К делу № 2-5936/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 декабря 2011 года г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Залесного С.А.

при секретаре Наумовой И.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Чепилевского В.М. к Волгину А.П. о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Чепилевский В.М. обратился с иском к Волгину А.П. о признании договора купли-продажи от 07.02.2011 г. нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> – недействительной и применении последствий недействительности сделки, указывая, что 20.10.2010 г. между ним и ответчиком заключен договор займа денежных средств в размере 1560000 руб. под 8 % годовых, сроком возврата 20.01.2011г. В обеспечение исполнения обязательств 20.10.2010г. был заключен договор ипотеки (залога недвижимости), предметом ипотеки являлись нежилые помещения второго этажа №№8, 10, 11, 13-15 здания литер «А», общей площадью 98,9 кв.м.; нежилые помещения полуподвала №№1-14 здания литер «А», общей площадью 187,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Обязательным условием Волгина А.П. при заключении договоров были выдача им доверенности на право управления и распоряжения вышеуказанным имуществом на имя Кугук А.А. (доверенность от 20.10.2010 г. №2-8154), а также дача согласия его жены Чепилевской Н.В. на возможное заключение договоров займа, ипотеки (залога недвижимости), а также купли-продажи (согласие серии №). Впоследствии в присутствии свидетелей двумя суммами были отданы денежные средства в счет погашения долга по договору займа кассиру Волгина А.П. в здании автосалона по адресу: <адрес>, принадлежащего семье Волгина. После чего Волгин А.П. сообщил, что обязательства прекращены в связи с их исполнением. В марте 2011 г. он узнал, что принадлежащая ему недвижимость была продана по договору купли-продажи от 07.02.2011 г. Договор был заключен между Волгиным А.П. и Кугук А.А., выступавшей по доверенности от его имени. При этом свидетельство о государственной регистрации было выдано Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 11.02.2011 г. Однако, рыночная стоимость проданного имущества в несколько раз превышает сумму, переданную ему по договору займа. Договор займа был заключен вследствие стечения тяжелых обстоятельств и необходимости срочного погашения иных денежных обязательств. Заключение договора займа, выдача доверенности на отчуждение его имущества, вызвано тяжелыми обстоятельствами, а условия сделок свидетельствует о заключении сделок на крайне невыгодных для себя условиях. Кроме того, Волгин А.П. знал о тяжелом финансовом состоянии и сам через знакомых предложил занять денег. Он знал, что сделка совершается вынужденно, под воздействием стечения тяжелых обстоятельств.

В судебном заседании представители истца на исковых требованиях настаивали и просили их удовлетворить.

Представитель ответчика исковые требования не признал, пояснив, что истец добровольно продал Волгину А.П. недвижимое имущество, согласившись со всеми условиями договора, никакого обмана с его стороны не было, денежные средства от продажи истец получил, о чем имеется расписка.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что Чепилевскому В.М. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 02.03.2000г. на праве собственности принадлежали нежилые помещения второго этажа №№8, 10, 11, 13-15 здания литер «А», общей площадью 98,9 кв.м.; нежилые помещения полуподвала №№1-14 здания литер «А», общей площадью 187,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

20.10.2010г. между Чепилевским В.М. (заемщик) и Волгиным А.П. (займодавец) заключен договор займа, по условиям которого займодавец передает в собственность заемщика денежные средства в размере 1000000 рублей, а заемщик обязуется возвратить указанную сумму займодавцу в срок до 20.01.2011г. с уплатой процентов в размере 8% годовых. Обеспечением по договору займа явились принадлежащие истцу нежилые помещения расположенные по адресу: <адрес>

Кроме того, 20.10.2010г. между сторонами заключен договор ипотеки (залога недвижимости), по условиям которого в обеспечение исполнения условий договора займа от 20.10.2010г. залогодатель Чепилевский В.М. передает в залог Волгину А.П. недвижимое имущество - нежилые помещения второго этажа №№8, 10, 11, 13-15 здания литер «А», общей площадью 98,9 кв.м.; нежилые помещения полуподвала №№1-14 здания литер «А», общей площадью 187,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. По соглашению сторон предмет ипотеки оценен в размере 1560000 рублей.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что договор ипотеки, равно как и договор займа с условием об обеспечении возврата суммы займа от 20.10.2010г. прошел государственную регистрацию, в связи с чем, данные условия являются ничтожными.

Кроме того, 20.10.2010г. Чепилевский В.М. выдал на имя Кугук А.А. доверенность с правом управлять и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности нежилыми помещениями, предоставив право заключать все разрешенные законом сделки, определяя их условия по своему усмотрению.

07.02.2011г. между Чепилевским В.М. в лице Кугук А.А., действующей по доверенности, и Волгиным А.П. заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3 договора цена недвижимости определена в размере 1605500 рублей. Соглашение о цене является существенным условием договора.

В установленном порядке на основании заключенного договора купли-продажи от 07.02.2011г. на имя Волгина А.П. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ № от 11.02.2011г. на указанное недвижимое имущество.

Между тем, в силу ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В соответствии с ч. 1 и ч.2 ст. 973 ГК РФ поверенный обязан исполнить данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.

Как следует из материалов, дела Кугук А.А. было дано поручение на продажу принадлежащего истцу на праве собственности имущества за цену и на условиях по своему усмотрению с правом получения денег.

Конкретная цена имущества не устанавливалась, не давалось Кугук А.А. и указание о продаже долей квартиры по цене значительно ниже рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах исполнение поручения должно было иметь место в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 424 ГК РФ согласно которым в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Указание в доверенности о продаже за цену и на условиях по своему усмотрению предполагает продажу в зависимости от наличия предложений, то есть за самую низкую цену из всех предложений, но в пределах рыночной стоимости.

Согласно заключению эксперта ООО «Южно-региональный центр оценки и экспертизы собственности» № 19/11 от 30.03.2011г. стоимость нежилых помещений, расположенные по адресу: <адрес>, составляет 24000000 рублей.

В силу положений ст. 555 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи недвижимости является установление цены имущества. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества.

В результате исследования условий договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что установление в договоре цены имущества в сумме 1605500 рублей, то есть более чем в 10 раз меньше рыночной стоимости имущества, свидетельствует об осуществлении поверенной Кугук А.А. полномочий в ущерб интересам доверителя Чепилевского В.М.

В соответствии с ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу приведенной нормы права кабальная сделка оспорима при совокупности двух взаимосвязанных элементов: нахождение потерпевшего в тяжелых обстоятельствах и крайне невыгодные для него условия заключенного соглашения.

Сделка может считаться совершенной на крайне невыгодных условиях, если цена, процентная ставка или иное встречное предоставление, получаемое или передаваемое потерпевшей стороной, в два или более раза отличается от предоставления другой стороны.

В ходе судебного заседания установлено и сторонами не оспаривается, что стоимость проданного по договору имущества отличается от его рыночной стоимости более, чем в 10 раз, о наличии тяжелого материального положения истца ответчик был осведомлен и сам предложил занять денежные средства, более того, выдача доверенности на отчуждение принадлежащего ему имущества в день заключения договора займа от 20.10.2010г. свидетельствует об изложенном.

Учитывая данные обстоятельства в совокупности, суд приходит к выводу о заключении договора от 07.02.2010г. Чепилевским В.М. на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), в связи с чем, договор подлежит признанию недействительным.

В силу ст. 179 ГК РФ, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки, аннулировав свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ № от 11.02.2011г., выданное на имя Волгина А.П. на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, взыскав с Чепилевского В.М. в доход государства 1605500 рублей, полученные по договору купли-продажи нежилых помещений от 07.02.2011 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Чепилевского В.М. к Волгину А.П. о признании договора купли-продажи недействительным - удовлетворить.

Признать недействительной сделку купли-продажи от 07.02.2011 г. нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки.

Аннулировать свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ № от 11.02.2011г., выданное на имя Волгина А.П., на недвижимое имущество - нежилые помещения второго этажа №№8, 10, 11, 13-15 здания литер «А», общей площадью 98,9 кв.м.; нежилые помещения полуподвала №№1-14 здания литер «А», общей площадью 187,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>

Взыскать с Чепилевского В.М. в доход государства 1605500 (один миллион шестьсот пять тысяч пятьсот) рублей, полученные по договору купли-продажи нежилых помещений от 07.02.2011 г.

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара.

Председательствующий: