О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

22 декабря 2011 г. г. Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе председательствующего: Лифановской В.П.

судей: Лозенко И.А., Степановой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по Осадчей З.А. к Терещенко Н.Н., Терещенко Я.А. о Признании договора купли-продажи не действительным и компенсации морального вреда

по кассационной жалобе Терещенко Н.Н. и Терещенко Я.А.

на решение Надеждинского районного суда Приморского края от 20 октября 2011 года, которым постановлено: В связи с отказом Осадчей З.А. от исполнения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.03.2008 года заключенного между ней и Терещенко Н.Н., Терещенко Я. А., взыскать с Терещенко Н.Н. и Терещенко Я.А. в пользу Осадчей З.А., по 1500000 рублей с каждого. В остальной части иска отказать.

Заслушав доклад судьи Лозенко И.А., выслушав объяснения Осадчей З.А., ее представителя Протас А.И., представителя Терещенко Я.А., Терещенко Н.Н. Ржевской Л.С., Терещенко Я.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Истец обратилась в суд с иском, указав, что между ней и ответчиками 28.03.2008 года был заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: Приморский край, <адрес>

Стоимость дома составила 3000000 рублей.

В мае 2008 года выяснилось, что ответчики продали дом ненадлежащего качества.

При покупке дома качественное состояние объекта она не могла определить, т.к. все дефекты были тщательно скрыты.

С самого начала проживания в доме, с мая 2008 года стали обнаруживаться скрытые недостатки, дефекты, которые она пыталась устранить сама с помощью ремонтных работ. Так крыша дома покрыта ондулином поверх шифера не по технологии. Повсеместно на потолках появились следы от протекания кровли.

Потолок в доме обвалился до дранки. В течении зимы 2009-2010 года сайдинг, которым был обшит дом стал «раздуваться» в связи с тем, что стены под ним стали разрушаться. Еще до продажи дома ответчики выполнили прижимную шлакобетонную стенку, с целью прикрыть нижнюю часть дома. После вскрытия сайдинга обнаружено отсутствие фундамента с северной стороны дома. Кроме того отсутствует часть угла дома, которая обвалилась под сайдиногом. Зимой 2009 года стали лопаться обои внутри дома так как появились сквозные трещины.

Поскольку ответчики скрыли от нее истинное состояние дома истица просила суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.03.2008 года заключенный между ней и Терещенко Н.Н., Терещенко Я.А. и взыскать с Терещенко Н.Н. и Терещенко Я.А. в её пользу по 1500000 рублей с каждого, а так же взыскать с ответчиков в счет компенсации морального вреда по 100000 рублей с каждого.

В судебном заседании истец Осадчая З.А. заявленные требования уточнила и в соответствии со ст.475 и 557 ГК РФ, в связи её отказом от исполнения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.03.2008 года заключенного между ней и Терещенко Н.Н., Терещенко Я.А., просила суд взыскать с Терещенко Н.Н. и Терещенко Я.А. в её пользу, по 1500000 рублей с каждого и моральный вред в размере по 100000 рублей с каждого.

Представитель ответчиков Терещенко Н.Н. и Терещенко Я.А.,- Ржевская Л.С. заявленные требования не признала, считает, что истцом пропущен установленный ст.477 ГКРФ двухгодичный срок для обнаружения недостатков. Кроме того по мнению представителя ответчиков, отсутствуют доказательства о том, что недостатки, о которых указывает истица имелись на момент продажи дома в 2008 году.

Судом вынесено указанное решение, на которое представителем Терещенко Н.Н. и Терещенко Я.А. подана кассационная жалоба.

Судебная коллегия, изучив письменные материалы дела, исследовав доводы жалобы, полагает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно ст. 361 ГПК РФ суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационных жалобы, представления вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в том же или ином составе судей, если нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.

Как установлено в судебном заседании 28.03.2008г. между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Приморский край, <адрес>

В соответствии с п.9 данного договора, настоящий договор одновременно является передаточным актом.

П.11 вышеуказанного договора предусматривает, что качественное состояние отчуждаемого жилого дома и земельного участка, сторонами осмотрено и принимается в том состоянии, которое имеется к моменту передачи имущества в соответствии со ст. 475, 557 ГК РФ.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Ст. 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как усматривается из правовой позиции истца, требования об отказе от исполнения договора купли-продажи и возврате уплаченной за товар денежной суммы, она обосновывает наличием недостатков, обнаруженных после передачи объекта недвижимости.

Между тем, как следует из текста договора купли-продажи от 28.03.2008г. жилого дома и земельного участка, заключенного между сторонами, условие о качестве имущества сторонами согласовано не было. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (ст. 469 ГК РФ).

При разрешении спора суд пришел к выводу, что при покупке дома истец была введена в заблуждение относительно технического состояния жилого дома, поскольку была лишена возможности их определить визуально, т.к. снаружи стены дома были закрыты сайдингом, а фундамент декоративным цоколем, внутри дома в комнатах были поклеены обои. Между тем, из материалов дела следует, что на момент приобретения спорного имущества сторонами подписан договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.03. 2008г. В п.11 этого договора указано, что качественное состояние дома сторонами осмотрено и принимается покупателем, в том состоянии, которое имелось к моменту передаче имущества в соответствии со ст. ст. 475, 557 ГК РФ. Данный пункт договора регламентирует отношения сторон, сложившиеся к моменту заключения договора, а именно то, что продавец показал покупателю спорное имущество в том состоянии, в котором оно находилось на момент продажи, а покупатель согласился с состоянием этого имущества и согласился приобрести его в том виде, в котором оно существовало на момент передачи.

Кроме того, в п.9 договора указано, что покупатель принял не только спорный дом и земельный участок, но и техническую документацию на эти объекты до подписания договора.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что приобретая имущество, Осадчая З.А. имела возможность осмотреть его, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, т.е. могла проявить должную осмотрительность.

При рассмотрении спора судом не дана оценка тому обстоятельству, что на момент разрешения спора истец своими действиями значительно изменила характеристики дома, а именно: были проведены ремонтно-строительные работы, проведена перепланировка дома, проведены инженерные коммуникации непосредственно в дом.

Однако указанные обстоятельства имеет юридическую значимость при рассмотрении дела по существу.

Кроме того, при разрешении спора суду следовало проверить произошло ли разрушение дома быстрее нормативного срока износа в результате эксплуатации истицей в том режиме, как она его использовала ( для содержание собак) с проведением неразрешенной перепланировкой.

Согласно ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Разрешая спор по существу, суд исходил из того, что поскольку истец обнаружил недостатки спорного дома в период с мая 2008г. по июнь 2010г., срок обращения в суд не нарушен.

Однако данное решение в этой части постановлено на неисследованных доказательствах.

Так, в судебном заседании Осадчая З.А. указала, что обнаружила недостатки спорного дома в период с мая 2008г. по июнь 2010г. Между тем, из искового заявления истца следует, что в мае 2008г. ей стало известно, что дом приобретен ею ненадлежащего качества.

Данным обстоятельствам, судом также не дана оценка. Однако, при рассмотрении спора судом не принято во внимание, что, поскольку истцом заявлены требования по ст. ст. 475, 557 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента при условии, что недостатки обнаружены в пределах сроков, предусмотренных ст. 477 ГК РФ. Недостатки, обнаруженные по истечении этих сроков, независимо от момента их возникновения, их существенности или несущественности, не дают покупателю право пользоваться способами защиты, предусмотренными ст. 475 ГК РФ.

При таких обстоятельствах решение нельзя признать правильным, поскольку судом неправильно определены значимые обстоятельства по делу.

Решение суда подлежит отмене.

При новом рассмотрении спора суду следует учесть изложенные замечания по делу, более тщательно проверить доводы сторон и вынести решение суда в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О п р е д е л и л а:

решение Надеждинского районного суда Приморского края от 20 октября 2011 года отменить и материалы дела направить для рассмотрения в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий:

Судьи: