О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Г. Владивосток

20 декабря 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего: Саломатиной Л.А.,

судей: Игошевой О.И., Дегтяревой Л.Б.

при секретаре Грицышиной Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску по иску Чикарлеева В.И., Цой З.М., Цой Ч.Д., Ким Г.С., Лаврова Р.К., Кафановой Т.В., Терентьевой Н.С.. Колычевой Е.В., Лебедева Д.В., Медведевой Г.М., Сон В.Т., Юрьева В.В., Тавадзе И.С., Шлыкова В.И., Ярыгина В.Б., Журавлёвой О.В., Журавлёвой Е.Г. к ООО «Стройтэкс» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости

и по самостоятельным требованиям ОАО Сбербанк России в лице Приморского отделения №8635 к Чикарлееву В.И.. Цой З.М., Цой Ч.Д., Винник А.Г., Кафановой Т.В., Терентьевой Н.С., Колычевой Е.В., Пушной И.А., Медведевой Г.М., Сон В.Т., Юрьеву В.В., Мирошниченко А.А., Шлыкову В.И., Ярыгину В.Б., Журавлёвой Е.Г. о признании договоров долевого участия в строительстве недействительными

по кассационной жалобе представителя ОАО «Сбербанка России» на решение Первореченского районного суда от 21 сентября 2011 года, которым удовлетворены иски дольщиков. За истцами признано право собственности на доли в праве собственности на объект незавершенного строительства по <адрес>, в виде помещений в недостроенном многоквартирном доме. В удовлетворении требований ОАО Сбербанка России отказано.

Заслушав доклад судьи Игошевой О.И., выслушав объяснения представителя ОАО Сбербанка России в лице Приморского отделения № 8635 Нестреляева М.В., представителя ООО «Стройтэкс» Паншина Д.Е., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы указали, что являются дольщиками строительства многоквартирного дома по <адрес> на основании заключенных с застройщиком ООО «Стройтэкс» договоров долевого участия в строительстве. Истцы указывают, что предусмотренные договорами обязательства по финансированию строительства они выполнили, но застройщик не сдал дом в эксплуатацию. Ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию предусматривался во 2 квартале 2009 года, выполнены работы по возведению коробки, штукатурке, электроснабжению, установке оконных блоков, остальные работы не завершены. Строительство остановлено из-за долгов застройщика и отсутствия средств. Истцы ссылаются на нарушение их прав, вытекающих из договоров долевого участия, и просят суд признать за ними право на доли в объекте незавершенного строительства пропорционально площади жилых помещений, строительство которых ими профинансировано.

Данные иски объединены судом в одно производство.

Представитель ООО «Стройтэкс» иски признал, подтвердив факт исполнения истцами обязательств по договорам и подтвердив расчеты истцов причитающихся им долей в праве собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом. Указал, что дом построен практически полностью, но завершить строительство и сдать дом в эксплуатацию застройщик не может из-за финансовых трудностей.

Представитель третьего лица ОАО «Сбербанк России» против иска дольщиков возражал, ссылаясь на то, что строительство дома велось ООО «Стройтэкс» на кредитные средства, предоставленные по кредитному договору банком. 27.11.2007 между банком и застройщиком заключен договор ипотеки №, по которому объект незавершенного строительства, степенью готовности 20,7 %, а также право аренды земельного участка для строительства, являются предметами залога до погашения кредитного обязательства. Обязательства по кредитному договору ООО «Стройтэкс» надлежащим образом не исполнил, в связи с чем банк обратился в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенный объект. Удовлетворение исков дольщиков нарушит условия договора залога и повлечет ущемление прав банка по погашению долга за счет заложенного имущества ОАО «Стройтэкс».

ОАО Сбербанк России заявил самостоятельные требования и просил суд признать недействительными договоры о долевом участии в строительстве дома, заключенные с Чикарлеевым В.И., Цой З.М., Цой Ч.Д., Ким Г.С., Терентьевой Н.С., Колычевой Е.В., Пушной И.А., Сон В.Т., Юрьевым В.В., Шлыковым В.И, Журавлёвой О.В., Журавлёвой Е.Г. и ООО «Стройтэкс».

В обоснование требований указал, что в связи с заключением 27.11.2007 между Банком и ООО «Стройтэкс» договора ипотеки №, предметом которого является объект незавершенного строительства (жилой дом), ООО «Стройтэкс» обязалось не допускать обременение или отчуждение объекта, который будет являться предметом договора ипотеки, без письменного согласия с Банком. Заключенные с указанными дольщиками договоры без письменного согласия Банка ООО направлены на отчуждение доли в праве собственности на предмет залога третьим лицам. В связи с этим банк просил признать договоры недействительными на основании ст.ст. 168, 4.2 ст.346 ГК РФ, ст.37,39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).

В отношении дольщиков Винник А.Г, Кафановой Т.В., Медведевой Г.М., Мирошниченко А.А. ОАО Сберегательный банк России в лице Приморского отделения №8635 просил признать договоры мнимыми на основании ст. 170 ГК РФ, как сделки совершенные лишь для вида без намерения создать соответствующие им правовые последствия. Указал на то, что застройщик по договору с банком обязался использовать денежные средства дольщиков для строительства дома в <адрес>, однако использовал для этого кредитные средства. Этим банк обосновывает довод о том, что договоры с вышеуказанными лицами заключены только для вида без намерения фактического осуществления финансирования строительства дома за счет средств дольщиков.

Решением суда иски дольщиков удовлетворены.

За Чикарлеевым В.П. признано право собственности на 1/185 долю в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, на 9-ом этаже в осях ..., площадью 82,35 кв. м, общей площадью 84,9 кв. м.

За Цой З.М.- право собственности на 1/337 долю в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> на 11-ом этаже, в осях ..., площадью 45,18 кв. м, общей площадью 46,72 кв. м.

За Цой Ч.Д. - право собственности на 1/337 долю в праве на этот объект на 10-ом этаже, в осях ..., площадью 45,18 кв. м, общей площадью 46,72 кв. м.

За Ким Г.С. - на 1/340 долю в праве на этот объект на 12-ом этаже, в осях ..., площадью 44,74 кв. м. общей площадью 46,28 кв. м.

За Лавровым Р.К. - на 1/185 долю в праве на указанный объект на 11-ом этаже, в осях ..., площадью 82,35 кв. м, общей площадью 84,90 кв. м.

За Кафановой Т.В. - на 1/192 долю в праве на объект незавершенного строительства на 12-ом этаже, в осях ..., площадью 79,37 кв. м, общей площадью 81,92 кв. м.

10

За Терентьевой Н.С. - на 1/227 долю в праве на объект на 5-ом этаже, в осях ..., площадью 66,88 кв. м, общей площадью 69,27 кв. м.

За Колычевой А. В.- на 1/228 долю в праве на этот объект на 16-ом этаже, в осях ..., площадью 66,88 кв. м, общей площадью 68,99 кв. м.

За Лебедевым Д.В.- на 1/226 долю в праве собственности на объект на 10-ом этаже, в осях ..., площадью 66,79 кв. м, общей площадью 69,51 кв. м.

За Медведевой Г.М.- на 1/191 долю в праве (на 11-ом этаже, в осях ..., площадью 79,88 кв. м, общей площадью 82,43 кв. м.)

За Сон В.Т. - на 1/31 долю в праве собственности (на 1-ом этаже, в осях ..., полезной площадью 168,77 кв. м; в осях ... полезной площадью 16,78 кв. м; в осях ..., полезной площадью 149,1 кв. м, общей площадью с учетом холодных террас, являющихся неотъемлемой частью нежилого помещения, 173,65 кв. м.)

За Юрьевым В.В.-на 1/254 долю в праве на объект (на 8-ом этаже, в осях ..., площадью 59,39 кв. м, общей площадью 61,89 кв. м.)

За Тавадзе И.С.- на 1/254 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства (на 12-ом этаже, в осях ..., площадью 59,39 кв. м, общей площадью 61,89 кв. м.)

За Шлыковым В.И.- на 1/340 долю в праве ( на 13-ом этаже, в осях ..., площадью 44,75 кв. м, общей площадью 46,29 кв. м.)

За Ярыгиным В.Б.- на 1/340 долю в праве (на 13-ом этаже, в осях ..., площадью 44,75 кв. м, общей площадью 46,29 кв. м.)

За Журавлевой О.В. - на 1/337 долю в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> на 10-ом этаже, в осях ..., площадью 45,18 кв. м, общей площадью 46,72 кв. м.

За Журавлевой Е.Г. - на 1/337 долю в праве на объект незавершенного строительства на 5-ом этаже, в осях ..., площадью 45,42 кв. м, общей площадью 46,69 кв. м.

В удовлетворении требований ОАО Сбербанк России отказано.

С решением суда не согласился представитель банка, им подана кассационная жалоба.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, полагает, что решение суда соответствует закону.

По делу установлено, что строительство дома осуществлялось ОАО «Стройтэкс» на основании разрешения на строительство № от 18.08.2003, на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду по договору от 07.12.2004, отведенному для строительства 3-х многоквартирных домов ( по <адрес>). Все необходимые для строительства документы застройщиком были оформлены. Право собственности на объект незавершенного строительства по <адрес> зарегистрировано ООО «Стройтэкс» 19.09.2007, что подтверждено соответствующим свидетельством. Процент готовности объекта по состоянию на 06.07.2010 составляет 94,5 %, что следует из выписки из ЕГРОГД от 06.07.2010.

Разрешение на строительство объекта было выдано ООО «Стройтэкс» до вступления в законную силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поэтому отношения по спорным договорам регулируются Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», в силу которого незавершенные инвестиционные объекты до их приемки и оплаты заказчиком являются долевой собственностью.

Судом исследованы заключенные истцами договоры о долевом участии в строительстве, справки об отсутствии у истцов задолженностей по договорным платежам, расчеты причитающихся им долей с учетом площади возведенного объекта.

Судом установлено, что предусмотренные договором суммы дольщиками уплачены. Данное обстоятельство не оспаривается ООО «Стройтэкс» и банком.

С учетом правовой оценки представленных участниками спора документов, суд счел обоснованными требования дольщиков о признании за ними права на долю в праве собственности, соразмерную внесенным ими платежам.

Судебная коллегия считает выводы суда верными.

В кассационной жалобе представитель ОАО Сбербанк России ссылается на законность правовой позиции банка и необоснованное отклонение судом требований банка.

Оценивая доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что им дана верная правовая оценка при рассмотрении дела и в решении отражены доводы, по которым суд отказал в удовлетворении требований банка.

Свои требования банк основывает на условиях договора ипотеки.

27 ноября 2007 года между банком и ООО «Стройтэкс» заключен договор ипотеки №, предметом которого является следующее имущество: 1) объект незавершенного строительства (жилой дом), расположенный по адресу: <адрес>; готовностью 20,7 %, «литер А»; 2) право аренды на земельный участок сроком на 25 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса, адрес ориентира: <адрес>. Указанным залогом обеспечено обязательство ООО «Стройтэкс» перед банком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от 27 ноября 2010 года, во исполнение которого обществу был выдан кредит в размере 430195 000 рублей на срок по 26 ноября 2010 года для финансирования затрат на строительство 22-х этажного жилого дома в районе <адрес>.

По условиям договора ипотеки застройщик имел право без дополнительного согласования с банком привлекать денежные средства участников долевого строительства, покупателей на объем площадей, не превышающий 20 % от общей площади здания. В связи с этим часть исков дольщиков ( не являющихся истцами по настоящему делу), получивших в банке кредитные средства, банк признал, ссылаясь, что именно указанные дольщики учитывались при определении 20-процентной доли.

В отношении истцов по настоящему делу банк считает, что их помещения выходят за 20% лимита, в связи с чем застройщик нарушил условия договора с банком, заключив договоры с указанными лицами.

Суд пришел к выводу о том, что банком не представлено достоверного расчета в подтверждение того, что доли истцов превышают 20-и процентный лимит.

Кроме того, анализируя содержание кредитного договора, суд указал на то, что возможность превышения данного лимита договором оговорена и предусмотрены последствия такого превышения. Пунктом 7.6. договора предусмотрено, что при заключении застройщиком договоров долевого участия на площади, свыше 20% от общих площадей здания, он уплачивает штраф в размере 1% от остатка ссудной задолженности.

Судебная коллегия считает выводы суда правильными.

Кроме того, доводы банка о том, что заключение застройщиком договоров долевого участия в строительстве нарушает п. 4.1.2 договора ипотеки, п. 10.1 предварительного договора ипотеки, и влечет отчуждение предмета залога без согласия залогодержателя, судебная коллегия считает необоснованными, поскольку договоры долевого участия не являются сделками, направленными на отчуждение заложенного имущества, поскольку имеют иной предмет и иные последствия, чем договор купли-продажи.

Предметом договора залога является строящийся 22-х этажный жилой дом. Данный договор судом недействительным не признавался, в связи с чем данное решение не лишает банк права на обращение взыскания на предмет залога в судебном порядке, за исключением жилых помещений, составляющих доли истцов по договорам долевого строительства. Данные помещения составляют менее половины квартир в многоквартирном доме.

На момент рассмотрения кассационной жалобы банка вступило в законную силу решение суда от 26.09.2011, которым по иску Сбербанка России с ООО «Стройтэкс» взыскана задолженность по кредиту и отказано в иске об обращении взыскания на объект незавершенного строительства по <адрес>. Это решение суда не препятствует обращению взыскания на отдельные помещения в недостроенном доме, на строительство которых не заключались договоры долевого участия.

Что касается требований банка о признании нескольких договоров долевого участия мнимыми сделками, то суд верно признал данные требования необоснованными.

Действительно, строительство жилого дома осуществлялось частично на кредитные средства, полученные ОАО «Стройтэкс» от ОАО «Сбербанк России». Но заключение застройщиком кредитного договора не свидетельствует о мнимости сделок, заключенных с дольщиками. Сделки дольщиками исполнены, оплаченные ими помещения застройщиком построены, в связи с чем нет оснований расценивать договоры долевого участия как сделки, совершенные без намерения создать правовые последствия.

В рамках настоящего дела судом достоверно установлено отсутствие финансовых возможностей у застройщика завершить строительство. Решение суда направлено на защиту интересов дольщиков, выполнивших свои обязательства, и лишенных возможности получения оговоренных договорами помещений по независящим от них обстоятельствам.

Спор разрешен судом правильно. Судебное решение не противоречит иным судебным решениям об удовлетворении исков других дольщиков строительства по <адрес>.

Оснований к отмене решения суда не имеется.

Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 21 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ОАО «Сбербанк России» в лице управляющего Приморским отделением № 8635 Д. – без удовлетворения.

Председательствующий Судьи