РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 января 2011 года ст. Полтавская
Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего Килюхова М.А.,
с участием представителя истца по доверенности от 17.11.2010 года Шамич А.П., представителя ответчика СПК « Марьянский» Красноармейского района Краснодарского края по доверенности от 21.12.2010 года Иванцовой М.Г.,
при секретаре Ивановой М.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хачатурян Макич Минасовича к Левченко Татьяне Яковлевне и СПК « Марьянский» Красноармейского района Краснодарского края о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, аннулировании записи в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и о понуждении к заключению договора о передаче в собственность квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Хачатурян М.М. обратился в суд с иском к Левченко Т.Я. и СПК « Марьянский» в котором просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ст. <адрес>, заключенный между ответчиками, недействительным аннулировав запись в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 23-23-24/007/2010-452 от 04.03.2010 года.
В судебном заседании представитель истца Шамич А.П. увеличил исковые требования, просил обязать СПК « Марьянский» заключить с Хачатурян М.М. и членами его семьи договор о передаче квартиры в собственность, удовлетворив их в полном обьеме, пояснил, что заключенный между Левченко Т.Я. и СПК « Марьянский» договор купли-продажи квартиры от 05.02.2010 года, является недействительной ( ничтожной) сделкой, так как в нём не был указан перечень лиц проживающих в данной квартире, как имеющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, что является существенным условием договора, в силу ч.1 ст. 558 ГК РФ. Считает, что в данном случае, нарушены права истца Хачатурян М.М. и членов его семьи, проживающих в жилом помещении
Ответчик Левченко Т.Я. исковые требования не признала, пояснила, что в соответствии с договором купли-продажи от 05.02.2010 года, она приобрела у СПК «Марьянский» <адрес> в ст. Марьянской общей полезной площадью 59,6 кв.м. Указанная квартира принадлежит ей на праве собственности, что подтверждено записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 23-23—24/007/2010-452 от 04.03.2010 года и свидетельством о государственной регистрации права № 23-АЖ 256269 от 04.03.2010 года. Считает, что в силу ч.1 ст. 288 ГК РФ, она как собственник жилого помещения должна осуществлять право владения, пользования и распоряжения, принадлежащим ей жилым помещением в соответствии с его назначением. Договор купли-продажи квартиры от 05.02.2010 года был заключен без процессуальных нарушений, открыто, по обоюдному согласию сторон, в связи с чем является законным и не может быть признан недействительным.
В связи с чем, проживающие в квартире, собственником которой она является, истец Хачатурян М.М. и члены его семьи, создают препятствия в пользовании и распоряжении имуществом принадлежащим ответчику, чем нарушают её права, как собственника.
Представитель ответчика СПК « Марьянский» Красноармейского района Иванцова М.Г. исковые требования не признала в полном обьеме, считала, договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ст. <адрес>, заключенный между СПК и Левченко Т.Я. законным, выполненным открыто. На момент продажи, собственником отчуждаемого имущества являлся СПК « Марьянский» Красноармейского района Краснодарского края, как правопреемник АОЗТ « Марьянский», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за № 23-23-24/026/2009-496, вместе с тем, истец и члены его семьи в количестве 8 человек, не были в установленном порядке зарегистрированы по указанному адресу, что подтверждено справкой УФМС по Красноармейскому району от 26.11.2010 года ( л.д. 41).
Исследовав материалы дела, выслушав стороны по делу, суд считает исковые требования Хачатурян М.М. подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, истец Хачатурян М.М. с 1989 года являлся членом колхоза « Заветы Ильича» Красноармейского района Краснодарского края. 29.08.1991 года правление колхоза приняло решение о предоставлении Хачатурян М.М. квартиры, состоящей из трёх комнат, расположенной по адресу: ст. <адрес> ( в настоящее время 111) кв.6, 29.10.1991 года исполком Марьянского сельского совета народных депутатов выдал Хачатурян М.М. ордер № 133 на занятие им и его семьей служебного жилого помещения по указанному адресу, 07.12.1991 года правление колхоза « Заветы Ильича» заключило с Хачатурян М.М. договор найма жилого помещения квартиры на период его работы в колхозе ( л.д. 17).
08.12.1992 года колхоз « Заветы Ильича» был реорганизован в АОЗТ «Марьянское», а 30.12.1998 года АОЗТ « Марьянское» реорганизовано в СПК « Марьянский», при реорганизации данных юридических лиц, они являлись правопреемниками ранее существующих предприятий.
На основании постановления главы Красноармейского района Краснодарского края № 631 от 21.09.1998 года право собственности на <адрес> ( ранее 83) по <адрес> в ст. Марьянской, было узаконено за АОЗТ « Марьянское» <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Хачатурян М.М. и члены его семьи заключили и подписали договор о передаче жилого помещения, указанной квартиры, в собственность ( л.д.18), однако он не был подписан председателем правления АОЗТ « Марьянский», в связи с чем обязанность по регистрации права собственности на передаваемую квартиру за Хачатурян М.М. не была надлежащим образом оформлена. Руководство АОЗТ « Марьянское» в одностороннем порядке не представило Хачатурян М.М. документы для надлежащей регистрации квартиры, не подписав договор.
СПК « Марьянский», как правопреемник АОЗТ « Марьянское», только в 2009 году оформил и зарегистрировал право собственности на спорную <адрес> в ст. Марьянской, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 15.05.2009 года, условный номер № 23-23-24/026/2009-469 ( л.д. 13).
05.02.2010 года СПК « Марьянский» Красноармейского района Краснодарского края заключил с Левченко Т.Я. договор купли-продажи <адрес> в ст. Марьянской Красноармейского района Краснодарского края, 04.03.2010 года Левченко Т.Я. зарегистрировала право собственности на указанный обьект недвижимости, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права № 23-АЖ 256269 от 04.03.2010 года.
Договор купли-продажи квартиры № 6, расположенной по <адрес> в ст. <адрес>, заключенный 05.02.2010 года между СПК « Марьянский» Красноармейского района Краснодарского края и Левченко Т.Я. нельзя признать законным по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения, в договоре купли-продажи должно быть указано право лица, которое в нём проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключён, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
В данном случае, заключенным договором купли-продажи квартиры, после приобретения её Левченко Т.Я., нарушаются права Хачатурян М.М. и членов его семьи, в виду того, что данные лица постоянно проживают на основании ордера № 133 выданным 29.10.1991 года в спорной квартире, кроме того истец зарегистрирован по указанному адресу в соответствии с адресной справкой от 23.11.2010 года ( адрес <адрес>, является настоящим адресом <адрес>, после перенумерации) и их права не определены.
Данная сделка по отчуждению имущества, без учёта требований ст. 168 ГК РФ ничтожной, то есть недействительной и не влечёт юридических последствий с момента её совершения.
Вместе с тем, требования истца Хачатурян М.М. о понуждении СПК «Марьянский» Красноармейского района Краснодарского края к заключению с ним и членами его семьи, договора о передаче в собственность квартиры, с последующей регистрацией договора, не могут подлежать удовлетворению, так как наниматель Хачатурян М.М. обязан произвести самостоятельные действия и принять меры к добровольному заключению указанного договора, с учетом выяснения условий его подписания, чего сделано не было с 1998 года.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Хачатурян Макич Минасовича удовлетворить частично.
Признать договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: ст. <адрес>, заключенный между СПК « Марьянский» Красноармейского района Краснодарского края и Левченко Татьяной Яковлевной 05 февраля 2010 года- недействительным.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Красноармейского отдела, аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации № 23-23-24//007/2010-452 от 04.03.2010 года.
В остальной части в иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Красноармейский районный суд в течение 10 дней со дня вынесения.
Председательствующий: