К делу № 2-1785/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 14 июня 2011 года Ленинский районный суд города Краснодара в составе: председательствующего Лоншакова Г.Н. при секретаре Аюхановой Н.В. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Шпурик Н.В. к ООО «ДевелопментЮг» о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и встречный иск ООО «ДевелопментЮг» к Шпурик Н.В. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома, УСТАНОВИЛ: Истица обратилась в суд с иском о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. В обоснование исковых требований указала следующее. 11.06.2008 стороны заключили договор № 183-ЮМР-11, предмет договора: «долевое участие в строительстве жилого дома в жилом комплексе «Новый Город» <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № многоквартирный дом, Литер 11, этажностью 22 этаж, со встроено-пристроенными помещениями, с объектами инженерной инфраструктуры. Ответчик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность истицы, в указанном жилом доме однокомнатную квартиру № 1-18-3 общей площадью с холодным помещениями 39 кв.м., площадь квартиры 37, 4 кв.м., жилая площадь 16, 22 кв.м.. Целью заключения договора являлось приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд в собственность. Полная стоимость квартиры составляет 1797725 рублей. Оплата квартиры истицей осуществлена в полном объеме. Указанная квартира должна быть передана истице в срок 2 полугодие 2009 г.. Вместе с тем ответчик до настоящего времени не передал квартиру в собственность, в связи с этим истице приходится нести дополнительные расходы по найму жилого помещения. Ответчиком срок сдачи указанного многоквартирного дома переносится, так: дополнительным соглашением 30.10.2009 предлагалось перенести срок окончания строительства на 1 полугодие 2010 г.; дополнительным соглашением 30.04.2010 – на 2 полугодие 2010 г.. Данные соглашения истицей не подписывались. На жалобу истицы Управлением по надзору в области долевого строительства Краснодарского края был дан ответ 30.12.2010 г.: «была проведена работа по уведомлению участников долевого строительства о переносе срока завершения строительства объекта на 2 полугодие 2011 года». Таким образом, срок передачи истице указанной квартиры ответчиком задерживается на 400 дней. В соответствии с условиями договора в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи квартиры дольщику застройщик уплачивает неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Договором не предусмотрено расторжение договора в случае уплаты неустойки. Просит взыскать с ответчика сумму неустойки в размере 399394 рублей на счет истицы №, открытый в банке ОАО АКБ «УРАЛСИБ-ЮГ БАНК»; взыскать с ответчика госпошлину в размере 6915 рублей. ООО «ДевелопментЮг», возражая против иска Шпурик Н.В., обратилось со встречным исковым заявлением об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома №-ЮМР-11 от 11.06.2008 г., в котором просит изменить п. 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого дома №-ЮМР-11 от 11.06.2008 г.; утвердить следующую редакцию п. 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого дома №-ЮМР-11 от 11.06.2008 г.: «Срок начала строительства – январь 2008 года, срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – 2 полугодие 2011 года» (л.д. 50-54). В судебном заседании истица и ее представитель на исковых требованиях настаивали и просили их удовлетворить, встречные исковые требования не признали, пояснив, что заявленные требования не основаны на законе и противоречат условиям заключенного между сторонами договора. Представитель ответчика исковые требования Шурик Н.В. не признал, на встречном иске настаивал и просил его удовлетворить, пояснив, что ООО «ДевелопментЮг» не отказывается от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры дольщику, в силу ряда объективных причин не имеет возможности выполнить эти обязательства. Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования Шпурик Н.В. не подлежат удовлетворению, а требования встречного иска - обоснованными и подлежащими удовлетворению. Из материалов дела видно, что между ООО «ДевелопментЮг» и Шурик Н.В. был заключен договора долевого участия в строительстве жилого дома №-ЮМР-11 от 11.06.2008 г. (л.д. 31-39). По условиям заключенного договора застройщик обязался построить жилой дом по ул. <адрес> – <адрес> в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика однокомнатную <адрес> (п. 1.1 договора). В соответствии с п.п. 1.5, 1.6, 2.1.2 договора застройщик обязался передать объект строительства по акту приема-передачи квартиры дольщику в срок 2 полугодие 2009 г.: - п. 1.5 договора «срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – 2 полугодие 2009 г.»; - п. 1.6 договора - «срок окончания основных строительно-монтажных работ - п. 2.1.2 договора - «передать дольщику квартиру по акту приема-передачи в течение одного месяца после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию». В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие. Следовательно, обязанность застройщика перед дольщиком по передаче готового объекта строительства должна наступить в срок 2 полугодие 2010г. В соответствии с п. 3.1 договора общий размер долевого взноса дольщика составляет сумму 1797725 руб.. Из пояснений представителя ООО «ДевелопментЮг» и из текста встречного следует, что с осени 2008 года экономическая ситуация в стране существенно изменилась: падение ВВП в России во втором квартале 2009 года составило 10,9% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года; спад промышленного производства по итогам первого квартала 2009 года составил 15,2%. В январе-сентябре 2009г. по сравнению с соответствующим периодом 2008г. объем инвестиций уменьшился на 30 %; объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в январе-сентябре 2009 г. на 30 % ниже уровня соответствующего периода 2008 года; средняя фактическая стоимость 1 кв.м. общей площади жилых домов, построенных в январе-сентябре 2009 г., составила 29 002 рубля, в январе-сентябре 2008 г. -24 200 рублей. В январе-сентябре 2009г. доля убыточных организаций, осуществляющих деятельность в строительстве, по сравнению с январем-сентябрем 2008 г. увеличилась на 11,4%, в этой связи за 2008 год в России введено в действие 64,1 млн. кв.м. жилой недвижимости, в 2009 году - 35 млн. кв. м. В 2008 году объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 4 528,1 млрд. руб., в 2009 году - 2 628,6 млрд. руб. Превышение кредиторской задолженности над дебиторской задолженностью организаций, осуществляющих свою деятельность в строительстве, в сентябре 2009 года составил в среднем 51, 4 %. Просроченная задолженность по кредитам банков и займам организаций, осуществляющих строительную деятельность, от общего объема взятых кредитов составляет 81, 9 %. Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО СИК «ДевелопментЮг», поскольку объем продаж с августа 2008 года снизился на 85 %, а ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых. В то же время истец несет обязательства по выплате налогов, сборов, заработной платы. Указанные выше факторы отразились на строительстве жилого дома по ул. <адрес> – <адрес> в <адрес>. Представляется, что данные обстоятельства невозможно было предусмотреть на момент заключения договора, а если бы они были известны или их можно было предусмотреть, то договор был бы заключен на иных условиях. Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны. Во исполнение ч. 3 ст. 6 Федерального закона и статьи 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО «ДевелопментЮг» направило дольщикам соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Согласно указанному п. 3 ст. 6 Федерального закона изменение Договора осуществляется в порядке ст. 452 ГК РФ. Факт направления информации и предложения подтверждается письмами ООО «ДевелопментЮг» о переносе срока окончания строительства объекта (л.д. 11, 12). Тем самым, ООО «ДевелопментЮг» выполнило свои обязательства, предусмотренные законодательством при невозможности завершения строительства в установленный срок, и поэтому в силу пункта 1 статьи 6 названного ФЗ у ООО «ДевелопментЮг» отсутствует обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в договоре. Согласно п.2 ст.452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием. В связи с тем, что ООО «ДевелопментЮг» не получило положительного ответа от истицы на предложение изменить договор в 30-тидневный срок, ООО «ДевелопментЮг» вынуждено обратиться с соответствующим требованием в суд. Суд, полагая требования первоначального иска не обоснованными, удовлетворяя встречный иск, исходит из того, что ООО «ДевелопментЮг» осуществляет строительство многоквартирных жилых домов за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направляются на возведение объекта. Изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение темпов и сроков строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства и с необходимостью приведет к потере стабильности гражданского оборота и нарушению прав других участников долевого строительства, т.к. ООО «ДевелопментЮг» не сможет выполнять договорные обязательства перед другими дольщиками, с контрагентами по договорам подряда и поставок и в целом приведет к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья. Решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы, как дольщиков, так и застройщиков. Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу пункта 1 статьи 451 Кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Согласно пункту 2 названной статьи в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Как следует из части 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, осуществление деятельности по строительству многоквартирных жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц. Статьей 18 Закона зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Изъятие денежных средств в истребуемом истцом размере может оказать негативные последствия для осуществления ответчиком строительной деятельности, срыв договорных обязательств и повлечь нарушение сроков окончания строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы других участников долевого строительства. Кроме того, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок. В пункте 1.1 данной статьи содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в, предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Таким образом, как следует из названных норм Закона об участии в долевом строительстве, а также содержания статей 310 и 450 ПС РФ отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и расторжение договора в одностороннем порядке хотя и влекут общее правовое последствие в виде прекращения договора, но представляют собой различные гражданско-правовые институты. При названных обстоятельствах суд находит требования истицы по первоначальному иску необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в то время как требования по встречному иску обоснованны и подлежат удовлетворению. Таким образом, суд пришел к выводу, что исполнение спорного договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ответчика такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что перенос срока окончания строительства и передачи объекта дольщику на 2 полугодие 2011 года является обоснованным и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, РЕШИЛ: В удовлетворении иска Шпурик Н.В. к ООО «ДевелопментЮг» о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства – отказать. Встречный иск ООО «ДевелопментЮг» к Шпурик Н.В. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома в части изменения п. 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого <адрес>-ЮМР-11 от 11.06.2008 г. удовлетворить, указав, что срок начала строительства 2008 год, срок окончания строительства и передачи объекта дольщику 2 полугодие 2011 года. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд в срок 10 дней. Председательствующий
считается подписание акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в
эксплуатацию»;
изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.