АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 17 октября 2012 г. по делу № 33-6442/2012 Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе: Председательствующего Гвоздева М.В., судей Сенотрусовой И.В., Жельнио Е.С., при секретаре Куксенко А.И. рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Булдаковой М.В. на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 06 августа 2012 года по иску Неклюдова И. М. к Булдаковой М. В. о расторжении предварительного договора купли-продажи помещения, возложении обязанности освободить помещение, по встречному иску Булдаковой М. В. к Неклюдову И. М. о возложении обязанности передать в собственность помещение, государственной регистрации перехода права собственности на помещение, государственной регистрации права собственности на помещение, взыскании с процентов за пользование денежными средствами. Заслушав доклад судьи Сенотрусовой И.В., пояснения представителя ответчицы Быковой А.А., представителей истца – Гришиной С.Н., Гончара И.В., судебная коллегия У С Т А Н О В И Л А: Неклюдов И.М. обратился в суд с иском к Булдаковой М.В. о расторжении предварительного договора № купли-продажи функционального (встроенного) помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчицей, возложении обязанности на Булдакову М.В. освободить функциональное помещение <данные изъяты>., находящееся по адресу: <адрес> «а». В обоснование своих требований указал, что согласно названному предварительному договору он и ответчица обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи функциональных (встроенных) нежилых помещений, расположенных по вышеуказанному адресу на условиях, предусмотренных предварительным договором, согласно которым стоимость помещений: функционального (встроенного) нежилого помещения <данные изъяты>., и функционального (встроенного) нежилого помещения <данные изъяты>, составила <данные изъяты>. и должна была быть выплачена истцу в полном объеме до ДД.ММ.ГГГГ. В результате ненадлежащего исполнения ответчиком условий предварительного договора денежные средства в большей их части в течение 4-х лет им не получены, ответчица до ДД.ММ.ГГГГ владела и пользовалась двумя помещениями стоимостью <данные изъяты>. и имеет задолженность в сумме <данные изъяты>. После возврата одного помещения ответчица продолжает пользоваться вторым помещением без полной его оплаты и имеет задолженность по оплате коммунальных услуг в несколько сотен тысяч рублей. На основании изложенного просит расторгнуть предварительный договор № купли-продажи функционального (встроенного) помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Неклюдовым И.М. и Булдаковой М.В., обязать Булдакову М.В. освободить функциональное помещение <данные изъяты> находящееся по адресу: <адрес> Булдакова М.В. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Неклюдову И.М., указав в обоснование иска, что по указанному договору Неклюдов И.М. обязался по окончании строительства указанных объектов и регистрации права собственности на них и земельный участок заключить с ней договор купли-продажи. Срок ввода помещений в эксплуатацию стороны определили не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако право собственности продавца зарегистрировано в ДД.ММ.ГГГГ Это имущество находится в её фактическом владении для производства отделки помещения. После регистрации права собственности на помещение продавец не передал его ей, что препятствует в регистрации перехода права собственности, а также создает неопределенность в исполнении её обязательств по оплате товара в рассрочку в течение 12 месяцев после подписания Акта приема-передачи. Стоимость помещения, находящегося в ее фактическом владении, составляет <данные изъяты>. Предварительно ею оплачено за это помещение ответчику <данные изъяты>, что составляет существенную часть его цены. Она несёт бремя содержания этого помещения. В связи с изложенным просит обязать Неклюдова И.М. передать ей в собственность по акту приема-передачи помещение <данные изъяты> расположенное по адресу <адрес> принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на данное функциональное (встроенное) помещение от Неклюдова И.М. к Булдаковой М.В., и о государственной регистрации права собственности на это помещение за Булдаковой М.В.; взыскать с ответчика в ее пользу проценты за пользование денежными средствами в сумме <данные изъяты>. Представитель Неклюдова И.М. в судебном заседании настаивал на доводах, изложенных в иске, а в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать. Представитель Булдаковой М.В. в судебном заседании с исковыми требованиями Неклюдова И.М. не согласился, просил отказать в их удовлетворении, частично признав исковые требования в части расторжения договора относительно нежилого помещения, общей площадью 60,3 кв.м. в связи с отчуждением права собственности продавцом третьему лицу. Стороны в судебное заседание не явились. Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края исковые требования Неклюдова И.М. удовлетворены. Суд решил расторгнуть договор купли-продажи будущей недвижимости функционального помещения <данные изъяты> и террасой общей площадью 9,1 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> с условием о предварительной оплате №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Неклюдовым И.М. и Булдаковой М.В.; обязал Булдакову М.В. возвратить указанное недвижимое имущество Неклюдову И.М.; взыскал с Булдаковой М.В. в пользу Неклюдова И.М. расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере <данные изъяты>. В удовлетворении встречных исковых требований Булдаковой М.В. отказано. В апелляционной жалобе Булдакова М.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска Неклюдова И.М. и удовлетворении ее встречных исковых требований. Жалобу мотивирует тем, что суд не дал правовой оценки заключенному договору, не установил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, неправильно применил нормы материального права, выводы не основаны на имеющихся в деле доказательствах. В возражениях на доводы апелляционной жалобы представитель истца Неклюдова И.М. – Гончар И.В. просит оставить решение суда без изменения, как законное и обоснованное. В апелляционную инстанцию Неклюдов И.М., Булдакова М.В. не явились, о рассмотрении жалобы извещены надлежащим образом, Неклюдов И.М. просил рассмотреть жалобу без его участия, в материалах дела имеется телефонограмма об извещении Булдаковой М.В. о рассмотрении её жалобы в суде апелляционной инстанции. Причину неявки суду она не сообщила, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу без участия указанных лиц. Представитель ответчицы в суде апелляционной инстанции доводы и требования жалобы поддержала, суду пояснила, что суд неправильно толковал условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, в результате чего решение суда является незаконным. Представители истца с жалобой не согласились, считают решение суда законным и обоснованным. Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений не неё, выслушав мнение лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Неклюдовым И. М., как продавцом, и Булдаковой М. В., как покупателем, был заключен предварительный договор № купли-продажи функционального (встроенного) помещения, т.е. договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Согласно вышеуказанному предварительному договору стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи функциональных (встроенных) нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно условиям предварительного договора стоимость помещений: функционального (встроенного) нежилого помещения <данные изъяты> площадью <данные изъяты>, 2 этажа, балкон обшей площадью 9,2 кв.м., терраса общей площадью 9,2 кв.м., и функционального (встроенного) нежилого помещения 1(79-80); 11(81-83), площадью 60,1 кв.м., 2 этажа, балкон общей площадью 9,1 кв.м. и терраса общей площадью 9,1 кв.м., составила <данные изъяты>., которые ответчик должна была выплатить следующим образом: авансовый платеж в сумме <данные изъяты>. в течение 5-ти банковских дней с момента подписания предварительного договора; платеж в сумме <данные изъяты>. в течение 5-ти дней с момента подписания акта приема-передачи помещений; платеж в сумме <данные изъяты>. в течение 11-ти месяцев с даты подписания предварительного договора, ежемесячно равными долями по <данные изъяты>. с момента подписания акта приема-передачи; в 12-й месяц с даты подписания предварительного договора - <данные изъяты>. с момента подписания акта приёма-передачи. Проанализировав указанные условия договора, суд правильно установил, что вся сумма в размере <данные изъяты>. должна быть выплачена покупателем почти до конца ДД.ММ.ГГГГ При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о неправомерном требовании продавца всей суммы задолженности оплаты до передачи помещения в собственность покупателя и неправильном толковании условий договора не заслуживает внимания. Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал покупателю помещения, предусмотренные предварительным договором, и ДД.ММ.ГГГГ продавец получил <данные изъяты> от ООО «Спирит» в счет оплаты авансового платежа со ссылкой на предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно письменным соглашениям стороны обязались заключить договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ за Неклюдовым И.М. осуществлена государственная регистрация права собственности на помещения, предусмотренные предварительным договором. Вместе с тем, в ДД.ММ.ГГГГ покупатель письменно гарантировала продавцу оплату остатка задолженности по предварительному договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ продавец предложил покупателю оплатить оставшуюся сумму задолженности по предварительному договору купли-продажи в сумме <данные изъяты>. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ платежными поручениями от ООО «МАК» на счет продавца перечислено соответственно <данные изъяты>. со ссылкой на предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ продавцом вновь предложено покупателю погасить оставшуюся сумму долга до ДД.ММ.ГГГГ, в противном случае будет ограничен доступ в занимаемые помещения. Булдакова М.В. с указанным требованием не согласилась. Таким образом, общая сумма платежей, поступивших от покупателя в счёт оплаты недвижимого имущества по договору, составила <данные изъяты> сумма задолженности составляет <данные изъяты> Удовлетворяя исковые требования истца, суд правомерно исходил из того, что нарушение условия о сроке оплаты стоимости приобретаемого недвижимого имущества по предварительному договору, а именно невнесение Булдаковой М.В. более 70% стоимости недвижимого имуществ на протяжении четырёх лет является существенным нарушением условий предварительного договора купли-продажи. Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Учитывая обстоятельства того, что, как указано в предварительном договоре, помещение передано продавцом покупателю для выполнения отделочных внутренних работ, что основной договор купли-продажи помещений мог состояться только после полной оплаты товара, а также вину покупателя в виде существенного нарушения условий предварительного договора (отсутствие полной оплаты товара в установленные договором сроки), то у суда первой инстанции имелись все основания для удовлетворения требований продавца о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости и для отказа в удовлетворении встречных исковых требований Булдаковой М.В. о передаче ей в собственность спорного нежилого помещения, о государственной регистрации перехода права собственности и взыскании процентов за пользование денежными средствами. Вместе с тем, суд установил, что ДД.ММ.ГГГГ Булдакова М.В. освободила занимаемое согласно предварительному договору функциональное (встроенное) нежилое помещение <данные изъяты>., расположенное по адресу: <адрес> и передала его собственнику. Функциональное (встроенное) нежилое помещение <данные изъяты>м. остались в распоряжении Булдаковой М.В. Факт нахождения в пользовании Булдаковой М.В. спорных нежилых помещений подтверждается материалами дела и не отрицалось представителем Булдаковой М.В. в суде. Согласно ст. 328 ГК РФ, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства. Учитывая указанную норму закона, продавец обоснованно приостановил исполнение своего обязательства - заключение основного договора купли-продажи, поскольку ни 2-й платеж в сумме <данные изъяты>., ни 3-й платеж в сумме <данные изъяты>., в установленные предварительным договором сроки, покупателем не были осуществлены. В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. На основании изложенного суд правильно пришел к выводу о том, что исковые требования Неклюдова И.М. о возложении на Булдакову М.В. обязанности освободить занимаемое помещение подлежат удовлетворению. Между тем, доводы жалобы об оплате большей части стоимости фактически занимаемого Булдаковой М.В. помещения не могут быть признаны состоятельными, поскольку направлены на одностороннее изменение условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, с чем продавец, как следует из обстоятельств дела, не согласен. Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению обстоятельств дела, которые являлись предметом исследования судом первой инстанции. Выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно. При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия О П Р Е Д Е Л И Л А: Решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 06 августа 2012 года по иску Неклюдова И. М. к Булдаковой М. В. о расторжении предварительного договора купли-продажи помещения, возложении обязанности освободить помещение, по встречному иску Булдаковой М. В. к Неклюдову И. М. о возложении обязанности передать в собственность помещение, государственной регистрации перехода права собственности на помещение, государственной регистрации права собственности на помещение, взыскании процентов за пользование денежными средствами оставить без изменения, апелляционную жалобу Булдаковой М.В. – без удовлетворения. Председательствующий: М.В. Гвоздев Судьи: И.В. Сенотрусова Е.С. Жельнио