Дело № 2-8/2011
Изготовлено 28 февраля 2011 года
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
с. Краснощеково 21 февраля 2011 года
Краснощековский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Веденеевой Г.Н.,
при секретаре Максимовой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Зарубкина А.П. к Девальду Ю.Э. о взыскании суммы неосновательного обогащения,
установил:
Зарубкин А.П., через представителя , на основании доверенности Ванюшину Т.В., обратился в суд с иском к Девальду Ю.Э. о взыскании суммы неосновательного обогащения, указывая в исковом заявлении и дополнительном правовом обосновании иска на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор- договор задатка, предметом которого являлись взаимоотношения сторон по заключению и дальнейшей государственной регистрации договора купли-продажи здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ответчику на праве собственности.
Согласно п. 2.1 договора стороны определили стоимость объекта недвижимого имущества в сумме <данные изъяты> рублей. В качестве обеспечения обязательств покупателя по договору он передал продавцу задаток в сумме <данные изъяты> рублей, которые выплачивались в счет стоимости недвижимого имущества, подлежащего передаче по основному договору купли-продажи. Предполагаемую дату сделки стороны наметили на ДД.ММ.ГГГГ. Но ответчик в нарушение п. 4.2 условий предварительного договора не предоставил весь пакет документов, необходимых для проведения юридической экспертизы и составления договора купли-продажи. Заказным письмом за два дня до сделки (вместо пяти по договору) ответчик направил лишь нечитаемые светокопии свидетельства о государственной регистрации права на здание магазина и разрешения супруги на сделку, тогда как для юридической экспертизы и государственной регистрации договора купли-продажи необходимы также правоустанавливающие документы (акты, договоры, соглашения), кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, которые ответчиком представлены не были.
Ответчик устно по телефону (что является допустимой формой уведомления, согласно п.5.4 предварительного договора) был уведомлен истцом о дате, месте и времени проведения сделки -ДД.ММ.ГГГГ в 14-00 часов в помещении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В назначенное время ответчик подъехал к зданию управления, но непосредственно на подписание договора купли-продажи и подачу документов на государственную регистрацию не явился, о чем свидетельствует перечень выявленных препятствий для государственной регистрации права, выданный ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что договор купли-продажи представлен в одном экземпляре, не подписан сторонами сделки ввиду отсутствия одной из сторон сделки ( правообладателя).
Срок действия договора задатка был определен до ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время предварительный договор свое действие прекратил, и ни одна из сторон не изъявила желания его продлить и не направила другой стороне предложения заключить основной договор.
Поскольку основной договор заключен не был, у ответчика отсутствуют правовые основания пользоваться суммой аванса (задатка). Несмотря на направленное письмом требование истца о возврате полученной суммы, ответчик продолжает ее удерживать, не реагируя на указанное требование.
Таким образом, сумма задатка, удержанная ответчиком, является неосновательным обогащением и подлежит возврату истцу в силу ст. 1102 ГК РФ.
Договор задатка от ДД.ММ.ГГГГ следует рассматривать как предварительный договор.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работы или оказании услуг ( основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Следовательно, единственное обязательство, которое может возникнуть из предварительного договора - это взаимные обязанности сторон заключить договор в будущем. То есть предметом обязательства, порождаемого предварительным договором, являются действия сторон по заключению основного договора, но никак не имущество, деньги, блага или какие-либо действия по передаче денег или имущества.
Договор от ДД.ММ.ГГГГ не может рассматриваться как договор задатка, так как он не отвечает признакам такого договора.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В данном случае, поскольку основной договор не заключен, переданная сумма не может рассматриваться как доказательство уже заключенного основного договора ввиду отсутствия такового.
Таким образом, до заключения договора купли-продажи не может быть и задатка, поскольку одной из обязательных функций последнего согласно ст. 380 ГК РФ является подтверждение (доказательство) заключения договора. До заключения договора купли-продажи нет обязанности покупателя уплатить продавцу покупную цену, и по этой причине уплаченная сумма не может именоваться задатком, так как другой обязательной функцией задатка является частичное исполнение уже возникшей из договора обязанности по уплате денег. Поскольку спорная денежная сумма была уплачена до заключения договора купли-продажи, она не может иметь и третьей обязательной функции задатка- обеспечительной, так как акцессорное обязательство, которое возникает при даче задатка, невозможно при отсутствии основного обязательства.
Следовательно, сумма в <данные изъяты> рублей, уплаченная ответчику при заключении с ним договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ, не может расцениваться как задаток в счет несостоявшегося договора купли-продажи недвижимого имущества, и ее следует расценивать как неосновательное обогащение ответчика за счет, которое подлежит взысканию в пользу последнего по правилам главы 60 ГК РФ во всех случаях, то есть независимо от причин, по которым сделка купли-продажи не состоялась.
В судебном заседании представитель истца на основании доверенности Ванюшина Т.В. исковые требования своего доверителя Зарубкина А.П. поддержала и пояснила, что исковые требования подробно изложены в исковом заявлении и дополнительном правовом обосновании. Окончательный договор она составила по поручению Зарубкина А.П.. На момент составления этого договора ей со слов Зарубкина А.П. было известно, что стороны договорились о стоимости земельного участка в <данные изъяты> тысяч рублей, поэтому она указала эту стоимость в договоре. Кадастровый паспорт, в котором указана стоимость земельного участка в <данные изъяты> тысяч рублей она не видела. Ответчиком ранее предоставлялся другой кадастровый паспорт, где была указана иная кадастровая стоимость земельного участка. А в день, назначенный для заключения договора, Девальд Ю.Э. заявил, что стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей. В предварительном договоре о земельном участке не говорится. Стороны договорились о стоимости магазина в <данные изъяты> рублей, затем пришли к тому, что стоимость земельного участка - <данные изъяты> рублей. Потом Девальд Ю.Э. сказал, что не согласен на цену земельного участка меньше кадастровой стоимости, составляющей <данные изъяты> рублей. Затем ответчик представил кадастровый паспорт, в котором указана стоимость <данные изъяты> рублей. А когда они вышли на сделку, подготовив все документы, Девальд Ю.А, ознакомившись с ними, сказал, что земля будет стоить <данные изъяты> рублей и отказался подписать договор купли-продажи. Таким образом ответчиком постоянно менялась цена земельного участка. С ответчиком переговоры о цене земельного участка вела <данные изъяты> истца Зарубкина Н.А.. Когда ответчик поднял цену земельного участка с <данные изъяты> рублей до <данные изъяты> рублей, был скандал, но покупатели, будучи заинтересованными в покупке магазина и уплатив уже <данные изъяты> рублей, все-таки с данной ценой согласились. И необходимая для покупки земельного участка сумма была переведена блиц-переводом в день, назначенный для совершения сделки.
Заключенный сторонами договор задатка следует расценивать как предварительный договор, поскольку он не отвечает требованиям о договоре задатка.
Ответчик Девальд Ю.Э. в судебном заседании иск не признал и пояснил, что договор не был заключен потому, что сторона истца не согласилась с ценой земельного участка в <данные изъяты> рублей, которую он предлагал сразу и считал, что данная сумма истца устроила. Договор купли-продажи составлялся стороной истца в его отсутствие. ДД.ММ.ГГГГ, когда он пришел на оформление сделки, попросил для ознакомления договор. Увидев в договоре другую сумму, он отказался его подписывать и сделка не состоялась. Документы, необходимые для заключения сделки, он предоставил представителю истца Ванюшиной Т.В. вовремя - ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку она не дала расписку в получении документов, он составил акт. При подписании договора о задатке он сразу говорил, что земля продается отдельно от здания магазина, но в договоре указали только магазин, а вопрос о земле не оговорили. К данному договору нужно было составить еще один дополнительный договор. О том, что земля должна продаваться отдельно, разъяснила государственный регистратор З. ДД.ММ.ГГГГ. После этого он стал оговаривать цену земельного участка в <данные изъяты> рублей с Зарубкиной по телефону. Но в договоре вместо <данные изъяты> рублей была указана цена <данные изъяты> рубля, поэтому он ДД.ММ.ГГГГ отказался его подписывать, а договор с ценой земли в <данные изъяты> рублей он увидел только в суде. После его отказа подписать договор П., по предложению Ванюшиной Т.В, позвонила З. и, поговорив, передала телефон ему. З.. по телефону его «послала», то есть нецензурно обругала и сказала, что за нарушение договора он выплатит ей не <данные изъяты>, а <данные изъяты> рублей. Он не согласен возвратить истцу полученные от него <данные изъяты> рублей, поскольку это был задаток, который согласно ст. 381 ГК РФ не возвращается, так как сторона истца нарушила свои обязательства. Он же все условия договора задатка выполнил. Если сторона истца не согласна, что он меняет цену, то должна была известить его и расторгнуть этот договор. Основной договор должны были заключить до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Он договор не подписал. Истец своими действиями необоснованно уклонился от заключения основного договора. Он не может представить доказательств того, что сразу предлагал цену земельного участка в <данные изъяты> рублей. Он не отказывается от продажи истцу магазина за <данные изъяты> рублей без земельного участка, который может приобрести магазин на слом.
Представитель ответчика Шлыков В.Б. пояснил, что поскольку инициативу о приобретении магазина проявила сторона истца в лице П..,то документальное оформление сделки легло также на сторону истца. В договоре задатка отсутствует информация о стоимости земельного участка. Исходя из срока договора задатка с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ года у стороны истца была реальная возможность проконсультироваться в Регцентре и правильно оформить основной договор. Также не было препятствий для оформления дополнительного договора задатка или предварительного договора по земельному участку. Ответчик не уклонялся от продажи земельного участка, о чем свидетельствует получение им кадастрового паспорта на земельный участок, но у него не было представителя, который мог бы все подготовить. После беседы с государственным регистратором Зыряновой Н.А. сторона истца включила в договор купли-продажи стоимость земельного участка, самостоятельно установив цену явно ниже кадастровой стоимости на настоящее время, не согласовав это с ответчиком, который не мог назвать цену ниже кадастровой стоимости. Исходя из этого, Девальд Ю.Э. выполнил все обязательства продавца по договору задатка. Им были предоставлены все документы, необходимые для изготовления договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ в 13 час. 30 мин. Девальд Ю.Э. прибыл в Регцентр для подписания договора купли-продажи, изготовленного стороной истца, но при ознакомлении с текстом договора, он не согласился с указанной в договоре ценой земельного участка в <данные изъяты> рублей, которую самостоятельно указала сторона истца, тогда как только собственник имеет право распоряжаться своим имуществом и диктовать условия о цене. Договор не был подписан ответчиком, которого сторона истца вынудила не подписать договор, самостоятельно указав цену земельного участка, с которой Девальд Ю.Э. не мог согласиться. Поэтому сторона истца является виновной в том, что договор не был подписан, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.
Выслушав объяснения сторон, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец Зарубкин А.П., действующий через представителя на основании доверенности П.., и ответчик Девальд Ю.Э. заключили договор задатка ( л.д.12-15), в котором предусмотрели, что предметом данного договора являются взаимоотношения сторон по заключению и дальнейшей государственной регистрации договора купли-продажи здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ответчику по праву собственности. Согласно п. 2.1 договора стороны определили стоимость магазина с торговым оборудованием в сумме <данные изъяты> рублей. В качестве обеспечения обязательств покупателя по договору истец передал ответчику задаток в сумме <данные изъяты> рублей, о чем составленная письменная расписка ( л.д. 16). Согласно договора задаток выплачивался в счет стоимости недвижимого имущества, подлежащего передаче по основному договору купли-продажи. Срок действия названного договора стороны определили до ДД.ММ.ГГГГ включительно. На указанную дату стороны наметили совершение сделки купли-продажи.
Однако, договор купли-продажи сторонами заключен не был, поскольку возник вопрос о невозможности регистрации сделки купли-продажи здания магазина без продажи также находящегося в собственности ответчика земельного участка, на котором расположен магазин. При заключении договора задатка стороны не оговаривали стоимость земельного участка, дополнительного предварительного договора относительно земельного участка не составили, а в последующем к соглашению о цене земельного участка не пришли.
Свидетель И. пояснила, что она работает в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Девальд Ю.Э. обращался в регистрационную службу за внесением изменений в повторное свидетельство о праве собственности, объясняя тем, что собирается продавать магазин. При совершении сделки с недвижимым имуществом граждане делают новые технические документы, если прошло более 5 лет с последнего их переоформления. При обращении граждан на основании кадастрового паспорта вносятся изменения в раздел ЕГРП, если в свидетельствах, выданных в ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ годах, старые технические характеристики, и выдается новое свидетельство с новыми техническими характеристиками. Для регистрации права собственности должен быть представлен правоустанавливающий документ. При совершении сделки с недвижимым имуществом стороны подписывают договор купли-продажи в присутствии работника Росреестра при достижении согласия по условиям договора. Если возникают разногласия, стороны забирают документы и уходят договариваться. Для регистрации сделки купли-продажи магазина стороны документы не приносили и необходимый пакет документов не приносили.
Свидетель П. пояснил, что он привозил на работу к Ванюшиной Т.В. своего <данные изъяты> Девальда Ю.Э., который передал ей какие-то документы по магазину, а она отказалась дать расписку в получении документов. Когда они вышли от Ванюшиной Т.В., Девальд Ю.Э. составил акт, в котором он расписался, но его не читал.
Из оглашенных показаний свидетеля П., данных в предыдущем судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, следует, что она, действуя на основании доверенности от Зарубкина А.П., доверившего ей заключение с Девальдом Ю.Э. договора купли-продажи магазина, подписывала договор задатка. Когда передавали Девальду Ю.Э. сумму задатка <данные изъяты> рублей, установили срок для заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ, и тогда же должны были отдать остальную сумму по договору. Договаривались о купле-продаже магазина с оборудованием за <данные изъяты> рублей. О земельном участке также говорили и включали его в предварительный договор, но затем по просьбе Девальда Ю.Э. пункт о земельном участке исключили, так как последний был не согласен с тем, что стоимость земли входит в сумму <данные изъяты> рублей. Девальд Ю.Э. пояснил, что вопрос по земле будет решаться с Зарубкиным А.П. позже. Девальд Ю.Э. должен был оформить все документы и предоставить ей для юридической экспертизы за 5 дней до сделки, которая должна была состояться сделка ДД.ММ.ГГГГ. Но документы пришли ей по почте за два дня до сделки и не в полном объеме. Копии документов были плохого качества. Полученные от Девальда Ю.Э. документы она передала Ванюшиной Т.В., так как она составляла договор. Стоимость земли Девальд Ю.Э. менял несколько раз в сторону повышения. О каждом повышении цены Девальд Ю.Э. говорил ей, а она по телефону сообщала об этом Зарубкину А.П.. Зарубкин А.П. и Девальд Ю.Э. договорились о стоимости земли в <данные изъяты> тысяч рублей. Зарубкины выслали ей эти деньги блиц-переводом через Сбербанк, и ДД.ММ.ГГГГ они пришли на заключение договора. Девальд Ю.Э. прочитал договор, предварительно составленный Ванюшиной Т.В., и спросил почему цена земельного участка указана <данные изъяты> тысяч рублей, сказал, что это его не устраивает и попросил за земельный участок <данные изъяты> рублей. Но такая цена не устроила Зарубкина А.П.. Дальше разговора о цене земли не получилось, так как Девальд Ю.Э. бросил документы и сразу уехал. О цене земли речь зашла за 2-3 дня до заключения основного договора. Сначала цена земли называлась ей, а она связывалась с Зарубкиным А.П. и передавала ему требования Девальда Ю.Э., который несколько раз менял цену. Когда договорились на <данные изъяты> рублей, ей эту сумму Зарубкины выслали, но цена в <данные изъяты> рублей их не устроила, так как таких денег они найти не смогли.
Из оглашенных пояснений свидетеля З. следует, что стороны обращались к ней за консультацией по поводу того, что они заключили предварительный договор относительно продажи недвижимости. Затем у них возник спор из-за того, что они не могли договориться по стоимости земельного участка. Они поясняли, что в предварительном договоре объектом продажи указали только здание магазина и его стоимость, а о земельном участке ничего не было сказано. Девальд Ю.Э. настаивал на том, что земельный участок он также продает и чтобы его стоимость не входила в стоимость магазина, которая была оговорена, а определялась отдельно. На их вопрос возможно ли отчуждение объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, без отчуждения этого земельного участка она пояснила, что это невозможно в силу закона и посоветовала договориться. Документы на регистрацию стороны не подавали, основной договор отсутствовал, а был только предварительный договор. Основной договор считается заключенным с момента его подписания. Ванюшина Т.В. приносила проект договора купли-продажи, но он был не подписан и поэтому документом он не являлся, а также не были приложены необходимые для регистрации сделки документы. Данный проект договора она не читала, так как в этом не было смысла ввиду отсутствия второй стороны.
Из оглашенных показаний допрошенной по судебному поручению в качестве свидетеля З.. следует, что она с <данные изъяты> Зарубкиным А.П. проживают в <адрес>. Девальда Ю.Э. лично она не знает, общалась с ним только по телефону. В <адрес> проживают ее родственники, от которых стало известно, что продается магазин. По ее просьбе <данные изъяты> узнала, что магазин стоит <данные изъяты> рублей и дала ей номер телефона <данные изъяты> Девальда, которая ей сказала, что в указанную стоимость входит и земельный участок и попросила задаток <данные изъяты> рублей. Они с мужем отправили <данные изъяты> деньги, которые последняя передала Девальду Ю.Э. После передачи задатка им стало известно, что документы просрочены. Продавец стал требовать, чтобы они выкупали и землю вокруг магазина. Она выслала сестре <данные изъяты> рублей для выкупа земли. Но Девальд Ю.Э. не явился на сделку, и сделка не состоялась. Девальд Ю.Э. сказал, что ему нужно больше денег за землю. Она с Девальдом Ю.Э. общалась по телефону, и он три раза изменял стоимость земельного участка. Перед регистрацией сделки Девальд Ю.Э. не требовал <данные изъяты> рублей, а стал эту сумму требовать после даты назначенной сделки.
Из копий заявления о выплате блиц-перевода и расходного кассового ордера № видно, что ДД.ММ.ГГГГ на имя П. через отделение Сбербанка № поступил блиц-перевод на сумму <данные изъяты> рублей, которая была ей выплачена в этот же день в 10 часов 13 минут.
Согласно ч.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Поскольку в данном случае основной договор сторонами не заключен, переданная истцом ответчику сумма, как обоснованно указано в дополнительном правовом обосновании иска, не может рассматриваться как доказательство уже заключенного основного договора ввиду отсутствия такового.
Следовательно, до заключения договора купли-продажи не может быть и задатка, поскольку одной из его обязательных функций, согласно указанной норме закона является подтверждение (доказательство) заключения договора. До заключения договора купли-продажи отсутствует обязанность покупателя уплатить продавцу покупную цену, и поэтому уплаченная Зарубкиным А.П. Девальду Ю.Э. сумма в размере <данные изъяты> рублей не может именоваться задатком, так как второй обязательной функцией задатка является частичное исполнение уже возникшей из договора обязанности по уплате денег. Поскольку спорная денежная сумма была уплачена до заключения договора купли-продажи, она не может иметь и третьей обязательной функции задатка- обеспечительной, так как акцессорное обязательство, возникающее при даче задатка, невозможно при отсутствии основного обязательства.
Таким образом, правоотношения, возникшие между сторонами, регулируются положениями ст. 429 ГК РФ, часть первая которой предусматривает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работы или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Обязательства, установленные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор ( ч.6 ст. 429 ГК РФ).
Следовательно, единственное обязательство, которое может возникнуть из предварительного договора - это взаимные обязанности сторон заключить договор в будущем. То есть предварительный договор не порождает имущественных ( денежных) обязательств.
Поэтому сумма в размере <данные изъяты> рублей, уплаченная ответчику при заключении с ним договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ, не может расцениваться как задаток в счет несостоявшегося договора купли-продажи недвижимого имущества, и ее следует расценивать как предварительную оплату имущества, исходя из смысла ч.3 ст. 380 ГК РФ, предусматривающей, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Поскольку предварительный договор не порождает денежных обязательств, функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут.
В этой связи суд находит необоснованными доводы ответчика о том, что он все условия договора задатка выполнил, а сделка не состоялась по вине истца, поэтому он не обязан возвращать последнему сумму задатка.
В силу требований ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того явилось неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Поскольку предварительный договор прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, так как основной договор, как было предусмотрено условиями предварительного договора, сторонами до указанной даты заключен не был, у ответчика отсутствуют основания для удержания полученных им от истца денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей.
При таких обстоятельствах исковые требования Зарубкина А.П. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Зарубкина А.П. удовлетворить.
Взыскать с Девальда Ю.Э. в пользу Зарубкина А.П. неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей и расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Краснощековский районный суд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.
Председательствующий