К делу № 2-3/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«02» февраля 2011 года г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего Синяговской О.В.

при секретаре Сагайдак Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вайнман А.А. к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» о расторжении договора, взыскании денежных средств, встречному иску ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» к Вайнман А.А. о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Вайнман А.А. обратился в суд с иском к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» о расторжении договора, взыскании денежных средств.

В обоснование своих требований Вайнман А.А. указал, что между сторонами 04.08.2007 г. заключен договор № 181 о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям застройщик обязан передать в собственность участника жилое помещение в виде отдельной двухярусной квартиры № расположенной в блок-секции № на 7 этаже, общей площадью ориентировочно 139,75 кв.м. в многоквартирном монолитно-кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. Квартира должна соответствовать техническим характеристикам, изложенным в приложении № 1 к договору. Обязанность участника по оплате стоимости квартиры в размере 7 267 000 рублей выполнена в полном объеме. Между тем, в ходе осмотра квартиры по завершении строительства дома было установлено несоответствие приобретаемого жилья строительным нормам и правилам, более того, общая площадь квартиры не соответствует проектной площади и составляет 163,9 кв.м. Данные обстоятельства являются существенным нарушением условий договора, в связи с чем, просит расторгнуть договор о долевом участии в строительстве жилого дома № от 04.08.2007 г., заключенный между ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» и Вайнманом А.А. Взыскать ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» в его пользу уплаченные за квартиру денежные средства в сумме 7 267000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 706 170 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 100 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20100 рублей.

ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» обратилось в суд со встречным иском к Вайнман А.А. о взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что по условиям заключенного между сторонами договора № 181 от 04.08.2007 г. о долевом участии в строительстве жилого дома в <адрес>, площадь передаваемого помещения дольщику составляет ориентировочно 139,75 кв.м. По данным технического паспорта, изготовленного Геленджикским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», площадь квартиры № составляет 153 кв.м., а не 163,9 кв.м. как указано в техпаспорте. Таким образом, площадь квартиры увеличилась на 13,25 кв.м., что составляет 689 000 рублей, из расчета стоимости 1 кв.м. 52 000 рублей. Просит взыскать с Вайнман А.А. денежную сумму в размере 689 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, действующий на основании доверенности, Лавров М.В. требования первоначального иска поддержал, просил удовлетворить. В иске ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» просил отказать.

Представители ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, не сообщили суду об уважительных причинах неявки и не просили рассмотреть дело в их отсутствие. В связи с чем, на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав мнение представителя истца по первоначальному иску, исследовав материалы дела, заслушав экспертов, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, 04.08.2007 г. между Вайнманом А.А. (дольщик) и ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» (застройщик) заключен договор № 181 о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязан передать в собственность дольщика жилое помещение в виде отдельной двухярусной квартиры №, расположенной в блок-секции № 10 на 7 этаже, общей площадью ориентировочно 139,75 кв.м., в том числе площадь квартиры – 134,61 кв.м., площадь лоджий с понижающим коэффициентом – 1,7 кв.м. и 3,44 кв.м. соответственно в многоквартирном монолитно-кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.2 квартира передается застройщиком дольщику без внутренней отделки. Техническая характеристика квартиры, подлежащей передачи дольщику, изложена в приложении № 1 к договору.

Срок окончания строительно-монтажных работ – 2 квартал 2008г.

Дольщик выполняет условия данного договора путем внесения инвестиционного взноса в размере 7267000 рублей согласно п. 3.1., п. 3.2. договора, исходя из стоимости 1кв.м. равного 52000 рублей.

Оплата за квартиру была произведена в полном объеме, что сторонами не оспаривается и подтверждается платежными поручениями № 11237 от 06.08.2007 г. на сумму 3 633 500 рублей и № 11680 от 14.09.2007 на сумму 3 633500 рублей.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Учитывая изложенное, суд считает, что в соответствии со ст. 43 ГК РФ к возникшим правоотношения применимы положения указанного закона, поскольку по договору участия в долевом строительстве у его участника при условии оплаты договорной цены возникает право требовать после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующий объект долевого строительства, в частности, квартиру.

В ходе осмотра квартиры по завершении строительства дома дольщиком были выявлены существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, в результате чего заказчику было направлено уведомление о расторжении договора от 22.06.2009г.

Письмом от 17.07.2009г. застройщик сообщил, что оснований для расторжения договора не имеется.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона, а именно, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования; а также существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «ИПБ «Эксперт». Согласно выводам экспертов, изложенных в заключении № 99/10 от 20.10.2010г., исследовать вопрос о соответствии выполненных ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» строительных работ на объекте: «жилое помещение в виде отдельной двухъярусной квартиры, расположенной в блок-секции №10 на 7 этаже, квартира № в многоквартирном монолитно-кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>», технической документации, определяющей объём и содержание работ, экспертам технически не представляется возможным в связи с отсутствием указанной технической документации в объёме материалов, представленных для проведения исследований.

Выполненные ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» строительные работы на объекте: «жилое помещение в виде отдельной двухъярусной квартиры, расположенной в блок-секции №10 на 7 этаже, квартира №№ в многоквартирном монолитно-кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>», не соответствуют требованиям действующих строительных норм и правил, а именно отсутствует перекрытие над мансардным этажом. В качестве потолка помещений, расположенных в мансардном этаже, выполнена конструкция подвесного потолка из ГЛК по металлическим направляющим и подвесам, при этом не выполнен ряд работ из состава, регламентированного расценкой ГЭСНН 10-05-011-02. Внутренние и наружные стены имеют не заделанные монтажные отверстия от опалубки; отсутствует звукоизоляционный слой по перекрытию.

Выполненные ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» строительные работы на объекте: «жилое помещение в виде отдельной двухъярусной квартиры, расположенной в блок-секции №10 на 7 этаже, квартира № в многоквартирном монолитно-кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>», техническим характеристикам, изложенным в приложении №1 к Договору №181 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2007г., не соответствуют в части: отсутствуют перекрытия над мансардным этажом, устройство потолка над мансардным этажом выполнено без устройства перекрытия; высота части перегородок менее высоты помещений, вследствие чего имеют место просматриваемость из жилых помещений чердачного пространства; на подоконниках частично не установлены торцевые заглушки; двухконтурный газовый котел не установлен, чистовая отделка лестничной клетки в квартире не выполнена; счетчики воды не установлены; устройство радио-и телефонного ввода в квартиру не выполнено.

Выполненные ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» строительные работы на объекте: «жилое помещение в виде отдельной двухъярусной квартиры, расположенной в блок-секции № на 7 этаже, <адрес> многоквартирном монолитно-кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>», техническим характеристикам, изложенным в приложении №2 к Договору № 181 о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2007г., не соответствуют, а именно фактическая площадь квартиры равная 153,6 кв.м. не соответствует площади, указанной в Приложении № 2 к договору, в частности: на 13,85 кв.м. больше площади квартиры, равной 139,75 кв.м. (указанной в Приложении № 2); на 1,54 кв.м. больше площади квартиры, равной 152,06 кв.м., полученной путем суммирования площадей помещений, указанных на поэтажных планах в приложении № 2.

В связи с отсутствием проектной документации в объёме материалов, представленных для проведения исследований, исследовать вопрос, о возможном устранении обнаруженных отступлений от проектной документации и каким способом, экспертам технически не представляется возможным.

Допрошенные в судебном заседании эксперты Микаэльян В.П., Васильченко А.В. подтвердили выводы, изложенные в заключении № 99/10 от 20.10.2010г., пояснив, что представленная в судебное заседание документация также не является полной проектной документацией, в связи с чем, ответить на третий вопрос по экспертизе не представляется возможным. Кроме того, план разреза дома и мансардного этажа не соответствует полному проекту дома, что свидетельствует о том, что документация представлена не по исследуемому объекту. Кроме того, при визуальном осмотре объекта было установлено, что отсутствует монолитное перекрытие между мансардным этажом и квартирой, что не соответствует строительным нормам и правилам, и противоречит проектной документации. Для устранения необходимо демонтировать гипсокартонное и кровельное покрытие, и устанавливать монолитное перекрытие.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что застройщиком при строительстве спорного объекта недвижимого имущества допущены отступления от проектной документации, построенная двухъярусная квартира не соответствует техническим характеристикам, изложенным в договоре и приложениях к нему, а также строительным нормам и правилам, что препятствует использованию объекта недвижимого имущества по его назначению.

Между тем, в соответствии с п. 2.1.7 договора застройщик обязан обеспечить надлежащее качество строительных работ, соответствующее технической документации, определяющей объем и содержание работ, а так же требованиям действующих строительных норм и правил (СНИПов и ГОСТов).

В соответствии с ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство обязано осуществлять строительство в соответствии с проектной документацией.

При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, суд считает требование дольщика о расторжении договора №181 от 04.08.2007 г. о долевом участии в строительстве, заключенного между ним и ООО «ИСК «Модус» обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Принимая во внимание расторжение договора долевого участия, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Таким образом, уплаченная по договору № 181 от 04.08.2007 г. денежная сумма в размере 7267000 рублей подлежит возврату в полном объеме.

Кроме того, в пользу истца надлежит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых составляет 1547054 рубля (37 335 рублей (3633500 рублей х 0,025% (7,75% / 300) х 40 дней (за период с 06.08.2007г. по 14.09.2007г.)) + 1509719 рублей (7267000 рублей х 0,025% (7,75% / 300) х 831 день (за период с15.09.2007г. по 23.12.2009г.))). В двойном размере сумма процентов составит 3094108 рублей.

Проценты за пользование чужими денежными средствами, уплата которых предусмотрена ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, являются мерой гражданско-правовой ответственности, носят характер законной неустойки, поэтому суд имеет возможность уменьшение размера данных процентов на основании ст. 333 ГКРФ.

В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Суд считает необходимым снизить размер неустойки до 500000 рублей, поскольку она является чрезмерно высокой, доказательства наличия у истицы убытков, причиненных в результате ненадлежащего исполнения обязательств, и их соразмерность взыскиваемой неустойке, отсутствуют.

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В связи с ненадлежащим исполнением условий договора истец в соответствии со ст.15 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» имеет право на компенсацию морального вреда, размер которого определяется судом, исходя из обстоятельств дела, с учетом объема и характера причиненных истцу нравственных или физических страданий, степени вины ответчика, иных заслуживающих внимания обстоятельств, а также требований разумности и справедливости.

Учитывая фактические, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства, суд считает необходимым компенсировать истцу причиненный моральный в сред в сумме 20000 рублей.

Кроме того, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также надлежит взыскать уплаченную при подаче иска государственную пошлину в размере 20100рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Вайнман А.А. к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» о расторжении договора, взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор о долевом участии в строительстве жилого <адрес> от 04.08.2007 г., заключенный между ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» и Вайнманом А.А..

Взыскать ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» в пользу Вайнман А.А. уплаченные за квартиру денежные средства в сумме 7 267000 (семь миллионов двести шестьдесят семь тысяч) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 500000 (пятьсот тысяч) рублей, компенсацию морального вреда в сумме 20 000 (двадцать тысяч) рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20100 (двадцать тысяч сто) рублей.

В остальной части иска – отказать.

Исковые требования по встречному иску ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» к Вайнман А.А. о взыскании денежных средств – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение 10 дней.

Председательствующий –