Судья Арбачакова А.В. Дело № 33-1117/11
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
09 февраля 2011 года г. Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Варнавского В.М.,
судей Цибиной Т.О., Дмитриевой О.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца Кузнецовой Г.Н. на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 15 декабря 2010 года делу по иску Кузнецовой Г.Н. к закрытому акционерному обществу «ДСК» о понуждении к заключению и регистрации договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, понуждении к совершению действий,
встречному иску закрытого акционерного общества «ДСК» к Кузнецовой Г.Н. е о признании договора незаключенным, недействительным.
Заслушав доклад судьи Цибиной Т.О., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Истец Кузнецова Г.Н. обратилась в суд с иском к ответчику ЗАО «ДСК» о понуждении к заключению и регистрации договора уступки права требования на получение в собственность после ввода объекта в эксплуатацию квартиры на условиях основного договора между ЗАО «ДСК» и МУП «Барнаулкапстрой» № 263-10 от 20 мая 2010 года, взыскании неустойки в размере *руб., компенсации морального вреда в размере * рублей, понуждении к выдаче экземпляра предварительного договора № 608 от 20 мая 2010 года на участие в строительстве многоквартирного дома по ул. Павловский тракт, *, возложении обязанности к принятию оплаты за названный выше объект недвижимости в размере * рублей.
Исковые требования со ссылкой на пункт 5 статьи 429, пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что ответчик не исполняет обязательство по заключению основного договора долевого участия в строительстве, установленное предварительным договором от 22 марта 2010 года.
Поскольку наличие основного договора на участие в строительстве спорной квартиры между ЗАО «ДСК» и МУП «Барнаулкапстрой» заключенного 20 мая 2010 года за № 263-10 и зарегистрированного в Росреестре по Алтайскому краю 08 июня 2010 года, препятствует истцу исполнить условия предварительного договора, Кузнецова Г.Н. обратилась в суд за защитой нарушенного права.
ЗАО «ДСК» подало встречное исковое заявление о признании недействительным и незаключенным предварительного договора от 22 марта 2010 года. Встречное исковое заявление мотивировано тем, что предварительный договор заключен с нарушением положений пункта 1 статьи 3, пункта 2 статьи 25.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), поскольку ответчик не имел правомочий на его заключение.
Решением Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 15 декабря 2010 года Кузнецовой Г.Н. отказано в иске к ЗАО «ДСК».
Исковые требования ЗАО «ДСК» удовлетворены частично.
Признан недействительным предварительный договор на участие в строительстве жилого дома от 22 марта 2010 года № 608 между ЗАО «ДСК» и Кузнецовой Г.Н.
В остальной части в удовлетворении исковых требований ЗАО «ДСК» отказано.
С Кузнецовой Г.Н. в пользу ЗАО «ДСК» взыскано * руб. в качестве расходов по уплате государственной пошлины.
Разрешая спор по существу, суд указал на ничтожность предварительного договора на участие в строительстве жилого дома, поскольку отвод земельного участка, разрешение на строительство многоквартирного объекта жилого назначения выданы иному юридическому лицу. Кроме того, нарушена установленная законом форма договора такой категории, требующего прохождения процедуры государственной регистрации сделки.
Возражая против состоявшегося судебного акта, истец Кузнецова Г.Н. обратилась с кассационной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, вынести новое постановление об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование своих требований заявитель жалобы приводит следующие доводы: Закон об участии в долевом строительстве не содержит каких-либо ограничений на заключение предварительных договоров долевого участия в строительстве, поэтому признание судами предварительного договора недействительным по основанию отсутствия у ЗАО "ДСК " полномочий застройщика и отсутствия у него разрешения на строительство, неправомерно.
По мнению подателя жалобы, вывод суда о необходимости государственной регистрации предварительного договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома постановлен без оценки юридической природы сделок данной категории, к чьим формальным признакам государственная регистрация не относится.
Выводы суда о том, что предварительный договор не был подписан руководителем юридического лица, а следовательно - не заключен, не подтверждены объективными доказательствами в виде почерковедческой экспертизы, в проведении которой истцу было отказано.
Представители ответчиков ЗАО «ДСК», ОАО «Барнаулкапстрой» возражали против удовлетворения кассационной жалобы, в отзывах указали, что полагают принятый судебный акт законным и обоснованным.
Заслушав истца и представителя ЗАО «ДСК», обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 347 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемого судебного актов, а также соответствие выводов суда в решении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 22 марта 2010 года между ЗАО «ДСК» и истцом Кузнецовой Г.Н. подписан предварительный договор на участие в строительстве жилого дома, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора на участие в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г.Барнаул, Павловский тракт, *, по которому истец примет участие денежными средствами в строительства 10-этажного жилого дома, а ЗАО «ДСК» обязуется осуществлять строительство жилого дома и по окончании строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать истцу 1-комнатную квартиру строительный номер *, расположенную на 9 этаже, проектной площадью 42,0 кв.м. Установлен срок сдачи дома в эксплуатацию - 4 квартал 2010 года.
Согласно п. 2.2 предварительного договора, общая стоимость квартиры на момент заключения договора составила * руб.
Стороны обязались заключить основной договор не позднее 01 октября 2010 года.
Истцом оплата по предварительному договору не производилась.
Судом также установлено, что в нарушение пункта 4.1 предварительного договора, основной договор в срок до 01 октября 2010 года заключен не был, претензионное письмо Кузнецовой Г.Н. в адрес ЗАО «ДСК» от 24 сентября 2010 года с соответствующим предложением направлено в пределах срока, установленного предварительным договором.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что условия сделки между сторонами соответствуют статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а само соглашение является предварительным договором. Однако данное условие не может быть исполнено, поскольку ЗАО не имело полномочий на заключение такого соглашения.
Согласно договору аренды от 28 июля 2006 года с дополнительными соглашениями к нему земельный участок по ул. Павловский тракт, передан в аренду МУП «Барнаулкапстрой» (ОАО «Барнаулкапстрой»). Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в Управлении Росреестра по Алтайскому краю 25 августа 2006 года.
Разрешение на строительство десятиэтажного жилого дома в г. Барнауле, ул. Павловский тракт, * получено так же МУП «Барнаулкапстрой» 15 декабря 2008 года.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о долевом участии в строительстве застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В силу пункта 1 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как установлено судом первой инстанции ЗАО «ДСК» не имеет полномочий застройщика, поэтому не вправе было заключать оспариваемый предварительный договор долевого участия в строительстве жилых помещений. Нарушение предусмотренных законом требований к стороне сделки влечет ее недействительность на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона о долевом участии в строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с названным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Из материалов дела и пояснений ЗАО «ДСК " усматривается, что 20 мая 2010 года между ним и застройщиком (МУП "Барнаулкапстрой") заключен аналогичный договор долевого участия в строительстве. Таким образом, материалами дела подтверждается отсутствие у ответчика полномочий застройщика и отсутствие у него полномочий на осуществление деятельности от имени застройщика.
Довод кассационной жалобы о неправомерности вывода суда об отсутствии государственной регистрации предварительного договора, отклоняется. Данный вывод суда хотя и послужил основанием для признания оспариваемого предварительного договора недействительной сделкой, однако не привел к принятию неправильного судебного акта по данному спору, поскольку это не единственное основание отказа в иске.
Довод кассационной жалобы о том, что Закон об участии в долевом строительстве не содержит каких-либо ограничений на заключение предварительных договоров долевого участия в строительстве, поэтому признание предварительного договора недействительным по основанию отсутствия у ЗАО "ДСК " полномочий застройщика и в связи с отсутствием у него разрешения на строительство неправомерно, не может быть принят во внимание, как противоречащий законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Использование юридической конструкции предварительного договора, предусмотренной статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет своей целью юридически связать стороны в будущем. Юридические последствия заключения предварительного договора состоят в возможности понуждения уклоняющейся стороны к заключению основного договора на согласованных в предварительном договоре условиях. Не обладая предусмотренным законом правом на заключение основного договора долевого участия в строительстве жилого дома, ЗАО "ДСК " не вправе было заключать предварительный договор.
Суд кассационной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал доказательства по делу, дал им правильную оценку. Допущенное районным судом неправильное применение норм материального права в части суждения о необходимости государственной регистрации предварительного договора не является основанием для отмены решения.
Руководствуясь статьями 360-362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О п р е д е л и л а:
Кассационную жалобу Кузнецовой Г.Н. на решение Индустриального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 15 декабря 2010 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи