению состоялось решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 октября 2010 года по делу №№, которым в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме в виду избрания заявителем неправильного способа защиты права (абз. 13 л.д. 157, оборот). Решение Арбитражного суда Краснодарского края вступило в законную силу 24.01.2010г. (л.д.191-195). Однако, в Арбитражном суде Краснодарского края рассмотрение требований по существу не производилось в виду избрания заявителем неправильного способа защиты права в соответствии с п.56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч.2 ст.195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ
Исковое заявление ООО СИК «<данные изъяты>» к Коневец К.С. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома и признании незаконными действий Управления Росреестра по Краснодарскому краю по государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-Ч-2-2 от 23.10.2008 г. удовлетворить.
Изменить пункт 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-Ч-2-2 от 23 октября 2008 года и утвердить следующую редакцию данного пункта: «Срок начала строительства – июнь 2007года, срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – 1 полугодие 2011 года».
Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-Ч-2-2 от 23.10.2008г.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить запись о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-Ч-2-2 от 23.10.2008 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд города Краснодара в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 02.02.2011 года.
Председательствующий