К делу № 2-2920/11

14 июля 2011г. г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Залесного С.А.

при секретаре Баранцевой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Цаплина К.В., Назаренко А.Г. к ООО «Симфония» о расторжении договора участия в строительстве жилого дома и взыскании денежных средств и встречному иску ООО «Симфония» к Цаплину К.В., Назаренко А.Г. об изменении условий договора долевого участии в строительстве жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Цаплин К.В. и Назаренко А.Г. обратились в суд с иском к ООО «Симфония» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома № 264-СФ-8 от 19 июня 2009 года, взыскании внесенных денежных средств в размере 899000 руб. и неустойки в размере 899000 руб., указывая, что 19 июня 2009 года они и ООО «Симфония» заключили Договор № 264-СФ-8 на долевое участие в строительстве жилого многоквартирного дома, литер 8, этажностью 18 этажей, со встроено-пристроенными помещениями различного назначения и встроено-пристроенной подземной одноэтажной автостоянкой, с объектами инфраструктуры, по ул. <адрес> в городе Краснодаре, согласно которому они, именуемые «Дольщики», участвуют в долевом строительстве жилого дома с целью получения по окончании строительства от ответчика в общую долевую собственность, в равных долях (по 1/2), однокомнатной квартиры № 1-11-6, общей площадью с холодными помещениями 23,25 кв.м., в т.ч. площадь квартиры 22,69 кв.м., жилая площадь 19,59 кв.м. на 11 этаже, в первом подъезде по указанному адресу. Согласно положениям Договора - сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу жилого дома в эксплуатацию 4 квартал 2009 года, при этом ответчик обязуется передать им квартиру по акту приема-передачи в течение четырех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Окончательный срок - 31.10.2010г.

Согласно п.3.1. Договора они должны были внести в кассу ответчика, или перечислить на его расчетный счет часть долевого взноса в размере 469000 руб. в срок не позднее 5-ти банковских дней с момента государственной регистрации, вышеуказанного договора. Остальную часть долевого взноса они должны были вносить, исходя из договорной цены за один квадратный метр общей площади квартиры, зафиксированной в Приложении № 2, являющимся неотъемлемой частью вышеуказанного Договора.

В момент заключения договора они внесли в кассу ответчика 469000 руб. Итого, они внесли в кассу ответчика 899000 руб.

Ответчик своих условий указанного договора не выполнил, а именно не построил дом до 4 квартала 2009 года.

02.11.2010 г. они написали заявление на имя директора ООО «Симфония» с просьбой расторгнуть Договор № 264-СФ-8 на долевое участие в строительстве жилого многоквартирного дома, по <адрес>, вернуть внесенные ими денежные средства в размере 899000 руб., и уплатить неустойку.

16.12.2010 г. они получили от ответчика письмо, согласно которому ответчик отказался выполнить свои обязательства, ссылаясь на направленное ранее в их адрес уведомление о продлении в одностороннем порядке срока строительства, и просьбой подписать Дополнительное соглашение к вышеуказанному Договору.

ООО «Симфония» возражая против иска Цаплина К.В. и Назаренко А.Г., обратилось со встречным иском об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома, в котором просит изменить пункт 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого дома № 264-СФ-8 от 19 июня 2009г., путем утверждения пункта 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого дома № 264-СФ-8 от 19 июня 2009г. в следующей редакции: «Сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора, - 2 полугодие 2011 года».

В судебном заседании истец Цаплин К.В. и представитель истицы Назаренко А.Г. на исковых требованиях настаивали и просили их удовлетворить, встречные исковые требования не признали, пояснив, что заявленные требования не основаны на законе и противоречат условиям заключенного между сторонами договора.

Представитель ООО «Симфония» исковые требования Цаплина К.В. и Назаренко А.Г. не признал, на встречном иске настаивал и просил его удовлетворить, пояснив, что ООО «Симфония» не отказывается от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры Дольщикам, однако в силу ряда объективных причин не имеет возможности выполнить эти обязательства.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования Цаплина К.В. и Назаренко А.Г. не подлежат удовлетворению, а требования встречного иска – обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что между ООО «Симфония» (далее - «Застройщик») и Цаплиным К.В. и Назаренко А.Г. (далее - «Дольщики») был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № 264-СФ-8 от 19 июня 2009 года (далее - «Договор»).

По условиям заключенного Договора Застройщик обязался построить жилой дом по <адрес>. 74 в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № № и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщиков однокомнатную квартиру № 1-11-6, общей площадью с холодными помещениями 23,25 кв.м., расположенную на 11 этаже, в 1ом подъезде, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру (п. 1.1 Договора).

В соответствии с п.п. 1.6, 2.1.2 и 2.1.4 Договора Застройщик обязался передать объект строительства по акту приема-передачи квартиры Дольщикам в срок 31 октября 2010 года:

- п. 1.6 Договора - «срок окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию... - 4 квартал 2009 года», то есть до 31 декабря 2009 года.

- п. 2.1.2 Договора - «в течение 3 (трех) - 6 (шести) месяцев после подписания Акта рабочей комиссии (п. 1.6 настоящего договора) получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию», то есть до 30 июня 2010 года.

- п. 2.1.4 Договора - «передать Дольщику квартиру по акту приема-передачи в течение четырех месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию» (п. 2.1.2 Договора), то есть до 31 октября 2010 года.

В силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие. Следовательно, обязанность Застройщика перед Дольщиком по передаче готового объекта строительства должна наступить в срок до 31 октября 2010г.

В соответствии с п. 3.1 Договора общий размер долевого взноса Дольщиков составляет сумму 1719028,39руб.

Во исполнение указанного договора Цаплин К.В. и Назаренко А.Г. передали ответчику ООО «Симфония» денежные средства в размере 899000руб.

Из пояснений представителя ООО «Симфония» и из текста встречного иска следует, что в связи финансовым кризисом, с осени 2008 года экономическая ситуация в стране существенно изменилась: падение ВВП в России во втором квартале 2009 года составило 10,9% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года; в 2010 году - 9,1 %. Спад промышленного производства по итогам первого квартала 2009 года составил 14,8 %, в 2010 году - остался на том же уровне. В России в июне 2009 года инфляция составила 11,9% в годовом исчислении, в 2010 году - 9,8 %. Согласно данным Росстата объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в июле 2009г. составил 357,1 млрд.рублей, или 82,2% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-июле 2010г. - 1915,9 млрд.рублей, или 81,0%. Падение объема строительства жилых домов в Краснодарском крае в период январь-июнь 2010 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 11,9%.

Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО «Симфония», поскольку объем продаж с августа 2008 года снизился на 85%, а ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых. При этом кредитные и лизинговые компании пользуются предоставленными правами и осуществляют безакцептное списание задолженностей с расчетных счетов компании.

Указанные выше факторы отразились на строительстве жилого дома по <адрес> в <адрес>.

Представляется, что данные обстоятельства невозможно было предусмотреть на момент заключения договора, а если бы они были известны или их можно было предусмотреть, то Договор был бы заключен на иных условиях.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Во исполнение ч. 3 ст. 6 Федерального закона и статьи 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО «Симфония» направило Дольщикам соответствующую информацию и предложение об изменении Договора.

Согласно указанному п.3 ст.6 Федерального закона изменение Договора осуществляется в порядке ст.452 ГК РФ.

Факт направления информации и предложения подтверждается почтовым реестром и уведомлением, согласно которой письмо ООО «Симфония» о переносе срока окончания строительства объекта было получено Цаплиным 22 мая 2010 года.

Тем самым, ООО «Симфония» выполнило свои обязательства, предусмотренные ФЗ при невозможности завершения строительства в установленный срок, и поэтому в силу пункта 1 статьи 6 названного ФЗ у ООО «Симфония» отсутствует обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в Договоре.

Поскольку такая обязанность отсутствует в силу названных причин, то отсутствуют и основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства - расторжения договора долевого участия Дольщиком в одностороннем порядке.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

В связи с тем, что ООО «Симфония» не получило положительного ответа от истцов на предложение изменить Договор в 30-ти дневный срок, ООО «Симфония» обратилось с соответствующим требованием в суд.

Суд, полагая требования первоначального иска необоснованными и удовлетворяя встречный иск, исходит из того, что ООО «Симфония» осуществляет строительство многоквартирных жилых домов за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направляются на возведение объекта.

Изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение темпов и сроков строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства и с необходимостью приведет к потере стабильности гражданского оборота и нарушению прав других участников долевого строительства, т.к. ООО «Симфония» не сможет выполнять договорные обязательства перед другими Дольщиками, с контрагентами по договорам подряда и поставок и в целом приведет к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья.

Решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы, как дольщиков, так и застройщиков.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу пункта 1 статьи 451 Кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 названной статьи в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из части 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, осуществление деятельности по строительству многоквартирных жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц. Статьей 18 Закона зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Изъятие денежных средств в истребуемом истцами размере может оказать негативные последствия для осуществления ООО «Симфония» строительной деятельности, срыв договорных обязательств и повлечь нарушение сроков окончания строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы других участников долевого строительства.

Кроме того, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

В пункте 1.1 данной статьи содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, в случае:

1.) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Таким образом, как следует из названных норм Закона об участии в долевом строительстве, а также содержания статей 310 и 450 ГК РФ отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и расторжение договора в одностороннем порядке хотя и влекут общее правовое последствие в виде прекращения договора, но представляют собой различные гражданско-правовые институты.

При названных обстоятельствах суд находит требования истцов по первоначальному иску необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в то время как требования по встречному иску обоснованны и подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд пришел к выводу, что исполнение спорного договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ООО «Симфония» такой ущерб, что оно в значительной степени лишилось бы того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора. Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что перенос срока окончания строительства и передачи объекта дольщикам на 2 полугодие 2011 года является обоснованным и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

В иске Цаплина К.В., Назаренко А.Г. к ООО «Симфония» о расторжении договора участия в строительстве жилого дома и взыскании денежных средств – отказать.

Встречный иск ООО «Симфония» к Цаплину К.В., Назаренко А.Г. об изменении условий договора долевого участии в строительстве жилого дома – удовлетворить.

Изменить редакцию пункта 1.6 договора долевого участия в строительстве жилого дома № 264-СФ-8 от 19 июня 2009г., изложив его в следующей редакции: «Сроком окончания основных строительно-монтажных работ считается подписание Акта рабочей комиссии о готовности к вводу Жилого дома в эксплуатацию, указанного в п. 1.1 настоящего договора, - 2 полугодие 2011 года.

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара.

Председательствующий: