К делу 2-1013/2011 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

станица Полтавская 27 октября 2011 года

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Линник А.В., при секретаре Глоба Н.В.,

с участием представителя истца адвоката Колченко Г.Н.,

представителя ответчика адвоката Иваниди Л.Б., ответчика Шкурдаловой И.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Кушнир Виктора Владимировича к Костаревой Виктории Олеговне, Шкурдаловой Ирине Федоровне о признании предварительного договора купли-продажи заключенным, сделки купли-продажи состоявшейся, а также о государственной регистрации права собственности объектов недвижимости за Кушнир В.В., прекращении права собственности за ФИО1, по встречному иску Костаревой Виктории Олеговны к Кушнир Виктору Владимировичу, Шкурдаловой Ирине Федоровне о признании договора предварительного купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Кушнир В.В. обратился в суд с иском к Костаревой В.О., Шкурдаловой И.Ф. о признании предварительного договора купли-продажи заключенным, сделки купли-продажи состоявшейся, а также о государственной регистрации права собственности объектов недвижимости за Кушнир В.В., прекращении права собственности за ФИО1 Костарева В.О. обратилась со встречным иском о признании договора предварительного купли-продажи земельного участка с жилым домом недействительным.

В судебном заседании представитель истца Кушнир В.В. по доверенности – Колченко Г.Н. на исковых требованиях настаивала, суду пояснила, что в сентябре 2010 года к Кушнир В.В. обратился ФИО1 и предложил купить у него земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: х. <адрес>. Он пояснил, что это имущество является наследственным и принадлежит ему в силу завещания его отца – ФИО2. ФИО1 предложил купить у него этот земельный участок и дом по цене 500000 рублей, при этом он сказал, что документы у него не оформлены в надлежащем виде, что оформление всех документов будет произведено за счет Кушнир В.В., так как у него для этого денежных средств. Кушнир В.В. согласился на указных условиях, и они договорились об оформлении сделки купли-продажи после оформления всех необходимых документов. Для оформления указанной сделки и для сбора необходимых документов они обратились к риэлтору – индивидуальному предпринимателю - Шкурдаловой Ирине Федоровне. ФИО1 15 сентября 2010 года выдал две доверенности Шкурдаловой И.Ф. для совершения всех необходимых действий по оформлению данных документов. Одна доверенность была им выдана для ведения наследственного дела, другая – на право продажи недвижимости – Кушниру Виктору Владимировичу. Обе доверенности нотариально заверены. В счет совершаемой сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> Кушнир В.В. 22 сентября 2010 года передал продавцу - ФИО1 денежные средства в сумме 515000 рублей. При этом была составлена расписка, согласно которой он передал ФИО1 денежные средства в счет покупки жилого дома и земельного участка. Деньги он передал ФИО1 в присутствии двух свидетелей: ФИО3 и ФИО4. Впоследствии, когда ФИО1 было выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок – 02 ноября 2010 года, между Кушниром и Шкурдаловой Н.Ф. был составлен предварительный договор купли-продажи земельного Однако, 04 ноября 2010 года ФИО1 умер, в связи с чем основной договор между нами не был составлен. Считает, что фактически сделка купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> состоялась, так как все необходимые условия, предусмотренные законом сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома между Кушниром В.В. как покупателем и продавцом ФИО1 выполнены. Так условия по сделке были оговорены, назначена цена стоимости имущества 500000 рублей, сделка была совершена в письменной форме в виде расписки и предварительного договора, которые были подписаны обеими сторонами. По указанному договору Кушниром В.В. были переданы денежные средства ФИО1 в сумме 500000 рублей, о чем свидетельствует расписка, ФИО1 были переданы все документы на недвижимость, технический паспорт домовладения и другие документы.

В судебном заседании представитель Костаревой В.О. - ответчика по основному иску – Иваниди Л.Б. исковые требования Кушнира В.В. не признала, просила отказать в них, вместе по заявленному встречному иску пояснила, что Костарева В.О. является законной наследницей умершего 04 ноября 2010 года ФИО1, которому принадлежало на праве собственности недвижимое имущество в виде земельного участка площадью 800 кв.м с расположенным на нем жилым домом, находящиеся по адресу: х. <адрес>. Считает, что заключенный 02 ноября 2010 года между Кушнир В.В. и Шкурдаловой И.Ф., действующей в интересах ФИО1 по доверенности предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом ничтожным в силу несоответствия его требованиям закона. Считает, что в договоре купли продажи должны быть указаны все существенные условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актов. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Полагает, что в предварительном договоре от 02 ноября 2011 года полностью отсутствуют характеристики продаваемого объекта недвижимости – жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, не в полной мере и неверно отражены технические характеристики земельного участка. В связи с этим считает, что в договоре отсутствуют данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе и данные определяющие расположение объекта недвижимости, сведения о технических и иных характеристиках объектов недвижимости. Также считает, что сведения, указанные в договоре о передаче Кушниром В.В. ФИО1 до заключения договора денежных средств в сумме 500000 рублей не соответствуют действительности, так как Кушнир передачу денежных средств подтверждает распиской от 22 сентября 2010 года, написанной ФИО1, которую Костарева В.О. ставит под сомнение в связи с наличием заключения почерковедческой экспертизы от 25 апреля 2011 года, выполненной в АНО «Центр судебных экспертиз» г. Москва, из выводов которой следует, что в расписке имели место дописки в цифрах 415000 и 85 (дописаны цифры 4 и 8) и выполнены они не ФИО1, а другим лицом. Кроме того, экспертом был сделан вывод что расписка и доверенности были выполнены ФИО1 в состоянии алкогольного либо наркотического опьянения. По поводу выводов эксперта ФИО5, возражает, так как считает, что эксперт имел личную заинтересованность при проведении экспертизы, считает, что указанное лицо не правомочно выполнять экспертизы, так как он не имеет отношения к ООО Информационно-правовое бюро «Эксперт». Кроме того, она считает, что данное предприятие как экспертное учреждение не существует, так как о нем нет никакой информации. Считает, что текст расписки следует толковать буквально, а из него следует, что Кушнир В.В. частично оплатил имущество в виде задатка, что это не влечет приобретение каких-либо прав на имущество ФИО1 Считает, что полный расчет за объекты недвижимости не был произведен Кушниром, так как в расписке имеется текст дом я «продам» за 500000 рублей, т.е. это подтверждает тот факт, что ФИО1 не получил всю денежную сумму.

В судебном заседании ответчик Шкурдалова И.Ф. иск Кушнир В.В. признала полностью, с требованиями встречного иска – Костаревой О.В. не согласилась, пояснила, что она является индивидуальным предпринимателем, осуществляет риэлтерские услуги. В сентябре 2010 года к ней обратились ФИО1 и Кушнир В.В., пояснили, что им необходимо оформить сделку купли-продажи земельного участка и жилого дома за 500000 рублей, которые принадлежат ФИО1 Когда она посмотрела документы, то объяснила указанным лицам, что они не в порядке, что нужно еще получить свидетельства о государственной регистрации права на ФИО1, так как он является собственником имущества в порядке наследования. Кроме этого, она объяснила указанным лицам, что все расчеты за имущество Кушнир должен произвести до составления договора купли-продажи. Пояснила, что в денежные отношения по сделке она вмешиваться не будет. После ФИО1 оформил на нее две доверенности, согласно одной из них доверял ей оформлять документы по наследственному делу, а по другой доверял ей продать все его имущество Кушниру В.В. Потом она оформила документы на землю и, получив свидетельство о праве собственности на земельный участок, 02 ноября 2010 года совместно с Кушнир В.В. заключили предварительный договор, так как основной договор не мог быть заключен без документов на жилой дом, которые еще не были готовы. Перед заключением данного договора Шкурдалова И.Ф. удостоверилась о том, что расчет за дом и земельный участок был Кушниром В.В. произведен, так как Кушнир В.В. предоставил ей расписку о получении ФИО1 денежных средств в сумме 500000 рублей, что по условиям сделки являлось ценой продаваемых объектов недвижимости. В самом договоре были указаны объекты недвижимости - земельный участок и жилой дом, но полные характеристики были только на земельный участок, так как на дом всех документов не было. Поскольку на тот момент вышеуказанная доверенность на продажу домовладения ФИО1 не была отменена, она посчитала обязательства Кушнир В.В. по сделке исполненной. После ей стало известно, что ФИО1 умер и она не смогла в силу прекращения ее полномочий оформить сделку до конца. Требования Костаревой В.О. не признает, так как считает, что сделка между Кушнир В.В. и ФИО1 состоялась, Кушнир В.В. передал Мелехину О.В. денежные средства за жилой дом и земельный участок, а Мелехин О.В. передал документы и имущество по сделке Кушниру В.В. Кроме того, при первой встрече с Мелехиным О.В. Шкудалова И.Ф. выясняла у него, есть ли у него наследники на имущество, на что он пояснил, что с женой он развелся, наследников нет и что сам он уезжает в Москву. О том, что Костарева В.О. является дочерью ФИО1 Шкурдаловой И.Ф. стало известно уже после смерти ФИО1

Допрошенный в качестве свидетеля в судебном заседании - ФИО4 пояснил, что в сентябре 2010 года он присутствовал при передаче Кушниром В.В. денежных средств в сумме 500000 рублей за покупку жилого дома и земельного участка Мелехину О.В., деньги были тысячными и пятитысячными купюрами. После передачи денег Мелехин О.В. пересчитал их и написал расписку, в которой ФИО4 поставил свою подпись. Мелехин О.В. писал расписку самостоятельно, был трезв, чисто опрятно одет.

Допрошенный в качестве свидетеля в судебном заседании ФИО3 также пояснил, что осенью 2010 года он присутствовал при том, как Кушнир В.В. передал деньги ФИО1 в счет покупки земельного участка и жилого дома. ФИО1 получил деньги, пересчитал, денег было 500000 рублей, после получения денег и пересчета он написал расписку Кушниру. В расписке он расписался, прочитав ее.

Установив фактические обстоятельства дела, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права, суд приходит к следующему.

В силу ст. 57 ГПК РФ доказательства предоставляются сторонами.

Как следует из ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно материалам дела ФИО1, являясь на основании завещания собственником земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес> договорился с Кушнир В.В. о продаже ему указанного недвижимого имущества. В подтверждение намерений заключить сделку ФИО1 15 сентября 2010 года выдал риэлтору Шкурдаловой И.Ф. две нотариально заверенные доверенности. Одна из которых была выдана для ведения наследственного дела, другая – для совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества Кушниру В.В. ( л.д. 7, 36).

Согласно расписке от 22 сентября 2010 года ФИО1в присутствии двух свидетелей получил от Кушнир В.В. денежные средства в сумме 500000 рублей в счет сделки купли-продажи дома в хуторе <адрес>.( л.д. 9).

Согласно свидетельства о регистрации права, за ФИО1 02 ноября 2010 года зарегистрировано право собственности на земельный участок общей площадью 800 кв.м с кадастровым номером, расположенный по адресу: <адрес>.

02 ноября 2010 года между Кушнир В.В. и ФИО1 в лице его представителя Шкурдаловой И.Ф. был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. Из смысла данного договора следует, что продавец обязуется заключить договор купли продажи земельного участка с жилым домом расположенных по адресу: <адрес> в срок до 03 декабря 2010 года. Продажная цена земельного участка и жилого дома составляет 500000 рублей. Также из договора следует, что покупатель передал до заключения договора в счет оплаты стоимости земельного участка и жилого дома сумму в размере 500000 рублей. Данный договор подписан обеими сторонами( л.д. 12).

04 ноября 2010 года ФИО1 умер. Его дочь – Костарева В.О. являясь наследником первой очереди обратилась к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 431 Гражданского кодекса при толковании условия договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В силу ст. 305 ГК РФ после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения.

Таким образом, суд считает, что договор предварительный купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом от 02 ноября 2010 года заключенный между Кушнир В.В. и ФИО1 в лице его представителя, действующего по доверенности – Шкурдаловой И.Ф. соответствует всем требованиям, предъявляемым законом для того рода договоров. Все существенные условия в договоре указаны, так как определены объекты недвижимости - земельный участок с расположенным на нем жилым домом по установленному адресу: <адрес>, указана цена данных объектов – 500 000 рублей. Также в договоре указано, что денежные средства переданы в сумме 500000 рублей Кушниром В.В. до заключения договора. Передача денежных средств в сумме 500000 рублей подтверждается распиской составленной самим ФИО1 22 сентября 2010 года, в которой указано, что денежные средства он получил, претензий по поводу сделки к Кушнир В.В. не имеет (л.д. 9) . Дальнейшие юридические значимые обстоятельства – заключение основного договора и регистрация перехода прав собственности на объекты недвижимости не были совершены сторонами, так как технические документы на объекты недвижимости не были изготовлены на день составления предварительного договора, а впоследствии 04 ноября 2010 года ФИО1 умер, что повлекло прекращение оформления сделки.

Что касается доводов представителя ответчика – Костаревой В.О. адвоката Иваниди Л.Б. о том, что согласно смысла текста расписки ФИО1 не получил все денежные средства от Кушнир В.В., так как получил только задаток, а в связи с заключением эксперта от 25 апреля 2011 года (АНО «Центр судебных экспертиз ») считает, что расписка недействительна, так как имеет дописки в цифрах, кроме того написана ФИО1 в состоянии алкогольного либо наркотического опьянения, то суд не может согласиться с данной позицией, так как исходя из текста расписки от 22 сентября 2010 года буквальное толкование ее невозможно в связи с неясностью используемых выражений в ее тексте, в связи с чем суд установил путем сопоставления с другими условиями и смыслом расписки, а также имеющимся предварительным договором в целом и понимает значение слова «задаток» как намерение ФИО1 в будущем заключить с Кушниром В.В. договор купли-продажи. При этом суд принимает во внимание наличие в расписке указанной суммы стоимости объектов недвижимости 500000 рублей, а также указание ФИО1 на то, что никаких претензий он не имеет. Суд считает данный факт подтверждением того, что Мелехин О.М. получил денежные средства от Кушнир В.В. в указанной сумме. При исследовании судом заключения эксперта от 25 апреля 2010 года АНО «Центр судебных экспертиз», суд ставит под сомнение выводы эксперта, так как полагает, что в заключении эксперта категоричные выводы о том, что ФИО1 при составлении расписки находился в алкогольном либо наркотическом опьянении не согласуются с показаниями свидетелей ФИО4 и ФИО3, которые указали на тот факт, что ФИО1 при написании расписки был трезв и не имел признаков опьянения. Кроме того, суд полагает, что категоричные выводы экспертизы о дописках в цифрах, выполненных не ФИО1, а другим лицом также не состоятельны в силу показаний свидетелей ФИО4 и ФИО3 которые присутствовали при передаче денежных средств в сумме 500000 рублей и написания расписки лично ФИО1( что не отрицает эксперт), а также в виду отсутствия у эксперта свободных образцов почерка ФИО1 по написанию им цифр «4» и «8». Оснований критически относится к показаниям свидетелей ФИО4 и ФИО3 у суда не имеется.

Кроме того, из выводов эксперта ФИО5 от 17 октября 2011 года за №123-Ю следует, что в расписке не имеется дописок, выполненных другим лицом, расписка выполнена ФИО1 в каких то необычных условиях, в числе которых могли быть как внешние сбивающие факторы ( непривычная поза или положение руки), так и внутренние сбивающие факторы(болезненное состояние, волнение, возбуждение). Доводы представителя ответчика – Иваниди Л.Б. о том, что экспертиза выполнена не в экспертном учреждении и с личной заинтересованностью эксперта также не подтверждены и не состоятельны. Из имеющихся в деле сведений следует, что И.П. ФИО5 проводит от имени ООО «Информационно-правовое бюро «Эксперт»» экспертно-криминалистические исследования и экспертизы. Оснований ставить под сомнения выводы эксперта ФИО5 у суда не имеется.

Ссылка представителя ответчика – Иваниди Л.Б. о том, что ответчик Шкурдалова И.Ф. действовала вопреки интересам своего доверителя – ФИО1 является несостоятельной, так как суду не представлено доказательств того, что Шкурдалова И.Ф., действуя в сделке от имени ФИО1 каким-либо образом нарушила его права, совершила юридически значимые действия вопреки его интересам.

В ходе рассмотрения спора истцом были представлены доказательства, подтверждающие, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, исполнили условия договора. Кушнир В.В. передал денежные средства в качестве оплаты за объекты недвижимости, Мелехин О.В. получил их, передал документы на объекты недвижимости Кушниру В.В. Истицей по встречному иску Костаревой В.О. не представлены надлежащие и достоверные доказательства недействительности заключенной сделки между ФИО1 и Кушнир В.В. Содержащиеся во встречном иске доводы, указывающие на обстоятельства написания расписки, заключение предварительного договора сводятся к получению иной оценки представленных доказательств.

Поскольку суд считает доказанными обстоятельства по заявленным требованиям истца Кушнир В.В., а также несостоятельными и недоказанными требованиями Костаревой В.О. по встречному иску, суд полагает необходимым удовлетворить требования Кушнир В.В.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 305,420,431,432,550 ГК РФ, ст.194-197 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Кушнир Виктора Владимировича к Костаревой Виктории Олеговне, Шкурдаловой Ирине Федоровне о признании предварительного договора купли-продажи заключенным, сделки купли-продажи состоявшейся, а также о государственной регистрации права собственности объектов недвижимости за Кушнир В.В., прекращении права собственности за ФИО1 - удовлетворить полностью.

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> от 02.11.2010 года между Кушнир Виктором Владимировичем и ФИО1 заключенным, действительным, сделку состоявшейся.

Признать за Кушнир Виктором Владимировичем право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО1 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>.

Прекратить регистрацию права собственности ФИО1 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>.

В удовлетворении встречного иска Костаревой Виктории Олеговны к Кушнир Виктору Владимировичу отказать.

Взыскать в пользу Кушнир Виктора Владимировича судебные расходы в виде оплаты за проведение почерковедческой экспертизы в сумме 30000 рублей, а также оплаченную государственную пошлину в сумме 1000 рублей, всего 31000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в краевой суд через Красноармейский районный суд Краснодарского края.

Судья А.В. Линник