к делу № 2-2849/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 10 ноября 2011 г. г. Краснодар Ленинский районный суд г. Краснодара в составе: председательствующего: Шакитько Р. В. при секретаре: Ушаковой Н. А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Загуменной А.С. к ЗАО «СКФ «ДСК» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства УСТАНОВИЛ: Загуменная А.С. обратилась в суд с заявлением к ЗАО СКФ «ДСК» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № общей площадью 66,2 кв.м., находящейся на 7-ом этаже незавершенного строительством дома, расположенного по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных требований указала, что 27.01.2004 года между ООО «ДСК-Риэлтер», действующим от имени, в интересах и за счет застройщика ЗАО СКФ «ДСК» и ЗАО РПФ «Позитив» (дольщик) заключен договор о долевом участии в строительстве №, в соответствии с условиями которого в счет направленных собственных денежных средств в порядке долевого участия в строительстве жилья дольщик приобретает двухкомнатную квартиру №, расположенную на 7 этаже в доме по адресу: <адрес>. На основании этого договора дольщик внес необходимую сумму застройщику, а впоследствии уступил свое право требования по договору истцу. В нарушение установленных договором сроков ответчик до настоящего времени дом не достроил, в эксплуатацию не сдал, квартиру истцу не передал. В связи с чем истец, уточнив требования, просит суд признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № общей площадью 66,2 кв.м., находящейся на 7-ом этаже незавершенного строительством дома, расположенного по адресу: <адрес>. В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объеме. Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется отзыв конкурсного управляющего на исковое заявление, согласно которому просит суд в удовлетворении иска отказать. Представители третьего лица в судебном заседании иск не признали, просили суд в его удовлетворении отказать. Выслушав участников процесса, рассмотрев материалы дела, суд находит заявленные требования обоснованными, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, 27.01.2004 года ООО «ДСК-Риэлтер», действующее от имени и за счет застройщика — ЗАО СКФ «ДСК», и ЗАО РПФ «Позитив» (дольщик) заключили договор о долевом участии в строительстве №, в соответствии с условиями которого в счет направленных собственных денежных средств в порядке долевого участия в строительстве жилья дольщик приобретает двухкомнатную квартиру №, общей проектной площадью 72,37 кв.м., расположенную на 7 этаже в доме по адресу: <адрес>». Квартира подлежит передаче дольщику после ввода дома в эксплуатацию на основании двухстороннего акта приема-передачи (пункт 1.1. - 1.2. договора). Согласно представленной в дело адресной справке дому Литер «34» присвоен адрес: <адрес>. Ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию — четвёртый квартал 2005 года (пункт 1.3. договора). В силу пункта 2.1. договора полная стоимость квартиры на момент подписания договора составляет 1 085 550 рублей из расчета 15 000 рублей за один квадратный метр площади. Стороны определили, что данная сумма является окончательной в случае ее полной оплаты в день подписания договора. При оплате площади квартиры частями сумма долевого участия определяется из расчета стоимости 1 кв. м. общей площади на момент поступления денежных средств в кассу, либо на расчетный счет застройщика (или его поверенного). Сумма долевого участия определяется из расчета стоимости одного метра квадратного общей площади (пункт 2.2. договора). По соглашению сторон, конечная стоимость квартиры определяется в соответствии с обмерами БТИ (пункт 2.4. договора). Дополнительным соглашением к договору от 17.06.2004 года № 1 стороны изменили стоимость части квадратных метров общей площади квартиры: 19,32 кв.м. дольщик имеет право оплатить из расчета 11 000 рублей за 1 кв.м. Дополнительным соглашением от 21.12.2005 года № 2 стороны изменили номер подлежащей передаче дольщику квартиры (с № на №), а также определили полную стоимость квартиры — 1 294 015,43 рублей, указав, что данная стоимость будет являться окончательной в случае ее полной уплаты в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Также стороны определили, что ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию — четвертый квартал 2006 года. В соответствии с данным договором № дольщик уплатил 1 172 251,43 рубль, что подтверждается справкой ООО «ДСК-Риэлтер» от 24.07.2007 года № 446, справкой ЗАО «СКФ «ДСК» от 21.10.2011 № 49 и не оспаривается третьим лицом. 21 августа 2007 года ЗАО РПФ «Позитив» уступил свои права требовать исполнения обязательств по договору о долевом участии в строительстве от 27.01.2004 года № (с учетом дополнительных соглашений № 1 и № 2) Загуменной А.С., которая обратилась с заявленными требованиями, поскольку до настоящего времени дом не введен в эксплуатацию, а квартира № не передана дольщику. В соответствии со статьей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Обосновывая заявленные требования и настаивая на полной уплате стоимости квартиры № по договору от 27.01.2004 года №, истец ссылается на то, что фактическая общая площадь квартиры меньше проектной и составляет не 72,37 кв.м., а 66,2 кв.м. Действительно, по результатам обмеров БТИ общая площадь квартиры составляет 66,2 кв.м. (технический паспорт по состоянию на 22.09.2011 года). Учитывая, что в договоре от 27.01.2004 года стороны определили, что конечная стоимость подлежащей передаче дольщику квартиры определяется исходя из общей площади квартиры, которая в конечном итоге определяется по итогам обмеров БТИ, а также размер уплаченной по данному договору сумму в размере 1 172 251,43 рубль, суд считает заявленные требования истца обоснованными, подлежащими удовлетворению. Доводы ТСЖ «Виктория» об отсутствии оснований для удовлетворения иска ввиду неполной оплаты стоимости квартиры суд отклоняет, поскольку они не подтверждаются, а опровергаются фактическими обстоятельствами и материалами дела. Ссылка третьего лица на то обстоятельство, что по результатам обмеров БТИ общая площадь квартиры составляет 79,3 кв.м, а площадь 66,2 кв.м. - это площадь квартиры без учета площадей балкона и лоджий, также не состоятельна ввиду следующего. Квартира является разновидностью жилого помещения и представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения являются объектами жилищных прав. При этом общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (пункт 5 названной статьи). Таким образом, законодательно определено, что представляет собой жилое помещение и что подлежит учету при определении его общей площади. При этом из договора от 27.01.2004 года № не следует, что стороны предусмотрели что-то иное. Доводы ТСЖ «Виктория» о порочности соглашения ЗАО РПФ «Позитив» и Как утверждают представители третьего лица, норма пункта 3 статьи 1 названного Закона не допускает передачу гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Между тем, по смыслу приведенной нормы, изложенное в ней требование содержит запрет соинвесторам — юридическим лицам и/или индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют инвестиционную деятельность, не основанную на договоре участия в долевом строительстве, уступать гражданам права требования по инвестиционным договорам (которые регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности). В деле нет доказательств, свидетельствующих о том, что договор о долевом участии в строительстве от 27.01.2004 года №, право требования по которому передано истцу на основании соглашения об уступке права требования, относится к инвестиционным договорам. Поэтому норма пункта 3 статьи 1 приведенного Закона не распространяется на рассматриваемые правоотношения. Доводы товарищества о нарушении истцом и ЗАО РПФ «Позитив» процедуры перемены лиц в обязательстве также не могут быть приняты во внимание, поскольку в рассматриваемом случае, учитывая отсутствие задолженности по договору, для перехода прав дольщика по договору о долевом участии в строительстве не требовалось согласия застройщика. Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее. В соответствии с требованиями норм главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, перемена лиц в обязательстве возможна в виде перехода прав кредитора к другому лицу либо в форме перевода долга. Процедура оформления перемены лиц в обязательстве определена законом. В соответствии с нормой статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. В силу статьи 391 названного Кодекса перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. При этом к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 Кодекса. Между тем в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие как о факте передачи прав застройщика от ЗАО СКФ «ДСК» к ТСЖ «Виктория», так и соблюдении названными организациями предусмотренного законом требования к форме такой сделки. Представленный в дело акт приема-передачи объекта незавершенного строительства Литер «34» от 26.08.2010 года не является основанием приобретения ТСЖ «Виктория» прав и обязанностей по договору о долевом участии в строительстве, заключенным с истцом. При таких обстоятельствах ТСЖ «Виктория» не является стороной договора о долевом участии от 27.01.20-4 года №, не приобретает статус ответчика по делу. Исследовав и оценив все собранные доказательства по делу в совокупности, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования Загуменной А.С. подлежат удовлетворению, т. к. являются законными и обоснованными. В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. При этом действующее законодательство не исключает возможности признания права долевой собственности на объект незавершенного строительства. На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, Ленинский районный суд города Краснодара РЕШИЛ: Заявленные требования Загуменной А.С. к ЗАО «СКФ «ДСК» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - удовлетворить. Признать за Загуменной А.С. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № общей площадью 66,2 кв.м., находящейся на 7-ом этаже незавершенного строительством дома, расположенного по адресу: <адрес>. Решение является основанием для регистрации права собственности на указанный объект недвижимости Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара в течение 10 дней. Председательствующий:
Загуменной А.С. об уступке права требования ввиду его несоответствия требованиям пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаны на неправильном применении названной нормы.