К делу № 2-2780/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июня 2011 года г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Залесного С.А.

при секретаре Баранцевой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Симфония» к Антониади Д.Г. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об изменении условий договоров долевого участия в строительстве жилого дома и признании незаконными действий Управления Росреестра по Краснодарскому краю по государственной регистрации расторжения договоров долевого участия в строительстве жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Симфония» обратилось с иском к ответчикам об изменении пункта 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого дома № 103-СФ-8 от 09.10.2009 г., заключенного с Антониади Д.Г.; утвердив следующую редакцию пункта 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого дома № 103-СФ-8 от 09.10.2009 г.: «Сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора – 2 полугодие 2011 года». Также просят признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого дома № 103-СФ-8 от 09.10.2009 г.; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить запись о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого дома № 103-СФ-8 от 09.10.2009 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Позже представитель истца уточнил исковые требования и просил, в том числе изменить пункт 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого дома № 104-СФ-8 от 09.10.2009 года., утвердив следующую редакцию пункта 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого дома № 104-СФ-8 от 09.10.2009 г.: «Сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора – 2 полугодие 2011 года». Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого дома № 104-СФ-8 от 09.10.2009 г.; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить запись о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого дома № 104-СФ-8 от 09.10.2009 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обоснование исковых требований указывая, что 9.10.2009 года между ООО «Симфония» и Антониади Д.Г. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № 103-СФ-8 (далее – «Договор»), согласно которому Застройщик обязался построить в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность ответчика однокомнатную квартиру № 2-5-4, общей площадью квартиры с холодными помещениями 25,39 кв.м., жилой площадью 21,60 кв.м. (п. 1.1 Договора) расположенную на 5 этаже, во 2 подъезде (далее «Квартира»), а Дольщик обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

В соответствии с п. 1.6 Договора – срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – до 31.10.2010г. На основании п. 3.1 Договора общий размер долевого взноса дольщика составляет сумму в размере 1376400 руб., которая в установленном порядке внесена в кассу застройщика.

Также 9.10.2009 года между ООО «Симфония» и Антониади Д.Г. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № 104-СФ-8, согласно которому Застройщик обязался построить в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность ответчика однокомнатную квартиру № 2-5-5, общей площадью квартиры с холодными помещениями 27,79 кв.м., жилой площадью 27,06 кв.м. (п. 1.1 Договора) расположенную на 5 этаже, во 2 подъезде, а Дольщик обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

В соответствии с п. 1.6 Договора – срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – до 31.10.2010г. На основании п. 3.1 Договора общий размер долевого взноса дольщика составляет сумму в размере 1562 400 руб., которая в установленном порядке внесена в кассу застройщика.

По причине изменения экономической ситуации в строительной отрасли в установленные Договором срок объект долевого участия дольщику передан не был. Истец полагает, что правилом ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. (далее – «ФЗ № 214») предусмотрена процедура изменения срока окончания строительства и передачи объекта дольщику, в соответствии с которой если строительство многоквартирного дома… не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Считает, что таким образом обязанность застройщика передать объект долевого строительства в предусмотренный договором срок может быть изменена по соглашению сторон договора или в ином законном порядке, если:

строительство многоквартирного дома не может быть завершено по объективным причинам в согласованный сторонами срок;

соблюдена императивная норма законодателя о направлении соответствующего уведомления и предложения изменений условий договора участнику долевого строительства.

ООО «Симфония» в порядке, предусмотренном Федеральным законом Российской Федерации № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее «ФЗ № 214-ФЗ»), изменило расчетный срок окончания строительства на 2 полугодие 2011 года, изменив и опубликовав проектную декларацию в установленном законом порядке – п. 1. раздела II проектной декларации жилого комплекса «Симфония» Литер «8».

ООО «Симфония» считает действия Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по государственной регистрации расторжения договоров долевого участия в строительстве жилого дома № 103-СФ-8 и № 104-СФ-8 от 09.10.2009 г. незаконными, т.к. ими допущено нарушение норм законодательства о порядке государственной регистрации заявления об одностороннем отказе от исполнения договоров.

В судебном заседании представитель ООО «Симфония» исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что ООО «Симфония» уведомлялось об одностороннем отказе от исполнения спорных договоров 13.01.11г. Данное информационное сообщение повторно направлялось и 27.01.11г. по почте в адрес застройщика.

Антониади Д.Г. 14 января 2011 года обратился в Управление Росреестра по КК с заявлением о государственной регистрации расторжения договоров долевого участия в строительстве.

На основании п. 4 ст. 9 Закона о долевом строительстве, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве, договоры участия в долевом строительстве от 09.10.09 г. № 103-СФ-8 и № 104-СФ-8 были расторгнуты в установленном законом порядке и, согласно ст.ст. 12, 25.1 Закона о регистрации, Управление обязано было внести в ЕГРП запись о расторжении договоров на основании заявлений Антониади Д.Г., представленных в Управление.

Считает, что в силу ч.2 ст. 27, п. 2 ст. 29, ч.1 ст. 197 АПК РФ, данное дело подлежит рассмотрению Арбитражным судом, т.к. расторжение договоров долевого участия в долевом строительстве находится в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ООО «Симфония», и нарушения, которые, по мнению истца, они допустили, затрагивают права и законные интересы исключительно в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Представитель ответчика Антониади Д.Г. в судебном заседании иск не признал, возражал против удовлетворения заявленных требований.

В части требований, предъявляемых к Управлению Росреестра по КК, полагал необходимым возвратить иск заявителю по основанию неподведомственности данных требований суду общей юрисдикции.

В удовлетворении требований к Антониади Д.Г. об изменении условий договоров от 9.10.09 г. просил отказать, ссылаясь на то, что решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 10.03.2011г. по делу № 2-1987/11 установлен факт расторжения спорных договоров.

Выслушав представителей сторон, исследовав и огласив материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено, что 09.10.2009г. между ООО «Симфония» и Антониади Д.Г. был заключен договор № 103-СФ-8 долевого участия в строительстве жилого дома (л.д. 23-28).

Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 26.10.2009г.

Согласно п.1.1 заключенного Договора ООО «Симфония» обязалось построить в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № №, и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность ответчика однокомнатную квартиру № 2-5-4, общей площадью квартиры с холодными помещениями 25,39 кв.м., жилой площадью 21,60 кв.м. (п. 1.1 Договора) расположенную на 5 этаже, во 2 подъезде.

В соответствии с п. 1.6 Договора – срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – до 31.10.2010г. На основании п. 3.1 Договора общий размер долевого взноса дольщика составляет сумму в размере 1376400 руб., которая в установленном порядке внесена в кассу застройщика.

09.10.2009 года между ООО «Симфония» и Антониади Д.Г. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № 104-СФ-8, согласно которому Застройщик обязался построить в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность ответчика однокомнатную квартиру № 2-5-5, общей площадью квартиры с холодными помещениями 27,79 кв.м., жилой площадью 27,06 кв.м. (п. 1.1 Договора) расположенную на 5 этаже, во 2 подъезде, а Дольщик обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

В соответствии с п. 1.6 Договора – срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – до 31.10.2010г. На основании п. 3.1 Договора общий размер долевого взноса дольщика составляет сумму в размере 1562 400 руб., которая в установленном порядке внесена в кассу застройщика.

Федеральным законом Российской Федерации № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее «№ 214-ФЗ») регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Федерального закона.

В соответствии с п. 1.5 Договоров, срок окончания строительства и передачи объектов Дольщику – 31.10.2010г.

На основании ч. 3 ст. 6 Федерального закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Те фактические обстоятельства, которые сложились (невозможность завершения строительства дома по объективным причинам), суд признает изменившимися существенным образом, поскольку стороны не могли их разумно предвидеть, иначе договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Проектная декларация жилого комплекса «Симфония, литер 8» (л.д. 11-22) содержит информацию об окончании строительства во 2-ом полугодии 2011 года.

При оценке условий Договоров о сроке передаче объекта долевого строительства дольщику суд учитывает положения ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ, срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.

На основании ч. 1 ст. 19 № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 № 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в частности, о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации.

Из императивных норм законодательства следует, что для всех дольщиков объекта срок окончания строительства должен быть единым. Застройщик не имеет права предусматривать иной срок окончания строительства в договорах долевого участия, нежели тот, который отражен в проектной декларации объекта.

Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО «Симфония», поскольку объем продаж с августа 2008 года снизился на 85%. В то время как ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых.

Из пояснений представителя ООО «Симфония» следует, что в связи с финансовым кризисом экономическая ситуация в строительной отрасли существенно изменилась:

падение ВВП в России во втором квартале 2009 года составило 10,9% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года;

спад промышленного производства по итогам первого квартала 2009 г. составил 15,2%;

в январе-сентябре 2009г. объем инвестиций уменьшился на 30 %;

объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе-сентябре 2009г. на 25% ниже уровня января-сентября 2008 года;

средняя фактическая стоимость одного квадратного метра общей площади жилых домов, построенных в январе-сентябре 2009г., составила 29002 рубля, в январе-сентябре 2008г. - 24200 рублей;

в январе-сентябре 2009г. доля убыточных организаций, осуществляющих деятельность в строительстве, по сравнению с январем-сентябрем 2008г. увеличилась на 11,4 %;

В этой связи за 2008 год в России введено в действие 64,1 млн. кв. м. жилой недвижимости, в 2009 году – 35 млн. кв. м. В 2008 году объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 4528,1 млрд. руб., в 2009 году – 2628,6 млрд. руб.

В то же время ООО «Симфония» несет обязательства по выплате налогов, сборов, заработной платы.

Суд полагает, что в момент заключения спорного договора стороны исходили из того, что указанного изменения экономических обстоятельств не произойдет. Очевидно, что данное изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

При удовлетворении исковых требований суд учитывает, что изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение темпов и сроков строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства и приведет к потере стабильности гражданского оборота и нарушению прав других участников долевого строительства, поскольку истец не сможет выполнять договорные обязательства перед другими дольщиками, что в конечном итоге может привести в целом к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья.

Также суд учитывает намерение ООО «Симфония» поэтапно исполнить обязательства по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры Дольщику и принимает все необходимые меры по выполнению взятых на себя обязательств перед дольщиками по возведению и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов.

Для преодоления последствий изменения экономической ситуации ООО «Симфония» предприняло все зависящие от нее меры для минимизации последствий кризисного положения.

В ходе рассмотрения дела установлено, что во исполнение ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214 «О долевом строительстве…», а также ст. 451 ГК РФ, в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО «Симфония» направило Антониади Д.Г. соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Факт направления информации и предложения подтверждается почтовым реестром от 21.05.2010г. и квитанцией ФГУП «Почта России» о принятии к отправлению заказной корреспонденции от 21.05.2010 г. № 004063.

Факт несогласия Антониади Д.Г. с офертой застройщика подтверждается сданным в Управление Росреестра заявления от 14.01.2011 г. об одностороннем отказе от исполнения договорных обязательств и письменными уведомлениями в адрес застройщика от 13.01.2011 г. и 27.01.2011 г.

Таким образом, истец направил ответчику предложение об изменении условий Договоров, то есть выполнило обязательства, предусмотренные законом при невозможности завершение строительства в установленный договором срок.

Поскольку обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в договоре, отсутствует, то и отсутствует основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушение срока передачи объекта долевого строительства – расторжение договора в одностороннем порядке.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

В связи с тем, что истец не получил положительного ответа от ответчика на предложение изменить договоры в 30-тидневный срок, ООО «Симфония» правомерно обратилось с соответствующим требованием в суд.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, их которых стороны исходили при заключении договора, являются основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Согласно указанному п. 3 ст. 6 Федерального закона изменение Договора осуществляется в порядке ст. 452 ГК РФ.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу пункта 1 статьи 451 Кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 названной статьи в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из части 1 статьи 1 ФЗ № 214, осуществление деятельности по строительству многоквартирных жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц.

Согласно ст. 18 ФЗ № 214 зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной декларацией.

При названных обстоятельствах суд находит требования истца по переносу срока окончания строительства и передачи объектов дольщику на 2 полугодие 2011 года обоснованными и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.

Относительно требований ООО «Симфония», предъявленных к Управлению Росреестра о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по государственной регистрации расторжения договоров долевого участия в строительстве жилого дома № 103-СФ-8, № 104-СФ-8 от 9.10.2009г. и обязании погасить запись о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого дома в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд считает возможным рассмотреть их в рамках настоящего дела в виду следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 246 ГПК РФ дела, возникающие из публичных правоотношений, рассматриваются и разрешаются судьей по общим правилам искового производства с особенностями, установленными ГПК РФ и другими федеральными законами.

На основании ч. 3 ст. 247 ГПК РФ в случае, если при подаче заявления в суд будет установлено, что имеет место спор о праве, подведомственный суду, судья оставляет заявление без движения и разъясняет заявителю необходимость оформления искового заявления с соблюдением требований статей 131 и 132 ГПК РФ. В случае, если при этом нарушаются правила подсудности дела, судья возвращает заявление.

Данный иск, заявленный к Антониади Д.Г. и Управлению Росреестра, по обоим требованиям территориально подсуден Ленинскому районному суду г. Краснодара.

На основании п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Как установлено судом, в рамках настоящего дела рассматривается вопрос о праве на объект недвижимости. Следовательно, в рамках главы 25 ГПК РФ вопрос о признании действий Управления Росреестра в части регистрации одностороннего расторжения договоров долевого участия № 103-СФ-8 и № 104-СФ-8 от 9.10.2009г. не мог быть разрешен.

Согласно ч. 3 ст. 453 ГК РФ).

Установлено, что, при соблюдении истцом ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214 при невозможности завершить строительство в установленный договором срок, у Антониади Д.Г. как участника долевого строительства отсутствует субъективное право на расторжение договоров в одностороннем порядке как последствие нарушения срока передачи объекта долевого строительства. Следовательно, договора долевого участия в строительстве жилого дома являются действующими на измененных судом условиях.

При условии, что Управлением Росреестра внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о расторжении в одностороннем порядке Договоров, то принятие решения о сохранении договора без рассмотрения вопроса о законности и обоснованности действий Управления не будет отвечать задачам гражданского судопроизводства.

Изложенное свидетельствует о необходимости рассмотреть требования, предъявленные истцом к Управлению Росреестра по КК.

При принятии решения об удовлетворении заявленных требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю суд руководствуется следующим.

Судом установлено, что ООО «Симфония» не получало своевременно Уведомление регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о расторжении договоров долевого строительства № 103-СФ-8 от 9.10.2009 г. Уведомление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора № 104-СФ-8 от 09.10.2009 г. от Управления Росреестра по КК в адрес ООО «Симфония» не поступало.

В соответствии с п. 4 ст. 25.1 ФЗ № 122 Регистратором 27.01.2011г. в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделки с ним внесена запись о государственной регистрации расторжении Договора долевого участия в строительстве жилого дома № 103-СФ-8 от 9.10.2009г. на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>. В отношении Договора долевого участия в строительстве жилого дома № 104-СФ-8 от 9.10.2009г. на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес> единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделки с ним также была внесена запись о государственной регистрации расторжения названного договора.

Суд не может согласиться с данными действиями Управления Росреестра по КК.

В соответствии с п. 1 ст. 13 № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

На основании п. 1 ч. 1 ст. 9 № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В соответствии с п. 4 ст. 25.1 № 122-ФЗ в случае, если сторона Договора в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

В абзаце 3 ч. 1 ст. 13 № 122-ФЗ предусмотрено, что в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию, и проверка законности сделки.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 ч. 1 ст. 20 № 122-ФЗ).

При государственной регистрации расторжения договоров долевого участия от 9.10.2009 г. государственным регистратором не учтено, что у ответчика отсутствует субъективное право на односторонне расторжение договоров долевого участия.

Норма п. 4 ст. 25.1 № 122-ФЗ предполагает, что регистрирующий орган обязан уведомить в письменной форме другую сторону Договора о поступлении на регистрацию заявления об одностороннем отказе от выполнения условий договора в течение одного рабочего дня с момента поступления вышеназванного заявления.

Из вышеизложенного следует, что государственный регистратор нарушил требование п. 4 ст. 25.1 № 122-ФЗ в части уведомления в письменной форме другой стороны Договора о поступлении на регистрацию заявления об одностороннем отказе от выполнения условий договора. Как следствие данного нарушения Истец был лишен права своевременно осуществить защиту своих прав и законных интересов.

В соответствии с п. 6 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, действия Управления Росреестра по КК не соответствуют закону, а нарушение законных прав и интересов истца выражается в факте государственной регистрации необоснованного одностороннего отказа от исполнения Договора в нарушение ст.309, 310 ГК РФ, № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, что повлекло для ООО «Симфония» необоснованную обязанность по выплате ответчице внесенных на основании п. 3.1 Договоров сумм долевого взноса.

На основании п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.

Доводы ответчика о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как истцу заказными письмами с уведомлением и описью вложения было направлены уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке судом признаются необоснованными ввиду отсутствия у дольщика права на одностороннее внесудебное расторжение договоров долевого участия в строительстве жилого дома при соблюдении застройщиком императивной нормы ч. 3 ст. 6 ФЗ № 214.

Довод представителя Антониади Д.Г. о том, что в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать в виду того, что решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 10.03.2011г. по делу № 2-1987/11 установлен факт законности одностороннего внесудебного расторжения спорных договоров по инициативе участника долевого строительства, судом признаны необоснованными в виду следующего.

Согласно части второй статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу части второй статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 10.03.2011 г. следует, что преюдициальными для настоящего гражданского дела являются выводы только по двум вопросам: Антониади Д.Г. в одностороннем внесудебном порядке отказался от исполнения обязательств по договорам долевого участия и на момент рассмотрения дела в ЕГРП были сделаны записи о расторжении договоров № 103-СФ-8 и № 104-СФ-8 от 09.10.2009 г. на основании заявлений Антониади Д.Г.

Иные факты, содержащиеся в указанном решении суда, преюдициального значения не имеют, так как за рамками судебного исследования и правовой оценки остались вопросы законности и обоснованности проведенной процедуры одностороннего расторжения спорных договоров и ее государственная регистрация.

Предметом исковых требований Антониади Д.Г. к ООО «Симфония» являлось взыскание денежных средств, в основание которых был положен факт внесения записи в ЕГРП о расторжении спорных договоров по заявлению участника долевого строительства в одностороннем внесудебном порядке органами Управления Росреестра по КК.

Так же суд учитывает, что от требований о подтверждении юридического факта расторжения договоров долевого участия в строительстве жилого дома № 103-СФ-8 и № 104-СФ-8 от 09.10.2009 г. Антониади Д.Г. через своего представителя в судебном заседании отказался (аб. 6 л. 2 решения от 10.03.2011 г. по делу № 2-1987/11).

Вопрос же правовой оценки обстоятельств и оснований процедуры одностороннего внесудебного отказа от исполнения обязательств и действий по государственной регистрации данного заявления участника долевого строительства Первомайским районным судом г. Краснодара не рассматривался, о чем свидетельствует отсутствие в мотивировочной и резолютивной частях судебного постановления выводов по данным вопросам, а также отказ представителя истца от данных исковых требованиях.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства в Первомайском районном суде г. Краснодара представителем Застройщика было заявлено ходатайство о передаче спора в Ленинский районный суд г. Краснодара, в котором на момент рассмотрения дела проходило судебное разбирательство по исковому заявлению ООО «Симфония» к Управлению Росреестра по КК и Антониади Д.Г. об изменении условий договора долевого участия и признании действий государственного регистратора по расторжению спорного договора незаконными.

Однако данный довод ООО «Симфония» Первомайским районным судом г. Краснодара при рассмотрении дела во внимание принят не был (протокол судебного заседания по делу № 2-1987/11 от 10.03.2011 г.).

Следовательно, факт законности и обоснованности процедуры одностороннего внесудебного расторжения договоров предметом исследования Первомайского районного суда г. Краснодара не являлся.

Суд приходит к выводу о том, что решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 10.03.2011 г. по делу № 2-1987/11 устанавливает обстоятельства, обязательные для суда при рассмотрении настоящего гражданского дела, в части констатации факта одностороннего внесудебного расторжения спорных договоров, в подтверждение чего в ЕГРП была внесена соответствующая запись. Однако с учетом того, что правовая оценка действиям Антониади Д.Г. и Управления Росреестра по КК по одностороннему внесудебному расторжению спорных договоров не давалась, и того, что исковое заявление ООО «Симфония» направлено на оценку иных правоотношений сторон с самостоятельными основаниями и предметом спора, решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 10.03.2011 г. не может являться препятствием для удовлетворения исковых требований по настоящему делу.

Как указано в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении» заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства, согласно ст. 67 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Симфония» к Антониади Д.Г. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об изменении условий договоров долевого участия в строительстве жилого дома и признании незаконными действий Управления Росреестра по Краснодарскому краю по государственной регистрации расторжения договоров долевого участия в строительстве жилого дома – удовлетворить.

Изменить пункт 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого дома № 103-СФ-8 от 09.10.2009 года.

Утвердить следующую редакцию пункта 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого дома № 103-СФ-8 от 09.10.2009 г.: «Сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора – 2 полугодие 2011 года».

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого дома № 103-СФ-8 от 09.10.2009 г.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить запись о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого дома № 103-СФ-8 от 09.10.2009 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Изменить пункт 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого дома № 104-СФ-8 от 09.10.2009 года.

Утвердить следующую редакцию пункта 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого дома № 104-СФ-8 от 09.10.2009 г.: «Сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора – 2 полугодие 2011 года».

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого дома № 104-СФ-8 от 09.10.2009 г.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю погасить запись о государственной регистрации расторжения договора долевого участия в строительстве жилого дома № 104-СФ-8 от 09.10.2009 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 июня 2011г.

Председательствующий: