Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 марта 2011 года Ленинский районный суд г. Краснодара

в составе

председательствующего Шипуновой М.Н.,

при секретаре Дорошенко К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Козлитиной З.А., Науменко О.Е. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

У С Т А Н О В И Л:

Козлитина З.А. и Науменко О.Е. обратились в суд с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. В обосновании заявления указано на то, что Козлитина З.Я. является собственником двухкомнатной квартиры № по ул. <адрес>. 04.03.2010г. между Козлитиной З.А. и Науменко О.Е. был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, заявители обратились в Управление федеральной государственной регистрационной службы по Краснодарскому краю. 30.04.2010г. УФРС по КК отказано в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в виду отсутствия в договоре купли-продажи указанной квартиры от 04.03.2010г. сведений, относительно имущественных ограничений. Считают, что требования о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры от 04.03.2010г. незаконны, поскольку 28.01.2008г. между Козлитиной З.А. и КПКГ «ВЕРТА» был заключен договор займа №465. В связи с тем, что обязательства по договору №465 полностью исполнены, обеспечение возврата займа залогом №465/1 прекращаются по основаниям договора п.5 п.п.5.1 – с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Договор залога прекращается и на основании ст.352 ГК РФ, просят признать действия УФРС по КК об отказе в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры в <адрес> от 04.02.2010г. – незаконными; обязать УФСР по КК устранить в полном объеме допущенные нарушения прав и препятствие осуществлению прав Козлитиной З.А. и Науменок О.Е., зарегистрировав переход права собственности на <адрес> по договору купли-продажи от 04.03.2010г.

В судебном заседании Козлитина З.А., представитель Науменко О.Е. – Ситников И.Л., действующий по доверенности, подержали требования изложенные в заявлении, просили удовлетворить.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Мисливская О.А., действующая по доверенности, с заявление не согласилась. Поддержала доводы, изложенные в отзыве по делу, из текста которого следует, что 04.03.2010г. в Управление обратились Козлитина З.А. и Науменко О.Е. с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 04.03.2010г. При проведении правовой экспертизы представленных документов в соответствии со ст. Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ, регистрирующим органом было установлено, что ранее, 21.02.2008г. по заявлению Козлитиной З.А. и Кредитного потребительского кооператива граждан «Вента» был зарегистрирован договор залога №465/1 от 08.02.2008г., предметом которого является квартира, и, возникшая на основании указанного договора, ипотека квартиры. Договор купли-продажи от 04.03.2010г. не содержит сведений о наличии ипотеки в отношении отчуждаемой квартиры. Также на государственную регистрацию не представлены документы, которые подтверждают согласие кредитора потребительского кооператива граждан «Вента» на отчуждение предмета залога. В соответствии с Законом о регистрации, одним из оснований для отказа в государственной регистрации является составление правоустанавливающего документа лицом, которое имеет право, ограниченные определенными условиями, без указания этих условий. Кроме того, согласно п.2 ст.346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться только с согласия залогодержателя. В связи с изложенным, государственная регистрация была приостановлена и заявителям было предложено устранить указанные нарушения. Так как в договор не были внесены изменения в части указания имеющегося обременения квартиры и не было представлено согласие залогодателя на отчуждение предмета залога, то в соответствии с действующим законодательством было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи от 04.03.2010г. Ввиду того, что Козлитина З.А. и Кредитный потребительский кооператив граждан «Вента» с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке не обращались, то регистрирующий орган не имеет законных оснований погасить регистрационную запись об ипотеке спорной квартиры. Ссылаясь на нормы ст.ст.35, 41, 194, 258 ГК РФ просила в удовлетворении заявления отказать.

Заслушав пояснения Козлитина З.А., представителя Науменко О.Е. – Ситников И.Л., доводы представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры от 30.12.2002г., удостоверенного нотариусом г. Краснодара Лагодиной Е.И., зарегистрировано в реестре нотариуса за №13695, зарегистрированным Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 августа 2003г., регистрационный номер №-№, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии № от 18 августа 2003г. (л.д.12).

28.01.2008г. между Кредитным потребительским кооперативом граждан «Верта» и Козлитиной З.А. заключен договор займа №465, по условиям которого Займодавец предоставляет Заемщику денежный средства в размере 350.000 руб. сроком на шесть месяцев. В целях обеспечения своевременного исполнения условий договора, 28.01.2008г. между Кредитным потребительским кооперативом граждан «Верта» и Козлитиной З.А. был заключен договор займа, по условиям которого предметом залога является квартира, площадью: общая-38,2 кв.м., жилая-29,8 кв.м., расположенная по адресу: № кадастровый (условный) номер №. Стоимость указанной квартиры оценена сторонами - 350.000 руб.

04.03.2010г. между Козлитиной З.А. и Науменко О.Е. был заключен договор купли-продажи квартиры № по ул. <адрес> в <адрес>.

04.03.2010г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обратились Козлитина З.А. и Науменко О.Е. с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи от 04.03.2010г.

Между тем, 30.04.2010г. в адрес Козлитиной З.А. и Науменко О.Е. Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю направлено сообщение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, из текста которого следует, что при проведении правовой экспертизы в порядке ст. 13 Закона о регистрации было установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним квартира, расположенная по вышеуказанному адресу, находится в залоге у Кредитного потребительского кооператива граждан «Верта», на основании договора залога №465/1 от 08.02.2008г., зарегистрированного в УФРС по Краснодарскому краю 21.02.2008г. Заявителями в качестве документа-основания представлен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры от 04.03.2010г., однако в данном договоре отсутствуют сведения относительно имеющихся ограничений, а именно: залог в силу договора от 08.02.2008г. Кроме того, согласие залогодержателя – Кредитного потребительского кооператива граждан «Верта» - на отчуждение квартиры заявителями представлено не было. В соответствии со ст.19 Закона о регистрации, государственная регистрация была приостановлена сроком на один месяц - до 30.04.2010г., о чем заявители были уведомлены письмом УФРС по КК от 31.03.2010г. за исх. № 12347. Однако, в течение представленного срока, причины препятствующие проведению государственной регистрации устранены не были, что и послужило основанием для отказа в государственной регистрации прав собственности.

Полагая данный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы, заявители обратились в суд.

Согласно п. "о" ст.71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Согласно статье 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации прав должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

В силу статьи 17 указанного закона основанием для государственной регистрации прав могут служить договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

В качестве основания возникновения права на квартиру Козлитина З.А. и Найменко О.Е. представили в регистрационный орган договор купли-продажи от 04.03.2010г. Согласно этому договору <адрес> передается в собственность Науменко О.Е.

В соответствии со статьей 13 Закона о регистрации решение о проведении государственной регистрации права или об отказе в ее проведении принимает государственный регистратор по результатам правовой экспертизы представленных документов.

Полномочия специалистов, осуществляющих правовую экспертизу документов, определены пунктами 92, 93 Административного регламента.

Государственный регистратор проверяет наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об объекте недвижимости: о зарегистрированных правах; о ранее заявленных правах (правопритязаниях); о зарегистрированных сделках; о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том числе арестах, запрещениях заключения сделок.

Если в ЕГРП имеется запись об аресте, запрещении совершения сделок с недвижимым имуществом, установленных до совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает необходимые меры по получению дополнительных сведений на основе официального письменного запроса о том, существовало ли на момент совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации прав ограничение, зарегистрированное в ЕГРП и препятствующее проведению государственной регистрации прав.

Если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, государственный регистратор проверяет также указание на наличие этого ограничения (обременения) в документах, представленных на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права.

Из текста выписки из ЕГРП недвижимого имущества и сделок с ним от 21.12.2010г. за №01/939/2010-227 следует, что <адрес> имеет ограничения (обременения) права в виде ипотеки, зарегистрированной 21.02.2008г., номер регистрации № в пользу Кредитного потребительского кооператива граждан «Верта». Правоприятязания, заявления в судебном порядке право требования, не зарегистрированы.

В соответствии с п.1 ст.25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доводы заявителей о том, что поскольку условиями договора о залоге предусмотрено то, что обеспечение возврата займа залогом №465/1 прекращаются по условиям договора залога – с прекращением обеспечения залогом обязательства со ссылкой на ч.1 ст.352 ГК РФ, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Между тем, Козлитиной З.А. и Кредитным потребительским кооперативом граждан «Вента» с совместным заявлением о погашении регистрационной отсутствие в договоре купли-продажи от 04.03.2010г. сведений, относительно имеющихся ограничений – залог в силу договора от 08.02.2008г., не обращались.

Таким образом, регистрирующий орган не имеет законных оснований в государственной регистрации спорной квартиры. Кроме того, в срок до 30.04.2010г. заявителями не были устранены причины препятствующие государственной регистрации.

С учетом изложенного, норм материального права, суд признал, что на регистрацию на спорной квартиры заявители не представили все необходимые документы, а именно отсутствие в договоре сведений относительно имеющихся ограничений – залог в силу договора от 08.02.2008г., в связи с чем пришел к выводу о законности отказа регистрирующего органа в регистрации права спорной квартиры, как соответствующий статьям 17, 20 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а потому отказал в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления Козлитиной З.А. Науменко О.Е. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд в течение 10 дней с момента получения полного текста решения суда.

Председательствующий: