Судья Ченцова Л.В. Дело № 33- 11324

29 ноября 2011 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: председательствующего Бизякиной Н.П.

Судей: Кадкина А.А., Крайниковой Т.В.

при секретаре Сурменко А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Давыденко А.Н. к Кузьмину А.П., Кудашову А.П. об обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Кудашова А.П. к Кузьмину А.П., Давыденко А.Н. о признании договора залога недействительным, применении последствий недействительной сделки

по кассационной жалобе представителя Давыденко А.Н.

на решение Советского районного суда города Владивосток Приморского края от 30 сентября 2011 года, которым в удовлетворении требований Давыденко А.Н. к Кузьмину А.П., Кудашову А.П. об обращении взыскания на заложенное имущество отказано, встречный иск Кудашова А.П. к Кузьмину А.П., Давыденко А.П. о признании договора залога недействительным, применении последствий недействительной сделки удовлетворен: договор залога недвижимого имущества от 27 февраля 2010 года, заключенный между Давыденко А.Н. и Кудашовым А.П. в лице Кузьмина А.П. признан недействительным, применены последствия недействительности сделки: прекращена (аннулирована) запись о регистрации договора залога (ипотеки) от 27 февраля 2010 года, произведенная Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером ... от 7 апреля 2010 года.

Заслушав доклад судьи Бизякиной Н.П., объяснения представителя Давыденко А.Н. – Петровой Е.Н., представителей Кудашова А.П. – Свешниковой В.В., Скикевич Е.В., судебная коллегия

Давыденко А.Н. обратился в суд с указанными требованиями, в обоснование, ссылаясь на то, что 24 февраля 2010 года между ним и Кузьминым А.П. был заключен договор займа на сумму 10000000 рублей на срок с 24 февраля по 31 декабря 2010 года под 18% годовых, с выплатой процентов ежемесячно.

В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по указанному договору истец 27 февраля 2010 года заключил с Кудашовым А.П. договор залога недвижимого имущества в виде здания колбасного цеха с пристройкой (лит.А, А1 - пристройка), назначение нежилое, этажность 1,1 – лит.А 1 общей площадь. 472,9 кв. м по адресу <адрес>; право аренды на земельный участок площадь. 1854 кв. м с кадастровым номером ... категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование – для дальнейшей эксплуатации колбасного цеха, расположенного по адресу <адрес>, ориентир – одноэтажное здание Лит.А.

Согласно п.1.4 договора залога предмет залога здание колбасного цеха с пристройкой и право аренды земельного участка в целом оценены сторонами в 10000000 рублей.

Договор залога зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 7 апреля 2010 года.

Ответчик Кузьмин А.П. до настоящего времени условия договора займа не выполняет, за ним образовалась задолженность в виде невозвращенной суммы займа в размере 13000000 рублей и процентов за период с 24 февраля 2010 года по 1 августа 2011 года в сумме 3339500 рублей.

Поскольку пунктом 2.4 договора залога от 27 февраля 2010 года предусмотрено право залогодержателя обратить взыскание на предмет залога для удовлетворения своих требований при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченных залогом обязательств по договору займа, включая неуплату или несвоевременную уплату суммы полностью или частично, а также начисленных процентов, истец обратился в суд с указанными требованиями, ссылаясь на указанное основание, а также на положения ст.348 ГК РФ.

Представитель ответчика Кузьмина А.П. требования признал.

Представители ответчика Кудашова А.П. с требованиями не согласились, считая их необоснованными, поскольку Кудашов А.П. согласия на передачу принадлежащего ему имущества и права аренды на земельный участок в залог Кузьмину А.П. не давал, также такого согласия не давала супруга Кудашова А.П., которая является сособственником имущества, заявили встречные требования к Кузьмину ..., Давыденко ... о признании договора залога недействительным, применении последствий недействительной сделки

Представитель Давыденко А.Н. со встречными требованиями не согласился, ссылаясь на надлежащее оформление полномочий Кузьмина А.П. на заключение договора залога имущества и права аренды земельного участка от имени Кудашова А.П., а также на регистрацию данного договора соответствующим регистрирующим органов в установленном порядке.

Представитель Кузьмина А.П. со встречными требованиями не согласился, пояснив, что полученные по договору займа денежные средства были внесены в кассу и на расчетный счет ООО «В.», на эти денежные средства приобреталась продукция.

Суд постановил указанное решение, с которым не согласился представитель Давыденко А.Н., подав кассационную жалобу, где ставиться вопрос об отмене решения как незаконного и необоснованного со ссылкой на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела судом неправильно определены обстоятельства дела, нарушены нормы материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Отказывая Давыденко А.Н. в удовлетворении требований к Кузьмину А.П., Кудашову А.П. об обращении взыскания на заложенное имущество и удовлетворяя встречный иск Кудашова А.П. к Кузьмину АП., Давыденко А.Н. о признании договора залога недействительным, применении последствий недействительной сделки, суд согласился с доводами представителей Кудашова А.П. и пришел к выводу о том, что Кузьмин А.П., заключая договор залога 24 февраля 2010 года, и, действуя от имени Кудашова А.П. по доверенности от 29 января 2010 года, в которой Кузьмину А.П. было предоставлено право заключать договоры залога только в рамках обеспечения обязательств ООО «В.», не имел права заключить договор залога вышеназванного имущества и права аренды земельного участка в своих интересах и в обеспечение своих личных обязательств по договору займа денежных средств от 24 февраля 2010 года.

Кроме того, оспариваемый договор залога на право аренды земельного участка заключен с нарушением требований ст. 335 п.3 ГК РФ, так как не было получено согласия Арендодателя на заключение договора залога.

С таким выводом суда нельзя согласиться, поскольку он не соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Как следует из материалов дела, возражая против встречных требований Кудашова А.П. к Кузьмину А.П., Давыденко А.Н. о признании договора залога недействительным, применении последствий недействительной сделки, представитель Давыденко А.Н. ссылался на регистрацию данного залога в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю внесении сведений об этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером ... от 7 апреля 2010 года.

Обосновывая свои возражения, представитель истца по первоначальным требованиям ссылался также на то, что регистрация данной сделки была приостановлена до предоставления Давыденко А.Н. в регистрирующий орган доказательств, подтверждающих одобрение Кудашовым А.П. и его супругой указанной сделки. Этот довод подтверждается уведомлениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 5 марта 2010 года и 28 апреля 2010 года (л.д.157,158). В указанных уведомлениях содержится разъяснение о том, что в противном случае в соответствии со ст. 20 ФЗ РФ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации договора залога будет отказано. Такое согласие в регистрирующий орган было представлено и договор залога был зарегистрирован.

В связи с изложенным представителем Давыденко А.Н. было заявлено ходатайство об оказании судом содействия в сборе доказательств и запросе дополнительных документов в Управлении Росреестра по Приморскому краю, что подтверждено протоколом судебного заседания от 30 сентября 2011 года.

Сведений о разрешении данного ходатайства в протоколе судебного заседания не содержится

Между тем в соответствии со ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Заявляя ходатайство об истребовании из Управления Росреестра по Приморскому краю дополнительных документов, подтверждающих одобрение Кудашовым А.П. договора залога, представитель истца в соответствии с ч.2 ст. 57 ГПК РФ указал какие обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, могут быть подтверждены этим доказательством, указал причины, препятствующие получению доказательства, и место нахождения доказательства. Ссылался на то, что Кудашовым А.П. была представлена доверенность, подтверждающая полномочия Кузьмина А.П. на право действовать от имени Кудашова А.П. и в его интересах, что явилось основанием для регистрации договора залога.

В нарушение требований ч. 2 ст. 57 ГПК РФ суд не принял мер к истребованию и исследованию этих доказательств.

Между тем, необходимость исследования этих доказательств подтверждается письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 13 октября 2011 года, приложенном к кассационной жалобе истца, из которого следует, что после приостановления государственной регистрации договора залога имущества и права на аренду земельного участка от 27 февраля 2010 года и уведомлении заявителя о необходимости предоставления доказательств одобрения указанной сделки Кудашовым А.П., такое одобрение было предоставлено 5 апреля 2010 года в виде доверенности от Кудашова А.П. на имя Кузьмина А.П. от 2 апреля 2010 года, заверенной нотариусом Д., в связи с чем была произведена регистрация сделки.

Аналогичное одобрение Кудашова А.П. было представлено на регистрацию дополнительного соглашения от 5 апреля 2010 года к договору залога недвижимого имущества от 27 февраля 2010 года.

Поскольку указанные обстоятельства, имеющие значения для разрешения данного спора, не были судом исследованы, судебная коллегия соглашается с обоснованностью данного довода кассационной жалобы о нарушении судом требований ГПК РФ, которые являются существенными.

Также обоснован, по мнению коллегии, довод жалобы истца о неправильном применении судом положений ст. 209 ч.1, ст. 335 п.3 ГК РФ, на которые суд сослался, делая вывод о недействительности сделки, указав, что в нарушение указанных норм при заключении договора залога на право аренды земельного участка не было получено согласия Арендодателя.

Данный вывод суда опровергается положениями ст. 22 п.9 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Из пункта 5 данной статьи следует, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка (л.д.41-42), переданного Кудашову А.П., заключен на срок с 26 ноября 2003 года по 25 ноября 2013 года (более пяти лет), следовательно, на него распространяются положения ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Также обоснованным судебная коллегия признает довод жалобы о несоответствии вывода суда требованиям действующего законодательства о заключении договора залога в отсутствие согласия супруги Кудашова А.П.

Делая такой вывод, суд сослался только на пояснения Е.., между тем, брак между Е.. и Кудашовым А.П. заключен 11 августа 2004 года. Имущество, предоставленное в залог по договору от 27 февраля 2010 года, приобретено Кудашовым А.П. по договору купли-продажи от 20 сентября 2000 года, то есть до брака.

Указанные обстоятельства судом в нарушение требований ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, согласно которой в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, также исследованы не были.

Также судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части прекращения (аннулирования) записи о регистрации договора залога от 27 февраля 2010 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В нарушение требований ч.4 ст. 198 ГПК РФ суд в мотивировочной части решения не указал, на основании чего он пришел к такому выводу и на каких нормах материального права основан такой вывод.

Суд не принял во внимание то, что в ст. 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Согласно абзацу второму пункта 1 ст. 2 ФЗ РФ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следовательно, судебная защита в случае нарушения зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц по смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возможна только путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество (правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права).

Такой способ защиты гражданских прав, как обязание аннулировать произведенную регистрационную запись, не установлен в статье 12 ГК РФ и не вытекает из статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по смыслу которой в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, регистрационная запись лишь подтверждает проведенную государственную регистрацию права, а регистрация права является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения права на недвижимость и не отделима от самого права на недвижимость.

Поскольку ст. 5 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что участниками отношений, возникающих при регистрации права на недвижимое имущество, являются обладатели права и регистрирующие органы, а органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (п. 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457), суду для разрешения вопроса о законности и обоснованности регистрации оспариваемого договора залога от 27 февраля 2010 года следовало привлечь для участия в деле Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Приморскому краю.

Однако судом этого сделано не было.

Кроме того, прекращая (аннулируя) запись в ЕГРПН о регистрации договора залога недвижимого имущества от 27 февраля 2010 года, судом не определена судьба дополнительного соглашения к договору залога недвижимого имущества от 27 февраля 2010 года, которое также зарегистрировано в установленном порядке 18 мая 2010 года (л.д.14).

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, более тщательно исследовать обстоятельства дела, дать надлежащую оценку доводам истца о законности регистрации договора залога недвижимого имущества и прав на аренду земельного участка от 27 февраля 2010 года, принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда города Владивосток Приморского края от 30 сентября 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе.

Председательствующий Судьи: