О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Г. Владивосток

14 ноября 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: председательствующего Саломатиной Л.А.,

судей: Игошевой О.И., Дегтяревой Л.Б.

при секретаре Сурменко А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Инвестиционно-строительная компания «Аркада» к Усольцеву Е.В. о понуждении к подписанию акта приема-передачи квартиры и акта выполненных работ по кассационной жалобе представителя истца

на решение Первореченского районного суда от 9 августа 2011 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад судьи Игошевой О.И., выслушав объяснения представителей Усольцева Е.В. Рыбачук А.Л. и Усольцевой М.В., представителя ООО ИСК «Аркада» Кураеву А.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Обращаясь 04.05.2011 в суд с настоящим иском к Усольцеву Е.В., ООО «Инвестиционно-строительная компания «Аркада» указало, что 28.02.2008 с ответчиком был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса «Солнечный», по которому Усольцеву Е.В. построена квартира в жилом комплексе, введенном в эксплуатацию 23.07.2010. Неоднократные предложения принять квартиру и подписать акт приема-передачи Усольцевым Е.В. по разным причинам отклоняются, хотя все обязательства по договору обществом исполнены и необходимые документы ему предоставлены. В связи с уклонением ответчика от передачи квартиры общество несет убытки по содержанию и эксплуатации жилого помещения. ООО просит суд обязать ответчика подписать предложенный ему акт приема-передачи квартиры и акт выполненных обязательств по договору.

Возражая против иска, представитель ответчика ссылался на то, что в предложенном акте приема-передачи указан не соответствующий договору срок передачи квартиры, площадь построенной квартиры не соответствует договору. Указано, что квартира соответствует технической документации, что не соответствует действительности, так как квартира передается без отделки и инженерного оборудования и межкомнатных перегородок. Указано, что дольщик претензий к застройщику не имеет. Полагает, что содержание акта направлено на ограничение ответственности застройщика за нарушение сроков строительства и лишение его возможности ссылаться в дальнейшем на недоделки квартиры.

Судом постановлено решение об отказе в иске, с чем не согласился представитель истца, им подана кассационная жалоба.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, полагает, что решение суда подлежит отмене по п.п.1,4 ч.1 ст. 362 ГПК РФ, поскольку судом не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущены нарушения материального и процессуального права.

Отказывая в удовлетворении иска, суд счел обоснованными доводы представителя Усольцева Е.В. о том, что содержание предложенного истцом акта-приема передачи не соответствует действительному состоянию передаваемого объекта недвижимости.

Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда является недоказанным. Судом не установлены и не указаны конкретные недостатки помещения, которые, по мнению суда, препятствуют дольщику принять построенную квартиру.

По договору долевого участия в строительстве жилого комплекса «Солнечный», заключенному сторонами 28.01.2008, ООО ИСК «Аркада» обязалось построить Усольцеву Е.В. 2-х комнатную квартиру, общей площадью 55,03 кв.м., с лоджией, площадью 3,43 кв.м. ( пункт 1.2), с техническими и строительными характеристиками и ситуационным планом помещения, установленном в Приложении № 1 к договору ( пункт 1.7).

Приложением № 1 установлено, что квартира передается дольщику без межкомнатных перегородок, внутриквартирных дверей, без отделки, внутриквартирной разводки канализации и электропроводки, без сантехприборов и санфаянса, электроплиты, теле-радиофикации и автономных дымовых пожарных извещателей. Оговорено обязательное наличие в квартире стеклопакетов, стояков систем водоснабжения и канализации с отводами в квартиру и заглушками, приборов отопления и входной двери с одним замком ( пункт 1.1. и 1.2).

Фактически дольщику передается квартира, площадью 52,4 кв.м. лоджией 3,42 кв.м.

Отказываясь подписать акт, дольщик ссылается на несоответствие фактической площади помещения договору. Усольцев Е.В. указывает уменьшение фактической площади квартиры как препятствие к подписанию акта приема-передачи.

Между тем, пункт 1.4 договора предусматривает, что стороны допускают, что площадь помещений может быть изменена в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Допустимым считается отклонение не более чем на 10 процентов от проектной площади каждого помещения.

Таким образом, в случае если отклонение площади помещения является допустимым, это не является препятствием к подписанию акта и не препятствует последующему возврату дольщику излишне выплаченной суммы.

Довод о том, что первый вариант акта приема-передачи предложен застройщиком для подписания «задним» числом», не является препятствием для удовлетворения иска застройщика о понуждении дольщика к подписанию акта. Истец не настаивает на подписании акта с конкретной датой и неоднократно предлагает для подписания акты с другими датами ( л.д. 620).

Судебная коллегия считает также необоснованным довод истца о невозможности подписания акта с фразой об отсутствии претензий из-за нарушения сроков строительства жилого дома.

Это обстоятельство не препятствует подписанию акта, поскольку ответственность застройщика за нарушение сроков строительства предусмотрена как заключенным сторонами договором, так и законом.

Акт приема-передачи квартиры должен отражать только фактическое состояние квартиры и отсутствие претензий по объему и качеству строительных работ, а не претензий по условиям договора. Договор сторонами не оспаривается.

Судебная коллегия полагает, что нуждается в дополнительной проверке вывод суда о несоответствии построенной квартиры договору, строительным и техническим требованиям.

Из материалов дела следует, что между сторонами велась длительная переписка по перечню указанных дольщиком замечаний, отраженных в заключении специалиста ООО «Монолит» по состоянию на март 2011 года.

Из переписки застройщика следует, что часть недостатков им устранена.

Судом не проверено, соответствует ли договору и техническим нормам помещение на момент рассмотрения спора и какие оставшиеся недостатки, если таковые имеются, исключают подписание акта приема-передачи.

Ссылки ответчика на отсутствие в квартире межкомнатных перегородок, внутриквартирной разводки и сантехники суду следовало оценить с учетом условий договора и положений ГК РФ о свободе договора.

Поскольку заключенным между сторонами договором предусмотрена передача квартиры дольщику без отделки и внутриквартирного инженерного оборудования, суду следовало дать оценку тому, противоречат ли эти условия каким-либо требованиям закона. Условия договора сторонами не оспариваются, в связи с чем должны исполняться в соответствии со ст. 309 ГК РФ, на которую суд сослался, но не применил надлежащим образом.

Согласно пункту 3.1.7 договора застройщик обязался передать дольщику объект, соответствующий условиям договора, проектной документации, техническим и строительным регламентам в первом квартале 2009 года. При этом обязательства по договору считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Дольщик в силу пункта 3.2.3 обязан в течение 7-и дней после получения сообщения застройщика о завершении строительства принять по передаточному акту объект долевого строительства.

Судом установлено, что дом введен в эксплуатацию 23.07.2010 ( л.д. 40), т.е. с нарушением договорного срока. Предложение подписать акт приема-передачи направлено Усольцеву Е.В. 15.12.2010 ( л.д. 41). До настоящего времени акт не подписан.

Поскольку спорным между сторонами остается вопрос о конкретных недостатках построенной работы, суду следовало поставить на обсуждение сторон перечень этих недостатков и представить доказательства в подтверждение их наличия либо отсутствия.

Суд этого не сделал и при оценке доказательств неверно распределил бремя доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Поскольку на наличие недостатков ссылается ответчик, на нем лежит обязанность доказать их существование на момент рассмотрения спора.

Усольцев Е.В. представил суду заключение специалиста ООО «Монолит», выполненное в марте 2011 года, согласно которому работы в квартире частично не соответствуют требованиям СП 41-109-2005 «Проектирование и монтаж внутренних систем водоснабжения и отопления зданий с использованием труб из «сшитого» полиэтилена», СНИП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные. Технические условия», а квартира не соответствует проектной документации и характеристикам квартиры из-за отсутствия сантехприборов, внутриквартирных перегородок, электроснабжения ( л.д. 76-89).

Учтя данное заключение как достаточное доказательство, суд не поставил на обсуждение содержащиеся в нем выводы и не дал никакой правовой оценки доводам истца о том, что названный СП неприменим в данном споре, что часть недостатков устранена, а отсутствие перегородок и отделки квартиры обусловлена договором.

При новом слушании дела суду следует учесть изложенные замечания, уточнить состояние квартиры на момент рассмотрения дела, уточнить у сторон наличие возможности разрешить спор заключением мирового соглашения и, при невозможности такого соглашения, разрешить спор в соответствии с требованиями закона по всем доводам обеих сторон.

Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Первореченского районного суда от 9 августа 2011 года отменить, дело направить на новое судебное рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий:

Судьи: