к делу № 2-5330/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 10 ноября 2011 г. г. Краснодар Ленинский районный суд г. Краснодара в составе: председательствующего: Шакитько Р. В. при секретаре: Ушаковой Н. А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сальникова И.М. к ЗАО «СКФ «ДСК» о расторжении договора, о признании договора оплаченным в полном объеме, о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства УСТАНОВИЛ: Сальников И.М. обратился в суд с заявлением к ЗАО СКФ «ДСК» расторжении договора о долевом участии в строительстве от 12.05.2004 года №, взыскании с ответчика 1 180 728 рублей по данному договору, о признании полностью оплаченным договор № и о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № общей площадью 66 кв.м., находящейся на 16-ом этаже незавершенного строительством дома, расположенного по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных требований Сальников И.М. указал, что, 21.12.2001 года он (дольщик) и ООО «ДСК-Риэлтер», действующее от имени, в интересах и за счет застройщика ЗАО СКФ «ДСК», заключили договор о долевом участии в строительстве №. По условиям этого договора (с учетом дополнительных соглашений к нему), по итогам накопления перечисленных застройщику денежных средств дольщик приобретает в счет направленных собственных денежных средств в порядке долевого участия в строительстве жилья двухкомнатную квартиру № общей проектной площадью 72,94 кв.м., расположенную на 16 этаже в доме по адресу: <адрес>. Полная стоимость данной квартиры составляет сумму в размере 1 125 282 рублей, которая определена сторонами как фиксированная. По данному договору истец перечислил застройщику 938 010 рублей. Однако строительство дома не завершено, дом в эксплуатацию не сдан. Кроме этого, 12.05.2004 года между истцом и ООО «ДСК-Риэлтер», также действующим от имени, в интересах и за счет застройщика ЗАО СКФ «ДСК», заключен ещё один договор о долевом участии в строительстве №, в соответствии с условиями которого дольщик обязан внести полную стоимость нежилого помещений в порядке долевого участия в строительстве и после введения дома в эксплуатацию получить в собственность нежилое помещение проектной площадью 76 кв.м., расположенное на первом этаже дома по адресу: <адрес> Исполняя свои обязательства по договору, истец внес предусмотренную в договоре полную стоимость помещения в размере 1 368 000 рублей. Однако ответчик дом до настоящего момента не построил, помещение дольщику также не передал. Поскольку по договору от 12.05.2004 года № дольщик перечислил полную стоимость подлежащих передаче ему помещений, а застройщик не выполнил свои обязательства по данному договору, дом не выстроил, дольщик просит признать данный договор расторгнутым и взыскать с ответчика уплаченную по договору сумму. При этом истец просит зачесть часть подлежащей взысканию с ответчика по договору от 12.05.2004 года № суммы в размере 187 272 рублей (с учетом уточнения данной суммы в судебном заседании по причине допущенной арифметической ошибки) в счет уплаты задолженности по договору о долевом участии в строительстве от 21.12.2001 года № и, признав данный договор исполненным в части оплаты дольщиком, признать за ним право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № общей площадью 66 кв.м., находящейся на 16-ом этаже незавершенного строительством дома, расположенного по адресу: <адрес>. В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объеме. Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется отзыв конкурсного управляющего на исковое заявление, согласно которому просит суд в удовлетворении иска отказать. Представители третьего лица в судебном заседании иск не признали, просили суд в его удовлетворении отказать. Выслушав участников процесса, рассмотрев материалы дела, суд находит заявленные требования обоснованными, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, 21.12.2001 года Сальников И.М. (дольщик) и ООО «ДСК-Риэлтер», действующее от имени, в интересах и за счет застройщика ЗАО СКФ «ДСК», заключили договор о долевом участии в строительстве № Данный договор заключен с целью привлечения инвестиций для участия в долевом строительстве жилья (пункт 1.1 договора). В счет направленных собственных средств в порядке долевого участия в строительстве жилья дольщик приобретает квартиру размером пропорционально вложенным средствам. С учетом подписанных к договору дополнительных соглашений от 25.04.2005 года № и от 14.07.2006 года № стороны определили, что по данному договору в счет направленных собственных денежных средств в порядке долевого участия в строительстве жилья дольщик приобретает двухкомнатную квартиру № площадью 72,94 кв.м. (в том числе площадь лоджий и (или) балконов), расположенную на 16 этаже, в течение одного месяца после ввода в эксплуатацию дома по адресу: <адрес> Полная стоимость данной квартиры составляет 1 125 282 рубля и является фиксированной. Ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию — 1 кв. 2007 года. Исполняя обязательства по данному договору, дольщик перечислил 938 101 рубль, в подтверждение чего представил в суд квитанции к приходным кассовым ордерам. Данный факт не оспаривается участвующими в деле лицами. Между тем застройщик не завершил строительство дома Литер «34», определенную сторонами квартиру не передал дольщику. При этом кроме данного договора Сальников И.М и ООО «ДСК-Риэлтер», также действующее от имени, в интересах и за счет застройщика ЗАО СКФ «ДСК», 12.05.2004 года заключили ещё один договор о долевом участии в строительстве №. По условиям этого договора дольщик обязан внести полную стоимость нежилого помещения в порядке долевого участия в строительстве и после введения дома в эксплуатацию получить в собственность нежилое помещение проектной площадью 76 кв.м., расположенное на первом этаже дома по адресу: <адрес>». Исполняя свои обязательства по договору, истец внес предусмотренную в договоре полную стоимость помещения в размере 1 368 000 рублей. В подтверждение данного факта в дело представлены квитанции к приходным кассовым ордерам от 12.05.2004 года № на сумму 1 000 000 рублей, от 14.05.2004 года № на сумму 168 000 рублей, от 14.10.2004 года № на сумму 100 000 рублей и от 18.10.2004 года № на сумму 100 000 рублей. Между тем по данному договору ответчик также не выполнил свои обязательства, поскольку дом Литер «26-а» вообще не строил. Изложенные обстоятельства послужили для истца основанием для обращения в суд с заявленными требованиями. В соответствии со статьей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. По смыслу законодательства о долевом участии в строительстве ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств застройщика влечет за собой право дольщика на односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств, а также одностороннее расторжение договора в суд по инициативе дольщика. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Статья 32 Федерального закона «О защите прав потребителей» предусматривает право потребителя в любое время отказаться от исполнения договора о выполнении работ. Учитывая, что по договору от 12.05.2004 года № о долевом участии в строительстве дольщик полностью исполнил свои обязательства по внесению платежей, а застройщик не приступал к строительству дома литер «26-а», суд приходит к выводу, что у истца имеются основания для обращения в суд с требованиями о расторжении данного договора по причине невозможности исполнения застройщиком принятых на себя обязательств. Доводы товарищества о том, что истцом не соблюден досудебный порядок, суд отклоняет, поскольку расценивает подачу заявленного иска как претензию истца, имеющего право на односторонний отказ от исполнения данного договора. Ссылка ТСЖ «Виктория» на приговор Октябрьского районного суда г. Краснодара, которым, как утверждает третье лицо, установлено, что договор о долевом участии в строительстве от 12.05.2004 года №, предметом которого является нежилое помещение, расположенное в Литере «26-а», между ООО «ДСК-Риэлтер» (от имени и в интересах ЗАО «СКФ «ДСК») и Сальниковым И.М. не заключался, а денежные средства в размере 1 368 000 рублей по данному договору истцом не оплачивались, не может быть принята во внимание судом, поскольку опровергается постановлением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 22.01.2007 года по делу №. По данному делу, возбужденному в отношении А.А., являвшегося <данные изъяты> ООО «ДСК-Риэлтер», которое имело право подписывать договоры долевого участия в строительстве жилья и осуществлять сбор средств для долевого строительства объектов недвижимости, возводимых ЗАО СКФ «ДСК», суд установил как факт заключения с Сальниковым И.М. договора от 12.05.2004 года №, так и факт передачи Сальниковым И.М. в кассу ООО «ДСК-Риэлтер» денежных средств в сумме 1 368 000 рублей, в подтверждение чего дольщику были переданы представленные им в рассматриваемое дело квитанции к приходным кассовым ордерам. При таких обстоятельствах суд считает, что обязательства дольщика по договору о долевом участии в строительстве от 12.05.2004 года № Сальников И.М. выполнил надлежащим образом. Следовательно его требования в части расторжения договора от 12.05.2004 года № и взыскании в связи с этим с ответчика перечисленных по данному договору средств в размере 1 368 000 рублей являются обоснованными. Заявленные в заседании доводы третьего лица о том, что для признания обязательств Сальникова И.М. по договору от 12.05.2004 года № исполненными необходимо самостоятельное заявление этих требований к ответчику в суде суд отклоняет ввиду их неправомерности. Обосновывая свои требования в части признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № в доме, расположенном по адресу: <адрес>, истец ссылается на частичную оплату спорной квартиры в размере 938 010 рублей и право на зачет оставшейся суммы задолженности из денежных средств, подлежащих возврату ответчиком истцу в связи с расторжением договора от 12.05.2004 года №. В дело также представлена адресная справка, из которой следует, что дому В силу ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Как указано выше, у истца возникли основания для расторжения договора о долевом участии в строительстве от 12.05.2004 года № 2458, обязательство по которому он исполнил в полном объеме. При этом ответчик не оспаривает тот факт, что строительство дома Литер «26-а» он не вел, в связи с чем у него возникло обязательство возвратить дольщику исполненное им по договору. Учитывая изложенное, суд считает возможным применить ко встречным требованиям истца и ответчика норму статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации и прекратить частично зачетом встречные обязательства Сальникова И.М. по внесению платежей по договору от 21.12.2001 № и ЗАО «СКФ «ДСК» по возврату денежных средств по договору от 12.05.2004 года №. Из материалов дела следует, что по договору от 21.12.2001 года № Сальников И.М. уплатил ответчику 938 010 рубль. Полная стоимость указанной в данном договоре квартиры составляет 1 125 282 рубля, а стороны договора определили, что данная стоимость является фиксированной. Таким образом, задолженность Сальникова И.М. перед ответчиком по договору от 21.12.2001 года №м составляет 187 272 рубля. При таких обстоятельствах зачету подлежат встречные однородные требования сторон в размере 187 272 рублей. Поскольку проведение зачета встречных однородных требований влечет за собой полное исполнение обязательств истца по договору о долевом участии в строительстве от 21.12.2001 года №м по внесению полной стоимости указанной в договоре квартиры Доводы ТСЖ «Виктория» об отсутствии оснований для удовлетворения иска ввиду неполной оплаты предусмотренной в договоре № стоимости квартиры суд отклоняет, поскольку не внесенная истцом по договору сумма подлежит зачету. При этом суд учитывает, что задолженность истца перед застройщиком возникла не в результате ненадлежащего исполнения дольщиком своих обязательств. Поскольку по причине своей финансовой несостоятельности ответчик приостановил строительство дома, и на сегодняшний день дом не достроен и не введен в эксплуатацию, суд приходит к выводу, что истец действовал разумно и добросовестно, но не выполнил свои обязательства по договору о долевом участии в строительстве № по независящим от него обстоятельствам. Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее. В соответствии с требованиями норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, перемена лиц в обязательстве возможна в виде перехода прав кредитора к другому лицу либо в форме перевода долга. Процедура оформления перемены лиц в обязательстве определена законом. В соответствии с нормой статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. В силу статьи 391 названного Кодекса перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. При этом к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 Кодекса. Между тем в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие как о факте передачи прав застройщика от ЗАО СКФ «ДСК» к ТСЖ «Виктория», так и соблюдении названными организациями предусмотренного законом требования к форме такой сделки. Представленный в дело акт приема-передачи объекта незавершенного строительства Литер «34» от 26.08.2010 года не является основанием приобретения ТСЖ «Виктория» прав и обязанностей по договору о долевом участии в строительстве, заключенным с истцом. При таких обстоятельствах ТСЖ «Виктория» не является стороной договоров о долевом участии от 12.05.2004 года № и от 21.12.2001 года №, не приобретает статус ответчика по делу. Исследовав и оценив все собранные доказательства по делу в совокупности, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования Сальникова И.М. подлежат удовлетворению, т. к. являются законными и обоснованными. В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. При этом действующее законодательство не исключает возможности признания права долевой собственности на объект незавершенного строительства. На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Сальникова И.М. к ЗАО «СКФ «ДСК» о расторжении договора, о признании договора оплаченным в полном объеме, о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - удовлетворить. Договор о долевом участии в строительстве от 12.05.2004 года № между ООО «ДСК-Риэлтер», действующим от имени и в интересах застройщика - ЗАО «СКФ «ДСК» и Сальниковым И.М. расторгнуть. Взыскать с ЗАО «СКФ «ДСК» в пользу Сальникова И.М. денежную сумму в размере 1 180728 (один миллион сто восемьдесят тысяч семьсот двадцать восемь) рублей. Признать договор о долевом участии в строительстве от 21.12.2001 года № оплаченным истцом в полном объеме. Признать за Сальниковым И.М. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № общей площадью 66 кв.м., находящейся на 16-ом этаже незавершенного строительством дома, расположенного по адресу: <адрес>. Решение является основанием для регистрации права собственности на указанный объект недвижимости Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение 10 дней. Председательствующий:
Литер № «43» присвоен адрес: <адрес>, и технический паспорт, в соответствии с которым по состоянию на 10.10.2011 года общая площадь квартиры № составляет 66 кв.м.
№, суд считает возможным рассмотреть и удовлетворить требования Сальникова И.М. в части признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры №, находящейся на 16-ом этаже незавершенного строительством дома, расположенного по адресу: <адрес>.