Р Е Ш Е Н И Е Красноармейский суд <адрес> в составе председательствующего судьи Снегиревой Н.М. при секретаре Мещеряковой Н.В. с участием представителей истца по доверенности Пономарева В.Г., Рожнова А.П., ответчика- директора ООО «Реал Эстейт» Ковалева Д.О.. 27 июня 2011 года рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковалевой Светланы Владимировны к Обществу с ограниченной ответственностью «Реал Эстейт» об устранении препятствий в пользовании имуществом. Истец обратилась в суд с иском к ответчику об устранении препятствий в пользовании имуществом. Свои требования обосновала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ответчиком заключен договор аренды, в соответствии с которым ей в срочное возмездное владение и пользование была передана часть <данные изъяты> в <адрес> сроком на № лет. Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы. Арендованное имущество было фактически передано в пользование. С момента передачи части помещения, объект эксплуатировался в соответствии с назначением, все условия договора аренды выполнялись. Между тем, в ДД.ММ.ГГГГ г. ответчик стал создавать препятствия в пользовании арендованным имуществом, отключил электроснабжение помещения, что явилось причиной невозможности его использования по назначению. Впоследствии, в ДД.ММ.ГГГГ г. ответчик прекратил истцу доступ в арендованное помещение, самовольно сменив дверные замки, не предоставив ключи. О допущенных нарушениях ответчик был уведомлен, ему предложено устранить препятствия в пользовании помещением до ДД.ММ.ГГГГ Однако до настоящего времени ответчиком не устранены препятствия в пользовании помещением, все её требования игнорируются. Никакого уведомления о причинах ограничения доступа в арендованное помещение, никаких претензий со стороны ответчика в адрес истца не направлялось. В этой связи просит устранить препятствия в пользовании частью встроенного нежилого помещения в соответствии с условиями договора аренды, путем вселения в помещение, а также обязать ответчика обеспечить бесперебойным электроснабжением нежилые помещения, передать ключи от дверных запоров. Истец Ковалева С.В., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явилась, причин своей неявки суду не сообщила. Представители истца по доверенности Пономарев В.Г., Рожнов А.П. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении, утверждая, что оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке у ответчика не имелось. С момента заключения договора аренды истец добросовестно выполняла условия договора, производила предусмотренные оплаты, использовала арендованное имущество по назначению. Вместе с тем, в связи с наличием неприязненных отношений между сторонами, ответчик стал чинить истцу препятствия в пользовании имуществом, а впоследствии, сменив замки в дверях, прекратил доступ в помещения, незаконно расторгнув договор аренды. Считают, что противоправные действия ответчика чинят истцу препятствия в пользовании имуществом, просят иск удовлетворить. Ответчик директор ООО «Реал Эсрейт» Ковалев Д.О. исковые требования не признал, не отрицая факта заключения договора аренды с истцом, суду показал, что согласно договору аренды, им были переданы истцу в пользование два кабинета с тамбуром - <данные изъяты> в <адрес>. Условиями договора предусмотрена арендная плата в размере № в год, с внесением два раза в год в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии было заключено дополнительное соглашение, согласно которому условия уплаты арендной платы изменены, которое подписано сторонами. Между тем в указанное соглашение истцом не выполняется, своевременно арендная плата не вносится. Учитывая, что обществу причинен материальный ущерб, указанные обстоятельства послужили основанием для досрочного расторжения договора аренды в соответствии с <данные изъяты>. договора в одностороннем порядке, о чем истец в соответствии с требованиями закона была уведомлена. Считает, что договор аренды с истцом расторгнут, ей обоснованно прекращен доступ в помещения. В связи с чем, просит в удовлетворении иска отказать. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В судебном заседании достоверно установлено, что истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды встроенного нежилого помещения, расположенного в жилом <адрес>. Согласно указанному договору, арендодатель обязуется передать в срочное возмездное владение и пользование часть встроенного нежилого помещения, площадью № кв.м., расположенного в жилом <адрес>. Пунктами <данные изъяты> Также договором аренды, п<данные изъяты> ( л.д.6-7). Как того требует закон, договор аренды сторонами был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области. До ДД.ММ.ГГГГ г. истец пользовалась арендованными помещениями, внося арендную плату в соответствии с договором аренды. Впоследствии, как достоверно установлено судом и не оспаривается сторонами, ДД.ММ.ГГГГ ими было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым внесены изменения в п.№ договора. В соответствии с дополнительным соглашением площадь арендуемого помещения увеличена до № кв.м., изменились размер и условия внесения арендной платы, которая предусмотрена в размере № руб. в месяц за каждый квадратный метр и составляет № руб.. Указанная сумма должна вноситься арендатором ежемесячно не позднее № числа каждого текущего месяца. В силу ч.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. По смыслу закона, соглашение сторон об изменении предмета договора, размера и условий внесения арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Согласно п.1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Следовательно, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Тем не менее, как достоверно установлено судом, указанное дополнительное соглашение сторонами не зарегистрировано. <данные изъяты> Таким образом, дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию. Между тем, в соответствии с требованиями закона, договор аренды соответствующего имущества считается заключенным с момента государственной регистрации. при отсутствии государственной регистрации изменения условий договора нельзя признать совершенными в надлежащей форме, договор нельзя признать заключенным на новых условиях. Поскольку дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке, оно является незаключенным. В этой связи, суд считает, что сторонами не соблюдены требования закона по регистрации дополнительного соглашения( ч.3 ст.433 ГК РФ) к договору аренды, что влечет его недействительность. В этой связи, суд пришел к выводу, что при определении размера арендной платы, необходимо руководствоваться п. № Договора от ДД.ММ.ГГГГ, установившим сумму арендной платы № в год, с учетом её внесения не позднее № числа ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ каждого года. Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только- при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими закона или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производства капитального ремонта является обязанностью арендатора. Настаивая на удовлетворении требований, представители истца в судебном заседании утверждали, что с ДД.ММ.ГГГГ г. истец фактически не имеет реальной возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением, поскольку ответчик прекратил истице доступ в данные помещения, самостоятельно сменив замки и не передав ключи. При этом, считают, что оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке не имелось, поскольку истица добросовестно исполняла обязательства по договору. Возражая по заявленным требованиям, ответчик показал, что в связи с нарушениями условий договора он, в одностороннем порядке расторг договор аренды. Действительно, как установлено в судебном заседании <данные изъяты> По смыслу закона, в случае одностороннего отказа от исполнения договора расторжение и изменение договорных отношений совершаются в одностороннем порядке стороной договора без участия суда или государственных органов. Односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен п. 3 ст. 450 ГК РФ как одно из оснований расторжения или изменения договора, при этом по смыслу данной нормы договор прекращается с момента такого отказа от исполнения договора и не требуется обращения в суд. Вместе с тем, как следует из условий договора ( п.5.2), он может быть в одностороннем порядке расторгнут только по основаниям неисполнения п.3.2, 3.2., 3.4 договора, то есть не внесения арендной платы, оплаты коммунальных платежей, телефонных услуг. Между тем, в судебном заседании установлено, что арендная плата и коммунальные услуги, предусмотренные договором аренды, истцом оплачивались регулярно, о чем свидетельствуют платежные поручения о перечислении ответчику необходимых денежных сумм. Более того, истцом было принято к сведению и дополнительное соглашение об изменении условий и суммы арендной платы, в соответствии с которым также производилась уплата, что подтверждается исследованными платежными документами. При этом, доводы ответчика о том, что оплата производилась несвоевременно, что послужило основанием для расторжения договора, по мнению суда, являются несостоятельными, поскольку к моменту возникновения конфликтной ситуации в ДД.ММ.ГГГГ г. никакой задолженности по арендной плате не имелось. Следовательно, материальный ущерб арендодателю не причинялся. Судом достоверно установлено, что между сторонами сложились неприязненные отношения, о чем свидетельствуют исследованные судом материалы, в связи с наличием которых, ответчик фактически в одностороннем порядке расторг договор аренды. Между тем, по мнению суда, действия ответчика не соответствовали требованиям закона, поскольку оснований для расторжения договора аренды не имелось. При этом доводы ответчика о том, что истцом не уплачивалась арендная плата, суд находит несостоятельными, поскольку согласно договору аренды истцом производилась уплата в указанные в договоре сроки. Более того, истец производила уплату арендной платы и по дополнительному соглашению, заключенному сторонами до ДД.ММ.ГГГГ г., то есть до того момента, когда фактически не стала иметь возможности пользоваться арендованным имуществом. При этом, ссылки ответчика на показания свидетелей ФИО7, ФИО8, утверждавших, что отсутствие электроэнергии в арендуемых истцом кабинетах было связано с <данные изъяты>, по мнению суда, не могут свидетельствовать о ненадлежащем исполнении истцом условий договора аренды. Также несостоятельны доводы ответчика о необязательности государственной регистрации дополнительного соглашения в связи с изменением размера арендной платы, поскольку указанным соглашением внесены изменения в договор аренды по предмету договора, согласно которому изменилась площадь арендуемых помещений, а также размер и условий внесения арендной платы. Заключенное сторонами дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды, и по смыслу закона, подлежало государственной регистрации. С учетом доказательств, представленных сторонами и исследованных судом в их совокупности, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом. По мнению суда, ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ предусматривающей обязанность стороны представить доказательства в подтверждение своих доводов и возражений, суду не представлено доказательств, с достоверностью свидетельствующих о незаконности действий истца и подтверждающие его возражения. Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования Ковалевой Светланы Владимировны к Обществу с ограниченной ответственностью «Реал Эстейт» об устранении препятствий в пользовании имуществом удовлетворить. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Реал Эстейт» не чинить Ковалевой Светлане Владимировне препятствия во владении и пользовании частью нежилого помещения, состоящего из кабинет № площадью № кв.м., №, площадью № кв.м. и <данные изъяты>, площадью № кв.м., расположенных в <адрес>., вселив её в указанные помещения. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Реал Эстейт» обеспечить Ковалеву Светлану Владимировну бесперебойным электроснабжением и пе5редать ключи от дверных запоров, арендованных помещений. Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Красноармейский районный суд г. Волгограда в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме. Председательствующий Н.М.Снегирева Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2011года Председательствующий Н.М.Снегирева