27 февраля 2012 г. г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе

председательствующего Шакитько Р.В.

при секретаре Ушаковой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Устьянцевой З.А. к ООО СИК «Девелопмент-Юг» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома, применении последствий расторжения договора, встречному иску ООО СИК «Девелопмент-Юг» к Устьянцевой З.А. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ООО СИК «Девелопмент-Юг» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома, применении последствий расторжения договора, который мотивировала тем, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимости № от 31.10.2007 года, договором № от 14.03.2008 года, договором № от 22.03.2010 года, между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого ООО СИК «Девелопмент-Юг» приняло на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить в городе Краснодаре ЖК «Триумф» Литер 3 по <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность истца квартиру № общей площадью с холодными помещениями 113,28 кв.м., площадью квартиры 111,70 кв.м., жилой - 58,11 кв.м. Срок ввода объекта в эксплуатацию определен как 1-е полугодие 2010 года. Стоимость квартиры определена в размере 5706911 рублей 96 коп. Обязательства по оплате стоимости квартиры истцом исполнены в полном объеме. Обязательства по сдаче объекта недвижимости в эксплуатацию до настоящего времени не исполнены. 19.09.2011 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием расторгнуть договор, возвратить денежные средства, проценты за пользование денежными средствами. Уведомлением от 11.10.2011 года истцу отказано в расторжении договора и возврате денежных средств. Считая, что такими действиями ответчик нарушает права истца, Устьянцева З.А. просит суд расторгнуть договор долевого участия в строительстве жилого дома № от 22.03.2010 года, применить последствия расторжения договора, взыскав с ответчика в пользу истца общий размер долевого взноса в сумме 5706911 рублей 96 копеек, проценты за пользование денежными средствами в размере 1718517 рублей 17 копеек.

ООО СИК «Девелопмент-Юг» обратилось в суд с встречными исковыми требованиями к Устьянцевой З.А. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома № от 22.03.2010 года и не отрицая того, что п.1.5 договора долевого участия между сторонами предусматривает срок окончания строительства жилого дома, где находится квартира истца – 1-е полугодие 2010 года, свою позицию мотивировало правилом ч. 3 ст. 6 ФЗ, в соответствии с которой, если строительство многоквартирного дома… не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. Считает, что таким образом обязанность Застройщика передать объект долевого строительства в предусмотренный договором срок может быть изменена по соглашению сторон договора или в ином законном порядке, если: строительство многоквартирного дома не может быть завершено по объективным причинам в согласованный сторонами срок; соблюдена императивная норма законодателя о направлении соответствующего уведомления и предложения изменений условий договора участнику долевого строительства. Пояснил, что ответчик не отказывается от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры дольщику, однако в силу объективных причин не имеет возможности выполнить эти обязательства в срок. С осени 2008 года экономическая ситуация в стране существенно изменилась, изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО СИК «Девелопмент-Юг». В связи с изложенным, просит изменить редакцию пункта 1.5 Договора долевого участия в строительстве жилого дома № от 22.03.2010 года, указав, что срок начала строительства – декабрь 2006 года, срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – 2 полугодие 2011 года.

В судебном заседании представитель истца требования первоначального иска поддержал, настаивал на его удовлетворении, встречный иск не признал, просил в его удовлетворении отказать.

Представители ООО СИК «Девелопмент-Юг» первоначальный иск не признали, просили в его удовлетворении отказать, встречный иск поддержали, настаивали на его удовлетворении.

Заслушав стороны, огласив и исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, а требования встречного иска – обоснованными.

Как следует из материалов дела, 22.03.2010 года между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома №, согласно условиям которого «Застройщик» ООО СИК «Девелопмент-Юг» обязался построить в жилом комплексе по <адрес>, литер 3 («Триумф») на земельном участке с кадастровым номером №, со встроено-пристроенными помещениями, с подземной автостоянкой, с объектами инженерной инфраструктуры,, предусмотренными проектной документацией и техническими условиями и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность дольщика в указанном жилом доме трехкомнатную квартиру №, общей площадью с холодными помещениями 113,28 кв.м., площадью квартиры 111,70 кв.м., жилой площадью 58,11 кв.м., расположенную на седьмом этаже в 1 подъезде, а дольщик обязался оплатить обусловленную договором цену и принять Квартиру.

На основании п. 1.5 Договора срок окончания строительства и передачи объекта Дольщику – 1-е полугодие 2010 года.

Согласно п. 3.1 Договора общий размер долевого взноса Дольщика составил 5653017 рублей.

Свои обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнил в полном объеме, что подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком по первоначальному иску, однако квартира в установленный договором срок Дольщику не передана.

Из пояснений представителя ООО «СИК Девелопмент-Юг» и из текста иска следует, что в связи с финансовым кризисом, с осени 2008 года экономическая ситуация в стране существенно изменилась:

падение ВВП в России во втором квартале 2009 года составило 11,4% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, в 2010 году – 9,3%,

спад промышленного производства по итогам первого квартала 2009 года составил 14,8%, в 2010 году – остался на том же уровне,

в июне 2009 года инфляция составила 11,9% в годовом исчислении, в 2010 году – 9,8%,

объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в июле 2009 года составил 357,1 млрд. рублей, или 82,2% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-июле 2010 г. – 1915,9 млрд. рублей или 81%., падение объема строительства жилых домов в Краснодарском крае в период январь-июнь 2010 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 12,1%,

Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО СИК «Девелопмент-Юг», поскольку объем продаж в 2009-2010 годах снизился на 80%, в то время как ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых.

В то время Застройщик несет обязательства по выплате налогов, сборов, заработной платы.

Указанные выше факторы отразились на строительстве проекта по <адрес> в <адрес>.

Представляется, что данные обстоятельства невозможно было предусмотреть на момент заключения договора в марте 2010 года, а если бы они были известны или их можно было предусмотреть, то Договор был бы заключен на иных условиях.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п.2 ст.451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Во исполнение ч. 3 ст. 6 Федерального закона и статьи 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО СИК «Девелопмент-Юг» направило Дольщикам соответствующую информацию и предложение об изменении Договора.

Согласно указанному п.3 ст.6 Федерального закона изменение Договора осуществляется в порядке ст.452 ГК РФ.

Факт направления информации и предложения об изменении условий договора в адрес «Участника долевого строительства» подтверждается списком от 27.04.2010 года, списком № от 28.10.2010 года заказной корреспонденции, подданной в Краснодарский почтамп через Страховой цех от ООО СИК «Девелопмент-Юг», а также уведомлением о вручении.

Тем самым, ООО СИК «Девелопмент-Юг» выполнило свои обязательства, предусмотренные ФЗ при невозможности завершения строительства в установленный срок, и поэтому в силу пункта 1 статьи 6 названного ФЗ, у ООО СИК «Девелопмент-Юг» отсутствует обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в Договоре.

Поскольку такая обязанность отсутствует в силу названных причин, то отсутствуют и основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства - расторжения договора долевого участия Дольщиком в одностороннем порядке.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

В связи с тем, что ООО СИК «Девелопмент-Юг» не получил положительного ответа от истца на предложение изменить Договор, ООО СИК «Девелопмент-Юг» вынуждено обратиться с соответствующим требованием в суд.

Суд, полагая требования иска не обоснованными и удовлетворяя встречный иск, исходит из того, что ООО СИК «Девелопмент-Юг» осуществляет строительство многоквартирных жилых домов за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направляются на возведение объекта.

Изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение темпов и сроков строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства и с необходимостью приведет к потере стабильности гражданского оборота и нарушению прав других участников долевого строительства, т.к. ООО не сможет выполнять договорные обязательства перед другими Дольщиками, с контрагентами по договорам подряда и поставок и целом приведет к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья.

Однако решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы, как дольщиков, так и застройщиков.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу пункта 1 статьи 451 Кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 названной статьи в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из части 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, осуществление деятельности по строительству многоквартирных жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц. Статьей 18 Закона зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Изъятие денежных средств в истребуемом истицей размере может оказать негативные последствия для осуществления ответчиком строительной деятельности, срыв договорных обязательств и повлечь нарушение сроков окончания строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы других участников долевого строительства.

Кроме того, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

В пункте 1.1 данной статьи содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства, в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Таким образом, как следует из названных норм Закона об участии в долевом строительстве, а также содержания статей 310 и 450 ГК РФ отказ от исполнения договора в одностороннем порядке и расторжение договора в одностороннем порядке хотя и влекут общее правовое последствие в виде прекращения договора, но представляют собой различные гражданско-правовые институты.

Между тем, письмо от 19.09.2011 года содержит адресованное ответчику требование о расторжении спорного договора, что не может быть квалифицировано судом как предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве отказ от исполнения договора в одностороннем порядке. В письме говорится об уведомлении ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке по причине нарушения обязательств неисполнения Застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок. Однако, как изложено выше, Закон об участии в долевом строительстве не предполагает права участника долевого строительства на предъявление требования о расторжении договора в судебном порядке в случае нарушения обязательств неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

При названных обстоятельствах суд находит требования истицы по первоначальному иску необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в то время как требования по встречному иску обоснованны и подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд пришел к выводу, что исполнение спорного договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ответчика такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, как установлено судом и следует из материалов дела жилой дом по <адрес> в <адрес>, литер 3, согласно акту № от 17.01.2012 года завершен строительством.

Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что перенос срока окончания строительства и передачи объекта дольщику на 2-е полугодие 2011 года является обоснованным и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

В удовлетворении исковых требований Устьянцевой З.А. к ООО СИК «Девелопмент-Юг» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома, применении последствий расторжения договора – отказать.

Удовлетворить встречный иск ООО СИК «Девелопмент-Юг» к Устьянцевой З.А. об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома № от 22.03.2010 года.

Изменить редакцию пункта 1.5 Договора долевого участия в строительстве жилого дома № от 22.03.2010 года, указав, что срок начала строительства – декабрь 2006 года, срок окончания строительства и передачи объекта Дольщику – 2 полугодие 2011 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд г. Краснодара течение месяца со дня вынесения.

Председательствующий