Судья Крючкова Е.Н. Дело № 33-11954 20 декабря 2011 года г. Владивосток Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: председательствующего Бизякиной Н.П. судей Стрюкова Д.А., Чикаловой Е.Н. при секретаре Петровой Е.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Еремина В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселева С.А., Салиновской В.Ф., Решетнева С.В., Решетневой Л.Н., Магай Н.В., Задоянова Н.Г., ФИО7 к ООО «Стройтэкс» о признании права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства и заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования – ОАО Сберегательный банк РФ в лице Приморского отделения № 8635 к Еремина В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселева С.А., Салиновской В.Ф., Решетневу С.В., Решетневой Л.Н., Магай Н.В., Задоянова Н.Г., Смерковичу Г.С. и ООО «Стройтэкс» о признании недействительными договоров о долевом участии в строительстве по кассационной жалобе представителя ОАО Сберегательный банк РФ в лице Приморского отделения № 8635 на решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 21 сентября 2011 года, которым исковые требования Еремина В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселева С.А., Салиновской В.Ф., Решетнёва С.В., Решетнёвой Л.Н., Магай Н.В., Задоянова Н.Г., Смерковича Г.С. удовлетворены. За Ереминым В.Н. признано право собственности на долю в размере 1/228 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной в осях 10-13, Б-Е, площадью 66,27 кв.м., общей площадью 68, 99 кв.м. на 12 этаже; за Кузнецовой (Ошеко) М.М. признано право собственности на долю в размере 1/229 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной в осях 1-4, Б-Е, площадью 66,88 кв.м., общей площадью 68,60 кв.м. на 17 этаже; за Киселевым С.А. признано право собственности на долю в размере 1/340 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде однокомнатной квартиры, расположенной в осях 10-13, Е-И, площадью 44,75 кв.м., общей площадью 46,29 кв.м. на 12 этаже, за Салиновской В.Ф. признано право собственности на долю в размере 1/227 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной в осях 10-13, Б-Е, площадью 66,88 кв.м., общей площадью 69,27 кв.м. на 4 этаже; за Решетнёвым С.В., Решетнёвой Л.Н. признано право собственности на долю в размере 1/252 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной в осях 3-7, А-Д, площадью 60,06 кв.м., общей площадью 62,35 кв.м. на 4 этаже; за Магай Н.В. признано право собственности на долю в размере 1/191 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде трехкомнатной квартиры, расположенной в осях 8-13, И-Н, площадью 79,88 кв.м., общей площадью 82,43 кв.м на 7 этаже; за Задояновым Н.Г. признано право собственности на долю в размере 1/191 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде трехкомнатной квартиры, расположенной в осях 8-13, И-Н, площадью 79,88 кв.м., общей площадью 82,43 кв.м. на 10 этаже; за Смерковичем Г.С. признано право собственности на долю в размере 1/187 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде трехкомнатной квартиры, расположенной в осях 1-6, И-Н, площадью 81,75 кв.м., общей площадью 84,30 кв.м. на 13 этаже. В удовлетворении требований ОАО Сберегательного банка РФ в лице Приморского отделения № №8635 отказано. Заслушав доклад судьи Стрюкова Д.А., объяснения представителя ОАО Сберегательный банк РФ Нестреляева М.В., истцов Еремина В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., представителя истца Салиновской В.Ф. – Наместник Я.А., представителя истца Магай Н.В. – Василькова В.С., представителя ответчика ООО «Стройтэкс» Паншина Д.Е., судебная коллегия Истцы обратились в суд с исками к ООО «Стройтэкс» о признании права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства, указав, что между ними и ответчиком заключены договоры о долевом участии в строительстве, по условиям которых Застройщик (ООО «Стройтэкс») обязуется в предусмотренный договором срок построить на принадлежащем ему на основании договора аренды земельном участке многоквартирный дом по адресу: <адрес>. Истцы уплатили предусмотренные договором денежные средства, что подтверждается приходными кассовыми ордерами и иными бухгалтерскими документами. Земляные работы, работы по фундаменту, стенам, перегородкам, лестничным клеткам, установкам оконных блоков, монтажу ограждений лоджий, штукатурке стен по дому выполнены на 100%, по электроснабжению на 90%, по утеплению и заделке швов перекрытий выполнены на 40%, по электроснабжению, сантехническим работам, наружным коммуникациям - на 0%, т.е. основные строительно-монтажные работы по возведению здания выполнены. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг (ч.3.ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»). На настоящий момент многоквартирный дом по адресу: <адрес> является объектом незавершенного строительства, у ООО «Стройтэкс» имеется огромная задолженность и ответчик намеревается осуществить продажу этого жилого дома без учета долей истцов по договорам долевого участия, а также этот объект может быть продан с торгов, так как право собственности зарегистрировано за ответчиком без учета размера долей, принадлежащих истцам. Истцы просили признать за ними право собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, общей площадью, в осях и на этаже, указанных в договорах о долевом участии в строительстве. Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования – ОАО Сбербанк РФ в лице Приморского отделения № 8635 (далее Банк) в своем заявлении просил признать недействительными договоры о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес), заключенные между истцами и ООО «Стройтэкс», указав, что 27.11.2007 между Банком и ООО «Стройтэкс» был заключен договор ипотеки № предметом которого является следующее имущество: 1) объект незавершенного строительства (жилой дом) площадью застройки 1 068, 20 кв.м, степенью готовности объекта - 20,7%, лит А, расположен по адресу: <адрес> инвентарный номер: 05:...; 2) право аренды на земельный участок сроком на 25 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса, площадью 2 605 кв.м., назначение: земли поселений, адрес объекта: ориентир: жилой дом, адрес ориентира: <адрес>, примерно 44 м. на юго-восток от ориентира, ориентир находится в границах участка. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 29.11.2007 Управлением ФРС по Приморскому краю. Предметом договора ипотеки № от 27.11.2007 является обеспечение исполнения обязательств ООО «Стройтэкс» перед Банком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от 27.11.2007. Кроме того, 27.11.2007 между Банком и ООО «Стройтэкс» заключен предварительный договор ипотеки №. В соответствии с кредитным договором ООО «Стройтэкс» Банком был выдан кредит в размере 430 195000 руб. на срок до 26.11.2010 для финансирования затрат на строительство 22-х этажного дома в г. Владивостоке. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору Банком предъявлен иск к ООО «Стройтэкс» и др. о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки № от 27.01.2007 имущество во Фрунзенский районный суд г. Владивостока и дело находится на стадии рассмотрения. В соответствии со ст. 346 ГК РФ, ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.3.1.2 договора ипотеки № от 27.11.2007 залогодатель ООО «Стройтэкс» не вправе был без письменного согласия Банка распоряжаться указанным предметом залога. Более того, согласно п.10.1 предварительного договора ипотеки № от 27.11.2007 ООО «Стройтэкс» обязалось перед Банком не заключать с третьи лицами договор залога объекта, который будет являться предметом договора ипотеки, не допускать обременение или отчуждение объекта, который будет являться предметом договора ипотеки, каким-либо другим способом без письменного согласия с Банком. Однако, несмотря на отсутствие письменного согласия Банка ООО «Стройтэкс» заключил с Ереминым В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселевым С.А., Салиновской В.Ф., Решетнёвым С.В., Решетнёвой Л.Н., Магай Н.В., Задояновым Н.Г., Смерковичем Г.С. договоры о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес). Также Банк просил признать договор № № от 22.01.2008, заключенный с Магай Н.В., мнимой сделкой, поскольку из данного договора следует, что срок первого платежа должен был быть произведен после заключения 27.11.2007 инвестиционного кредитного договора с Банком. Расходы по инвестированию средств на строительство указанного объекта были внесены ООО «Стройтэкс» за счет кредитных средств, привлеченных в Банке. В связи с изложенным Банк просил удовлетворить его заявление, а в удовлетворении исков Еремину В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселеву С.А., Салиновской В.Ф., Решетнёву С.В., Решетнёвой Л.Н., Магай Н.В., Задоянову Н.Е., Смеркович Е.С. отказать. Еремин В.Н., Кузнецова (Ошеко) М.М., Задоянов Н.Г. в судебном заседании настаивали на заявленных требованиях, с заявлением третьего лица, заявляющего самостоятельные требования - ОАО Сбербанк РФ в лице Приморского отделения № 8635 не согласились. Представитель истцов Еремина В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселева С.А., Салиновской В.Ф., Задоянова Н.Е., Смерковича Е.С. в судебном заседании настаивала на заявленных требованиях, с заявлением ОАО Сбербанк РФ в лице Приморского отделения № 8635 не согласилась, в возражение на заявление Банка указала, что между Банком и ООО «Стройтэкс» заключен договор ипотеки № от 27.11.2007, которым обеспечивается исполнение обязательств ООО «Стройтэкс» перед Банком по кредитному договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от 27.11.2007, где в качестве предмета залога по этому договору выступает объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> готовностью 22%. В силу п.3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В соответствии со ст.246 ГК РФ ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности могла быть установлена только при наличии согласия на это всех собственников. Инвесторы согласия на заключение договора ипотеки от 27.11.2007 не давали, договор заключен с нарушением норм права, в связи с чем он является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ. Согласно п.7.2 Кредитного договора стороны предусмотрели право ООО «Стройтэкс» самостоятельно без дополнительного согласования с Банком реализовывать квартиры, общей площадью, не превышающих 20% от площадей жилых и нежилых помещений в доме. Представитель истцов Решетнёва С.В. и Решетнёвой Л.Н. наставила на удовлетворении иска, изложенное в иске поддержала, с заявлением ОАО Сбербанк РФ в лице Приморского отделения № 8635 не согласилась. Представитель Смерковича Г.С. в судебном заседании также настаивала на удовлетворении исковых требований, а с заявлением ОАО Сбербанк РФ в лице Приморского отделения № 8635 не согласилась. Представитель Магай Н.В. настаивал на удовлетворении иска, с заявлением ОАО Сбербанк РФ в лице Приморского отделения № 8635 не согласился. Указал, что денежные средства по договору были уплачены Магай Н.В., основания для признания сделки мнимой отсутствуют. Представитель ООО «Стройтэкс» исковые требования дольщиков признал. Пояснил, что истцы полностью выплатили денежные средства за квартиры, расчет доли каждого истца проверен и соответствует действительности. С заявлением третьего лица, заявляющего самостоятельное требование – ОАО Сбербанк РФ в лице Приморского отделения № 8635 не согласился. Указал, что основания для признания договоров о долевом участии в строительстве недействительными, отсутствуют. Представитель третьего лица ОАО Сберегательного банка РФ в лице Приморского отделения № 8635 (далее Банк) в судебном заседании исковые требования дольщиков не поддержал, настаивал на удовлетворении заявления Банка о признании сделок недействительными. Изложенное в заявлении Банка поддержал. Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился ОАО Сберегательный банк РФ в лице Приморского отделения № 8635, представителем подана кассационная жалоба. Судебная коллегия, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, полагает, что решение суда соответствует закону. По делу установлено, что строительство дома осуществлялось ОАО «Стройтэкс» на основании разрешения на строительство № от 18.08.2003, на земельном участке, предоставленном застройщику в аренду по договору от 07.12.2004, отведенному для строительства 3-х многоквартирных домов (<адрес>). Все необходимые для строительства документы застройщиком были оформлены. Право собственности на объект незавершенного строительства по <адрес> зарегистрировано ООО «Стройтэкс» 19.09.2007, что подтверждено соответствующим свидетельством. Согласно выписке № ... из ЕГРОГД от 06.07.2010 следует, что на дату обследования 06.07.2010 объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> имеет процент готовности 94,5%. Разрешение на строительство объекта было выдано ООО «Стройтэкс» до вступления в законную силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поэтому отношения по спорным договорам регулируются Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», в силу которого незавершенные инвестиционные объекты до их приемки и оплаты заказчиком являются долевой собственностью. Судом исследованы заключенные истцами договоры о долевом участии в строительстве, справки об отсутствии у истцов задолженностей по договорным платежам, расчеты причитающихся им долей с учетом площади возведенного объекта. Судом установлено, что предусмотренные договором суммы дольщиками уплачены. Данное обстоятельство не оспаривается ООО «Стройтэкс» и банком. С учетом правовой оценки представленных участниками спора документов, суд счел обоснованными требования дольщиков о признании за ними права на долю в праве собственности, соразмерную внесенным ими платежам. Судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции верными. В кассационной жалобе представитель ОАО Сбербанк России ссылается на законность правовой позиции банка и необоснованное отклонение судом требований банка. Оценивая доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что им дана верная правовая оценка при рассмотрении дела и в решении отражены доводы, по которым суд отказал в удовлетворении требований банка. Свои требования банк основывает на условиях договора ипотеки. 27 ноября 2007 года между банком и ООО «Стройтэкс» заключен договор ипотеки №, предметом которого является следующее имущество: 1) объект незавершенного строительства (жилой дом), расположенный по адресу: <адрес>; готовностью 20,7 %, «литер А»; 2) право аренды на земельный участок сроком на 25 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса, адрес ориентира: <адрес> Указанным залогом обеспечено обязательство ООО «Стройтэкс» перед банком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от 27 ноября 2010 года, во исполнение которого обществу был выдан кредит в размере 430195 000 рублей на срок по 26 ноября 2010 года для финансирования затрат на строительство 22-х этажного жилого дома в районе <адрес> г. Владивостока. Согласно п.7.2 Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № от 27.11.2007 Банк предоставил ООО «Стройтэкс» право без дополнительных согласований с Банком привлекать денежные средства участников долевого строительства, покупателей на объем площадей, не превышающих 20% от общей площади квартир и нежилых помещений объекта строительства. В связи с этим часть исков дольщиков (не являющихся истцами по настоящему делу), получивших в банке кредитные средства, банк признал, ссылаясь, что именно указанные дольщики учитывались при определении 20-процентной доли. В отношении истцов по настоящему делу банк считает, что их помещения выходят за 20% лимита, в связи с чем застройщик нарушил условия договора с банком, заключив договоры с указанными лицами. Суд пришел к выводу о том, что банком не представлено достоверного расчета в подтверждение того, что доли истцов превышают 20% лимит. Кроме того, анализируя содержание кредитного договора, суд правильно указал на то, что возможность превышения данного лимита договором оговорена и предусмотрены последствия такого превышения. Пунктом 7.6. договора предусмотрено, что при заключении застройщиком договоров долевого участия на площади, свыше 20% от общих площадей здания, он уплачивает штраф в размере 1% от остатка ссудной задолженности. Кроме того, доводы банка о том, что заключение застройщиком договоров долевого участия в строительстве нарушает п. 4.1.2 договора ипотеки, п. 10.1 предварительного договора ипотеки, и влечет отчуждение предмета залога без согласия залогодержателя, судебная коллегия считает необоснованными, поскольку договоры долевого участия не являются сделками, направленными на отчуждение заложенного имущества, поскольку имеют иной предмет и иные последствия, чем договор купли-продажи. Предметом договора залога является строящийся 22-х этажный жилой дом. Данный договор судом недействительным не признавался, в связи с чем данное решение не лишает банк права на обращение взыскания на предмет залога в судебном порядке, за исключением жилых помещений, составляющих доли истцов по договорам долевого строительства. Данные помещения составляют менее половины квартир в многоквартирном доме. На момент рассмотрения кассационной жалобы банка вступило в законную силу решение суда от 26.09.2011, которым по иску Сбербанка России с ООО «Стройтэкс» взыскана задолженность по кредиту и отказано в иске об обращении взыскания на объект незавершенного строительства по <адрес>. Это решение суда не препятствует обращению взыскания на отдельные помещения в недостроенном доме, на строительство которых не заключались договоры долевого участия. Что касается требований банка о признании договора долевого участия с Магай Н.В. мнимой сделкой, то суд верно признал данные требования необоснованными. В соответствии с п.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Действительно, договор № ... о долевом участии в строительстве жилого дома от 22.10.2007 был заключен с Магай Н.В. еще до заключения кредитного договора с Банком. Вместе с тем, денежные средства, согласно представленных квитанций и кассовых чеков, были перечислены Магай Н.В. по данному договору в соответствии с графиком финансирования в полном объеме. Сделка дольщиком исполнена, оплаченные им помещения застройщиком построены, в связи с чем нет оснований расценивать договор долевого участия как сделку, совершенную без намерения создать правовые последствия. В рамках настоящего дела судом достоверно установлено отсутствие финансовых возможностей у застройщика завершить строительство. Решение суда направлено на защиту интересов дольщиков, выполнивших свои обязательства, и лишенных возможности получения оговоренных договорами помещений по независящим от них обстоятельствам. Спор разрешен судом правильно. Судебное решение не противоречит иным судебным решениям об удовлетворении исков других дольщиков строительства по <адрес> Нарушений, которые привели или могли привести к неправильному разрешению спора, судом не допущено. Оснований к отмене решения не установлено. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия решение Первореченского районного суда г. Владивостока от 21 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения. Председательствующий Судьи