Красноармейский районный суд г. Волгограда
в составе:
председательствующего судьи Андреевой О.Ю.,
при секретаре Якуниной О.В.
с участием истца Мусаеляна А.С.
19 октября 2010г. в г. Волгограде рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мусаелян Армена Саркисовича к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения
УСТАНОВИЛ:
Мусаелян А.С. обратился в суд с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения, площадью 10,21 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указал, что он является собственником встроенно-нежилого помещения, площадью 38, 5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. При заключении договора купли-продажи данного нежилого помещение одни из его условия явилось обязательное заключение договора аренды вспомогательного помещения, площадью 10 кв.м., для совместного пользования. Во исполнения данного договора между ним, Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, МУ ЖКХ <адрес> Волгограда был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ на аренду нежилого помещения площадью 10 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 8.1. Договора, срок действия его определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Он добросовестно и надлежащим образом исполнял обязанности по договору аренды нежилого помещения, в связи с чем, имеет преимущественное право на заключение договора аренды данного помещения. Однако, письмом № от ДД.ММ.ГГГГ Департамент уведомил его об истечении ДД.ММ.ГГГГ и о том, договор на последующий срок заключаться не будет. Ему предложено на основании п. ДД.ММ.ГГГГ Договора, освободить помещение в 5-ти дневным срок после истечения срока действия договора и передать его по акту приема передачи арендодателю и балансодержателю. Однако, данное помещение ему необходимо для использования принадлежащего ему встроено - пристроенного нежилого помещения площадью 38, 5 кв. м., по адресу: <адрес>, которое используется им под магазин. Арендуемое помещение представляет собой часть пожарного выхода и санузла, без использования которых ему невозможно заниматься предпринимательской деятельностью.
В судебном заседании истец Мусаелян А.С. исковые требования поддержал в полном объёме, просил иск удовлетворить, полагая, что отказ ответчика от заключения договора аренды нежилого помещения не основан на законе и нарушает его право собственника.
Представитель ответчика Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в судебное заседание не явился, в связи с занятостью в другом судебном заседании.
Однако, представил письменный отзыв, в котором иск не признал, указав, что истцу отказано в продлении срока аренды нежилого помещения ввиду нарушения ответчиком условий договора аренды, а именно несвоевременное внесение арендатором арендной платы, а также проведение перепланировки жилого помещения - установления металлической решётки с дверью. Кроме того, ответчиком самовольно в арендуемом помещении была установлена открытая проводка, которую ответчик обязан демонтировать. Однако, на все предложения Департамента о приведении помещения в прежнее состояние истец не реагирует. Просил в иске отказать. (л.д.23-24).
Представитель третьего лица МУ ЖКХ <адрес> Волгограда будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства дела, в судебное заседание не явился, причин неявки суду не сообщил.
Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ч. 1, 3 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В судебном заседании установлено, что истец Мусаелян А.С. является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, площадью 38,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Для использования приобретённого истцом нежилого помещения под магазин, между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда ( арендодатель), МУ ЖКХ <адрес> Волгограда ( балансосодержатель ) и Мусаеляном А.С. ( арендатор ) был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ на аренду нежилого помещения муниципального фонда, площадью 10, 00 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, представляющего собой часть коридора, часть санузла.
В соответствии с п. 8.1. Договора, срок действия его определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 7-13).
Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ Департамент уведомил арендатора об истечении ДД.ММ.ГГГГ срока действия аренды и о том, что в связи с нарушением ответчиком условий договора аренды, договор на последующий срок заключаться не будет. Ответчику предложено на основании п. ДД.ММ.ГГГГ Договора, освободить помещение в 5-ти дневный срок после истечения срока действия договора и передать его по акту приема передачи арендодателю и балансодержателю.
Однако, истец арендуемое помещение не освободил и ДД.ММ.ГГГГ направил Департаменту письмо с предложением продлить договор аренды нежилого помещения, которое было получении ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д.55).
Ответ на данное предложение истец не получил.
Настаивая на удовлетворении исковых требований, истец ссылается на добросовестное исполнение им своих обязательств по договору аренды и на наличие у него в связи с этим преимущественного права на продление договора аренды.
Однако данные доводы истца не нашли подтверждение в судебном заседании.
Так, согласно п. 2.3.9. Договора, арендатор обязуется не производить в помещении без письменного разрешения арендатора и балансодержателя перепланировок, переоборудования, скрытых и открытых проводок и прокладок коммуникаций, а также других улучшений капитального характера.
В случае обнаружения арендодателем и балансодержателем скрытых проводок, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя или балансодержателя.
Как следует из акта технического обследования состояния нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, при передачи нежилого помещения по адресу: <адрес> в аренду истцу оно находится в технически исправном состоянии и пригодно для дальнейшей эксплуатации. При этом, в данном акте приведено описание объекта аренды.
Вместе с тем, в нем не имеется указание на наличие в помещении открытой электрической проводки.
Данный акт был подписан в том числе и Мусаеляном А.С. ( л.д. 14).
Однако, в результате проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, установлено, что арендуемое Мусаеляном А.С. помещение используется следующим образом: около двери в частное помещение коридор самовольно перегорожен металлической решеткой с дверью, рядом стоят холодильный шкаф и деревянные стеллажи, используемые для хранения товаров ( сигарет, алкогольных напитков …), около стеллажей стоит морозильная камера. Оставшуюся часть коридора занимают упаковки с напитками в пластиковых бутылках, которые загораживают проход в санузел. Помещение, арендуемое Мусаеляном А.С., согласно договора, должно использоваться под площадь общего пользования для того, что бы обеспечить доступ из помещения, находящегося в собственности Мусаеляна А.С. к санузлу. Так же товарами заставлено и комната, в которой находится вентиляционное оборудование. Срок устранения недостатков определен до ДД.ММ.ГГГГ( л.д. 25 - 26).
Данный акт был подписан Мусаеляном А.С., при этом, каких - либо замечаний его в акте не отражено.
В результате повторной проверки ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанные нарушения не были устранены арендатором. В данном акте указано предписание комиссии Мусаеляну А.С. о расторжении договора аренды и требование об освобождении арендуемого помещения в срок до ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 29-30)
Данный акт был подписан Мусаеляном А.С., при этом, каких - либо замечаний его в акте не отражено.
Мусаелян А.С. был уведомлен истцом о проведении проверки использования помещения на ДД.ММ.ГГГГ в 14 час. 00 мин. ( л.д. 24-26)
ДД.ММ.ГГГГ вновь был составлен акт проверки, которым установлено, что недостатки, указанные в актах проверки от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Мусаеляном А.С. не устранены. В данном акте указано предписание комиссии Мусаеляну А.С. об освобождении арендуемого помещения в срок до ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 29).
От подписания данного акта Мусаелян А.С. отказался, в связи с чем, ему данный акт был направлен по почте.
В результате проведения проверки ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на площади 10 кв. м. в <адрес>, занимаемой Мусаеляном А.С. стоит металлический шкаф, в котором находится компьютерная техника, стекло, металлическая рама, строительный материал, а на стене расположена открытая проводка. ( л.д. 31).
При этом, Мусаелян А.С. с данным актом ознакомлен и никаких замечаний не указал.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец исполнял обязанности по договору аренды ненадлежащим образом, допуская нарушения условий использования арендуемого нежилого помещения, при этом игнорируя требования Департамента об их устранении.
По смыслу статьи 621 ГК РФ, арендатор, по истечении срока договора аренды действительно имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, но только при условии надлежащего исполнении им своих обязанностей.
Поскольку истец Мусаелян А.С., настаивая на наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды спорного нежилого помещения не представил в суд доказательства, подтверждающие добросовестное исполнение им своих обязательств по договору аренды, суд приходит к выводу о том, что у него отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды спорного нежилого помещения.
Довод истца о том, что ему необходима аренда нежилого помещения площадью 10 кв. м. в <адрес> для использования принадлежащего ему нежилого помещения, не является основанием для удовлетворения иска, поскольку судом установлены нарушения использования им арендуемого помещения.
Довод истца о том, что ему не принадлежит открытая проводка в арендуемом помещении, суд относится с сомнением, поскольку в акте проверке имеется подпись последнего об ознакомлении с актом проверки, но нет отметки о не согласии с актом. Кроме того, за нарушение условий Договора, департаментом истцу начислена договорная неустойка, которая им погашена, что свидетельствует о признании истцом факта нарушений условий договора.
Более того, в своём письме Департаменту о предложении заключения договора аренды, истец не отрицал факт допущения им нарушений договора аренду, утверждая, что в дальнейшем они иметь место не будут (л.д.55).
Таким образом, на основании исследованных в судебном заседании доказательств суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Мусаелян Армена Саркисовича к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Волгоградский областной суд через Красноармейский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: О.Ю. Андреева
Решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ
Председательствующий: О.Ю. Андреева