20 декабря 2011 г. г. Краснодар

Ленинский районный суд г.Краснодара в составе

председательствующего Шакитько Р.В.

при секретаре Ушаковой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чеботарева С.Н. к ООО «Новер» о расторжении договора о долевом строительстве жилого дома, взыскании неустойки, убытков, встречному иску ООО «Новер» к Чеботареву С.Н. об изменении условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ООО «Новер» о расторжении договора о долевом участии в строительстве жилого дома, который мотивировала тем, что 29.01.2008 года между сторонами был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома №, по условиям которого Застройщик ООО «Новер» привлекает «Участника долевого строительства» Чеботарева С.Н. к финансированию строительства двухкомнатной квартиры №, этаж 3, блок секция 2, проектной площадью квартиры (общая, жилая) 74,5/40,0 кв.м., балкона (лоджии) – общая/с понижающим коэффициентом 0,3/0,5) 16,4/4,9 кв.м. итого площадь (всего / с понижающим коэффициентом площади балкона/лоджии) 90,9/79,4 кв.м. 17-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Порядок внесения финансовых средств определен п.п. 2.1 и 3 договора. Срок передачи квартиры истцу определен до 30.12.2009 года. Обязательства по оплате стоимости квартиры истцом исполнены в полном объеме. Обязательства по сдаче объекта недвижимости в эксплуатацию до настоящего времени не исполнены.29.06.2011 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием расторгнуть договор, возвратить денежные средства, выплатить неустойку по договору и возместить убытки, однако до настоящего времени денежные средства ответчиком не возвращены. Кроме того, истец понес убытки виде выплаты процентов по заключенному кредитному договору с ЗАО Банк ВТБ 24 от 29.01.2008 г. № в сумме 150324 рублей 89 коп. и по представленному кредиту ЗАО «БСЖВ» в г. Краснодаре в размере 6887 долларов 34 цента США. Также обязательное страхование кредитного договора от 29.01.2008 г. в ОСАО «Ингосстрах» по договору комплексного ипотечного страхования от 15.02.2008 г. составило 526,91 долларов США. Страхование кредита ЗАО «БСЖВ» составило 755,15 долларов США. С учетом изложенного, истец просит суд расторгнуть договор о долевом участии в строительстве жилого дома от 29.01.2008 г. №-В, взыскать с ООО «Новер» денежные средства в размере 3096600 рублей, перечисленные в счет оплаты квартиры, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1942987 рублей 48 коп., убытки в виде выплаты истцом процентов по кредиту ЗАО «БСЖВ» в г. Краснодаре в размере 6887 рублей 34 цента, что эквивалентно 209237 рублей 38 коп., сумму, уплаченную в виде выплат по договору обязательного комплексного ипотечного страхования в размере 526,91 долларов США, что эквивалентно 12959 рублей 34 коп, сумму, уплаченную в виде выплат по страхованию предоставленного кредита в размере 755,15 долларов США, что эквивалентно 18569 рублей 13 коп., компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей.

ООО «Новер» обратилось в суд с встречными исковыми требованиями к Чеботареву С.Н. об изменении условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома № № от 29.01.2008 г., мотивируя свои требования тем, что причиной задержки сдачи Литера 1 Жилого комплекса «Валентина» явился полный упадок рынка продаж первичного жилья в результате мирового экономического кризиса. В настоящий момент организация работает по разработанной м внедренной антикризисной программе инвестора. Существует согласованный с инвестором график ведения работ по завершению строительства вышеназванного объекта. Реальный срок передачи квартир дольщикам планируется графиком не позднее 30 марта 2012 года. Причины переноса срока сдачи дома в эксплуатацию, явились объективной необходимостью, направленной на поиски выхода из сложившейся ситуации, возникшей не по вине ответчика и повлекшие для ООО «Новер» значительные финансовые затраты в условиях экономического кризиса. Кроме того, согласно ч. 3 ст. 6 ФЗ и ст. 451 ГК РФ ООО «Новер» в адрес дольщика направлялась информация о невозможности исполнения условий договор в установленный срок и предложение об изменении условий Договора. 28.07.2011 года Чеботареву С.Н. направлено приглашение на подписание дополнительного соглашения № 1 к Договору № от 29.01.2008 г., 18.11.2011 г. Чеботареву С.Н. направлено приглашение на подписание дополнительного соглашения № 2 к Договору № от 29.01.2008 года. В установленный срок ответа от участника долевого строительства не поступило, в связи с чем, истец согласился с изменением сроков ввода жилого дома в эксплуатацию и передачи ему квартиры. Кроме того, изъятие денежных средств у ООО «Новер» невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение сроков передачи квартир дольщикам, таким образом, возможно нарушение прав и интересов других дольщиков. Исполнение Договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ООО «Новер» такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора. Ввиду изложенного, представитель ООО «Новер» просит суд изменить п.4.1 договора о долевой участии в строительстве жилого дома № от 29.01.2008 года, утвердив его в следующей редакции: «Планируемый срок получения «Застройщиком» разрешения на ввод «объекта» в эксплуатацию определен до 15 марта 2012 года, изменить п. 4.2 договора о долевом участии в строительстве жилого дома № от 29.01.2008 г., утвердив его в следующей редакции: « «Застройщик» по акту приема-передачи обязуется передать «участнику долевого строительства» «квартиру» не позднее 30 марта 2012 года. «Застройщик» имеет право на досрочное исполнение обязательств по передаче «Квартиры» «Участнику долевого строительства».

Заслушав стороны, огласив и исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, а требования встречного иска – обоснованными.

Как следует из материалов дела, 29.01.2008 года между сторонами заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно условиям которого Застройщик ООО «Новер» привлекает «Участника долевого строительства» Чеботарева С.Н. к финансированию строительства двухкомнатной квартиры №, этаж 3, блок секция 2, проектной площадью квартиры (общая, жилая) 74,5/40,0 кв.м., балкона (лоджии) – общая/с понижающим коэффициентом 0,3/0,5) 16,4/4,9 кв.м. итого площадь (всего / с понижающим коэффициентом площади балкона/лоджии) 90,9/79,4 кв.м. 17-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно п. 3.2 Договора размер финансирования для «Участника долевого строительства» составил 3096600 рублей.

П. 3.3 Договора внесение финансовых средств определено в следующем порядке: 1000 000 рублей – в течение 5 дней от даты заключения Договора, 2096600 рублей – в течение 5 дней от даты регистрации договора в УФРС по КК, но не позднее 25.03.2008 года.

Свои обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнил в полном объеме, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком по первоначальному иску.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п.2 ст.451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Во исполнение ч. 3 ст. 6 Федерального закона и статьи 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО «Новер» направил Дольщикам соответствующую информацию и предложение об изменении Договора.

Согласно указанному п.3 ст.6 Федерального закона изменение Договора осуществляется в порядке ст.452 ГК РФ.

Факт направления информации и предложения подтверждается направленным в адрес «Участника долевого строительства» предложением о заключении дополнительного соглашения № 1 об изменении срока передачи квартиры от 28.06.2011 года (л.д. 65,66).

Тем самым, ООО «Новер» выполнило свои обязательства, предусмотренные ФЗ при невозможности завершения строительства в установленный срок, и поэтому в силу пункта 1 статьи 6 названного ФЗ, у ООО «Новер» отсутствует обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в Договоре.

Поскольку такая обязанность отсутствует в силу названных причин, то отсутствуют и основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства - расторжения договора долевого участия Дольщиком в одностороннем порядке.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

В связи с тем, что ООО «Новер» не получил положительного ответа от истца на предложение изменить Договор, ООО «Новер» вынуждено обратиться с соответствующим требованием в суд.

Суд, полагая требования иска не обоснованными и удовлетворяя встречный иск, исходит из того, что ООО «Новер» осуществляет строительство многоквартирных жилых домов за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направляются на возведение объекта.

Однако решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы, как дольщиков, так и застройщиков.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу пункта 1 статьи 451 Кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 названной статьи в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из части 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, осуществление деятельности по строительству многоквартирных жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц. Статьей 18 Закона зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Изъятие денежных средств в истребуемом истицей размере может оказать негативные последствия для осуществления ответчиком строительной деятельности, срыв договорных обязательств и повлечь нарушение сроков окончания строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы других участников долевого строительства.

Кроме того, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

В пункте 1.1 данной статьи содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Таким образом, как следует из названных норм Закона об участии в долевом строительстве, а также содержания статей 310 и 450 ГК РФ отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и расторжение договора в одностороннем порядке хотя и влекут общее правовое последствие в виде прекращения договора, но представляют собой различные гражданско-правовые институты.

При названных обстоятельствах суд находит требования истицы по первоначальному иску необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в то время как требования по встречному иску обоснованны и подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд пришел к выводу, что исполнение спорного договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ответчика такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что перенос срока получения «Застройщиком» разрешения на ввод «Объекта» в эксплуатацию на 15 марта 2012 года и срока передачи квартиры на не позднее 30 марта 2012 года является обоснованным и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

В удовлетворении исковых требований Чеботарева С.Н. к ООО «Новер» о расторжении договора о долевом строительстве жилого дома, взыскании неустойки, убытков – отказать.

Удовлетворить встречный иск ООО «Новер» к Чеботареву С.Н. об изменении условий договора о долевом участии в строительстве жилого дома № от 29.01.2008 года.

Изменить редакцию пункта 4.1 договора о долевом участии в строительстве жилого дома № от 29.01.2008 года, указав, что планируемым сроком получения «Застройщиком» разрешения на ввод «объекта» в эксплуатацию определен до 15 марта 2012 года.

Изменить редакцию пункта 4.2 договора о долевом участии в строительстве жилого дома № от 29.01.2008 года, указав, что«Застройщик» по акту приема-передачи обязуется передать «участнику долевого строительства» «квартиру» не позднее 30 марта 2012 года. «Застройщик» имеет право на досрочное исполнение обязательств по передаче «Квартиры» «Участнику долевого строительства».

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г.Краснодара.

Председательствующий