Дело № 2-164/11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес>         дата

Красноармейский районный суд Челябинской области в составе председательствующего судьи Филатова И.В,

при секретаре Спириной О.О.,

с участием представителя истца Пьянкова О.Н. - А.а А.В., ответчиков Зайковой А.И., Марьиной Г.И., Девяткова Г.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Пьянкова Олега Николаевича о признании договора купли-продажи земельного участка от дата между Пьянковым О.Н. и Д.й К.Е.. заключенным, признании за Пьянковым О.Н. права собственности на земельный участок

УСТАНОВИЛ:

Пьянков О.Н. обратился в суд с иском к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании договора купли-продажи от дата земельного участка площадью 108000 кв.м. по адресу <адрес>, расположенный примерно в 800 м, по направлению на юг между ним и Д.а К.Е. заключенным и признании за ним права собственности на земельный участок, площадью 108000 кв.м. по адресу <адрес>, расположенный примерно в 800 м, по направлению на юг с кадастровым номером №

В обосновании иска указал, что дата между ним и Д.а К.Е. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 10.8 га. данный участок не был выделен в натуре, что исключало возможность регистрации данного договора купли-продажи. В связи с этим Д.а К.Е. дата на имя А.а А.В. выдала доверенность на продажу данной доли, в том числе и на выделение ее из общего имущества участников общей долевой собственности, определением местоположения выделенного земельного участка и с правом дальнейшей регистрации сделки купли-продажи. В связи с наличием ошибок в доверенности от дата, Д.а К.Е. дата выдала на имя А.а А.В. новую доверенность с теми же правами. После проведения кадастровых работ и выдела земельной доли в натуре, за Д.а К.Е. было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 108000 кв.м. по адресу <адрес>, расположенный примерно в 800 м, по направлению на юг с кадастровым номером №

Не имея осведомленности о смерти Д.а К.Е., дата между А.а А.В., действующей на основании доверенности от имени Д.а К.Е. и Пьянковым О.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 108000 кв.м. по адресу <адрес>, расположенный примерно в 800 м, по направлению на юг с кадастровым номером №. Однако, в связи с тем, что на момент заключения данного договора и предоставления документов на регистрацию в управление Росреестра по <адрес>, Д.а К.Е. скончалась, в регистрации перехода права собственности отказано. Истец полагает, что при заключении договора купли-продажи были соблюдены все необходимые условия, имущество передано по акту, в связи с чем он приобрел право собственности на земельный участок (л.д.5-6).

Впоследствии истец предоставил в суд уточненные исковые требования. Просил признать заключенным договор купли-продажи от дата земельного участка площадью 108000 кв.м. по адресу <адрес>, расположенный примерно в 800 м, по направлению на юг с кадастровым номером № и признать за ним право собственности на данный земельный участок (л.д.78). При этом также предоставил в суд еще одни уточненные исковые требования, в которых просил признать заключенным договор купли-продажи от дата земельного участка площадью 108000 кв.м. по адресу <адрес>, расположенный примерно в 800 м, по направлению на юг с кадастровым номером № и признать за ним право собственности на данный земельный участок (л.д.79-80).

В обосновании уточненных исковых требований сослался на положения п.2 ст.189 ГК РФ, согласно которых по мнению истца, права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. О том, что Д.а К.Е. скончалась доверенному лицу стало известно после приостановления и последующего отказа Управлением Росреестра государственной регистрации права (л.д.14, 71).

В судебном заседании истец не участвовал. О времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Просил рассмотреть дело в его отсутствии с участием представителя (л.д. 73 «а»).

Представитель истца А.а А.В., действующая на основании доверенности (л.д. 17), уточненные исковые требования о признании договора купли-продажи от дата земельного участка площадью 108000 кв.м. по адресу <адрес>, расположенный примерно в 800 м, по направлению на юг с кадастровым номером № заключенным и признании за Пьянковым О.Н. права собственности на данный земельный участок поддержала в полном объеме.

Суду пояснила, что выступала как посредник между лицами, желающими приобрести в собственность земельные участки на территории <адрес> и лицами, желающими их продать. Первоначально между ей и М.н В.А. был заключен договор поручения, однако, последний отказался от приобретения земельного участка. После этого был заключен аналогичный договор поручения с Пьянковым О.Н. выполняя свои обязательства по договору поручения, она нашла продавца земельной доли Д.а К.Е., которая выдала ей доверенность, в том числе и на право выделения земельной доли в натуре, и последующей продажи земельного участка. Был заключен предварительный договор купли-продажи земельного пая от дата. При этом, согласно данного договора, продавец - Д.а К.Е., впоследствии должна была заключить договор купли-продажи уже сформированного земельного участка, что следовало из п.8 предварительного договора от дата. После проведения необходимых кадастровых работ по выделению земельной доли в натуре и установлении границ земельного участка на местности, за Д.а К.Е. было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 108000 кв.м. по адресу <адрес>, расположенный примерно в 800 м, по направлению на юг с кадастровым номером №. Она, действуя от имени Д.а К.Е., заключила с Пьянковым О.Н. дата договор купли-продажи данного земельного участка, который был сдан на регистрацию в Управление Росреестра по <адрес>. Однако, в регистрации перехода права собственности было отказано в связи с тем, что на момент заключения договора купли-продажи от дата Д.а К.Е. скончалась. Деньги по договору купли-продажи переданы Д.а К.Е.

Ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, извещенный о времени и месте судебного заседания (л.д.103), в суд не явился, сведений об уважительности причин неявки суду не представил. В ранее представленном отзыве с иском не согласился (л.д.66-67).

Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Зайкова А.И., Марьина Г.И., Девятков Г.И. (л.д.76-77).

В судебном заседании ответчики Зайкова А.И., Марьина Г.И., Девятков Г.И. иск не признали, просили отказать в его удовлетворении. Суду пояснили, что Д.а К.Е. их мать. О ее намерениях по продаже земельного пая ничего не знали. После ее смерти в ее вещах обнаружили только лишь договор от дата купли-продажи земельного участка без строения, заключенного их матерью с М.н В.А. Кроме того, после смерти матери Зайкова А.И. и Марьина Г.И. встречались с А.а А.В., которая предложила им выдать на ее имя доверенности для последующей регистрации права собственности на данный земельный участок имя Пьянкова О.Н. Однако, они отказались выдать А.а А.В. такие доверенности. Наследство после смерти Д.а К.Е. приняла Зайкова А.И. В настоящее время желают, чтобы данный земельный участок унаследовала Марьина Г.И.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Установлено, что Д.а К.Е., дата года рождения, уроженка <адрес> являлась собственником земельной доли, площадью 10.8 га, расположенной по адресу ТОО СХП «Красноармейское» (л.д.56).

Пьянков О.Н. имея намерение приобрести земельный пай площадью 10.8 га заключил дата с А.а А.В. договор поручения, согласно которого, поверенный (А.а А.В.) обязуется совершить от имени Пьянкова О.Н. (доверителя) определенные юридические действия, а именно: найти продавца земельного пая площадью 10.8 га, выделить земельный пай и согласовать месторасположение, заключить договор купли-продажи (л.д. 89).

При жизни, Д.а К.Е. изъявила намерение распорядиться принадлежащей ей земельной долей площадью 10.8 га.

Имея данное намерение, между Д.а К.Е. (доверитель) и А.а А.В. (поверенный) дата был заключен договор поручения, согласно которого, А.а А.В. обязуется совершить от имени Д.а К.Е. определенные юридические действия, а именно: провести межевание за свой счет, найти покупателя и заключить договор купли-продажи и продать за любую цену, не ниже 50000 рублей (л.д.90).

Д.а К.Е. выдала доверенность от дата на имя А.а А.В. о продаже ее земельной доли и представлять ее интересы при продаже земельной доли и государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю, либо выделении в натуре принадлежащей ей земельной доли и государственной регистрации права собственности на выделенный в натуре земельный участок, а также продаже любому юридическому или физическому лицу за цену и на условиях по ее усмотрению выделенный земельный участок либо долю и быть ее представителем при государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (л.д.58).

дата между Д.а К.Е. и Пьянковым О.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка предварительный. Согласно п.1 договора продавец (Д.а К.Е.) обязуется передать в собственность покупателя (Пьянкова О.Н.) земельный участок, находящийся по адресу ТОО СХП «Красноармейское» <адрес>, а покупатель обязуется принять и оплатить упомянутый земельный участок в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Передача участка осуществляется по передаточному акту (п.4 договора), который должен быть подписан в течении 5 дней с даты подписания договора. Право собственности на участок у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на него (п.8 договора). Цена земельного участка определена сторонами в 50000 рублей (п.9 договора), которые покупатель обязуется передать продавцу под расписку в день подписания договора (п.10 договора) (л.д.83-85).

дата Пьянковым О.Н. и Д.а К.Е. подписан передаточный акт, согласно которого Д.а К.Е. передала, а Пьянков О.Н. принял земельный участок расположенный по адресу ТОО СХП «Красноармейское» <адрес> общей площадью 10.8 га, с кадастровым номером ЧБО-12 №. Согласно п.2 передаточного акта покупатель принял земельный участок в таком виде, в каком он находился на момент подписания договора купли-продажи (л.д.86).

В подтверждении передаче земельного участка, дата Д.а К.Е. выдала Пьянкову О.Н. расписку о получении от него денежных средств в полном объеме по договору купли-продажи (л.д.87).

После выдачи Д.а К.Е. доверенности на имя А.а А.В. были проведены необходимые кадастровые работы, доля Д.а К.Е. была выделена в натуре и сформирован земельный участок площадью 108000 кв.м. по адресу <адрес>, расположенный примерно в 800 м, по направлению на юг с кадастровым номером 74:12:1104505:73 и дата данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым делом (л.д.36-65).

После постановки сформированного земельного участка на кадастровый учет, за Д.а К.Е. было зарегистрировано право собственности на данный земельный участок и получено свидетельство о государственной регистрации права от дата (л.д.13).

Д.а К.Е. скончалась дата, что подтверждается свидетельством о ее смерти серии II-ИВ № от дата (л.д.26).

После ее смерти наследство приняла Зайкова А.И. и получила свидетельство на право на наследство по закону, что подтверждается материалами наследственного дела (л.д.25-35).

После смерти Д.а К.Е., А.а А.В., действующая на основании доверенности от имени Девятковой К.Е. от 02 декабря 2009 года, заключила 12 июля 2010 года с Пьянковым О.Н. договор купли-продажи земельного участка площадью 108000 кв.м. по адресу <адрес>, расположенный примерно в 800 м, по направлению на юг с кадастровым номером №. Согласно п.3 данного договора, земельный участок продан за 600000 рублей, которые продавец получил от покупателя до подписания договора вне помещения службы государственной регистрации (л.д.70).

Однако, в связи с тем, что на момент заключения данного договора и передаче его в регистрирующий орган, Д.а К.Е. скончалась, Управлением Росреестра по <адрес> решением от дата регистрация права на недвижимое имущество приостановлена (л.д.14), а впоследствии, в связи с тем, что имеющиеся замечания не были устранены, решением от дата в государственной регистрации права на недвижимое имущество отказано (л.д.71).

Разрешая исковые требования Пьянкова О.Н., суд исходит из следующего.

Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательств условий договора.

В соответствии со ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, работы и услуги, охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность), нематериальные блага.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи. ограничение этих прав, их возникновение. Переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п.1 ст.131 ГК РФ)..

В силу п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке регистрации (ст.218 ГК РФ).

Возможность приобретения земельных участков в собственность предусмотрена ст.15, 25 ЗК РФ. При этом, права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст.6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются в том числе и земельные участки.

В соответствии с п.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В обосновании своих доводов истец указал, что дата между ним и Д.а К.Е. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного пая, площадью 10.8 га, пункты 5 и 8 которого предусматривал в дальнейшем заключение основного договора купли-продажи земельного участка.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1 ст.432 ГК РФ). Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вместе с тем, суд не может согласиться с данной позицией истца, так как он не соответствует требованиям ст.429 ГК РФ. В частности, данный договор не содержит условий, позволяющих установить его предмет - земельный участок как объект гражданско-правовых отношений (ст.37 ЗК РФ), а также другие существенные условия основного договора, в частности его цену и сроки заключения основного договора.

Согласно пунктов 5 и 8 договора от дата право собственности на участок у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности. Однако, каких-либо условий относительно того, что после совершения сделки по купли-продажи земельной доли, будет выделяться земельная доля в натуре и определены границы земельного участка, данный договор не содержит.

То обстоятельство, что действия по выделению земельного участка в натуре и установлении его границ на местности прописаны в договоре поручительства, не свидетельствуют, что после заключения договора от дата продавец обязался заключить основной договор купли-продажи земельного участка, так как каких-либо данных о том, что договор поручительства, заключенный между А.а А.В. и Д.а К.Е. является неотъемлимой частью предварительного договора купли-продажи, договор от дата не содержит.

Кроме того, суд учитывает также и то, что предварительный договор от дата не содержит в себе условий о том, что стороны намеревались заключить основной договор купли-продажи земельного участка за 600000 рублей, так как данного условия предварительный договор от дата не содержит. Доводы представителя истца о том, что цена основного договора в 600000 рублей указана лишь с той целью, чтобы удостоверить администрацию района о реальной продажной цене земельного участка, судом не принимаются, так как исходя из буквального толкования договора купли-продажи земельного участка от дата, земельный участок продавался именно за 600000 рублей, которые были переданы продавцу до подписания договора.

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьями 549-556 ГК РФ предусмотрены обязательные условия заключения сделки купли-продажи недвижимости.

Вместе с тем, суд не может согласиться с доводами истца о том, что сделка от дата по купле-продаже земельного участка совершена в надлежащей форме.

Согласно п.3 договора земельный участок продается за 600000 рублей, переданных до подписания договора. Вместе с тем, как следует из пояснений представителя истца, вышеуказанная сумма Д.а К.Е. не передавалась. Сомневаться в достоверности данных пояснений у суда не имеется.

Из содержания п.6 договора бесспорно не свидетельствует о том, что передача земельного участка фактически осуществилась, так как на момент подписания данного договора Д.а К.Е. скончалась. При этом, истцом суду не представлено каких-либо бесспорных доказательств того, что на момент заключения данного договора правоустанавливающие документы на земельный участок уже находились у истца. Из буквального толкования договора поручения от дата, заключенного между Пьянковым О.Н. и А.а А.В. не следует, что доверитель поручает поверенному, в том числе, до заключения сделки получить от продавца земельного участка необходимые правоустанавливающие документы на него. Какой-либо доверенности от имени Пьянкова О.Н. на А.у А.В.. о получении непосредственно для Пьянкова О.Н. необходимых документов по продаже земельного участка, суду истцом не представлено.

Толкование же самого договора купли-продажи земельного участка от дата бесспорно свидетельствует о том, что правоустанавливающие документы на земельный участок, до составления данного договора, находятся у продавца и его представителя (п.2 договора).

Доводы представителя истца о том, что в настоящее время Пьянков О.Н. пользуется земельным участком какими-либо бесспорными доказательствами не подтверждены.

В соответствии со ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Судом не ставится под сомнение, что Д.а К.Е., выдавая доверенности на имя А.а А.В. имела намерение выделить свою земельную долю в натуре с последующей реализацией уже сформированного земельного участка, что следует из взаимосвязанного толкования условий доверенности и договора поручения между Д.а К.Е. и А.а А.В. от дата, а также материалов кадастрового дела (л.д.60-63).

Вместе с тем, в соответствии с п.п.6 п.1 ст.188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

Судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от дата, Д.а К.Е. скончалась. Таким образом, смерть доверителя исключает возможность дальнейших действий доверенного лица по представлению его интересов перед другими лицами, в том числе и по заключению от имени доверителя гражданско-правовых сделок.

Ссылка представителя истца на положения п.2 ст.189 ГК РФ судом признается несостоятельной, основанной на неправильном толковании материального права, исходя из положений данной правовой нормы, с учетом фактических обстоятельств дела, именно у наследников Д.а К.Е. могли возникнуть соответствующие права и обязанности в отношении сформированного земельного участка, но не право собственности Пьянкова О.Н. на земельный участок.

В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ суд разрешает спор исходя из заявленных требований.

Достоверных доказательств того, что Д.а К.Е. при жизни уклонялась от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности, суду не представлено. Исковых требований в порядке ст.398 ГК РФ не заявлялось.

Каких-либо исковых требований к наследникам Д.а К.Е. с учетом положений ст.ст.1110 и 1112 ГК РФ истцом не предъявлялось.

Кроме того, суд учитывает, что из пояснений ответчиков следует, что после того, как представителю истца стало известно о смерти Д.а К.Е., последняя обращалась к ним с просьбой выдать ими как наследниками Д.а К.Е., на ее имя доверенность о регистрации перехода права собственности.

Таким образом, учитывая, что на момент составления договора купли-продажи земельного участка от дата между Пьянковым О.Н. и А.а А.В., действующей по доверенности от имени Д.а К.Е.. последняя скончалась, доказательств фактической передаче земельного участка не представлено, суд не находит оснований для признания договора купли-продажи от дата заключенным и признания права собственности на спорный земельный участок за Пьянковым О.Н.

То обстоятельство, что ответчиками не заявлялось исковых требований об оспаривании договора поручения от дата между Д.а К.Е. и А.а А.В., предварительного договора купли-продажи земельного участка от дата между Пьянковым О.Н. и Д.а К.Е. наличие расписки Д.а К.Е. о получении денежных средств по предварительному договору купли-продажи земельного участка от дата, а также то, что выданные Д.а К.Е. доверенности не отменены (л.д.92) не имеет юридического значения для разрешения данного гражданско-правового спора.

Вопросы заключения договора купли-продажи земельного участка от дата между Д.а К.Е. и М.н В.А.(л.д.98-100), судом не рассматриваются, так как каких-либо требований со стороны М.н В.А. о признании данного договора купли-продажи заключенным не поступало. Кроме того, из пояснений А.а А.В. следует, что после заключения договора купли-продажи М.н В.А. отказался от дальнейшего осуществления сделки. Договор купли-продажи и передаточный акт (л.д.98-101) продавцом не подписаны.

На основании изложенного, руководствуясь ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ. суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Пьянкова О.Н. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение 10 дней со дня вынесения мотивированного решения, путем подачи кассационной жалобы через Красноармейский районный суд Челябинской области.

Председательствующий, подпись

Копия верна, судья       И.В. Филатов