Судья Чепрасов О.А. Дело № 33-1182/2011
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
9 февраля 2011 года г.Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Вишняковой С.Г.
судей Терентьевой В.К. и Зацепина Е.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу истцов Гильгенберга О.А., Тананушко Н.В. и Яшкиной Е.В. на решение Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 22 декабря 2010 года по делу по иску Гильгенберга О.А., Тананушко Н.В., Яшкиной Е.В. к ООО «Современные технологии», Аболымову А.Ф., Жильцову Ю.Ю. о признании сделки в части недействительной, возложении обязанности заключить договор.
Заслушав доклад судьи Зацепина Е.М., судебная коллегия
у с т а н о в и л а :
Истцы обратились в суд с указанным иском к ответчикам. В обоснование иска указали, что 16 февраля 2010 г. был заключен договор купли-продажи незавершенного строительством административного здания и доли земельного участка между Аболымовым А.Ф. и Жильцовым Ю.Ю. Согласно п. 1.1. и п. 1.2. договора было продано незавершенное строительством административное здание с подвалом и мансардой литер Б и 2/3 доли земельного участка по адресу: г. Барнаул, ул. Пролетарская, 139.
Названное недвижимое имущество по утверждению истцов, согласно предварительному договору купли-продажи от 12.08.2008 г. должно быть продано истцам Тананушко Н.В. и Яшкиной Е.В. за 4 091 000 рублей. Указанная сумма была оплачена по договору ООО «Современные технологии» полностью.
Согласно предварительному договору купли-продажи между ООО «Современные технологии» и Гильгенбергом О.А. от 07 июля 2006 г и соглашениями о внесения изменений в предварительный договор, Гильгенбергу О.А. также должна быть выделена доля в незавершенном строительством административном здании литер Б по адресу (…). Стоимость доли в литере Б составляла 1 401 000 рублей, которая полностью оплачена. Кроме того, согласно условиям вышеуказанного предварительного договора была продана и доля в литере А А1. На незавершенное строительством здание в литере А, А1 с долей земельного участка с Гильгенберг О.А. был заключен договор купли-продажи 16.02.2010 г. Таким образом, ООО «Современные технологии» обязано было продать незавершенное строительством здание литер Б с долей земельного участка истцам, поскольку истцами проведено инвестирование строительства объекта.
Однако, право собственности на спорный объект было зарегистрировано на директора ООО «Современные технологии» Аболымова А.Ф., а позднее объекты недвижимости проданы Жильцову Ю.Ю.
С учетом изложенного, истцы полагают, что их права нарушены, договор купли-продажи совершен с целью заведомо противоправной основам нравственности целью согласно ст. 169 ГК РФ и должен быть признан недействительным. Просили признать договор купли-продажи от 16.02.2010г., заключенный между Аболымовым А.Ф. и Жильцовым Ю.Ю.. на приобретение незавершенного строительством здания литер Б и 2/3 доли земельного участка по адресу ул. (…) недействительным; обязать Аболымова А.Ф. заключить договор купли-продажи с истцами Тананушко Н.В. , Яшкиной Е.В. и Гильгенбергом О.А. на незавершенное строительством административное здание с подвалом и мансардой литер Б и 2/3 доли земельного участка по адресу (…).
Решением Центрального районного суда г.Барнаула от 22 декабря 2010 года исковые требования Гильгенберга О.А., Тананушко Н.В. и Яшкиной Е.В. оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе истцы просят об отмене решения суда, с направлением дела на новое рассмотрение, ссылаясь на то, что не согласны с выводами суда о том, что в предварительном договоре купли - продажи от 7 июля 2006 года, на котором истцы основывают свои требования, должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче Покупателю.
По утверждению истцов, в предварительных договорах купли-продажи определены схематично помещения, передаваемые истцам, тогда как в договоре купли-продажи от 16 февраля 2010 года определена только доля в строении и земельном участке без схематичного определения помещений, передаваемых по договору.
Кроме того, согласно условиям указанного предварительного договора была продана и доля в литере А А1. На незавершенное строительством здание в литере А А1 с долей земельного участка с Гильденбергом О.А. был заключен договор купли-продажи 16 февраля 2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 15 марта 2010 года.
Судом сделан вывод, что предварительный договор прекратил свое действие, однако заключение договора купли-продажи от 16 февраля 2010 года опровергает, по мнению истцов, этот вывод суда.
С учетом переписки между сторонами по вопросу заключения основного договора купли-продажи, истцы обратились в суд только в 2010 году. ООО «Современные технологии» обязаны были продать незавершенную строительством часть здания литер Б с долей земельного участка истцам, поскольку истцами произведено инвестирование строительства объекта и были заключены предварительные договоры купли-продажи.
ООО «Современные технологии» имели договор поручения от 20 февраля 2008 года от собственников земельного участка Шеиных на право застройки земельного участка и привлечение денежных средств застройщиков, а поэтому имели право на заключение предварительных договоров. Данным договорам судом не дана правовая оценка.
Судом не дана оценка тому, что оспариваемый договор купли-продажи с Жильцовым Ю.Ю. не состоялся. Последним не произведен расчет, объект продолжает находиться в пользовании истцов.
В отзыве на кассационную жалобу ответчик Жильцов Ю.Ю. просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, а кассационную жалобу истцов - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, заслушав истцов Гильгенберга О.А., Тананушко Н.В., Яшкину Е.В., поддержавших кассационную жалобу, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Судом установлено и из материалов дела следует, что 16.02.2010 г. между Аболымовым А.Ф. и Жильцовым Ю.Ю. был заключен договор купли-продажи незавершенного строительством административного здания с подвалом, мансардой Литер Б и 2/3 и доли земельного участка, расположенных по адресу: (…).
В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Истцы просят признать незаконным договор купли-продажи незавершенного строительством административного здания и доли земельного участка от 16.02.2010 г., заключенный между Аболымовым А.Ф. и Жильцовым Ю.Ю., ссылаясь на ст. 169 ГК РФ, на основании того, что имеются предварительные договоры, заключенные между истцами и ООО «Современные технологии».
В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки, в случае исполнения сделки обеими сторонами в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны в доход Российской Федерации - все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.
Следовательно, исходя из содержания ст. 169 ГК РФ истцы в обоснование своих требований должены были представить доказательства, свидетельствующие о наличии умысла у обеих или одной из сторон сделки, а также доказательства того, что спорная сделка нарушает требования правовых норм, обеспечивающих основы правопорядка.
При этом умысел участников сделки должен не предполагаться, а должен быть доказан в установленном законом порядке.
Доказательств наличия умысла у сторон по указанной сделке на совершение действий, противных основам правопорядка и нравственности, истцы не представили.
Суд со ссылкой на материалы дела установил, что 12.08.2008 г. между ООО «Современные технологии» (продавец) и Тананушко Н.В., Яшкиной Е.В. (покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется продать покупателю, а покупатель купить в общую долевую собственность Тананушко Н.В. - 3/5 долив праве собственности и Яшкиной Е.В. - 2/5 доли в праве собственности нежилое помещение, находящееся в административном здании по адресу: (…) за 4091000 р. и подписать основной договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до 30.11.2009 г. включительно на условиях настоящего договора.
07.07.2006 г. между ООО «Современные технологии» (застройщик) и Гильгенберг О.А. (участник) заключен предварительный договор № 2/135 об участии в долевом строительстве, согласно которому застройщик производит строительно-монтажные работы по строительству 2-х этажного жилого дома общей площадью 927,8 кв.м., жилой площадью 515,0 кв.м. на земельном участке площадью 806,0 кв.м. по адресу: (…), арендуемом Застройщиком на основании договора аренды № 1/06 от 21.08.2006 г, с привлечением денежных средств Участника. Застройщик передает в завершенном строительством доме квартиру № 2 ориентировочной проектной общей площадью 170 кв.м. По завершении строительства Застройщик передает Участнику все необходимые документы, для оформления права собственности на указанный в п. 1.2. настоящего Договора Объект и часть (долю) земельного участка.
20.03.2007 г. между ООО «Современные технологии» (застройщик) и Гильгенберг О.А. (участник) заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в предварительный договор № 2/135 от 07.06.2006 г., согласно которому изменена редакция пунктов 1.1, 1.2 предварительного договора и изложены в следующей редакции: застройщик производит строительно-монтажные работы по строительству здания по адресу: (…) с привлечением денежных средств участника. Застройщик передает в завершенном строительством здании нежилое помещение с присвоенным строительным № 3-а ориентировочной проектной общей площадью 205 кв.м., расположенное на 2-ом этаже с полной внутренней отделкой (далее Объект).
30. 07. 2008 г. между ООО «Современные технологии» (застройщик) и Гильгенберг О.А. (участник) заключено соглашение о внесении изменений и дополнений в предварительный договор № 2/135 от 07.06.2006 г., согласно которому изменена редакция пунктов 1.1, 1.2, 3.1, 3.2, 4.1.7, 10.1 предварительного договора.
В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом верно установлено, что предварительный договор купли-продажи от 12.08.2008 г., заключенный между ООО «Современные технологии» и Тананушко Н.В. и Яшкиной Е.В., предусматривает обязанность сторон подписать основной договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до 30.11.2009 г. включительно (п. 1 договора).
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что уведомление ООО «Современные технологии» от 13. 10. 2009 г. на имя истцов с предложением о заключении договора до 25. 10. 2009 г., правового значения не имеет, поскольку на указанную дату Общество не обладало правами собственника на указанное недвижимое имущество.
Предварительный договор №2/135 от 07.07.2006 г. между ООО «Современные технологии» и Гильгенберг О.А. с учетом соглашения о внесении изменений в данный договор от 30.07.2008 г. - срок заключения основного договора не устанавливает (п. 4.1.7. договора). Указанный предварительный договор считается прекращенным с 30 07 2009 г.
Таким образом, поскольку основной договор не был заключен до указанных дат, обязательства, установленные данными предварительными договорами, прекратились.
Довод кассационной жалобы о действительности предварительного договора со ссылкой на заключение договора купли-продажи на незавершенное строительством здание в литере А А 1 с долей земельного участка с Гильденберг О.А. от 16 февраля 2010 года судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку это два самостоятельных договора на разные части объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Судом правильно установлено, что собственниками земельного участка площадью 659 кв.м., расположенного по адресу: г.Барнаул, ул. Пролетарская, 139 являлись Шеин И.В. и Шеина Н.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.08.2005 г. Также за данными лицами 04.07.2008 г. решением Центрального районного суда г.Барнаула признано право собственности по 1/2 доли в праве собственности на незавершенное строительством административное здание (литер Б) с подвалом, мансардой, расположенное по адресу: (…). При этом судом установлено, что строительство здания указанные физические лица осуществляли самостоятельно (решение вступило в законную силу). Впоследствии по договору купли-продажи незавершенного строительством административного здания и доли земельного участка от 12.01.2010 г. указанное имущество продано Аболымову А.Ф., а последний по договору купли-продажи от 16.02.2010 г. продал данное имущество Жильцову Ю.Ю. То есть, ООО «Современные технологии» не в момент заключения предварительных договоров от 12.08.2008 г. и от 08.07.2006 г., ни в последствии не обладало правами собственника на имущество и не вправе было заключать в отношении него какие-либо сделки.
Довод кассационной жалобы о том, что ООО «Современные технологии» имели право в силу договора поручения на заключение предварительных договоров на заключение сделок с недвижимостью, не имеет правового значения, так как не подтверждает права ООО «Современные технологии» на совершение сделок с недвижимостью в соответствии с ч.1 ст. ст. 16, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в отсутствие у лица нотариально удостоверенной доверенности. Кроме того, на дату подписания договора поручения от 20 февраля 2008 года право Шеина И.В. и Шеиной Н.В. на спорные объекты недвижимости не было признано в судебном порядке, названное выше решение суда вступило в законную силу 15 июля 2008 года.
Разрешая требования истцов о возложении обязанности на Аболымова А.Ф. заключить договор купли-продажи с Тананушко Н.В., Яшкиной Е.В. и Гильгенберг О.А., суд обоснованно учел, что предварительные договоры у истцов были заключены с юридическим лицом ООО «Современные технологии». Вместе с тем, требования о понуждении к заключению сделок направлены к физическому лицу Аболымову А.Ф., который заключал договоры как представитель Общества. Наличие Соглашения о переводе долга от 11 08 2008 г. правового значения для разрешения настоящего спора не имеет, поскольку согласно его условий, Аболымов брал на себя обязательства по возврату задолженности Тананушко, возникшей на основании соглашения о расторжении договора от 7 07 2006 г.
Признание Аболымовым иска, суд обоснованно не принял во внимание при разрешении спора, поскольку это нарушает права ответчика Жильцова Ю.Ю.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Кассационную жалобу истцов Гильгенберга О.А., Тананушко Н.В. и Яшкиной Е.В. на решение Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 22 декабря 2010 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: