2-5523\2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 декабря 2011 г. Ленинский районный суд г. Краснодара

в составе

председательствующего -судьи Мартюшенко Л.И.

при секретаре Василенко Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Вайнмана А.А. к ООО «Инвестиционно- строительной компании «Модус» о расторжении договора и взыскании денежных средств, и встречному иску ООО «Инвестиционно- строительной компании «Модус» к Вайнману А.А. о взыскании денежных средств

У С Т А Н О В И Л:

Вайнман А.А. обратился в суд с иском к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» о расторжении договора о долевом участии в строительстве жилого дома № от 04.08.2007г., заключенного истцом и ответчиком, взыскании денежных средств в сумме 7267000 руб., уплаченных за квартиру, 3706170 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами на день предъявления иска (23.12.2009), 500000 руб. морального вреда и 20100 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование своих требований Вайнман А.А. указал, что между сторонами 04.08.2007г. заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязан передать в собственность дольщика жилое помещение в виде отдельной двухярусной квартиры №, расположенной в блок-секции № на 7 этаже, общей площадью ориентировочно 139,75 кв. м, в многоквартирном монолитно-кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. Квартира должна соответствовать действующим строительным нормам и правилам, а также техническим характеристикам, изложенным в приложении № 1 к договору. Обязанность дольщика по оплате стоимости квартиры в размере 7 267 000 руб. выполнена в полном объеме. Между тем, в ходе осмотра квартиры по завершении строительства дома было установлено несоответствие приобретаемого жилья указанным требованиям, кроме того, общая площадь квартиры не соответствует условиям договора и составляет 163,9 кв. м. Допущенные нарушения являются существенными, поскольку исключают возможность использовать квартиру по назначению в целях постоянного проживания.

ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» обратилось в суд со встречным иском к Вайнману А.А. о взыскании с доплаты за увеличение площади квартиры в сумме 975000 руб., мотивируя свои требования тем, что по условиям заключенного между сторонами договора № от 04.08.2007 площадь квартиры составляет 139, 75 кв. м, а фактически ввиду опечатки в проекте и изменения расчетов филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» в г. Геленджике – 163, 9 кв. м, поэтому дольщик обязан оплатить увеличение площади из расчета стоимости 1 кв. м. – 52 000 руб.

Представитель истца по первоначальному иску Кивоенко Д.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Встречный иск не признал, просил в его удовлетворении отказать.

Директор ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» Ю.Н. в судебном заседании первоначальный иск не признал, просил отказать в его удовлетворении. В соответствии со ст. 39 ГПК РФ уточнил встречный иск, просит взыскать с Вайнмана А.А. доплату за увеличение площади квартиры в сумме 756000 руб. исходя из фактической площади объекта 154, 3 кв. м по данным технического паспорта, подготовленного Геленджикским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю от 03.12.2010.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что разрешение на строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, выдано 29.03.2005, т.е. до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (01.04.2005), поэтому в соответствии с ч. 2 ст. 27 этого закона к правоотношениям, возникшим между сторонами в связи с участием в долевом строительстве (инвестировании) многоквартирных домов, данный закон не подлежит применению.

До вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ законодательство РФ не содержало специального регулирования отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве (инвестировании) многоквартирных домов, поэтому к таким отношениям подлежат применению общие положения ГК РФ об обязательствах и договорах, а также правила Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Из материалов дела видно, что 04.08.2007 между Вайнманом А.А. (дольщик) и ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» (застройщик) заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома №, по условиям которого застройщик обязан передать в собственность дольщика жилое помещение в виде отдельной двухъярусной квартиры №, расположенной в блок-секции № на 7-м этаже, общей площадью ориентировочно 139, 75 кв. м, в том числе площадь квартиры – 134, 61 кв. м, площадь лоджий с понижающим коэффициентом – 1, 7 кв. м и 3, 44 кв. м соответственно, в многоквартирном монолитно-кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.2 договора квартира передается застройщиком дольщику без внутренней отделки. Техническая характеристика квартиры, подлежащей передаче дольщику, изложена в приложении № 1 к договору. Срок окончания строительно-монтажных работ – 2-й квартал 2008 г. (п. 1.3 договора).

Застройщик обязуется в течение 3 – 6 месяцев после подписания акта комиссией получить заключение Госархстройнадзора по г. Геленджику о принятии жилого дома в эксплуатацию; в течение 3 – 6 месяцев после получения указанного заключения подготовить необходимые документы в Геленджикский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю для регистрации права собственности на квартиру дольщика, после чего передать квартиру в собственность дольщика (п. 2.1 договора). Инвестиционный взнос в оплату стоимости квартиры составляет 7267000 руб. исходя из стоимости 1 кв. м – 52000 руб. (п.п. 3.1, 3.2 договора).

Оплата стоимости квартиры произведена Вайнманом А.А. в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями № от 06.08.2007 на сумму 3633500 руб. и № от 14.09.2007 на сумму 3633500 руб. и ответчиком не оспаривается.

В ходе осмотра предъявленной к приемке по завершении строительства дома квартиры дольщиком были выявлены существенные нарушения требований к ее качеству, в связи с чем застройщику было направлено уведомление от 22.06.2009г. о расторжении договора с перечислением допущенных нарушений.

Письмом исх. № от 17.07.2009 застройщик сообщил дольщику об отсутствии оснований для расторжения договора, указав, что увеличение площади до 163, 9 кв. м квартиры сложилось из суммы площади, потерянной в результате опечатки в договоре, равной 12, 31 кв. м, и суммы площади, полученной при замере ГУП КК «Крайтехинвентаризация», равной 6, 44 кв. м (л. д. 24, 25). Относительно наличия иных нарушений ответчик в письме исх. № от 17.07.2009 каких-либо возражений не привел.

В соответствии с п.п. 1 и 5 ст. 4 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

Если законами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к товару (работе, услуге), продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий этим требованиям.

Согласно п. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

В соответствии с п. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством РФ.

В ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ определено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно п. 2.1.7 договора застройщик обязан обеспечить надлежащее качество строительных работ, соответствующее технической документации, определяющей объем и содержание работ, а также требованиям действующих строительных норм и правил (СНиПов, ГОСТов).

В ходе рассмотрения настоящего дела для выяснения вопроса о соответствии построенной квартиры обязательным требованиям строительных норм и правил, а также техническим характеристикам, предусмотренным договором, была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ИПБ «Эксперт».

В заключении № от 20.10.2010, подготовленном экспертами ООО «ИПБ «Эксперт» В.П. и А.В. (л.д. 86 – 106), сделаны следующие выводы: выполненные ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» строительные работы на объекте: «жилое помещение в виде отдельной двухъярусной квартиры, расположенной в блок-секции № на 7 этаже, квартира № в многоквартирном монолитно-кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>», не соответствуют требованиям действующих строительных норм и правил, а именно:

-отсутствует перекрытие над мансардным этажом;

- в качестве потолка помещений, расположенных в мансардном этаже, выполнена конструкция подвесного потолка из гипсокартона по металлическим направляющим и подвесам;

верхняя часть межквартирной стены расположена в уровне конструкций подвесного потолка из гипсокартона и не доходит до уровня конструкций кровли;

в местах примыкания конструкций подвесного потолка из гипсокартона к наружным и внутренним стенам и перегородкам имеются зазоры (ощутимый сквозняк);

- внутренние и наружные стены имеют не заделанные монтажные отверстия от опалубки;

- звукоизоляционный слой по перекрытию отсутствует, стяжка выполнена непосредственно по перекрытию без зазоров в местах примыкания к стенам, перегородкам и другим конструкциям, без изоляции от стен и перегородок полосами из гидроизоляционных материалов;

при устройстве подвесного потолка из гипсокартона в мансардном этаже не выполнена наклейка разделительной ленты в местах сопряжения с поверхностью стен и перегородок; заделка продольных швов шпаклевкой с применением армирующей ленты, поперечных швов и углублений от винтов – без ленты;

нарушены (уменьшены) нормы расхода материалов, а именно: профилей, подвесов, тяг подвесов, крепежа; между листами гипсокартона имеются зазоры.

Выполненные ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» строительные работы на объекте: «жилое помещение в виде отдельной двухъярусной квартиры, расположенной в блок-секции № на 7 этаже, квартира № в многоквартирном монолитно-кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>», не соответствуют техническим характеристикам, изложенным в приложении № 1 к договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2007, в следующей части: - отсутствуют перекрытия над мансардным этажом, устройство потолка над мансардным этажом выполнено без устройства перекрытия; высота части перегородок менее высоты помещений, вследствие чего имеет место просматриваемость из жилых помещений чердачного пространства; на подоконниках частично не установлены торцевые заглушки; двухконтурный газовый котел не установлен, чистовая отделка лестничной клетки в квартире не выполнена; счетчики воды не установлены; устройство радио- и телефонного ввода в квартиру не выполнено.

Выполненные ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» строительные работы на объекте: «жилое помещение в виде отдельной двухъярусной квартиры, расположенной в блок-секции № на 7 этаже, квартира № в многоквартирном монолитно-кирпичном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>», не соответствуют техническим характеристикам, изложенным в приложении № 2 к Договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от 04.08.2007, а именно: фактическая площадь квартиры равная 153, 6 кв. м, не соответствует площади, указанной в Приложении № 2 к договору, в частности: на 13, 85 кв. м, больше площади квартиры, равной 139, 75 кв. м, (указанной в Приложении № 2); на 1, 54 кв. м, больше площади квартиры, равной 152, 06 кв.м., полученной путем суммирования площадей помещений, указанных на поэтажных планах в приложении № 2.

В связи с отсутствием проектной документации в объёме материалов, представленных для проведения исследований, исследовать вопрос, о возможном устранении обнаруженных отступлений от проектной документации и каким способом, экспертам технически не представляется возможным.

Из текста заключения № от 20.10.2010, следует и ответчиком не оспаривается, что осмотр спорной квартиры в ходе производства экспертизы осуществлен с участием представителей застройщика – Семенцова А.И. (<данные изъяты>) и Абанькина А.В. (<данные изъяты>).

Допрошенные в судебном заседании эксперты В.П. и А.В. подтвердили выводы, изложенные в заключении № от 20.10.2010г., и пояснили, что в соответствии с договором спорная квартира располагается на 7 этаже, а фактически она занимает 7 –й и мансардный этаж, т.е. 7 и 8 этаж. При этом в договоре указана обязанность застройщика выполнить монолитное перекрытие, т.е. и перекрытие верхнего этажа.

В соответствии со строительными нормами и правилами перекрытие на мансардном этаже может быть не монолитным, но оно должно иметься. В данном случае вместо перекрытия выполнен гипсокартонный потолок. Гипсокартонный потолок, отделяющий верхний этаж квартиры от чердака, это не перекрытие, это элемент отделки.

Кроме того, межквартирная стена не доходит до кровли, заканчивается на уровне гипсокартонного потолка, что не обеспечивает пожарной безопасности квартиры, ее тепло-шумо-изоляцию. Указанные недостатки являются существенными.

Допрошенный в судебном заседании главный инженер проекта Д.О. пояснил, что в соответствии с проектом многоквартирный монолитно-кирпичный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> должен иметь перекрытие на мансардном этаже, отделяющее верхний этаж квартиры от чердака. По проекту перекрытие должно быть выполнено из гипсоволокнистых листов и металлического профиля плюс паро-шумо-тепло-изоляция из минераловатных плит. Также пояснил, что проектом предусмотрена межквартирная кирпичная стена, которая доходит до уровня кровли.

Ответчик, возражая против выводов экспертов, ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы не заявил.

Оценивая доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд принимает за основу заключение № от 20.10.2010г. экспертов ООО «ИПБ «Эксперт» В.П. и А.В., поскольку оно выполнено квалифицированными экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности, его объективность и достоверность сомнений у суда не вызывает.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что застройщиком при строительстве спорного объекта недвижимости допущены существенные нарушения строительных норм и правил, и построенная квартира не соответствует техническим характеристикам, указанным в договоре и приложении № 1 к нему, что препятствует использованию квартиры как жилого помещения по его назначению в целях постоянного проживания.

При этом суд отмечает, что ответчик на протяжении длительного периода времени со дня предъявления квартиры дольщику к приемке не оспаривал факт допущенных нарушений, однако не предпринимал каких-либо попыток их устранить.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Площадь квартиры – 139, 75 кв. м указана в п. 1.1 договора № от 04.08.2007, определяющем его предмет, а также в приложениях № 1 и № 2 к договору.

Указывая о причинах увеличения площади квартиры в письме исх. № от 17.07.2009 и встречном исковом заявлении – до 163, 9 кв. м (л. д. 24, 25, 63, 64), застройщик сослался, в частности, на ошибку проектировщика, тем самым признав факт неисполнения им предусмотренной законом обязанности предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию о технических характеристиках объекте долевого строительства, наличие которой могло повлиять на принятие дольщиком решения о заключении договора № от 04.08.2007.

Судом не принимается ссылка ответчика на п. 3.4 договора № от 04.08.2007, предусматривающий обязанность дольщика оплатить разницу в площади, указанной в договоре, и площади фактически построенного объекта, поскольку данное условие фактически создает неопределенность во взаимоотношениях сторон договора, ставя истца, являющегося потребителем, в полную зависимость от произвольного усмотрения ответчика. Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными федеральными законами или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (п. 2 ст. 400 ГК РФ и ст. 16 Закона о защите прав потребителей). Указанное условие договора не позволяет своевременно получить и необходимую и достоверную информацию о технических характеристиках объекта долевого строительства, в связи с чем не подлежит применению в спорным правоотношениям сторон.

В соответствии с п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора, а также потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги).

Согласно п. 2 ст. 405 ГК РФ, если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

Учитывая, что материалами дела подтверждается и ответчиком не опровергнуты факт существенного нарушения им условий договора № от 04.08.2007г., а также отсутствие реальной возможности их устранения, требования истца о расторжении указанного договора и взыскании уплаченной стоимости квартиры обоснованны и подлежат удовлетворению.

Поэтому договор о долевом участии в строительстве жилого дома № от 04.08.2007г., заключенный между Вайнманом А.А. и ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус», с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная по договору сумма в размере 7267000 руб.

Принимая во внимание расторжение договора долевого участия, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

Согласно представленному истцом расчету сумма процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, уплаченными дольщиком в счет стоимости квартиры, составила 3706170 руб. (л.д. 26).

В силу положений статей 330, 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае просрочки исполнения обязательства. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

При этом в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Проценты, взыскиваемые истцом за неправомерное пользование уплаченными ответчику денежными средствами, компенсируют в определенной части последствия, вызванные нарушением последним своих обязательств.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Вводя в ГК РФ положение о возможности снижения судом размера начисленной неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ), законодатель преследовал цель – нахождение баланса между законными интересами кредитора и должника. Законодатель исходил из того, что кредитор должен восстановить свои потери от неисполнения должником обязательства, но не получить при этом сверхприбыль.

Требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами представляет собой взыскание законной неустойки, которую суд в силу ст. 333 ГК РФ считает возможным уменьшить ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства до 200 000 руб.

В связи с ненадлежащим исполнением условий договора № от 04.08.2007 с ответчика в соответствии со ст. ст. 1099 – 1101 ГК РФ, ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в пользу истца надлежит взыскать компенсацию морального вреда, размер которой суд, с учетом установленных по делу обстоятельств и требований разумности и справедливости, считает необходимым определить в сумме 20000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также необходимо взыскать уплаченную им при подаче иска государственную пошлину в размере 20100 рублей.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Вайнмана А.А. к ООО «Инвестиционно- строительной компании «Модус» о расторжении договора и взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Расторгнуть договор о долевом участии в строительстве жилого дома № от 04.08.2007г., заключенный между Вайнманом А.А. и ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус».

Взыскать с ООО «Инвестиционно-строительная компания «Модус» в пользу Вайнмана А.А. уплаченную сумму по договору - 7267000 руб. ( семь миллионов двести шестьдесят семь тысяч руб.), проценты за пользование чужими денежными средствами – 200000 руб. (двести тысяч руб.), компенсацию морального вреда -20000 руб. (двадцать тысяч руб.) и судебные расходы- возврат госпошлины 20100 руб. (двадцать тысяч сто руб.)

В остальной части иска Вайнмана А.А. - отказать.

Во встречном иске ООО «Инвестиционно- строительной компании «Модус» к Вайнману А.А. о взыскании денежных средств - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара.

Председательствующий-